Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ВЕРИТА» к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «ВЕРИТА» обратилось в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков, арендаторами которых оно является, в размере их рыночной стоимости. Обосновывая свои требования, административный истец сослался на то, что владеет на праве аренды земельными участками - площадью 9 479 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося примерно в 128м по направлению на северо-восток от ориентира 5-этажный жилой дом, адрес ориентира: <данные изъяты>, и площадью 16 889 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося по <адрес>. Арендная плата за земельные участки определяется от размера их кадастровой стоимости. Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр определена кадастровая стоимость земельных участков - с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 16.04.2014 года в размере 42 352 172,00 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2012 года в размере 72 468 503,43 рублей, о чем внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. По заказу ООО «ВЕРИТА» был составлен оценщиком ООО «ЦЭО «ЦЕРТА» отчет об оценке от 21.12.2017 года №, в котором определена рыночная стоимость земельных участков, равная: с кадастровым номером <данные изъяты> - по состоянию на 16.04.2014 года в размере 15 793 400,00 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> - по состоянию на 01.01.2012 года в размере 23 022 200,00 рублей. Разница между установленной в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимостью и их рыночной стоимостью на ту же дату, составляет более 30 процентов. Административный истец просил: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 16.04.2014 года, в размере 15 793 400,00 рублей; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2012 года, в размере 23 022 200,00 рублей.

Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края ФИО1 (полномочия определены доверенностью от 04.12.2017 года сроком действия до 31.12.2018 года) не согласился с предъявленными требованиями. В своих возражениях он сослался на то, что административный истец имеет право оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, но отчет об оценке не соответствует требованиям Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, что свидетельствует о его недостоверности. В отчете отсутствуют документы, подтверждающие право владения ООО «ВЕРИТА» земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты>, а именно: договор аренды № 274 от 20.03.2006 года о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды в отношение земельного участка (ранее им владели ООО «Проект» с 25.06.2015 года, ООО «Север» с 20.02.2016 года), что свидетельствует о нарушение оценщиком пункта 10 ФСО № 3. Не представлен этот документ и суду. Также при заключении договора на оценку объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, оценщиком не учтено, что в соответствии с частью 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренду третьему лицу в пределах срока аренды земельного участка. На станице 140 отчета об оценке представлено соглашение от 05.03.2015 года, в пункте 2 которого указано, что договор аренды № 274 действует сроком по 21.06.2016 года. А договор на определение рыночной стоимости объекта заключен 11.12.2017 года, и документы, свидетельствующие о наличии у ООО «ВЕРИТА» права аренды земельным участком на дату заключения договора, в отчете отсутствуют. Также в отчете об оценке, в нарушение пунктов 10, 12, 13 ФСО № 1, абзаца третьего подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7, пункта 3 ФСО № 3, отсутствует документально подтвержденная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов, которые явились элементами сравнения (страницы 85-93), отобранных оценщиком для определения рыночной стоимости объектов оценки. Приведенные на страницах 104-114 отчета объявления не могут служить надлежащим подтверждением сведений, приведенных в отношение объектов-аналогов. Присваивая объектам-аналогам кадастровые номера, оценщик в отчете не указал, как он сопоставил сведения об объектах-аналогах, указанных в объявлениях, со сведениями публичной кадастровой карты, при том, что сведения о местоположение каждого из объектов разнятся (страницы 104 - 108, 110 – 114). А иные достоверные подтверждения наличия у объектов-аналогов именно этих кадастровых номеров в отчете отсутствуют. Неверно указана дата оценки земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, неверно определена зона объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Такие сведения, содержащиеся в отчете, вводят в заблуждение пользователя отчета, что недопустимо (пункт 5 ФСО № 3). Также отсутствует положительное экспертное заключение на отчет об оценке.

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Хабаровска ФИО2 (полномочия определены доверенностью от 18.01.2018 года сроком действия до 31.12.2018 года) выразил несогласие с требованиями административного истца, ссылаясь на то, что правом изменения сведений, вносимых в государственный кадастр недвижимости, обладает только собственник объекта недвижимости, как указано в Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости». ООО «ВЕРИТА» собственником земельных участков не является, владеет ими на праве аренды, поэтому не может требовать пересмотра их кадастровой стоимости. По этим же причинам, исходя из положений статей 2, 5, 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности», административный истец не вправе был выступать заказчиком оценки. Представленный административным истцом отчет об оценке № от 21.12.2017 года не может быть признан надлежащим доказательством, так как не отвечает требованиям федеральных стандартов оценки. В таблице 52 на страницах 86 и 88 отчета неверно определена зона объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> который, согласно решению Хабаровской городской Думы Хабаровского края от 21.05.2002 года № 211 «Об утверждении правил землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», находится в 29 оценочной зоне, а не в 24 оценочной зоне, как указано в отчете. Неверное определение оценочной зоны повлекло за собой неверное определение размера базовой ставки, установленной постановлением администрации г.Хабаровска от 02.11.202 года № 4579, которое оценщик применял при проведении корректировки «на местонахождение»: оценщик применил ставку 54,6 рубля за 1 кв.м., установленную для зоны 24 (таблица №43), а подлежала применению базовая ставка арендной платы 121,22 рубля за 1 кв.м., которая установлена для 29 зоны. Поэтому, итоговое значение рыночной стоимости этого земельного участка не является достоверным. Производя идентификацию объектов-аналогов в районе Авиагородка, оценщик приводит полученную из объявления информацию о земельном участке площадью 12 000 кв.м., который предназначен под строительство гостиницы (страница 110). Приводя сведения о точном местонахождении этого объекта, оценщик приводит данные о двух земельных участках площадью 4 995 кв.м. (для размещения объекта торговли) и 7095 кв.м. (для размещения административных зданий). Это свидетельствует о неверной идентификации объекта-аналога и неверном определении основных его характеристик. На странице 112 отчета приведено объявление об объекте-аналоге №4, находящемся на «Воронежская-(Большая)», но точный адрес объекта не определен, что не позволяет определить градостроительную зону, в которой находится этот участок. Но в таблице 43 (страница 81) оценщик указывает, что этот участок находится в зоне 24, в то время как он может находиться и в зоне 20. Вывод оценщика о градостроительной зоне этот участка ничем в отчете не подтвержден. К отчету не приложены копии источников информации, из которых оценщик получил сведения о характеристиках объектов-аналогов № 2 и № 3 (таблица 53 на странице 90). Производя корректировку «на местоположение» оценщик произвел расчеты только на 2012 года (страница 60), в то время как рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определялась на 16.04.2014 года. Производя корректировку «на дату продаж» оценщик применил индекс изменения уровня инфляции, в то время как рост уровня цен на земельном рынке выше уровня инфляции, что подтверждается данными аналитического обзора РСО «КРЕДО». Также оценщик допустил ошибки в тексте отчета, чем нарушил требования пункта 5 ФСО №3: на страницах 58 и 75 вместо даты оценки 01.01.2012 года указано 01.02.2012 года; на странице 81 имеется ссылка на постановление администрации г. Хабаровска от 02.11.2012 года № 4579, которым утверждены базовые размеры арендной платы на 2013 года, а рыночная стоимость объектов определялась по состоянию на 01.01.2012 года и 16.04.2014 года; на странице 81 в таблице 43 оценщик применил значение базового размера арендной платы для объекта оценки с кадастровым номером <данные изъяты>, установленного постановлением администрации г.Хабаровска от 28.10.2011 года № 3558 на 2012 год, а рыночная стоимость этого объекта определялась по состоянию на 16.04.2014 года.

Представители административного истца и административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю в судебное заседание не явились, были уведомлены о времени и месте его проведения путем размещения соответствующих сведений на официальном сайте Хабаровского краевого суда и направлением судебного извещения. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд провел судебное заседание без их участия.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к таким выводам.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды № от 31.08.2004 года, дополнительного соглашения № от 21.07.2008 года, дополнительного соглашения № от 15.08.2011 года, дополнительного соглашения от 24.02.2015 года к договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 1958 от 31.08.2004 года, соглашения от 13.05.2015 года об изменении условий договора аренды № от 31.08.2004 года земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, и договора о передаче прав и обязанностей от 25.06.2015 года ООО «ВЕРИТА» владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 9 478,58 кв.м., с местом нахождения – примерно в 128 метрах по направлению на северо-восток от ориентира 5-ти этажный дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под проектирование и строительство Бизнес-центра и гостиницы. Договор аренды, дополнительные соглашения к нему и договор о передаче прав и обязанностей зарегистрированы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (последний договор о передаче прав и обязанностей от 25.06.2015 года зарегистрирован 01.09.2015 года, запись регистрации №.

На основании договора аренды № от 20.03.2006 года, дополнительного соглашения № от 09.07.2010 года, дополнительного соглашения № от 28.05.2012 года, договора от 31.05.2012 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды, соглашения от 05.03.2015 года о продлении договора аренды, соглашения от 27.05.2015 года об изменении условий договора аренды № 274 от 20.03.2006 года, договора от 25.06.2015 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 274 от 20.03.2006 года и договора от 20.02.2016 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 274 от 20.03.2006 года ООО «ВЕРИТА» владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 16 889 кв.м., с местом нахождения относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, ориентир жилое здание, находящееся по <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство Бизнес-центра и гостиницы. Договор аренды, дополнительные соглашения к нему и договоры о передаче прав и обязанностей зарегистрированы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (договоры о передаче прав и обязанностей от 25.06.20015 года и от 20.02.2016 года зарегистрированы (соответственно) 21.08.2015 года (запись регистрации №) и 04.07.2016 года (запись регистрации №).

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с условиями договоров аренды, положений постановления Правительства Хабаровского края от 25.06.2007 года № 120-пр (утратило силу с 17.04.2015 года в связи с принятием постановления Правительства Хабаровского края от 31.03.2015 года № 57-пр) и постановления Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года № 411-пр "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края" (в редакции постановления Правительства Хабаровского края от 31.03.2015 года № 57-пр) ООО «ВЕРИТА» обязано вносить арендную плату за пользование земельными участками, размер которой определяется от кадастровой стоимости земельных участков.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» определена кадастровая стоимость земельных участков: с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 16.04.2014 года в размере 42 352 172 рублей (сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 30.12.2015 года); с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2012 года в размере 72 468 503,43 рубля (сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 04.01.2015 года).

Как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в суде. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельных участков, ООО «ВЕРИТА» вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в порядке, установленном статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. А в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный данной статьей срок, юридическое лицо вправе оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке.

ООО «ВЕРИТА» обратилось 11.01.2018 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером <данные изъяты> и с кадастровым номером <данные изъяты>, к которому был приложен отчет об оценке № от 21.12.2017 года, составленный оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «ЦЕРТА» ФИО3. Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 16.04.2014 года составляет 15 793 400,00 рулей, а земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2012 года составляет 22 022 200,00 рулей. Решением комиссии от 07.02.2018 года № 3 заявление было отклонено по тем основаниям, что оформление и содержание Отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Неверно указана дата оценки земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 01.02.2012 года, вместо 01.01.2012 года на страницах 58, 75. Оценщик использовал данные из «Справочника оценщика недвижимости» (2012 год) под редакцией ФИО4 (страницы 58,75 отчета), что недопустимо и нарушает требования пункта 8 ФСО №1, поскольку оценка земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> производилась на 01.01.2012 года. Информация о сроках экспозиции из Сборника рыночных корректировок СРК-2014 табл. «Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ», повлияла на принятие решения об отказе от введения корректировки на условия рынка для объектов-аналогов при оценке земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Но использовать этот источник информации нельзя, так как он выпущен после даты – после 01.01.2012 года, что не позволило выявить зависимость цены от даты предложения/сделки, а это, в свою очередь, могло повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Оценщиком неверно определена зона объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, -который, в соответствии с решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 года № 211 «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа «город Хабаровск» находится в 29 оценочной зоне, а не в 24 оценочной зоне, как определил оценщик. Это повлияло на определение базовой ставки арендной платы за 1 кв.м. при расчетах на странице 81 отчета: для оценочной зоны 29 – 121,22 рубля, для оценочной зоны 24 – 54,60 рублей.

Юридическое лицо обратилось 02.04.2018 года в суд с иском об установлении кадастровой стоимости.

Довод заинтересованного лица администрации города Хабаровска о том, что кадастровую стоимость земельного участка может оспорить только собственник объекта недвижимости, по мнению суда не заслуживает внимания, ибо является следствием неверного толкования положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Арендатор земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости такого участка в размере, равном его рыночной стоимости, следовательно, он, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», наделен правом оспорить результаты государственной кадастровой оценки земельного участка, которым владеет.

В силу положений статьи 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объекта недвижимости может быть проведена по заказу лица, которому объект оценки принадлежит на праве аренды. По смыслу статьи 24.18 названного Федерального закона право арендатора земельного участка на оспаривание результатов кадастровой стоимости, в том числе на заключение договора оценки и на обращение в суд, не ставится в зависимость от срока действия договора аренды на такой объект недвижимости.

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 30.06.2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (в пункте 6) разъяснил, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности). Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, обращение арендатора объекта недвижимости ООО «ВЕРИТА» в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, по состоянию на дату установления кадастровой стоимости, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса РФ, статей 24.18, 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Не заслуживает внимания и довод административного ответчика Правительства Хабаровского края о том, что у ООО «ВЕРИТА» отсутствовало право заключать договор на проведение оценки земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, поскольку срок действия договора аренды этого земельного участка истек 21.06.2017 года, а договор на проведение оценки заключен 11.12.2017 года, так как он основан на неверном толковании норм материального права.

В силу положений статьи 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объекта недвижимости может быть проведена по заказу лица, которому объект оценки принадлежит на праве аренды. По смыслу статьи 24.18 названного Федерального закона право арендатора земельного участка на оспаривание результатов кадастровой стоимости, в том числе на заключение договора оценки и на обращение в суд, не ставится в зависимость от срока действия договора аренды такого объекта недвижимого имущества.

Установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства (из объяснений представителя администрации г.Хабаровска, из договоров аренды и дополнительных соглашений к ним) свидетельствуют о том, что земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты> по настоящее время находятся во владении и пользовании ООО «ВЕРИТА» на праве аренды.

Таким образом, ООО "ВЕРИТА" обладало правом заключать договоры на оценку в отношение земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, для установления их рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является, как следует из содержания Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" и Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет об оценке объекта оценки.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 9 479 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 16 889 кв.м. по заказу ООО «ВЕРИТА» проведена их оценка и ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» подготовлен отчет от 21.12.2017 года №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка кадастровым номером <данные изъяты> площадью 9 479 кв.м. по состоянию на 16.04.2014 года составила 15 793 400,00 рублей, а земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 16 889 кв.м. по состоянию на 01.01.2012 года составила 23 022 200,00 рублей.

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 11.01.2018 года №, суд приходит к выводу, что форма отчета соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Документ содержит суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика, для определения стоимости объекта оценки. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете об оценке от 21.12.2017 года № указано, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определялась по состоянию на 01.01.2012 года, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – по состоянию на 16.04.2014 года. То есть на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость земельного участка, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для определения рыночной стоимости земельных участков оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. В отчете приведены обоснования отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода (страницы 66-73 отчета).

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 ФСО №1).

Исходя из положений пункта 22 ФСО № 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В пункте 14 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт «е» пункта 22 ФСО №7).

В отчете указано, что определяя сегмент рынка, оценщик отнес объект оценки – земельный участок к кадастровым номером <данные изъяты>, к сегменту земельных участков, относящегося к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования - «Для проектирования и строительства Бизнес-центра и гостиницы», окружение – коммерческая, производственная застройка, находится непосредственно на крупной автодороге, на красной линии, градостроительная зона Ц-1А «зона делового ядра центра города» складирования и оптовой торговли», оценочная зона 24.

Объект оценки – земельный участок к кадастровым номером <данные изъяты>, к сегменту земельных участков, относящегося к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования - «Для проектирования и строительства Бизнес-центра и гостиницы», окружение – коммерческая, производственная застройка, находится непосредственно на крупной автодороге, на красной линии, градостроительная зона Ц-1А «зона делового ядра центра города» складирования и оптовой торговли», оценочная зона 24.

Отбирая объекты-аналоги, оценщик исходил из следующих критериев: исследуемая территория – совокупность укрупненного местоположения объектов аналогов к укрупненному местоположению объектов оценки; категория земельного участка – сопоставимость категорий земли объектов аналогов к категории земли объектов оценки; назначение земельного участка – сопоставимость назначения земельного участка (разрешенного/фактического использования) к назначению объектов оценки; достоверность – соответствие информации в объявлениях текущей оценочной практике, результатам анализа рынка, подтверждению опубликованной информации; достаточность – наличие необходимого объема достаточной информации позволяющей идентифицировать предлагаемый объект в качестве аналога объекта оценки.

В отчете об оценке от 21.12.2017 года № указано, что для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик использовал источники информации: журнал «Вся недвижимость Хабаровска» № 46(422) от 02.12.2013 года, №27(403) от 22.07.2013 года и № 50(326) от 26.12.2011 года (издатель ООО «Новый Атлант»); журнал «Вся недвижимость Хабаровска» № 17(393) от 13.05.2013 года (издатель ООО «Риэлт-Профи»); журнал «Вся недвижимость Хабаровска» № 12(388) от 01.04.2013 года (издатель ООО «Тауэр»); журнал «Вся недвижимость Хабаровска» № 50(326) от 26.12.2011 года (издатель ООО «Квартира Дом Хабаровск.ру»). Недостаточная информация в источниках уточнялась оценщиком по телефонам, сведения о которых содержатся в источниках информации. Правила и порядок подбора аналогов описаны в отчете на страницах 48-65.

В ходе анализа рынка оценщик определил ценообразующие факторы (элементы сравнения): -продаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки; -условия продажи; -условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки); -условия рынка (скидки к ценам предложений); -местоположение; - вид использования; -физические характеристики (площадь, рельеф); - экономические характеристик; -наличие движимого имущества; - другие характеристики (элементы) влияющие на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями).

Для оценки земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> оценщиком выявлено 3 объекта-аналога. Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог по ценообразующим факторам, оценщик произвел корректировки «на передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав», «на условия рынка», «на местоположение», «на расположение относительно красной линии», «на площадь». Расчеты и описание корректировок приведены в Отчете (страницы 74-87 и 90-93, таблицы 34 - 37, 42, 46, 47). В виду сопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов не произведены корректировки «на условия финансирования, «на вид использования», «на физические характеристики», «на экономические характеристики», «на наличие движимого имущества» и другие характеристики (элементы) влияющие на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями).

После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации. В расчетах использованы все объекты-аналоги. После проверки и согласования результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2012 года составила 23 022 240,35 рублей.

Содержание отчета об оценке от 21.12.2017 года <данные изъяты>, в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Мнение административного ответчика и заинтересованного лица о том, что использованные оценщиком для поиска и подбора аналогов еженедельное источники информации не позволяют получить точную информацию о кадастровых номерах земельных участках и об остальных индивидуальных характеристиках объектов, так как в них отсутствует информация о кадастровых номерах, предлагаемых к продаже земельных участков, суд находит несостоятельным.

В отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных при анализе информации об объектах-аналогах, и получение дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Используя содержащиеся в объявлениях сведения о месте нахождения земельных участков, их площади и находящихся на них видов строений (зданий), оценщик, используя данные Публичной кадастровой карты, определил кадастровые номера объектов-аналогов, что, в свою очередь, позволило определить и индивидуальные характеристики (назначение, вид разрешенного использования и т.п.). Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик и заинтересованное лицо не представили.

Доказательства, которые бы опровергали рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.

Довод административного ответчика о том, что в нарушение пункта 5 ФСО № 3 оценщиком допущены ошибки в расчетах, и неверно указана дата оценки, суд не принимает во внимание, поскольку допущенные оценщиком неточности не влияют на результат определения рыночной стоимости объекта оценки.

На страницах 58 и 75 указано, что оценка земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> проводится по состоянию на 01.02.2012 года. Но здание на оценку и содержание всего отчета свидетельствует о том, что оценка была произведена по состоянию на 01.01.2012 года.

Производя расчет корректировки «на местоположение» оценщик указал, что применил базовые ставки аренды за 1 кв.м. земли, установленные постановлением администрации г.Хабаровска от 02.11.2012 года № 4579, в размере: для 24 оценочной зоны – 54,60 рублей, для 18 оценочной зоны – 75,59 рублей, для 23 оценочной зоны – 100,81 рублей.

Постановление администрации г.Хабаровска от 02.11.2012 года № 4579 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки на 2013 года» вступило в действие с 01.01.2013 года. Следовательно, оно не подлежало применению для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2012 года. Кроме того, размер базовой ставки арендной платы для 24, 18 и 23 оценочных зон, им установлен выше, чем применены оценщиком при расчете корректировки «на местоположение».

На 01.01.2012 года действовало постановление администрации г.Хабаровска от 28.10.2011 года № 3558 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки на 2012 года», которым установлены базовые тарифы для 24, 18 и 23 оценочных зон в том размере, которые были применены оценщиком для расчета корректировки «на местоположение». О применении этого постановления для определения интервала значений корректировки «на местоположение» оценщик указывает на странице 78 отчета. Таким образом, ошибка в наименовании нормативного акта органа местного самоуправление, допущенная на странице 81 в таблице 42 отчета, не повлияла на правильность расчета корректировки «на местоположение».

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости этого объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что его рыночная стоимость определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования в части установления кадастровой стоимости земельного участка площадью 16 889 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ООО «ВЕРИТА» обратилось в Комиссию по результатам рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости 11.01.2018 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04.01.2015 года, то установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Для оценки земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> оценщиком выявлено 4 объекта-аналога. Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог по ценообразующим факторам, оценщик произвел корректировки «на передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав», «на условия рынка», «на местоположение», «на расположение относительно красной линии», «на площадь». Расчеты и описание корректировок приведены в Отчете (страницы 74-87 и 90-93, таблицы 34 - 37, 42, 46, 47). В виду сопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов оценщиком не произведены корректировки «на условия финансирования, «на вид использования», «на физические характеристики», «на экономические характеристики», «на наличие движимого имущества» и другие характеристики (элементы) влияющие на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями).

После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации. В расчетах использованы все объекты-аналоги. После проверки и согласования результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 16.04.2014 года составила 15 793 400,00 рублей.

В соответствии с положениями статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации и Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 254, вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны быть содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Так, оценщик выбрал элемент сравнения "вид разрешенного использования" как один из основных ценообразующих факторов при оценке земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Местоположение объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, оценщик определил в 24 оценочной зоне (страницы 79-80 отчета).

Границы оценочных зон города Хабаровска (схема и их описание) утверждены решением Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 года № 413. Описание оценочных зон 24, 29 и 30 (граничат друг с другом) и схема их расположения (представлена заинтересованным лицом в материалы дела) свидетельствуют о том, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> находится в 29 оценочной зоне (определенной границами – «по линии створа и до линии створа автостоянки по четной стороне <адрес>, по линии створа и восточной границе автостоянки на юг до линии створа <адрес>, по линии створа <адрес>, по северо-западной границе территории завода «Энергомаш» на юго-запад), а не в 24 (в которую входит нечетная сторона ул.К.Маркса и территория на запад до восточной границы автостоянки на ул.Карла Маркса до пер.Сеченова), как определил оценщик.

Приведенная на странице 79-80 отчета копия карты оценочных зон не позволяет достоверно определить, кем и когда она была утверждена, и границы оценочных зон. Источник в рассматриваемом отчете не приведен.

Производя расчет корректировки «на местоположение» оценщик применил базовые ставки аренды за 1 кв.м. земли в размере: для 24 оценочной зоны – 54,60 рублей, для 32 оценочной зоны – 92,41 рубль, для 17 оценочной зоны – 75,59 рублей, для 9 оценочной зоны – 63,01 рубля. В отчете указано, что сведения о базовых ставках получены из постановления администрации г.Хабаровска от 02.11.2012 года № 4579,

Но в постановление администрации г.Хабаровска от 02.11.2012 года № 4579 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки на 2013 года» размер базовых ставок арендной платы для 24, 9, 17 и 32 оценочных зон, установлен в таких цифрах – 57,60 рублей (24 зона), 66,48 рублей (9 зона), 79,75 рублей (17 зона) и 97,49 рублей (32 зона), что выше значений, которые применил оценщик при расчете корректировки «на местоположение». А для 29 оценочной зоны базовая ставка была установлена в размере 115,23 рублей. Кроме того, это постановление вступило в действие с 01.01.2013 года и утратило силу с 01.01.2014 года. Следовательно, оно не подлежало применению для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 16.04.2014 года.

Размер базовых ставок, примененных оценщиком при расчете корректировки «на местоположение» установлен постановлением администрации г.Хабаровска от 28.10.2011 года № 3558 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки на 2012 года», которое действовало в период с 01.01.2012 года по 31.12.2012 года, и не подлежало применению при расчете рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 16.04.2014 года. При этом размер базовой ставки, установленной для 29 оценочной зоны, которая данным постановлением установлена в размере 109,22 рублей, оценщиком не применялся.

С 01.01.2014 года вступило в силу постановление администрации г.Хабаровска от 12.11.2013 года № 4829 «Об утверждении базовых размеров арендной платы на 2014 года за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, представленные в аренду до 01.01.2011 года, государственная собственность на которые не разграничена», которым размер базовых ставок арендной платы был установлен: для 24 оценочной зоны – 60,60 рублей, для 9 оценочной зоны – 69,93 рублей, для 17 оценочной зоны – 83,89 рублей, для 32 оценочной зоны – 102,56 рубля, для 29 оценочной зоны – 121,22 рубль. Что существенно выше ставок, примененных оценщиком при расчете корректировки «на местоположение» при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Указанные обстоятельства подтверждают довод административного ответчика и заинтересованного лица о неверном определении оценочной зоны объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, и неверном расчете корректировки «на местоположение».

В частях 5 и 6 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, для пересмотра кадастровой стоимости (в частности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость – статья 248 Кодекса административного судопроизводства РФ), лежит на административном истце.

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункты 6, 19) разъяснил, что суд по ходатайству сторон в случае, если они по объективным причинам лишены возможности представить доказательства, либо по своей инициативе в целях правильного разрешения административного дела вправе вынести определение об истребовании доказательств. По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Скорректированная цена, с учетом корректировки «на местоположение», всех четырех объектов-аналогов, отобранных оценщиком, была применена для расчета рыночной цены земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Исходя из того, что оценщиком неверно была определена оценочная зона, в которой находится объект оценки, и неверно были определены базовые ставки арендной платы, установленные для оценочных зон на день оценки – на 16.04.2014 года, то им неверно была определена и рыночная цена объектов-аналогов на день оценки. Наличие таких обстоятельств не позволяет признать установленную отчетом об оценке № от 21.12.2017 года рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> достоверной.

Таким образом, доводы административного ответчика и заинтересованного лица о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости объекта оценки, представленной заявителем, нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства. Иные доказательства, подтверждающие величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, административным истцом не представлено. Ходатайство о проведении экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка им заявлено не было.

При таком положении суд полагает, что ООО «ВЕРИТА» в ходе рассмотрения дела не представило достаточных доказательств, отвечающих принципам относимости, допустимости и достоверности, совокупность которых позволяет сделать вывод о том, что имеются основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030201:24, и установления её в размере рыночной стоимости, равной 15 793 435,85 рублям по состоянию на 16.04.2014 года. А это, согласно статье 248 Кодекса административного судопроизводства РФ исключает возможность удовлетворения заявленные им требования в этой части.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ВЕРИТА» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 16 889 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства Бизнес-центра и гостиницы, находящегося по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 года в размере 23 022 200,00 рублей, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 11 января 2018 года.

Обществу с ограниченной ответственностью «ВЕРИТА» в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 9 479 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства Бизнес-центра и гостиницы, находящегося примерно в 128м по направлению на северо-восток от ориентира 5-этажный жилой дом, адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 апреля 2014 года в размере 15 793 400,00 рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме (мотивированное решение) составлено 04 июня 2018 года.

Судья краевого суда Е.А.Бузыновская