Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 в административном исковом заявлении, поданном к Правительству Хабаровского края и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, оспаривает кадастровую стоимости объекта недвижимости - склада-магазина (нежилое здание), площадь 4 370,50 кв.м., кадастровый №, находящегося по адресу<адрес>, собственником которого она является. В обоснование своих требований она ссылается на то, что постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года № 467-пр утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства по состоянию на 29.06.2012 года, эти сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости. В соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть оспорена. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Она является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. По её заказу оценщик ИП Ри Ден Юн подготовил отчет об оценке, в котором определил рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №. По результатам оценки рыночная стоимость объекта капитального строительства ниже его кадастровой стоимости, сведения о которой внесены в Единый реестр недвижимости. Поэтому административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на 29.06.2012 года в размере его рыночной стоимости 45 333 929 рублей.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, об отложении слушания дела не просил, о причине неявки не сообщил. Учитывая, что административный истец был извещен о времени и месте проведения судебного заседания, и признав причину неявки неуважительной, суд, исходя из положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ, посчитал возможным провести судебное заседание в его отсутствие.

Представитель административного истца ФИО2 (полномочия определены удостоверенной нотариусом доверенностью от 25.04.2019 года сроком действия три года) в судебном заседании поддержал требования административного истца, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении. Также представитель просил восстановить ФИО1 срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Считает, что срок для обращения в суд с данным административным иском пропущен по уважительной причине. Налоговая база налога на имущество физических лиц исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости только с 01.01.2017 года. До этой даты налоговая база определялась как инвентаризационная стоимость имущества, поэтому у административного истца не было права оспаривать установленную кадастровую стоимость нежилого помещения. До настоящего времени сведения об иной кадастровой стоимости объекта капитального строительства в Единый реестр недвижимости не внесены, и оспариваемая стоимость объекта является актуальной.

Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края ФИО3 (доверенность 24.12.2018 года сроком действия по 31.12.2019 года) в судебном заседании не согласился с предъявленными требованиями. В своих возражениях он сослался на то, что отчет об оценке не отвечает требованиям допустимости, предъявляемым к таким документам. В отчете указано, что при проведении оценки оценщик применил затратный подход. Пункт 24 ФСО №7 определяет, что при применении такого подхода стоимость объекта недвижимости рассчитывается как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства. Основным принципом земельного законодательства, закреплённым в статьях 1, 35 Земельного кодекса РФ, является принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Следовательно, стоимость прав на земельный участок, на котором размещается объект капитального строительства, является одним из составляющих общей стоимости объекта капитального строительства, так как земельный участок в этом случае не может выступать самостоятельным предметом сделки. Но оценщик, определяя рыночную стоимость объекта капитального строительства, стоимость прав на земельный участок не учел. Такой подход к оценке рыночной стоимости прямо противоречит установленным правилам оценки, и повлек искажение итоговой стоимости оцениваемого объекта.

Административный ответчик также полагает, что установленный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ срок для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административным истцом пропущен без уважительной причины. Свдения о кадастровой стоимости объекта капитального строительства внесены в Единый государственный реестр недвижимости в феврале 2013 ода, с данным иском ФИО1 обратилась в суд только в мае 2019 года – по истечении пятилетнего срока. О том, что налоговая база налога на имущество физических лиц определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, истцу стало известно не позднее 01.01.2017 года, так как Закон Хабаровского края, установивший такую норму, был опубликован в средствах массовой информации в октябре и декабре 2015 года. Пропущенный срок может быть восстановлен при наличии объективных причин, исключающих возможность гражданина обратиться в суд. Но доказательств наличия таких причин административный истцом не представлено, и на их наличие он не ссылается.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю и представитель заинтересованного лица администрации г. Хабаровска в судебное заседание не явились. Эти лица были уведомлены о возбуждении административного дела, путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, были уведомлены о времени и месте проведения судебного заседания, путем направления им судебного извещения посредством электронной почты и посредством размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, признав их неявку без уважительной причины, провел судебное заседание без их участия.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, показания свидетеля Ри Ден Юн, исследовав представленные административным истцом письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости – слад-магазин, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 4370,50 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый №. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 21.09.2011 года (номер регистрации №).

В части 1 статьи 399, статье 400, части 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ указано, что налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Налоговая база в отношении объектов налогообложения, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение об установлении налоговой базы из кадастровой стоимости объекта налогообложения. Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ).

Положением о местных налогах на территории городского округа "Город Хабаровск", утвержденного решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года № 571, установлен и введен на территории городского округа "Город Хабаровск" налог на имущество физических лиц. В положении указано, что налогоплательщики, объект налогообложения, налоговая база и порядок ее определения, налоговый период, порядок исчисления суммы налога, порядок и сроки его уплаты, а также налоговые льготы определяются в порядке, установленном Налоговым кодексом РФ.

Законом Хабаровского края от 30.09.2015 года № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года № 467-пр утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29.06.2012 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 187 480 638 рублей, о чем 08.02.2013 года внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

Как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

ФИО1 является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого с 01.01.2017 года определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Поэтому она имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости находящегося в её собственности объекта капитального строительства в размере, равном его рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», она вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, которым владеет, путем обращения с соответствующим иском в суд.

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 11 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Пленум Верховного Суда РФ в пункте 8 Постановления от 30.06.2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что пропуск установленного частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Этот срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен при наличии уважительных причин его пропуска. Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 5 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства РФ должны содержаться в решении суда.

Административный истец просил восстановить срок для обращения в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, ссылаясь на то, что налоговая база налога на имущество физических лиц определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости только с 01.01.2017 года, сведения об утверждении новой кадастровой стоимости в Единый реестр недвижимости не внесены, и оспариваемая кадастровая стоимость является актуальной на день его обращения с административным иском в суд.

Результаты кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером № утверждены постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года № 467-пр. Кадастровая стоимость определена по состоянию на 29.06.2012 года, сведения о ней внесены в Государственный кадастр недвижимости 08.02.2013 года. Следовательно, пятилетний срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости истек 08.02.2018 года. С данным заявлением административный истец обратился в суд 13.05.2019 года. Ранее с таким заявлением в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости он не обращался.

Представитель Правительства Хабаровского края в судебном заседании подтвердил, что до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, находящихся на территории Хабаровского края.

Принимая во внимание, что до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, находящихся на территории Хабаровского края, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, является действующей и подлежит применению для исчисления налога на имущество физических лиц только с 01.01.2017 года, что обязанность уплаты этого налога у налогоплательщика ФИО1 сохраняется, суд считает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

С целью определения рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером № – здание склада-магазина, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 4370,50 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по заказу ФИО1 оценщиком ИП Ри Ден Юн проведена его оценка, о чем 15.03.2019 года составлен отчет № 02-03/Н/19. В отчете об оценке указано, что рыночная стоимость объекта оценки определялась по состоянию на 29.06.2012 года. Кадастровая стоимость этого объекта недвижимости определена на туже дату. Значит, в этой части отчет соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Изучив содержание отчета об оценке от 15.03.2019 года № 02-03/Н/19, суд приходит к выводу, что отчет соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен его печатью. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о всех факторах и фактических данных, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержат обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнены в соответствии с заданием на оценку. Оценка стоимости объекта недвижимости произведена оценщиком Ри Ден Юн, являющимся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков», имеющим стаж работы в оценочной деятельности с августа 1998 годат, соответствующий квалификационный аттестат в оценочной деятельности, профессиональная деятельность которого застрахована.

В соответствии с пунктами 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпунктом «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, установлено, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В пункте 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, указано, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В отчете об оценке от 15.03.2019 года № 02-03/Н/19 указано, что для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал затратный подход, в рамках которого применен метод сравнительной единицы, для использования которого имеются все необходимые данные, а для использования иных методов отсутствует необходимая достоверная информация. От использования иных методов оценки в рамках затратного подхода, от применения сравнительного и доходного подходов оценщик отказался, подробно обосновав причины отказа в отчетах (страницы 64- 99).

Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (пункты 18 – 20 ФСО № 1).

Как указано в пункте 24 ФСО № 7 при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а)затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; б)затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если есть возможность корректной оценки функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; в)его рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют.

В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: -определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; -расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; -определение прибыли предпринимателя; -определение износа и устареваний; -определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; -определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства (подпункт «г» пункта 24 ФСО №7).

Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: -данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; -данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; -сметных расчетов; -информации о рыночных ценах на строительные материалы; -других данных (подпункт «е» пункта 24 ФСО №7).

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства. Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (подпункты «ж», «з», «и» пункта 24 ФСО №7).

В отчете об оценке от 15.03.2019 года № 02-03/Н/19 (страницы 75-92) указано, что оценщик, используя основные базисные стоимостные показатели оцениваемого объекта (сведения о них содержаться в техническом паспорте) и источник информации – Сборник «КО-ИНВЕСТ – «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства.» 2011 года, произвел подбор аналога исходя из отраслевой принадлежности и назначения объектов оценки – склад-магазин, назначение нежилое здание.

В техническом паспорте объекта оценки указано, что здание двухэтажное, имеет: фундамент – бетонные сваи с бетонным ростверком; наружные стены – сэндвич-панели, цоколь- железобетонный, внутренние стены – ГВЛ; чердачные перекрытия – сэндвич-панели по металлическим балкам, межэтажное перекрытие – металлическое, бетонное по металлическим балкам; крыша – профметалл; полы - плитка, оконные проемы – пластиковые стеклопакеты, дверные проемы – пластиковые и алюминиевые, внутренняя отделка – ГВЛ; отопление от электрокалориферов, электричество – скрытая проводка. В качестве объекта аналога выбран «Распределительный склад» (объем 20,0 тыс. куб.м.), каркаса – стальной тяжелый, стены – хорошо отделанные (украшенные) улучшенные сэндвич-панели, отделка – улучшенная всех внутренних помещений, помещения для специализированного хранения (пищевые продукты, лекарства, спец.отделения для нерастаможенных грузов) – полностью отделанные, инженерное оборудование – улучшенное, с наличием водоснабжения и водоотведения, комплексное кондиционирование воздуха, класс конструктивной системы – КС-6, класс качества - de luxe. Расчеты затрат на замещение приведены на страницах 80-81 отчета и в таблице 36.

Внесены корректировки на различия в строительном объеме объектов оценки и объекта аналога, на различия в объеме, на разницу в материале стен, на регионально-экономические условия конкретного региона, на изменение цен в строительстве после даты составления сборника «КО-ИНВЕСТ», произведен расчет физического и совокупного износа. Расчет и описание корректировок приведены в отчете на страницах 82-93 и в таблицах 37-43.

Для определения величины прибыли предпринимателя использованы материалы ФИО4 «Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости», опубликованные в журнале «Регистр оценщиков» № 4 (2010г), где изложены исследования рынка недвижимости по направлениям: прогнозныехарактеристики рынка недвижимости с ожиданием участников рынка на ближайший год и на последующие 5 лет; диапазоны поправочных коэффициентов – общие характеристики (параметры) рынка недвижимости на 2011 год. С учетом типа объекта оценки – производственно-складской объект, оценщик применил средневзвешенное значение прибыли предпринимателя – 18,7 %.

После согласования полученных результатов (страница 92, таблица 43) оценщик получил величину совокупного износа и стоимости воспроизводства объекта оценки – 45 333 929 рублей без НДС, которая и была использована в качестве ориентира рыночной стоимости объекта оценки, полученная в рамках расчета затратным подходом. После согласования результатов оценки итоговая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 29.06.2012 год определена в размере 45 333 929 рублей.

Суд находит представленный в материалы дела отчет об оценке от 15.03.2019 года № 02-03/19 в полной мере соответствующим требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Он основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. По мнению суда, определенная в отчете итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, производя оценку оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки. Отчет оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Оценщиком проанализирован рынок недвижимости в районах идентичных району расположения объекта оценки; корректировки в отчете об оценке приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого оценщиком подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату установления кадастровой стоимости – на 29.06.2012 года.

Довод административного ответчика о том, что при оценке объектов капитального строительства оценщик не выполнил требования пункта 24 ФСО №7, согласно которому при применении затратного подхода к оценке в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется, в том числе, с учетом стоимости прав на земельный участок, не принимается судом во внимание, в виду его несостоятельности.

В части 2 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Пунктами 4 и 20 ФСО № 7 предусмотрено, что объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Как указано в части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества – это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах.

Согласно главами 31 «Земельный налог» и 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ земельные участки и объекты капитального строительства являются самостоятельными объектами налогообложения.

Согласно заданию на оценку оценщику надлежало определить рыночную стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, сведения о которой необходимы для оспаривания установленной кадастровой стоимости, применяемой для определения налоговой базы. Так как земельный участок и находящиеся на нем здание склада-магазина являются самостоятельными объектами кадастрового учета и налогообложения, то суд считает, что оценщик обоснованно определил рыночную стоимость объекта оценки без учета стоимости прав на земельный участок.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость нежилого здания склада-магазина, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта оценки лежит на административных ответчиках.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки, лицами, участвующими в деле, не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ФИО1 обратилась в суд 13.05.2015 года, ранее в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости она не обращалась, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 08.02.2013 года, то установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Восстановить ФИО1 срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – здание склада-магазина, назначение: нежилое, количество этажей - 2, общая площадь 4370,50 кв.м. (инв.№), адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2012 года в размере 45 333 929 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 13 мая 2019 года.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции –судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья краевого суда Е.А.Бузыновская