Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО8 к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Постникова Т.В. обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания (склада) площадью 428,30 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося по <адрес>., равной его рыночной стоимости 3 614 627 рублей по состоянию на 13.12.2013 года. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что является собственником объекта недвижимости и обязан платить налог на имущество, базовой ставкой которого является кадастровая стоимость объекта недвижимости. Постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года № 467-пр кадастровая стоимость утверждена кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 13.12.2013 года в размере 5 611 800,75 рублей. Как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. По его заказу оценщиком ООО «Бизнес аудит Оценка» был подготовлен отчет об оценке № от 10.04.2018 года, в котором указано, что рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 13.12.2013 года равна 3 614 627 рублям. Поскольку установленная в отношении этого же объекта недвижимости кадастровая стоимость существенно превышает его рыночную стоимость на ту же даты, и это ведет к необоснованному увеличению размера подлежащего уплате налога, административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства в размере его рыночной цены.

Административный истец Постникова Т.В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель административного истца Абрамович К.Л. (полномочия подтверждены доверенностью от 23.03.2018 года сроком действия один год), в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях, в обоснование которых сослался на обстоятельства, аналогичные изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края Шкредова Т.С. (доверенность от 16.04.2018 года сроком действия по 31.12.2018 года) не согласился с предъявленными к нему требованиями. В своих возражениях он сослался на то, что отчет об оценке не соответствует предъявляемым к нему требованиям. В отчете указано, что при проведении оценки оценщик применил затратный подход, который, как указано в пунктах 19, 20 ФСО №1, преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. Требования к применению оценщиком затратного подхода определены в пункте 24 ФСО №7, в котором указано, что такой подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости, но не их частей. Из технического паспорта на здание склада, находящегося по <адрес> (который приложен к отчету об оценке), следует, что здание склада состоит из нескольких частей – лит.В-основная часть, лит.В1-пристройка, лит.в – холодная пристройка. А в отчете рыночная стоимость определена только для части здания склада – основной части (лит.В) и пристройки (лит.В1). Следовательно, оценка других частей здания – холодной пристройки (лит.в), не произведена. Применяя затратный подход к оценке, и определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик, в нарушение требований подпунктов «г» и «з» пункта 24 ФСО №7, неверно определил прибыль предпринимателя. Также оценщик не учел данные, предусмотренные подпунктом «е» пункта 24 ФСО №7, которые бы отражали реальные показатели затрат на сохранение объектов капитального строительства на территории Хабаровского края (г.Хабаровска). Не соблюдены также требования подпункта «г» пункта 24 ФСО №7, которым предусмотрено, что стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается с обязательным определением стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства. Эти требования стандарта оценки основаны на принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. А оценщик определил стоимость склада без учета стоимости прав на земельный участок. Все это позволяет ответчику делать вывод, что отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, поэтому не может считать достоверным доказательством, подтверждающим итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю и заинтересованного лица администрации г. Хабаровска, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела и размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд провел судебное заседание без их участия.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, показания свидетеля Селиванова К.А., и исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что Постникова Т.В. на праве собственности владеет и пользуется нежилым зданием – складом, площадью 428,30 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 20.12.2017 года (номер регистрации <данные изъяты>). Объект недвижимости приобретен по договору купли-продажи от 07.12.2017 года.

В части 1 статьи 399, статье 400, части 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ указано, что налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Налоговая база в отношении объектов налогообложения, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение об установлении налоговой базы из кадастровой стоимости объекта налогообложения. Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Положением о местных налогах на территории городского округа "Город Хабаровск", утвержденного решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года № 571, установлен и введен на территории городского округа "Город Хабаровск" налог на имущество физических лиц. Налогоплательщики, объект налогообложения, налоговая база и порядок ее определения, налоговый период, порядок исчисления суммы налога, порядок и сроки его уплаты, а также налоговые льготы определяются в порядке, установленном Налоговым кодексом РФ.

Законом Хабаровского края от 30.09.2015 года № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года № 467-пр утверждены Результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29.06.2012 года. Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером <данные изъяты> определена по состоянию на 13.12.2013 года в размере 5 611 800,75 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 20.05.2015 года.

Как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Постникова Т.В. является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого с 01.01.2017 года определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Поэтому она имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости находящегося в ей собственности нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», она вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, которым владеет, путем обращения с данным иском в суд.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

С целью определения рыночной стоимости нежилого здания – склада, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 428,30 кв.м., находящегося по <адрес>), по заказу Постниковой Т.В. оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» проведена его оценка и подготовлен отчет от 10.04.2018 года №, согласно которому рыночная стоимость склада по состоянию на 13.12.2013 года составила 3 614 627 рублей.

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Изучив содержание отчета об оценке от 10.04.2018 года №, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

В отчете об оценке от 10.04.2018 года №, составленного оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» К.А.Селивановым, указано, что рыночная стоимость объекта капитального строительства, кадастровый номер <данные изъяты>, определялась по состоянию на 13.12.2013 года. Кадастровая стоимость этого объекта недвижимости определена на туже дату. Значит, в этой части отчет соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В пункте 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, указано, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В отчете об оценке от 10.04.2018 года № 178/2018 указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал затратный подход, в рамках которого применен метод сравнительной единицы, поскольку отсутствуют достоверная информация, необходимая для использования двух других методов - метода разбивки по компонентам (поэлементного расчета) и метода количественного обследования (сметные расчеты строительства, поэлементная (фундамент, стены, крыша и т.д.) разбивка затрат на создание объекта недвижимости), в то время как для использования метода сравнительной единицы имеются все необходимые данные. От использования сравнительного и доходного подходов оценщик отказался, обосновав причины отказа на страницах 60-62 отчета.

Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (пункты 18 – 20 ФСО № 1).

Как указано в пункте 24 ФСО № 7 при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если есть возможность корректной оценки функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; в) его рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют.

В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: -определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; -расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; -определение прибыли предпринимателя; -определение износа и устареваний; -определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; -определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства (подпункт «г» пункта 24 ФСО №7).

Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: -данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; -данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; -сметных расчетов; -информации о рыночных ценах на строительные материалы; -других данных (подпункт «е» пункта 24 ФСО №7).

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства. Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (подпункты «ж», «з», «и» пункта 24 ФСО №7).

В отчете об оценке от 10.04.2018 года № (страницы 45-59) указано, что оценщик, используя источник информации – «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. Для условий строительства. В уровне цен на 01.01.2011 года, для условий строительства в Московской области. Серия «Справочник оценщика». – издатель М.ООО «КО-ИНВЕСТ», 2011 (400с), произвел подбор аналога исходя из отраслевой принадлежности и назначения объекта оценки – склад, назначение нежилое здание. Основная часть здания лит.В имеет объем 2500 куб.м., вертикальные несущие конструкции и наружные стены выполнены из кирпича, горизонтальные несущие конструкции – из дерева, класс конструктивной системы – КС-2, класс качества econom. Пристройка лит.В1 имеет объем 3760 куб.м., вертикальные и горизонтальные несущие конструкции, наружные стены выполнены из железобетона, класс конструктивной системы – КС-2, класс качества econom.

Оценщиком произведена поправка, выраженная в рублях на 1 единицу измерения – 1 куб.м., проектного параметра объекта «на степень учета стоимости специальных конструкций и других видов работ». Произведены поправки, выраженные в виде корректирующего коэффициента к стоимости всего объекта: «на разницу в объеме», «регионально-климатические поправки», «корректирующий элемент на различие в сейсмичности», «на изменение цен в строительстве», определена величина прибыли предпринимателя. Подробное описание примененных корректировок и их расчеты представлены в отчете, а также приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты.

После проведенных корректировок оценщиком выполнен расчет стоимости нового строительства методом сравнительной единицы (руб.) на дату оценки – 13.12.2013 года, что нашло отражение в таблицах 5,4 и 5,5 отчет. Оценщиком определена величина износа и устаревания, с учетом фактического состояния здания на 13.12.2013 года – основная часть, литер В – в «плохом» состоянии, пристройка, литер В1- в «удовлетворительном» состоянии, произведен расчет совокупного износа объекта оценки, расчет затрат на замещение с учетом износа и устареваний, что нашло отражение в таблицах 5.6 – 5.9 отчета.

После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 13.12.2013 год определена в размере 3 614 627 рублей.

Суд также находит представленный в материалы дела отчет об оценке № от 10.04.2018 года в полной мере соответствующим требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Оценка стоимости объекта недвижимости произведена оценщиком К.А.Селивановым, являющимся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», имеющим стаж работы в оценочной деятельности более 12 лет, соответствующий диплом о профессиональной подготовке и профессиональная деятельность которого застрахована. Составленный отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. По мнению суда, определенная в отчете итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки. Отчет оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Оценщиком проанализирован рынок недвижимости в районах идентичных району расположения объектов оценки; корректировки в отчете об оценке приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого оценщиком подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату установления кадастровой стоимости – на 13.12.2013 года.

Довод административного ответчика о том, что оценщиком нарушены требования подпункта «а» пункта 24 ФСО №7, так как им при определении рыночной стоимости склада не учтена одна из его частей – холодная пристройка (ли.в), и произведена оценка только части склада, опровергается установленными в ходе рассмотрения дела доказательствами, поэтому не может быть принят судом во внимание.

В подпункте «а» пункта 24 ФСО №7 указано, что затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей.

Из содержания технического паспорта на здание склада, составленного ГУ «Краевое бюро технической инвентаризации» Управления технической инвентаризации (приложение № 3 к отчету об оценке) следует, что здание склада (инвентарный номер 10847), имеет площадь 428,3 кв.м. (в которую входят площадь основной части Лит.В 396,8 кв.м. и площадь пристройки литер В1). К зданию пристроены холодная пристройка (лит.в. – 22,7 кв.м.) и крыльцо (лит.в1 – 3,0 кв.м.), площадь которых в общую площадь здания не включены.

В Едином реестре недвижимости, как следует из выписки из ЕГРП, на государственном кадастровом учете находится нежилое здание склад (кадастровый номер <данные изъяты>) площадью 428,30 кв.м., собственником которого является Постникова Т.В..

Указанные обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что при определении рыночной стоимости оценщик обоснованно исходил из площади объекта оценки в 428,3 кв.м., так как именно такая площадь объекта учитывалась при установлении его кадастровой стоимости.

Не нашел своего подтверждения и довод административного ответчика о том, что при определении размера рыночной стоимости объекта оценки оценщик не была учтена прибыль предпринимателя с соблюдением требований подпункта «з» пункта 24 ФСО № 7.

В подпункте «з» пункта 24 ФСО № 7 указано, что для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

В отчете на странице 51-52 указано, что расчет прибыли предпринимателя оценщик произвел с помощью аналитической модели (с указанием автора и источника), на основе рыночной информации (в частности ставке по кредитам, информация о которой получена на сайте Центрального Банка России), с учётом прямых, косвенных и вмененных издержках. Выбор оценщиком методологии расчета не противоречит положениям пункта 25 ФСО №7, который предоставляет оценщику право использовать иную методологию расчета и самостоятельно определять метод оценки недвижимости. Описание выбранного оценщиком метода приведено в отчете.

Не заслуживает внимания, по мнению суда, и доводы административного ответчика о том, что при проведении оценки оценщиком не учтены данные, перечисленные в подпункте «е» пункта 24 ФСО №7, которые бы отражали реальные показатели затрат на создание объектов капитального строительства на территории Хабаровского края (г.Хабаровска); что оценка склада произведена без учета стоимости прав на земельный участок.

Содержание отчета (страницы 49 и 53) свидетельствует, что оценщиком учтены различия в региональном уровне цен в строительстве, произведена соответствующая корректировка.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Как указано в пунктах 4 и 20 ФСО № 7 объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Исходя из того, что целью оценки склада – нежилого здания (кадастровый номер <данные изъяты>) является определение рыночной стоимости объекта для оспаривания установленной кадастровой стоимости, применяемой для определения налоговой базы, и учитывая, что земельный участок и находящийся на нем склад являются самостоятельными объектами налогообложения, суд считает, что оценщик обоснованно определил рыночную стоимость объекта оценки без учета рыночной стоимости земельного участка.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость нежилого здания - склада, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта оценки лежит на административных ответчиках.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки, лицами, участвующими в деле, не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Постникова Т.В. обратилась в суд 17.04.2018 года, в Комиссию по результатам рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости она не обращалась, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 20.05.2015 года, то установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление Постниковой Татьяны Владимировны об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания – склада, площадью 428,30 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, находящегося по <адрес>., равной его рыночной стоимости по состоянию на 13.12.2013 года в размере 3 614 627 рублей, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 17 апреля 2018 года.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции –судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение (решение в окончательной форме) составлено 03 июня 2018 года.

Судья краевого суда Е.А.Бузыновская