Балкон общего имуществ а - гражданское законодательство и судебные прецеденты

в т.ч. плату за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Причем доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37), т.е. плата за жилое помещение пропорциональна общей площади, приходящейся на данное помещение. Кроме того, в соответствии с понятием общего имущества, определенным пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ, балконы, лоджии, веранды и террасы, относящиеся к конкретному жилому помещению, не являются общим имуществом собственников помещений в данном доме. При оказании услуг, связанных с их содержанием и текущим ремонтом, указанные площади должны учитываться отдельно и финансироваться за счет средств собственников жилых помещений или нанимателей жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда. То есть расходы по содержанию и текущему ремонту балконов, лоджий, террас покрываются за счет конкретных граждан, пользующихся указанными площадями. Капитальный ремонт

кассационной жалобе на то, что оспариваемое положение подпункта "в" пункта 2 Правил не приводит понятие "балконная плита", не опровергает вывод суда о законности оспариваемого положения нормативного правового акта и не может служить основанием к отмене решения суда. Суд, проанализировав положения федерального законодательства, пришел к правильному выводу о том, что балконные плиты отнесены к ограждающим несущим конструкциям. Довод кассационной жалобы о том, что Правительство Российской Федерации должно было предусмотреть специальную дифференцированную норму отнесения балкона (лоджии) к общему имуществу дома, по существу является требованием о дополнении оспариваемого нормативного правового акта и не свидетельствует о незаконности принятого судом решения. Учитывая, что в кассационной жалобе не приведено доводов, опровергающих выводы суда о законности оспариваемого нормативного положения, оснований считать такие выводы ошибочными не имеется. Решение суда вынесено в соответствии с нормами материального права, правильно примененными и истолкованными судом, и с соблюдением процессуальных норм права. Предусмотренных статьей 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для

жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения, в состав которой входит площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас). При таком положении суд первой инстанции обоснованно отверг довод заявителей о том, что оспариваемым пунктом 7 Методических рекомендаций в нарушение норм Жилищного кодекса Российской Федерации на нанимателей комнат в коммунальной квартире незаконно возлагается обязанность нести бремя расходов собственников комнат в коммунальной квартире за содержание общего имущества коммунальной квартиры, как не основанный на нормах жилищного законодательства, закрепляющих, что наниматель жилого помещения по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования как конкретным изолированным жилым помещением в виде комнаты, так и помещениями вспомогательного использования, предназначенными для удовлетворения бытовых нужд. При этом суд правильно учел, что какого-либо

утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, балкон является несущей конструкцией. Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", определяя понятие строительной конструкции, устанавливает, что это часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции, должна отвечать требованиям механической безопасности и находиться в состоянии, при котором отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений вследствие разрушения или потери устойчивости здания, сооружения или их части (пункты 8, 24 части 2 статьи 2). Из содержания приведенных выше норм следует, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Ограждающие несущие конструкции, в том числе и балконные плиты,

и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, признали оспариваемое предписание соответствующим действующему законодательству и не нарушающим права и законные интересы общества. Суды исходили из факта ненадлежащего технического состояния балкона квартиры № 13 МКД, учитывали, что на основании договора управления МКД общество является лицом, ответственным за надлежащее содержание и ремонт общего имущества МКД, в состав которого входят балконные плиты. Доказательств выполнения обществом в период осуществления им деятельности по управлению МКД работ по восстановлению повреждений отдельных участков балконов не представлено. Вопреки доводам заявителя, предписание соответствует критериям исполнимости: на заявителя возложена обязанность провести мероприятия по обследованию межэтажных стыков, перекрытия в зоне сопряжения квартиры № 13 и квартиры № 11 МКД; пола балкона квартиры № 11; также обществу

ноября 2021 г. по делу назначена судебная строительно-оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта ООО «Общество профессиональных экспертов и оценщиков XXI век» от 7 апреля 2022 г. № 222/г-21 затопление квартиры произошло вследствие проникновения воды через застекленный балкон, а далее через межпанельные швы в квартиру с балкона в результате таяния наледи с козырька балкона. Стоимость устранения повреждений от затопления жилого помещения по состоянию на дату оценки с учетом физического износа материалов составляет 86 377 руб. Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что затопление квартиры истца произошло вследствие ненадлежащего содержания управляющей организацией общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем с ООО «Управляющая компания ЖЭУ № 1» подлежит взысканию сумма ущерба, определенная на основании заключения судебной экспертизы. Также суд первой инстанции в соответствии со статей 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите

жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Аналогичная норма приведена и в пункте 12 Приложения № 2 «Требования к определению площади здания, сооружения и помещений» к приказу Министерства экономического развития России от 1 марта 2016 г. № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения». Таким образом, представленная заявителем для осуществления регистрационных действий документация, содержит данные об общей (фактической) площади жилого помещения 76,2 кв.м, что соответствует нормативным правовым актам. Отсутствие в техническом плане помещения, кадастрового номера здания, в котором расположена квартира, само по себе не может являться препятствием для осуществления административным ответчиком постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав в отношении принадлежащего заявителю объекта недвижимого имущества . В соответствии с

лицом, обязанным осуществить капитальный ремонт, в материалы дела не представлено. Суд округа согласился с выводами суда апелляционной инстанции и отметил, что обществом жильцам данного МКД выданы предписания о запрете пользования балконами в связи с их аварийным состоянием; направлены письма в адрес администрации Советского района г. Улан-Удэ с просьбой о включении в план работ по капитальному ремонту на 2011 год ремонт фасадов жилых домов, в том числе МКД № 28 А; в адрес министерства строительства и модернизации ЖКХ Республики Бурятия и администрации г. Улан-Удэ о внесении изменений в программу капитального ремонта на 2017 год, в частности, о необходимости при капитальном ремонте фасада МКД № 28А предусмотреть капитальный ремонт балконных плит; в адрес администрации г. Улан-Удэ, НО «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Республики Бурятия», администрации Советского района г. Улан-Удэ о включении ремонта фасада МКД № 28А в программу капитального ремонта в связи с аварийным состоянием балконов. При таких обстоятельствах

от 23.05.2022 в удовлетворении заявления Обществу отказано. Не согласившись с вынесенным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой. По мнению подателя жалобы, в действиях Общества отсутствует состав правонарушения, поскольку снежные навесы не несут угрозы безопасности граждан в силу расположения со стороны газонов с насаждениями, наличие снега на крыше слоем более 30 см Комитетом не доказан, из представленных фотоматериалов ввиду их плохого качества указанное также не следует. Кроме того, Общество полагает, что козырьки балконов верхних этажей не являются общим имуществом и у заявителя отсутствует обязанность по их очистке. Стороны извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание своих представителей не направили, что в силу статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы. Письменный отзыв от Комитета в материалы дела не поступил. Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке. Как установлено судом и

которой выявлено что балкон размером 3,2 на 1,2 м (выполнен из деревянного теса, который прибит к брусу; рамное остекление отсутствует, нижние ряды деревянных брусьев здания и балкона, на который прибит тес, частично сгнили от воздействия атмосферной влаги) имеет деформацию, щели и уклон. По результатам проверки 09.08.2021 службой составлен акт № 16-330/ЖН-2021 и выдано предписание № 16-330/ЖН-2021, согласно которому предприятию необходимо в срок до 11.10.2021 восстановить несущие конструкции балкона квартиры № 12 многоквартирного дома в соответствии с требованиями пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирных домах, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), пунктов 4.2.4.1, 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170). Не согласившись с указанным предписанием службы, предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды

двухуровневой квартиры (л.д.23-25), не усматривается, что открытый неостекленный балкон, расположенный на уровне 13 этажа (над остекленным балконом квартиры 187) относится к помещениям квартиры 189. В плане квартиры 189 на уровне 13 этажа данный балкон не включен в границы, очерченные красной линией; при этом на плане усматривается, что на данный неостекленный балкон отсутствует выход из квартиры 189 (не указан на плане). Таким образом, материалами дела не подтверждается однозначно, что спорный неостекленный балкон на 13 этаже не относится к общему имуществу МКД. Вопреки доводам Товарищества из справки ООО «ЦСКУ «Арсенал» от 13.09.2021 данное обстоятельство также не усматривается. Кроме того, как следует из вышеприведенных нормативных положений, балконная плита между квартирами 187-189 относится к общему имуществу МКД. Доказательств осмотра ранее Товариществом балконной плиты, указанной в предписании Инспекции, на предмет возможных дефектов, вызвавших протечки, материалы дела не содержат. Таким образом, Инспекция пришла к обоснованному выводу о нарушении Товариществом требований Правил № 170 и правомерно

№ 7 Правил № 170). Материалами дела подтверждается и обществом не оспаривается ненадлежащее техническое состояние балконов многоквартирного дома (наличие разрушения бетонного слоя балконных плит до арматуры). С 2010 года лицом, ответственным за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, является ООО «РЭУ-7». В материалах дела отсутствуют и обществом не представлены доказательства выполнения им в период осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом работ по восстановлению повреждений отдельных участков балконов по мере их возникновения и предупреждению дальнейшего развития деформаций при проведении текущего ремонта общего имущества дома. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у инспекции правовых оснований для выдачи обществу оспариваемого предписания об устранении выявленного нарушения посредством выполнения работ по ремонту балконных плит квартир многоквартирного дома. Доводы ООО «РЭУ-7» о том, что указанные в предписании работы относятся к капитальному ремонту, обеспечение проведения которого возложено на регионального оператора, обоснованно отклонены судом первой инстанции. То обстоятельство, что балконные плиты

Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга (ОГРН 1037867000115, адрес: 195112, г. Санкт-Петербург, Малоохтинский пр., д. 68, лит. А; далее – Инспекция, ГЖИ, административный орган, заинтересованное лицо) №02/21-849-Р от 02.07.2021. Решением от 18.11.2021 суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал. Не согласившись с решением суда, ТСЖ "Урицк" обратилось в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт. По мнению подателя апелляционной жалобы, ограждение балкона не относится к общему имуществу многоквартирного дома, находится в частной собственности владельца жилого помещения, в связи с чем не ТСЖ не может быть возложена ответственность за его техническое состояние. В судебном заседании представитель ТСЖ "Урицк" поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ГЖИ возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве. Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке. Как установлено материалами дела, на основании поступившего обращения собственника многоквартирного дома Андрианова С.А. от 30.04.2021 №ОБ-12130-1/21-

суда указано, что согласно протоколу общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ Федотину А.В. для размещения информационной таблички вывески получено согласие собственников жилого <адрес>. Однако судом проигнорированы ст. 247 ГК РФ - согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом. При устройстве вывески ответчиком Федотиным А.В. не было достигнуто соглашение со всеми участниками долевой собственности многоквартирного дома (если считать ее балкон общим имуществом ), а в судебном порядке этот вопрос не разрешался. Наличие протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время оспаривается ею в судебном порядке о признании собрания ничтожным, так как у нее имеются веские основания, подтверждаемые собственниками дома считать, что собрание фактически не было проведено. Заявленные исковые требования непосредственно к собственнику квартиры № Федотину А.В. обусловлены тем, что именно Федотин А.В. обращался за разрешением установки вывески и именно он установил ее. В тоже время

кв.66 является самовольной постройкой, в возмещение ущерба 86100 рублей(стоимость ремонта автомобиля без учета его износа(заявление л.д.96)) и судебные расходы по делу. В судебном заседании представитель истца Долгова А.Н. по доверенности Громова Ю.В., иск своего доверителя поддержала в ранее заявленном объеме. Представитель ответчика Трофимовой Т.А. по доверенности Кабакова Т.С., в судебном заседании на иск возражала по ранее изложенным мотивам(л.д.140: снег на козырьке мог лишь задержаться и попал на козырек балкона с крыши дома; козырек балкона – общее имущество , а поэтому именно управляющая компания должна нести бремя очистки его от снега и наледи; снег мог упасть и с крыши дома, а так же с крыши магазина, расположенного на 1 этаже дома). Пояснила, что если козырек балкона не относится к общему имуществу, то управляющая компания была должна обратится к собственнику квартиры с целью решения вопроса о демонтаже незаконного козырька балкона. Волков И.Д. пояснил, что крыша спорного дома не является скатной, козырек над

общему имуществу многоквартирного дома и подлежит содержанию как придомовая территория суду не представлено, так же как и отсутствуют какие-либо документы, свидетельствующие о состоянии дорожного покрытия указанной проезжей части. С учетом положения п. 8 Правил № 491 оснований для отнесения кабеля подвода электропитания к дому, находящегося за внешней границей стены многоквартирного дома, к общему имуществу у суда не имеется. Также суд не может согласиться с доводами стороны истца об отнесении деревянных заполнений и остекления балконов к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку в силу пп. «в, г» п. 2 Правил № 491 в состав общего имущества включаются только балконные плиты и ограждающие ненесущие конструкции (металлическая решетка), в свою очередь внутреннее заполнение балкона, в том числе остекление, рамы, дощатое заполнение к общему имуществу не относится. При этом, согласно п. 7 Приложения № 2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда (МДК 2-04.2004), утвержденного Госстроем России, в перечень работ, входящих в плату за

общая площадь нежилых помещений - 94,60 кв.м, в том числе основная площадь - 94,60 кв.м; количество помещений, являющихся общим имуществом многоквартирного дома — 1, площадь помещений, являющихся общим имуществом многоквартирного дома - 630,3 кв.м; площадь лоджий, балконов, веранд и террас 172,1 кв.м; расположенный по адресу: <...> многоквартирный дом лит. «3», число этажей - 8, в том числе 1 надземный цокольный этаж; площадь здания — 4951,8кв.м; общая площадь здания 3 791,7 кв.м, количество квартир - 52, общая площадь жилых помещений - 3030,90 кв.м, в том числе жилая площадь - 1557,6 кв.м; количество нежилых помещений — 19, общая площадь нежилых помещений: 135,10 кв.м, в том числе основная площадь: 135,10 кв.м; количество помещений, являющихся общим имуществом многоквартирного дома - 1, площадь помещений, являющихся общим имуществом многоквартирного дома - 625,7 кв.м; площадь лоджий, балконов, веранд и террас 199,3 кв.м; расположенный по адресу: <...> многоквартирный дом лит. «И», число этажей - 8, в том

/__/, устранив все повреждения в связи с затоплением и разрушением в срок до 01.10.2021; решение суда обратить к немедленному исполнению. В обоснование заявленных требований указала, что является собственником квартиры № /__/ по адресу: /__/. Управление многоквартирным домом по адресу: /__/ осуществляет ЖСК «Прогресс». 16.03.2020 в результате падения перегородки на балконе между квартирой /__/ и квартирой /__/ причинен ущерб личному имуществу истца в виде разбитых стеклопакетов. Для определения причины разрушения балкона привлечена экспертная организация ООО «Судебная экспертиза». В результате исследования общего имущества жилого дома, расположенного по адресу: /__/, экспертом установлено, что при отсутствии гидроизоляции балконных плит и козырьков в результате многократного воздействия атмосферных осадков и перепадов температуры произошло разрушение верхней и нижней зоны плит, что вызвало коррозию арматуры и бетона и гниение балконной перегородки между смежными балконами квартир /__/ и /__/. В результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязанностей по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме по /__/ причинен