стоимости облигации на 11.01.2019 принимать ее стоимость, определенную на 10.01.2019. Обращаем внимание, что в последующие даты фонду необходимо производить анализ изменения исходных данных и потенциального изменения справедливой стоимости актива относительно стоимости, определенной по состоянию на дату последнего расчета (10.01.2019). В случае, если 15.01.2019 изменение доходности по аналогичным облигациям будет значительным (приведет к изменению стоимости оцениваемой облигации более чем на 0,5 процента), фонд обязан пересчитать справедливую стоимость облигации с использованием новой ставки дисконтирования. 2018 год 1. Подходы к определению справедливой стоимости дебиторской задолженности, не соответствующие требованиям Международного стандарта финансовой отчетности (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости" При расчете справедливой стоимости дебиторской задолженности (в том числе просроченной дебиторской задолженности), в соответствии с Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости" (далее - МСФО (IFRS) 13), управляющая компания, негосударственный пенсионный фонд (далее - фонд) обязаны принимать во внимание пункты 61 - 66, B5 - B30 МСФО (IFRS) 13 в целях определения и
платежи для отражения изменения сумм к уплате по опциону на покупку. 41 При применении пункта 40 арендатор должен определять пересмотренную ставку дисконтирования как процентную ставку, заложенную в договоре аренды, на протяжении оставшегося срока аренды, если такая ставка может быть легко определена, или как ставку привлечения дополнительных заемных средств арендатором на дату переоценки, если процентная ставка, заложенная в договоре аренды, не может быть легко определена. 42 Арендатор должен повторно оценивать обязательство по аренде, дисконтируя пересмотренные арендные платежи в любом из следующих случаев: (a) изменение сумм, которые, как ожидается, будут уплачены в рамках гарантии ликвидационной стоимости. Арендатор должен определять пересмотренные арендные платежи для отражения изменения сумм, которые, как ожидается, будут уплачены в рамках гарантии ликвидационной стоимости; (b) изменение будущих арендных платежей в результате изменения индекса или ставки, используемых для определения таких платежей, включая, например, изменение для отражения изменений рыночных арендных ставок после пересмотра рыночной арендной платы. Арендатор должен переоценивать обязательство по
ставку дисконтирования, а в модель расчета закладывать прогнозную инфляцию в рассматриваемом сегменте недвижимости. Метод дисконтирования денежных потоков применяется к будущим денежным потокам с любым прогнозом изменения во времени и определяет их текущую стоимость путем дисконтирования по ставке, соответствующей доходности инвестиций. Ставка дисконтирования характеризует приведение ( дисконтирование) относящихся к разным периодам времени всех обычных на данном сегменте рынка денежных потоков (доходов), в том числе от возможной их продажи в будущем. В случае невозможности определения ставок дисконтирования на основе достоверной информации об условиях продажи объектов оценки с действующими договорами аренды в качестве ставки дисконтирования возможно использование обычных для данного сегмента рынка ставок кредитования сделок. VII. Определение кадастровой стоимости в рамках индивидуального расчета 7.1. Индивидуальный расчет может применяться при определении кадастровой стоимости в следующих случаях: 1) требуется определение стоимости эталонного (условного) объекта с заданными характеристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов оценки; 2) требуется определение стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения
актива (как, например, повышение кредитного рейтинга должника), ранее отраженный убыток от обесценения восстанавливается в составе прибыли или убытка посредством корректировки созданного резерва. Такая корректировка не должна приводить к тому, чтобы балансовая стоимость финансового актива превысила его амортизированную стоимость, рассчитанную, как если бы обесценение не было признано, на дату восстановления обесценения. 39p63 После корректировки финансового актива в результате обесценения до возмещаемой стоимости процентный доход отражается на основе процентной ставки, которая использовалась для дисконтирования будущих денежных потоков с целью определения убытка от обесценения. IFRS7p(B5 Финансовые активы, погашение которых невозможно и в (d)(ii) отношении которых завершены все необходимые процедуры с целью полного или частичного возмещения и определена окончательная сумма убытка, списываются за счет сформированного резерва на возможные потери от обесценения, отраженного в отчете о финансовом положении. (Рекомендуется раскрыть критерии списания сумм обесценившихся финансовых активов за счет резерва.) Если при пересмотре условий в отношении обесцененных финансовых активов пересмотренные условия значительно отличаются от предыдущих,
искажения является неспособность дисконтирования страховых обязательств по многим видам страхования ответственности. Если страховщик заключает договор перестрахования, величина страховых взносов, выплачиваемых перестраховщику, отражает текущую стоимость обязательств и, следовательно, меньше, чем предыдущая балансовая стоимость страхового обязательства. Прибыль отчетного периода от покупки перестрахования не является при этом представлении верной, поскольку получение экономической выгоды происходит в предшествующем периоде. Искажение учета возникает в основном из-за неспособности использовать дисконтирование для суммы основного обязательства. Аналогичные проблемы возникают, если основное страховое обязательство измеряется с чрезмерной осторожностью. BC111. Совет решил, что он не будет использовать определение договора перестрахования для решения этих проблем, потому что Совет не нашел концептуального основания для того, чтобы дать более или менее строгое определение договору перестрахования в сравнении с прямым договором страхования. Решение этих проблем в ED 5 осуществляется посредством следующего: (a) списание обязательства запрещено, если оно не истекло (пункты 14(c) МСФО (IFRS) 4 "Договоры страхования" и BC105 Основ для выводов) и зачет активов,
экспертизы не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела. В связи с изложенным суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы. Поскольку итоговое суждение о величине рыночной стоимости акций в отчете ООО фирма «Аудит ТД-Консалтинг» от 18.12.2017 № 103/2017-О основывалось оценщиком исключительно на результатах оценки с применением доходного подхода, и при этом в ходе проведения судебной экспертизы экспертами выявлены ошибки при проведении оценки бизнеса при построении денежных потоков и расчетах ставок дисконтирования, определения постпрогнозной стоимости, и пришли к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства, который не был оспорен или опровергнут в ходе рассмотрения дела, определенная ООО фирма «Аудит ТД-Консалтинг» стоимость акций ПАО «ТМЗ», равная 362,84 руб., не может являться достоверной. Ссылка суда на письмо Отделения по Орловской области Центрального банка Российской Федерации от 18.10.2018 как доказательство достоверности определенной истцом рыночной стоимости акций является неправомерной. Подразделение Банка России, выступая регулятором рынка ценных бумаг и действуя в пределах предоставленных
требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации и приказу Минэкономразвития России от 01.06.2015 № 326 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка бизнеса (ФСО N 8)" (в частности, п. п. 9б, 9г, 9д, 9е, 9ж ФСО N 8 раздела "Подходы к оценке"). Анализируя обоснованность и корректность избранного оценщиком доходного подхода при оценке бизнеса, эксперты выявили ошибки при проведении оценки бизнеса при построении денежных потоков и расчетах ставок дисконтирования, определения постпрогнозной стоимости. Эксперты пришли к выводу о том, что рыночная стоимость 1 обыкновенной и привилегированной акции ПАО "ТМЗ" по состоянию на 30.09.2017 в составе 100% пакета акций ПАО "ТМЗ" составляет 373,50 рублей. Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств. Экспертное заключение относится к доказательствам по делу и оценивается судами наравне со всеми
пени в сумме 447 051 руб. 01 коп. Достаточных оснований для переоценки данных выводов суда на стадии апелляционного производства не имеется. Все прочие доводы налогового органа и налогоплательщика в части, касающейся применения отдельных критериев затратного метода в соответствии с федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к отчету об оценке (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 (использование экспертом надбавки за инвестиционный менеджмент при расчете ставки дисконтирования, определение нормативного срока службы АГЗС, определение восстановительной стоимости газовых колонок и т.д.), а также соответствующие выводы суда первой инстанции не рассматриваются апелляционным судом как избыточные для настоящего спора. Поскольку в рамках данного дела инспекция не доказала наличие оснований применения затратного метода для установления цены сделки с позиций ст. 40 Налогового кодекса Российской Федерации, само по себе применение данного метода в нарушение установленной последовательности вместе со всеми его критериями для определения цены сделки является ошибочным, в
состоялся 29.03.2021 г. На момент проведения осмотра, здание не эксплуатируется, ведутся ремонтные работы, т.е. на протяжении практически 8 лет, здание не генерирует доход. Соответственно, длительность прогнозного периода для исследуемого здания выше оптимального значения 3-5 лет, как следует из заключения. Построение денежных потоков для исследуемого здания требует внесения большого количества допущений - срок завершения ремонта, величина арендо-пригодной площади, период начала получения дохода от сдачи в аренду, уровень затрат на операционные и эксплуатационные расходы, величина ставки дисконтирования, определение уровня рисков вложения в объект и т.д. Кроме того, период фактических ремонтных работ (с даты исследования до даты осмотра) оказывает негативное влияние на построение денежного потока, так как здание не приносит доход, финансирование ремонта возможно за счет кредитных средств или средств инвестора. Т.е. помимо затрат на ремонт, необходимо учитывать проценты по кредиту, налоги, расходы по аренде земельного участка. Также согласно заключению, после ввода объекта в эксплуатацию и сдачу его в аренду, в виду того,
который состоялся 29.03.2021. На момент проведения осмотра, здание не эксплуатируется, ведутся ремонтные работы, т.е. на протяжении практически восьми лет, здание не генерирует доход. Соответственно, длительность прогнозного периода для исследуемого здания выше оптимального значения 3-5 лет, как следует из заключения. Построение денежных потоков для исследуемого здания требует внесения большого количества допущений - срок завершения ремонта, величина арендопригодной площади, период начала получения дохода от сдачи в аренду, уровень затрат на операционные и эксплуатационные расходы, величина ставки дисконтирования, определение уровня рисков вложения в объект и т.д. Кроме того, период фактических ремонтных работ (с даты исследования до даты осмотра) оказывает негативное влияние на построение денежного потока, так как здание не приносит доход, финансирование ремонта возможно за счет кредитных средств или средств инвестора. Т.е. помимо затрат на ремонт, необходимо учитывать проценты по кредиту, налоги, расходы по аренде земельного участка. Также согласно заключению, как указывает апелляционный суд, после ввода объекта в эксплуатацию и сдачу его в
второй группе элементов сравнения: на местоположение, на площадь. Стоимость земельного участка, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составила <данные изъяты> руб. При проведении расчета стоимости в рамках доходного подхода эксперт использовал метод дисконтирования денежных потоков. Для расчета использован следующий алгоритм действий: определение основных параметров проекта дачного поселка; расчет затрат по проекту; определение операционных расходов(постоянные расходы, переменные расходы); определение ориентировочной рыночной цены продажи земельного участка в дачном поселке; прогнозирование графика продажи индивидуальных земельных участков; определение ставки дисконтирования; определение ориентировочной рыночной цены продажи индивидуального земельного участка в дачном поселке; расчет рыночной стоимости объекта исследования (прогнозирование динамики чистого операционного дохода за период экономической жизни объекта и пересчет чистых годовых доходов в текущую стоимость объекта путем их дисконтирования). В заключении судебного эксперта при расчете стоимости в рамках доходного подхода приведено детальное описание расчета затрат по проекту с обоснованием отбора параметров затрат(обеспеченность сетями электроснабжения; затраты по разработке проекта планировки дачного поселка; затраты по межеванию и постановке
коммуникации, отделка, наличие отдельного входа). Оценщик применил корректировки по таким элементам сравнения, как: условия сделки (торг); площадь; отделка; наличие отдельного входа в объект недвижимости; объемно – планировочное решение; дата предложения; по иным элементам сравнения оценщик от корректировки отказался в виду схожести объектов оценки и объектов - аналогов (таблица №). В рамках доходного подхода оценщик использовал метод дисконтированных денежных потоков, который включает в себя выбор длительности прогнозного периода, сбор информации, прогноз денежного потока, определение ставки дисконтирования, определение текущей стоимости денежного потока, определение остаточной стоимости объекта оценки, расчет стоимости объекта оценки. Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная сравнительным и доходным подходами, была согласована оценщиком методом анализа иерархий, и определен итоговый результат оценки объекта недвижимого имущества. Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости. Со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в
изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем. Ставка капитализации рассчитана по формуле Гордона:R=r-g, где R-ставка капитализации, r - ставка дисконтирования, g-ежегодный темп роста на недвижимость. Для расчета ставки дисконтирования оценщиком выбрана модель кумулятивного построения, по которой ставка дисконтирования рассчитана как сумма безрисковой ставки и премий за риск инвестирования средств в объект недвижимости. На странице № отчета приведено определение рыночной величин арендной платы для помещений складского назначения, оценщиком учитывалось экспертное мнение. Правильность введенных корректировок на основании экспертного мнения проверено математическим обоснованием. В соответствии с пунктом 10 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
