то что на протяжении всего срока действия договора аренды ему предоставлялись дисконтированные условия по его просьбам. Несмотря на предоставленные ему дисконтированные условия, ответчик регулярно нарушал сроки уплаты арендных платежей, о чем истец регулярно писал уведомления.В производстве Арбитражного суда Ростовской области находится дело № А53-28171/2022 по исковому заявлению истца к ответчику о взыскании задолженности по договору оказания рекламных услуг и сумм штрафов в размере 244 740 рублей. Ответчик ни разу не оплатил услуги по данному договору, несмотря на обещания и гарантийные письма (исх. б/н от 28.06.2022), что создает потенциальную возможность неоплаты иных долгов. За ответчика несколько раз оплачивал арендные платежи в размере 66 056,67 рублей и 17 757,07 рублей другой хозяйствующий субъект - ИП ФИО1 Если у арендатора нет денежных средств, чтобы заплатить такие сравнительно с общей стоимостьюарендныхплатежей небольшие суммы, то это свидетельствует о том, что у ответчика недостает денежных средств, а, значит, у него может не оказаться
возможным. Между тем, в оценочной практике с учетом действующего законодательства, регулирующего взыскание упущенной выгоды и убытков, упущенную выгоду владельца любого бизнеса (вещи) определяют как приведенную к текущей дате ( дисконтированная) величину чистой прибыли (Чистый операционный доход (ЧОД) = Потенциально валовый доход (арендные платежи) - ОР (операционные расходы, связанные с владением переданной в аренду вещи), которой он был лишен в результате действий третьих лиц. В нарушение п. 8 и ФСО №3, в расчете размера упущенной выгоды рассматриваемого Отчета, Оценщиком ни не учтены операционные расходы, которые должен был понести арендодатель в связи с владением земснаряда за оцениваемый период, что является нарушением методологии определения рыночной стоимости размера упущенной выгоды. При определении размера упущенной выгоды в рамках доходного подхода Оценщики необоснованнои некорректно использовали арендныеплатежи из предоставленных Заказчиком Договоров аренды, при этом, Оценщиками не было проанализировано соответствие указанных в договорах арендных ставок посуточной аренды рыночным условиям, сложившимся на рынке аренды, аналогичного оборудования по состоянию
при применении доходного подхода определены следующие методы: метод прямой капитализации, и метод дисконтированных денежных потоков и метод капитализации по расчетным моделям. По каким причинам эксперт не рассматривает третий метод подхода? г) Согласно ФСО №7 п. 12 и п. 15 «Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости», «Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода». В данном заключении анализ наиболее эффективного использования отсутствует. При этом на стр. 74 приводится анализ рынка для офисной недвижимости, объекты-аналоги в сравнительном подходе подбираются как помещения свободного назначения. В доходном подходе приводится анализ рынка для всех сегментов, значение арендной ставки принимается для офисной недвижимости. Как проводился анализ наиболее эффективного использования? Пояснение:
заключение эксперта от 14.05.12 №2-2012 (эксперт ФИО13), суд отмечает, что оба эксперта при проведении экспертизы применяли только доходный подход, отказавшись от применения затратного и сравнительного подхода. Оба эксперта исходили из того, что усредненный коэффициент повышения арендной платы мог бы составить 7.9% от существовавшей арендной ставки. Однако эксперт ФИО26 в рамках доходного подхода применял метод дисконтированного дохода за 8 будущих лет эксплуатации, указав в заключении, что этот метод, применяемый при неравномерных денежных потоках и допускающий необходимость капитальных вложений в реконструкцию объекта недвижимости, должен быть применен для оценки текущей стоимости в рассматриваемом деле, так как размер арендной платы объектов недвижимости пересматривается, как правило, ежегодно, что ведет к изменению величин денежных потоков, кроме того, благоразумный инвестор, в случае приобретения объекта недвижимости, возможно, произведет некоторые улучшения собственности. Эксперт ФИО13 в рамках доходного подхода применял метод прямой капитализации, который основывается на предположении, что объект оценки способен приносить стабильный ежегодный доход в течение длительного периода
