Генерирующие денежные потоки - гражданское законодательство и судебные прецеденты

договора займа от 19.09.2017), денежные средства по которому, в свою очередь, получены у банка обществом «Сибуголь» для приобретения доли в уставном капитале общества «Сибэнергоуголь» по договору купли-продажи от 19.09.2017. Второй заем в сумме 15 000 000 долларов США предоставлен на пополнение оборотных средств (пункты 1.1, 1.5 договора займа от 03.04.2018). По неопровергнутому утверждению банка, основанному в числе прочего на выводах, содержащихся в отчете № 954-BS-05\21, общество «Сибуголь» не имело других источников дохода, кроме генерирующего денежные потоки общества «Сибэнергоуголь», из чего следует, что задолженность перед обществом «Сибэнергоуголь» по данным договорам займа могла быть погашена обществом «Сибуголь» только денежными средствами, полученными от самого займодавца, что не согласуется с учетом ее для целей определения стоимости доли в уставном капитале общества «Сибэнергоуголь» в качестве его актива по номинальной сумме займа. Иными словами, отчет № 9175 не может бесспорно подтверждать утверждения общества «Сибуголь» и ФИО1 Не согласуется результат оценки, приведенный в отчете № 9175,

приведены обстоятельные пояснения методики определения рыночной стоимости предмета административного правонарушения, также указано, что в рамках настоящей оценки был применен модернизированный метод сроков жизни, поскольку нормативные сроки службы, применяемые в данном методе, наиболее точно соответствуют реальной ситуации. Кроме того, данный метод учитывает как физический износ, так и функциональное устаревание. Возможность построения универсальной обобщенной зависимости расчета износа можно объяснить существованием общих экономических закономерностей обесценивания имущества разными сегментами рынка: рынок обесценивает имущество с позиции самоамортизируемого актива, генерирующего денежный поток ; рынок обесценивает имущество исходя из нормы доходности, обратно пропорциональной сороку службы имущества данного вида; потерю стоимости имущества за срок жизни, рынок соотносит с текущей стоимостью дохода созданного имуществом за этот срок. Также оценщиком указано, что первоначальная балансовая стоимость объекта составляет <данные изъяты> В соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается: наиболее вероятная цена, по которой данный

Комсомольске-на-Амуре, оценщик выбрал для определения рыночной стоимости объекта оценки доходный подход, в рамках которого применил метод дисконтирования денежных потоков. Такой метод применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени, путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость. Обоснования отказа от использования затратного и сравнительного подходов и иных методов в рамках доходного подхода оценщик привел в отчете (страницы 50-51, 52-53 отчета). Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункты 15-17 ФСО №1). Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их

применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. В соответствии с положениями Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость (пункт 23). Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности,

подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункты 15-17 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297). Исходя из положений пункта 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи. Объект оценки представляет из себя четырехэтажное нежилое здание торгово-развлекательного комплекса, 2019 года постройки, площадью 82 092 кв.м, текущее использование: коммерческое (торгово-развлекательное), техническое состояние и состояние отделки: хорошие,