Купля продажа недвижимости риски - гражданское законодательство и судебные прецеденты

Российской Федерации Чучунова Н.С., рассмотрев ходатайство ФИО1 о восстановлении пропущенного процессуального срока подачи кассационной жалобы на определение Арбитражного суда Астраханской области от 29.11.2021, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2022 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.06.2022 по делу № А06-808/2020 установил: ФИО1 обратился в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к ФИО2 и конкурсному управляющему обществом с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «ВИКС» (далее – Общество) ФИО3 о признании недействительным договора купли продажи объектов недвижимости базы отдыха «Тутинка» от 28.12.2019; о применении последствий недействительности сделки; об обязании Общества выдать в натуре имущество ФИО1, соответствующее действительной доле (50%) уставного капитала. Одновременно с подачей заявления ФИО1 заявлено ходатайство о принятии обеспечительных мер. Определением Арбитражного суда Астраханской области от 07.02.2020 удовлетворено ходатайство ФИО1 о принятии обеспечительных мер: суд наложил арест на имущество должника – Общества, проданное арбитражным управляющим по договору купли-продажи от 28.12.2019. Также суд запретил Управлению Федеральной службы государственной регистрации,

пункта 7.3 предварительного договора от 20.08.2017 купли-продажи готового бизнеса с условием о задатке следует, что задаток возвращается в случае уклонения или одностороннего отказа продавца от заключения договоров и актов, предусмотренных указанным договором. Возможность возврата задатка в случае расторжения предварительного договора по инициативе покупателя (ФИО12) или уклонения ее от заключения основного договора не предусмотрена. Тот факт, что расторжение предварительного договора купли-продажи готового бизнеса с ИП ФИО73 произошло именно по инициативе ФИО12 вследствие того, что ООО «Луч» отказалось от приобретения ее объекта недвижимости, подтверждается представленными в материалы дела дополнительными пояснениями ФИО12 Таким образом, заключение предварительного договора купли-продажи готового бизнеса с условием о задатке, когда задаток составляет 90% от суммы договора, а возможность заключения основного договора находится в зависимости от заключения договора купли-продажи с ООО «Луч» (которое не было чем-либо гарантировано или обеспечено), не представляется разумным поведением лица, длительное время занимающегося предпринимательской деятельностью (ФИО12), поскольку риски в данном случае существенно превышают обычной

конкурсный управляющий фактически отказался от доводов о совершении сделки по заниженной цене, согласившись с рыночной ценой сделки, указанной в договоре купли-продажи. Кроме того, в качестве подтверждения занижения стоимости в качестве конкурсный управляющий сослался на данные сайта по продаже недвижимости, согласно которым стоимость схожих квартир составила 860 000 руб., 950 000 руб., 850 000 руб. (том 32 листы дела 1-3). Однако указанные предложения размещены на сайте в июле и ноябре 2017 года, тогда как спорная сделка совершена в июле 2015 года. Поэтому названные сведения не являются достоверными доказательствами совершения сделки по заниженной стоимости. Существенного расхождения с кадастровой стоимостью (690 908 руб. 10 коп.) также не имелось. Доказательств того, по какой цене квартира была перепродана конечным приобретателям, конкурсный управляющий не представил. Бремя доказывания оснований недействительности сделки лежит на истце. Поэтому риск непредставления доказательств заключения сделки по заниженной стоимости лежит на конкурсном управляющем. Вместе с тем, является доказанным факт совершения сделки в

договору займа от 24.10.2011 кредитор-заявитель предоставил должнику 40 000 000 руб. по договору займа от 17.11.2011; при наличии долга по договорам займа от 24.10.2011 и 17.11.2011 стороны новировали обязательства по предварительным договорам купли-продажи объектов недвижимости от 29.12.2012 и 11.01.2013 в заемные.; при наличии долга по договорам займа от 24.10.2011 и 17.11.2011 должник 21.02.2014 оплатил кредитору- заявителю 3 185 488 руб. 93 коп по договору купли-продажи автомобиля от 10.10.2013 – см. выписку из АО АКБ «Констанс-Банк»; при отсутствии возврата обеспечительных взносов по предварительным договорам купли-продажи объектов недвижимости от 29.12.2012 и 11.01.2013 в размере чуть менее 2 млн. долларов США, Гордович Д.Г. 05.05.2015 перечислил должнику 52 000 000 руб. по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости от 05.05.2015. При этом должник вернул платеж спустя два месяца. Гордович Д.Г. 25.10.2011 перечислил должнику 40 000 000 руб. по договору займа от 24.10.2011. Через несколько дней – 17.11.2011 должник оплатил штраф по указанному договору и в

продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 статьи 469 ГК РФ). В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости , продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров. Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Последствия передачи имущества ненадлежащего качества, если недостатки товара

– трансформаторная подстанция № 3 (<...>), здание трансформаторной подстанции КТП -630/6 (<...>), часть здания – встроенная трансформаторная подстанция (<...>. 7), сети электроснабжения 6 Кв (<...>), Здание РП-1, совмещенного с ТП-1 (<...>. 7). Согласно материалам дела объекты недвижимости по адресу: <...>, приобретены заявителем по договору купли-продажи от 07.04.2009 у ООО «Гимея-недвижимость» вместе с находящимся в нее оборудованием (т.3 л.д.1-3). В дальнейшем оборудование, находящееся в объекте недвижимости, было продано ФИО4 по договору купли-продажи от 02.11.2009 ЗАО «Гимея» (т.4 л.д.8) и эксплуатировалось последним, о чем свидетельствует заключение договора по оказанию услуг по техническому обслуживанию электрохозяйства № 9/ТО от 01.01.2011 (т.4 л.д.19). Аналогичные обстоятельства установлены судом в отношении объектов недвижимости , расположенных по адресам: <...> (т.1 л.д.131-133, т.4 л.д.12-13, 29-34) и <...> (т.2 л.д. 142-144, т.4 л.д.14-16). Относительнообъектанедвижимости:автозаправочная станция, расположенная по адресу: <...> судом первой инстанции установлено, что данный объект приобретен заявителем по договору купли-продажи от 19.01.2011 (т.3 л.д.13-14), имел надлежащее качество и был

по договору оказания услуг, судебных расходов. Требования мотивированы тем, что дата между ФИО1 и ИП ФИО2 в лице агента по продаже недвижимости ФИО8 был заключен договор на оказание услуг №..., согласно которому ФИО1 обязалась оплатить риэлтерские услуги в размере 80000 руб. за продажу квартиры, расположенной по адресу: адрес, кадастровый №.... Исполнителем услуги оказаны в полном объеме, в установленный срок, что подтверждается Предварительным договором купли-продажи с условием о передаче задатка № б/н от дата, заключенный между ФИО1 и ФИО10, которая является покупателем, найденным агентом по продаже недвижимости ФИО8, а также договором купли-продажи от дата, зарегистрированным в Управлении Росреестра по адрес, о чем в ЕГРН дата сделана запись регистрации №... Согласно пункту 3.2 Договора оплата услуг должна быть произведена заказчиком в день сдачи документов на регистрацию в Управление Росреестра по адрес, т.е. дата. Однако, заказчиком обязательства по оплате оказанных услуг, указанных в договоре не исполнены, от оплаты заказчик отказался, претензия оставлена