виде функционального назначения были выделены еще категории различного технического состояния, таким образом, экспертами были сформированы следующие группы: производственно-складские здания, требующие проведение капитального ремонта; административно-бытовые здания, требующие проведение капитального ремонта; производственно-складские здания для ввода в эксплуатацию которых необходимо проведение капитального ремонта; административно-бытовые здания для ввода в эксплуатацию которых необходимо проведение капитального ремонта; производственно-складские здания, требующие проведение текущего ремонта; административно-бытовые здания, требующие проведение текущего ремонта. На втором этапе, в каждой из представленной выше категории было рассчитано медианное значение стоимости 1 кв.м. на основании уже ранее рассчитанной стоимости основных средств на которые были представлены технические паспорта, то есть были определены удельные показатели стоимости. Указали, что экспертами были учтены все необходимые ценообразующие параметры, определяющие стоимость основных средств, в том числе и по тем объектам, по которым не представлены технические паспорта, включая и земельные участки по удельным показателям стоимости. Как указали эксперты, ими была определена стоимость всех основных средств, представленных в балансе предприятия, при этом
50-51 заключения). На стр. 39 заключения указано, какие дополнительные критерии сопоставимости объектов-аналогов с исследуемыми земельными участками эксперт использовал: - возможность идентификации объема по кадастровому номеру и адресу; - местоположение – в пределах 2-го ценового пояса г. Екатеринбурга; - площадь до 10 000 кв.м; - разрешенное использование – для строительства объектов офисно-торгового назначения; - на земельных участках отсутствуют объекты капитального строительства; - отклонение удельной цены предложения от медианного значения по выборке – до 20 %. Медианное значение по выборке определялось с использованием программного продукта EXCEL и составило 10 903 руб./кв.м. При этом верхняя граница диапазона площадей объектов-аналогов 10000 кв.м, установлена в связи с рекомендациями «Справочника оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки» том 2 под ред. ФИО7 Табл. 44. Где для оцениваемых объектов в городах-миллионниках объекты-аналоги площадью от 1 ГА (10000 кв.м) попадают в серую зону (использование с особой осторожностью). Исключение несопоставимых объектов осуществлено экспертом (п. 4.2 Заключения, табл. 15 на стр.
эксперт ФИО6 убрала один аналог, имеющий максимальное значение скорректированной цены, и два аналога, имеющих минимальное значение скорректированной цены. Поэтому, с учетом замечаний и возражений ООО «Центр интеллектуальных технологий», определенная в экспертном заключении ООО «Абсолют-Эксперт» от 14.04.2017 № 07-/17 рыночная стоимость земельного участка в размере 141 761 884 руб. признана судами не подлежащей применению. Помимо этого суды усомнились в авторстве эксперта ФИО6 (ООО «Абсолют-Эксперт»), составившей вышеуказанное экспертное заключение. В связи с этим сочли необходимым применить медианное значение скорректированных цен объектов-аналогов, отраженных в отчете эксперта ФИО7 (ООО «ОМЭКС»), с учетом которого рыночная стоимость земельного участка составит 1 589 руб./м² * 74 927 м² = 119 059 003 руб., так как данное значение максимально совпадает с величиной рыночной стоимости земельного участка, установленной в отчете эксперта ООО «ЦНЭиО «Арус» ФИО4 от 16.12.2016 № 008/16 по состоянию на 11.05.2015 в размере 119 883 000 руб., а также в заключении от 29.12.2016 эксперта ФИО5 (ООО «А-Экспертное
промежуточном результате, который получил эксперт ФИО7 можно составить на основании данных, приведенных в отчете, где эксперт указывает, что среднеарифметическая цена в выборке скорректированных цен аналогов (имеется в виду вся выборка) составляет 1 768 руб. /кв. м, медиана - 1 589 руб. /кв. м. Таким образом, если использовать среднее значение скорректированных цен объектов-аналогов, рыночная стоимость объекта оценки, по мнению ФИО7, составит: 1768 руб. /кв. м* 74 927 кв. м= 132 470 936 руб. Если использовать медианное значение скорректированных цен объектов-аналогов, рыночная стоимость объекта оценки составит 1589 руб. /кв. м* 74 927 кв. м= 119 059 003 руб. Среднее арифметическое - является результатом деления суммы всех наблюдаемых числовых величин на их количество. Средняя арифметическая чувствительна к положению крайних значений ряда или экстремальным, сильно выбивающимся значениям выборки. Медиана представляет собой срединное значение упорядоченного массива чисел. Если массив не содержит повторяющихся чисел, то половина его элементов окажется меньше, а половина - больше медианы. Если
8 ФСО № 3, раздела 5 ФСО № 7 определил сегмент рынка, к которому относится объект оценки – производственно-складская недвижимость, произвел анализ рынка продаж объектов указанного назначения в Ивановской области, определил ценообразующие факторы для объектов недвижимости производственно-складского назначения: площадь и местоположение объекта, наличие инженерных коммуникаций, время продажи/предложения, инженерные коммуникации, физические характеристики и техническое состояние, удобство и качество подъездных путей, установил среднее значение цены за 1 кв.м. нежилых зданий и помещений в размере 2325,15 рублей, медианное значение находится на уровне 1948,50 рублей за 1 кв.м., а также среднее и медианное значение цены за 1 кв.м. земельного участка под индустриальную застройку, составляющие соответственно 167 и 133 рублей. Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик посчитал возможным использовать в рамках сравнительного подхода к оценке – метод сравнения продаж, при этом обосновав выбор указанного метода, что полностью отвечает требованиям пункта 11 ФСО № 1, пунктов 22-24 ФСО № 7. Применяя в рамках сравнительного подхода
3 зданий, пропорционально площади зданий в размере 1 170 384 рубля. Затем произведено определение затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства. Методом сравнительной единицы определена величина затрат на замещение объектов капитального строительства, которая составила 5 087 068 рублей. С учетом прибыли предпринимателя в размере 24%, величина затрат на создание (замещение) объекта капитального строительства с учетом прибыли предпринимателя с учетом НДС составляет 6 307 964 рубля. Физический износ принят как середина интервала ( медианное значение ) 35-60% и составил 47,5%. Признаки функционального устаревания по оцениваемому объекту недвижимого имущества не выявлены. Величина внешнего износа составила 47%. Совокупный износ и устаревания объекта капитального строительства составил 72%, совокупный износ и устаревания объекта капитального строительства с учетом НДС составил 4 541 734 рубля. Путем суммирования затрат на создание объектов и прибыли предпринимателя, вычитания их физического износа и устареваний, определена стоимость объекта капитального строительства с учетом НДС в размере 1 766 230 рублей, без
изъяты> не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. В судебном заседании представитель административного истца <данные изъяты> настаивал на удовлетворении административного искового заявления по доводам, указанным в исковом заявлении, также представил дополнительные пояснения относительно несоответствия представленного административным ответчиком Экономического обоснования размеров коэффициентов, подготовленного ООО «Информационно-аналитическое бюро»ДД.ММ.ГГ по заданию администрации <данные изъяты> района Алтайского края (л.д.191-193 т.1, л.д.4 т.3). Представитель указал, что в этом экономическом обосновании размер коэффициента определен как среднее медианное значение отношений годовой арендной платы за использование объектов-аналогов к их кадастровой стоимости. Величина арендной платы определяется оценщиком по результатам торгов или из договоров аренды. При этом организатором торгов – администрацией <данные изъяты> района начальная цена была определена как 79% от кадастровой стоимости участка. Данный процент соответствовал действующему на то время коэффициенту для определения арендной платы спорных категорий земель, который впоследствии решением суда был признан недействующим. Представитель административного ответчика <данные изъяты> районного Совета народных депутатов Алтайского
до 116 000 руб./ кв. м, без учета скидки на торг, в зависимости от ценообразующих факторов. Средняя удельная стоимость нежилых помещений и зданий составляет 50 000 руб./ кв. м без учета скидки на торг. Месячные арендные ставки торговых помещений и помещений свободного назначения, расположенных в городе Белгороде, также варьируются в широком диапазоне от 300 руб./ кв. м до 2 000 руб. кв. м, без учета скидки на торг. Средняя величина 777 руб./ кв. м, медианное значение – 775 руб./ кв. м, без учета скидки на торг. Месячные арендные ставки офисных помещений и помещений расположенных в городе Белгороде варьируются в диапазоне от 241 руб./ кв. м до 852 руб. кв. м, без учета скидки на торг. Средняя величина 524 руб./ кв. м, медианное значение – 500 руб./ кв. м, без учета скидки на торг. Эксперт, опираясь на источник информации Справочник оценщика недвижимости – 2021 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под
объекты лечебно-оздоровительного назначения: площадь объекта, местоположение объекта, близость к автомагистралям, удобство и качество подъездных путей, возможность подключения к инженерным коммуникациям, удаленность от водных объектов, время продажи/предложения. В итоге оценщиком установлен диапазон цен по сделкам с земельными участками под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения в целом по рынку России, который в анализируемом периоде находился в пределах от 100 до 300 рублей, а также среднее значение цены 1 квадратного метра земельного участка, составляющее 227,53 рубля, медианное значение в целом по рынку на уровне 211,62 рублей. Среднее значение цены квадратного метра земельного участка в Ивановской области находилось на уровне 637 рублей, медианное значение – 606 рублей за квадратный метр. В отчете оценщик указал на применение сравнительного подхода к оценке, а также обосновал свой отказ от применения доходного и затратного подходов, что полностью отвечает требованиям пункта 11 ФСО № 1, пункта 18 ФСО № 4, пунктов 22-24 ФСО № 7. Применяя в рамках
