не представилось возможным. Также эксперт отказался от применения затратного подхода, указав на ограниченность данного подхода в отношении исследуемого имущественного комплекса, поскольку фактором, определяющим мотивацию потенциальных участников сделки купли-продажи имущественного комплекса, является его доходность как аэропортового комплекса, а не рыночная стоимость активов и обязательств, входящих в его состав. 7 Таким образом, при определении рыночной стоимости основных средств ООО «Аэрокузбасс» использован только доходный подход. При определении стоимости основных средств ООО «Аэрокузбасс» в рамках доходного подхода использован метод дисконтирования денежных потоков. Расчет стоимости в рамках используемого метода предполагает суммирование совокупных дисконтированных свободных денежных потоков на инвестиционный капитал в течение прогнозного периода и постпрогнозной (терминальной) стоимости, приведенной по состоянию на дату определения стоимости. Рыночная стоимость основных средств ООО «Аэрокузбасс» для целей расчета величины чистых активов по состоянию на дату определения стоимости составляет 156 596 тыс. руб. без учета НДС. Финансовые вложения ООО «Аэрокузбасс», исходя из представленных материалов, представляют собой доля в размере 15 %
независимо от одобрения эти сделки являются недействительными, поскольку явно убыточны для арендатора, а новый арендатор не мог не знать об этом. Кроме того, заявитель жалобы считает, что экспертное заключение не отвечает требованиям достоверности, содержит противоречивые выводы; суд первой инстанции не указал, в связи с чем отверг доводы истца о недостоверности представленного экспертного заключения; помимо указанного, экспертное заключение содержит арифметическую ошибку, экспертом необоснованно не применены затратный и сравнительный подходы при проведении исследования; экспертом необоснованно применен метод дисконтирования денежных потоков, не учитывающий особенности земельных участков; в кассационной жалобе приводится расчет истца по выводам экспертизы. В суд от ООО «СК «Капитал», ООО «СК «Трест № 6» поступил отзыв на кассационную жалобу, согласно которому ООО «СК «Капитал», ООО «СК «Трест № 6» просят оставить без изменения обжалуемые судебные акты, а кассационную жалобу – без удовлетворения. В судебном заседании представитель ООО «СК «Трест № 6» поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу. Проверив в
20). В обоснование ходатайства истец представил сведения из сети интернет (т.7, л.д. 21-38). Апелляционный суд не согласен с доводами истца. Прежде всего, истец настаивает на том, что указанные сведения будут иметь значение для доходного метода определения стоимости. Однако эксперт, как следует из заключения (весть том 6 – заключение), использовал несколько методов: для определения стоимости нежилого здания – доходный, для определения стоимости земельного участка – метод распределения (л. 42 заключения). В рамках доходного подхода выбран метод дисконтирования денежных потоков (л. 37 заключения). Расчет приведен на л. 50 заключения, в нем учтены заполняемость для зимних и летних месяцев (она существенно отличается), дисконтирование и иные сведения. Эксперт исходит из расчета рентабельности работы, представленной ООО «СноуЛабПри» (л. 49). Ответ общества на запрос суда содержит сведения (т.5, л.д. 109-116) о калькуляции туров с проживанием и катанием, при этом взята полная цена тура, в том числе с питанием (т. 6, л.д. 87, 90 – 94). Именно
указанную в отчете, признал не достоверной. Как следует из пункта 1.3 отчета оценщика, рыночная стоимость дебиторской задолженности определена доходным подходом. Затратный и сравнительные подходы при оценке не применялись. В пункте 16.2 отчета отражено, что доходный подход основан на расчете возможных затрат покупателя на приобретение дебиторской задолженности, с учетом рисков вложения в этот вид активов при условии, что покупатель сможет в судебном порядке взыскать (по номиналу) в установленные законом сроки. В рамках доходного подхода использован метод дисконтирования денежных потоков (ДДП). В данном случае расчет проводился по методике, предложенной ФИО6 в монографии «Оценка стоимости дебиторской задолженности», <...> год. Вместе с тем, оценщик, обосновывая отказ от применения затратного и рыночного подхода, указал, что из всех трех классических подходов к оценке дебиторской задолженности наиболее целесообразным является доходный подход, с использованием методов дисконтирования величины денежного потока возврата долга. Это объясняется тем, что затратный подход для данного актива неприемлем, так как теоритически его применение даст оценку
в том, что все ценообразующие характеристики объектов оценки свидетельствуют об их повышенной, по отношению к средним объектам на рынке, привлекательности, и, следовательно, цены их должны быть выше средних по рынку. Оценщик же в отчете выбрала для них аналоги с ценами значительно ниже средних, что для объектов, расположенных в Тахтамукайском районе, где рыночная цена значительно выше среднего по Адыгеи, является неверным. Используя в отчете для расчета рыночной цены строения, доходный подход оценщик Ляшенко М.М. использовала метод дисконтирования , однако в данном случае, было недопустимо использование метода дисконтирования денежных потоков. Этот метод применяется тогда, когда характеристики объекта оценки, формирующие доход от его использования, меняются на протяжении прогнозного периода. В этом смысл метода - отразить планируемые изменения. Если же никаких изменений не будет, а оценщик именно гак и считает, то использоваться должен метод капитализации дохода. Нарушен п. 23 «г» ФСО-7: «метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки
В письменном отзыве Управление Росреестра по Хабаровскому краю указало, что правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет. Из письменного отзыва Правительства Хабаровского края следует, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, так как содержит ошибки и расхождения, которые вводят в заблуждение пользователей отчета об оценке, в частности, отчет содержит информацию, что оценщиком использован доходный подход ( метод дисконтирования денежных потоков), а на странице 13 отчета имеется указание на получение результата оценки на основании сравнительного подхода. Учитывая, что прогнозируемый период получения дохода определен оценщиком с 2020 года по 2023 год, применение процента недозагрузки при сдаче в аренду, основанного на характеристиках рынка по состоянию на 2018 год, является необоснованным. Отчет содержит различные размеры площадей, сдаваемых в аренду. Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам. Согласно
практически не продаются, рассчитывалась среднерыночная стоимость 1 единицы измерения производственно-складской базы в чистом виде без земельного участка. Имелись характеристики, которые повлияли на снижение стоимости: местоположение, площадь, которая достаточно большая, и она менее ликвидна. Соответственно стоимость единицы 1 кв. м. оказалось ниже, чем рыночный диапазон. Однако рыночный диапазон рассчитывался без учета таких факторов, как имущественных прав на данный объект, состояние самого объекта. Рыночная стоимость, определена без учета земельного участка. В рамках доходного подхода был применен метод дисконтирования денежных потоков, то есть была рассчитана арендная плата. Аналоги брались те, которые непосредственно сдаются в аренду. С учетом корректировки на плотность положения была рассчитана среднерыночная ставка арендной платы за 1 кв.м. подобных объектов производственно-складского назначения. После чего, было произведено согласование результатов оценки и определена наиболее вероятная рыночная стоимость ОКСа на дату 01.01.2015г., которая составила 39 311 000 руб. Источник информации - данные Ставропольской статистики, которая основывается на данных Минэкономразвития СК. Также эксперт подтвердила наличие
учитывая, что неявившиеся лица не просили об отложении слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению по существу административного дела, суд, признав причину неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие. В письменных возражениях представитель Правительства Хабаровского края просит отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на нарушение требований закона при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №. Применяя для оценки доходный подход, а в его рамках метод дисконтирования денежных потоков, оценщик рассчитывал расходы, связанные с объектов. Для этого он использовал значения «типовых операционных расходов арендатора» в величине удельной валовой арендной ставки в процентах. Базовым значением для этих расчетов принят потенциальный доход от сдачи в аренду здания. Этот же расчет был применен и при определении итоговой стоимости объекта оценки. Оценщику ООО «ЮНИВ» представил сведения о размерах операционных расходов на содержание объекта оценки, но при расчете итоговой рыночной стоимости оценщик использовал не эти показатели,
7 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ). В письменных возражениях представитель Правительства Хабаровского края просит отказать в удовлетворении административного иска. Считает, что государственный орган субъекта Российской Федерации является ненадлежащим ответчиком, так как не утверждал результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019 года. Административный ответчик не согласен с размером рыночной стоимости объекта недвижимости, считая отчет об оценке не соответствующим требованиям пункта 5 ФСО № 3. Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик применил метод дисконтирования денежных потоков, который используется в доходном подходе. Определяя, прогнозируемый период получения дохода с 2020 года по 2023 год, оценщик учитывал характеристику рынка недвижимости за 2018 год, и это в отчете ничем необоснованно. Рассчитывая средневзвешенную ставку за офисные помещения для приведения их к рыночной норме, оценщик не исключить из расчета объекты-аналоги, имеющие размер арендной платы за 1 кв.м. ниже 1074 рублей. Арендная плата за месяц определена без налога на добавленную стоимость. С учетом указанных ошибок
