от одобрения эти сделки являются недействительными, поскольку явно убыточны для арендатора, а новый арендатор не мог не знать об этом. Кроме того, заявитель жалобы считает, что экспертное заключение не отвечает требованиям достоверности, содержит противоречивые выводы; суд первой инстанции не указал, в связи с чем отверг доводы истца о недостоверности представленного экспертного заключения; помимо указанного, экспертное заключение содержит арифметическую ошибку, экспертом необоснованно не применены затратный и сравнительный подходы при проведении исследования; экспертом необоснованно применен метод дисконтирования денежных потоков , не учитывающий особенности земельных участков; в кассационной жалобе приводится расчет истца по выводам экспертизы. В суд от ООО «СК «Капитал», ООО «СК «Трест № 6» поступил отзыв на кассационную жалобу, согласно которому ООО «СК «Капитал», ООО «СК «Трест № 6» просят оставить без изменения обжалуемые судебные акты, а кассационную жалобу – без удовлетворения. В судебном заседании представитель ООО «СК «Трест № 6» поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу. Проверив в
В обоснование ходатайства истец представил сведения из сети интернет (т.7, л.д. 21-38). Апелляционный суд не согласен с доводами истца. Прежде всего, истец настаивает на том, что указанные сведения будут иметь значение для доходного метода определения стоимости. Однако эксперт, как следует из заключения (весть том 6 – заключение), использовал несколько методов: для определения стоимости нежилого здания – доходный, для определения стоимости земельного участка – метод распределения (л. 42 заключения). В рамках доходного подхода выбран метод дисконтирования денежных потоков (л. 37 заключения). Расчет приведен на л. 50 заключения, в нем учтены заполняемость для зимних и летних месяцев (она существенно отличается), дисконтирование и иные сведения. Эксперт исходит из расчета рентабельности работы, представленной ООО «СноуЛабПри» (л. 49). Ответ общества на запрос суда содержит сведения (т.5, л.д. 109-116) о калькуляции туров с проживанием и катанием, при этом взята полная цена тура, в том числе с питанием (т. 6, л.д. 87, 90 – 94). Именно эти
о продаже этого имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения. Из материалов дела усматривается, что на состоявшемся 14 апреля 2016 собрании кредиторов принято решение об утверждении Порядки и условий реализации дебиторской задолженности должника. Не соглашаясь с принятым решением, уполномоченный орган указывает на то, что согласно отчету об определении рыночной стоимости от 04.04.2016 дебиторская задолженность, включая краткосрочный заем балансовой стоимостью 2 440 841,34 тыс.рублей оценена в 1 933 791,12 рублей. При оценке применен метод дисконтирования денежных потоков и коэффициентный метод. В соответствии с предложениями о порядке и условиях проведения торгов по продаже имущества, утвержденным на собрании кредиторов 14.04.2016, часть дебиторской задолженности балансовой стоимостью 2 139 144,89 тыс.рублей и рыночной стоимостью 1 701 817,64 тыс.рублей соответственно, подготовлена к реализации посредством открытого аукциона. Между тем, конкурсный управляющий не принимает меры для взыскания дебиторской задолженности в судебном порядке, а стремиться провести торги, которые приведут к уменьшению поступления денежных средств, и, соответственно, уменьшат суммы
в отчете, признал не достоверной. Как следует из пункта 1.3 отчета оценщика, рыночная стоимость дебиторской задолженности определена доходным подходом. Затратный и сравнительные подходы при оценке не применялись. В пункте 16.2 отчета отражено, что доходный подход основан на расчете возможных затрат покупателя на приобретение дебиторской задолженности, с учетом рисков вложения в этот вид активов при условии, что покупатель сможет в судебном порядке взыскать (по номиналу) в установленные законом сроки. В рамках доходного подхода использован метод дисконтирования денежных потоков (ДДП). В данном случае расчет проводился по методике, предложенной ФИО6 в монографии «Оценка стоимости дебиторской задолженности», <...> год. Вместе с тем, оценщик, обосновывая отказ от применения затратного и рыночного подхода, указал, что из всех трех классических подходов к оценке дебиторской задолженности наиболее целесообразным является доходный подход, с использованием методов дисконтирования величины денежного потока возврата долга. Это объясняется тем, что затратный подход для данного актива неприемлем, так как теоритически его применение даст оценку задолженности,
свершение сделок у незаинтересованного лица – ФИО7, то данная обязанность сохранилась и за ФИО10, следовательно, одобрение ФИО10 спорных сделок в последующем не влечет правовых последствий. Оспариваемые сделки были явно убыточными для общества, доказательства встречного предоставления не представлены. Заключение эксперта №02/эз/2016 от 31.08.2016 не отвечает требованиям достоверности, содержит противоречивые выводы: эксперт необоснованно отказался от применения затратного и сравнительного подходов при определении рыночной стоимости прав аренды земельного участка; эксперт при использовании доходного подхода необоснованно применил метод дисконтирования денежных потоков , не учитывающий особенности земельных участков; заключение эксперта не отвечает принципу проверяемости информации. Суд первой инстанции не дал оценку представленному истцом отчету о рыночной стоимости, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Престиж». От ООО «СК «Капитал», ООО «СК «Трест № 6» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу. На основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителя третьего лица, в соответствии со статьей 123 АПК РФ надлежащим образом извещенного о рассмотрении дела
не продаются, рассчитывалась среднерыночная стоимость 1 единицы измерения производственно-складской базы в чистом виде без земельного участка. Имелись характеристики, которые повлияли на снижение стоимости: местоположение, площадь, которая достаточно большая, и она менее ликвидна. Соответственно стоимость единицы 1 кв. м. оказалось ниже, чем рыночный диапазон. Однако рыночный диапазон рассчитывался без учета таких факторов, как имущественных прав на данный объект, состояние самого объекта. Рыночная стоимость, определена без учета земельного участка. В рамках доходного подхода был применен метод дисконтирования денежных потоков , то есть была рассчитана арендная плата. Аналоги брались те, которые непосредственно сдаются в аренду. С учетом корректировки на плотность положения была рассчитана среднерыночная ставка арендной платы за 1 кв.м. подобных объектов производственно-складского назначения. После чего, было произведено согласование результатов оценки и определена наиболее вероятная рыночная стоимость ОКСа на дату 01.01.2015г., которая составила 39 311 000 руб. Источник информации - данные Ставропольской статистики, которая основывается на данных Минэкономразвития СК. Также эксперт подтвердила наличие
письменном отзыве Управление Росреестра по Хабаровскому краю указало, что правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет. Из письменного отзыва Правительства Хабаровского края следует, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, так как содержит ошибки и расхождения, которые вводят в заблуждение пользователей отчета об оценке, в частности, отчет содержит информацию, что оценщиком использован доходный подход ( метод дисконтирования денежных потоков ), а на странице 13 отчета имеется указание на получение результата оценки на основании сравнительного подхода. Учитывая, что прогнозируемый период получения дохода определен оценщиком с 2020 года по 2023 год, применение процента недозагрузки при сдаче в аренду, основанного на характеристиках рынка по состоянию на 2018 год, является необоснованным. Отчет содержит различные размеры площадей, сдаваемых в аренду. Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам. Согласно
что неявившиеся лица не просили об отложении слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению по существу административного дела, суд, признав причину неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие. В письменных возражениях представитель Правительства Хабаровского края просит отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на нарушение требований закона при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №. Применяя для оценки доходный подход, а в его рамках метод дисконтирования денежных потоков , оценщик рассчитывал расходы, связанные с объектов. Для этого он использовал значения «типовых операционных расходов арендатора» в величине удельной валовой арендной ставки в процентах. Базовым значением для этих расчетов принят потенциальный доход от сдачи в аренду здания. Этот же расчет был применен и при определении итоговой стоимости объекта оценки. Оценщику ООО «ЮНИВ» представил сведения о размерах операционных расходов на содержание объекта оценки, но при расчете итоговой рыночной стоимости оценщик использовал не эти показатели,
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ). В письменных возражениях представитель Правительства Хабаровского края просит отказать в удовлетворении административного иска. Считает, что государственный орган субъекта Российской Федерации является ненадлежащим ответчиком, так как не утверждал результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019 года. Административный ответчик не согласен с размером рыночной стоимости объекта недвижимости, считая отчет об оценке не соответствующим требованиям пункта 5 ФСО № 3. Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик применил метод дисконтирования денежных потоков , который используется в доходном подходе. Определяя, прогнозируемый период получения дохода с 2020 года по 2023 год, оценщик учитывал характеристику рынка недвижимости за 2018 год, и это в отчете ничем необоснованно. Рассчитывая средневзвешенную ставку за офисные помещения для приведения их к рыночной норме, оценщик не исключить из расчета объекты-аналоги, имеющие размер арендной платы за 1 кв.м. ниже 1074 рублей. Арендная плата за месяц определена без налога на добавленную стоимость. С учетом указанных ошибок
