Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость; д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем; е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода; ж)
i-го земельного участка, км; - объем j-го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции хозяйства, %; , , - расстояние перевозки j-го вида продукции (груза) соответственно по 1-й, 2-й и 3-й группам дорог, км; , - коэффициенты перевода соответственно 2-й и 3-й групп дорог в эквивалентные; - коэффициент перерасчета j-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса. 9.2. Определение удельных показателей земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка определяется методомкапитализации расчетного рентного дохода. Расчетный рентный доход земельного участка равен его дифференциальному рентному доходу и определяется по формуле: , (11) где - дифференциальный рентный доход земельного участка, руб./га; - рентный доход, обусловленный плодородием земельного участка; - рентный доход, обусловленный технологическими свойствами земельного участка; - рентный доход, обусловленный местоположением земельного участка. Если показатель дифференциального рентного дохода отрицателен, то он принимается равным нулю. В этом случае расчетный рентный доход принимается равным абсолютной ренте - 12 руб./га. Рентный
суждение, в кредитной организации учитывались существующие намерения, прибыльность операций, имеющиеся в наличии финансовые ресурсы и воздействие текущей экономической ситуации на деятельность кредитной организации. IFRS13 Оценка инвестиционного имущества с помощью метода p93,B10- капитализации дохода B30 Инвестиционное имущество отражается на конец каждого отчетного периода по справедливой стоимости, определенной на основе отчета об оценке, подготовленного международной компанией, специализирующейся на оценке. В связи с характером недвижимости и отсутствием сопоставимой рыночной информации справедливая стоимость инвестиционного имущества определяется на основе методакапитализации дохода, который предполагает оценку стоимости на основе ожидаемых будущих выгод, которые будут получены от этой недвижимости в виде поступлений арендного дохода. При использовании данного метода рассматривается чистый доход, полученный от (сопоставимой) недвижимости, капитализированный для определения стоимости оцениваемой недвижимости. В основу оценки справедливой стоимости положены основные допущения в отношении получения договорной арендной платы; ожидаемых будущих рыночных ставок аренды; периодов отсутствия арендаторов; требований к техническому обслуживанию; применимых ставок дисконтирования. Результаты оценки сравниваются на регулярной основе с
инстанции. Как следует из материалов дела, убытки в сумме 801100 руб. - это прибыль, которую получил бы ответчик за год, выращивая картофель на спорном земельном участке. Сумма 9536700 руб. – это упущенная выгода ответчика, недополученный доход, на который бы увеличилась имущественная масса ответчика в результате капитализации, наиболее выгодного вложения недополученного дохода в сумме 8011000 руб. Как усматривается из заключения эксперта №175/02-2017, эксперт правомерно посчитал размер недополученных доходов землевладельца в размере 801 100 рублей, применив метод капитализации , в виде наиболее выгодного вложения этих средств в без рисковые активы. Довод Агентства о том, что земельный участок не использовался собственником, в аренду не передавался, производство сельскохозяйственной продукции не осуществлялось, факт несения расходов на возделывание сельскохозяйственных культур не подтвержден ответчиком документами бухгалтерского учета и отчетности, является несостоятельным. Как указывает ответчик, в 2015 году до принятия решения об изъятии земельного участка Обществом совершались приготовления и для реализации этого земельного участка, и для его межевания,
в том числе и истца, не имеется. Оценив представленный в материалы дела отчет № 2776/12-НП от 20.03.2012, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, о том, что сомневаться в его достоверности и обоснованности не имеется оснований, а выбранный способ оценки относится к компетенции эксперта. В заключении указано по какой причине оценщики отказались от сравнительного подхода. Что касается подходов, применяемых при оценке права аренды, то оценщиками обоснованно применены метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка и метод предполагаемого использования. Подробная информации об использовании приведенных методов содержится на страницах 23-28 отчета. Кроме того, суд правильно указал, что величина рыночной стоимости, полученной оценщиком, носит для общего собрания кредиторов рекомендательный характер и решение об установлении начальной продажной цены имущества принимает собрание кредиторов. В данном случае истец пытается доказать занижение стоимости спорного объекта путем оспаривания отчета об оценке №2776/12-НП, составленного ООО "РегионБизнесКонсалтинг". В пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ
определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20 ФСО № 1). Согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р (далее - Методические рекомендации), на сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения. В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения
делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка. Согласно заключению эксперта ООО «Негосударственное экспертное учреждение «ЭСКОНС» ФИО3 от 24 декабря 2020 года № 20120900 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составляет 530 000 рублей. Как усматривается из заключения, экспертом был применен 1 подход к оценке - доходный, что не противоречит требованиями стандартов оценки. В рамках доходного подхода экспертом применен метод капитализации земельной ренты. В качестве аналогов объекта оценки взяты объекты, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации, интернет-ресурсы с предложениями о продаже аналогичных объектов недвижимости, расположенных на территории городов одного субъекта (ЯНАО). Давая оценку представленным доказательствам, суд приходит к следующему выводу. Как следует из заключения эксперта ООО «Негосударственное экспертное учреждение «ЭСКОНС» ФИО3 от 24 декабря 2020 года № 20120900, применение к оценке
была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка. Согласно заключению эксперта ООО «Негосударственное экспертное учреждение «ЭСКОНС» ФИО2 от 24 декабря 2020 года № 20121002 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составляет 6 689 000 рублей. Как усматривается из заключения, экспертом был применен 1 подход к оценке - доходный, что не противоречит требованиями стандартов оценки. В рамках доходного подхода экспертом применен метод капитализации земельной ренты. В качестве аналогов объекта оценки взяты объекты, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации, интернет-ресурсы с предложениями о продаже аналогичных объектов недвижимости, расположенных на территории городов одного субъекта (ЯНАО). Как следует из заключения эксперта ООО «Негосударственное экспертное учреждение «ЭСКОНС» ФИО2 от 24 декабря 2020 года № 20121002, применение к оценке доходного подхода согласуется с требованиями стандартов оценки. В рамках
проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка (т. 2 л.д. 175-178). Согласно заключению эксперта ООО «Негосударственное экспертное учреждение «ЭСКОНС» ФИО3 от 20 февраля 2021 года № 21020200, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № состоянию на 10 июня 2019 года составила 3 345 000 рублей. Как усматривается из заключения, экспертом был применен 1 подход к оценке - доходный, что не противоречит требованиями стандартов оценки. В рамках доходного подхода экспертом применен метод капитализации земельной ренты. В качестве аналогов объекта оценки взяты объекты, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации, интернет-ресурсы с предложениями о продаже аналогичных объектов недвижимости, расположенных на территории городов одного субъекта (ЯНАО). Как следует из заключения эксперта ООО «Негосударственное экспертное учреждение «ЭСКОНС» ФИО3 от 20 февраля 2021 года № 21020200, применение к оценке доходного подхода согласуется с требованиями стандартов оценки. В рамках
была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка. Согласно заключению эксперта ООО «Негосударственное экспертное учреждение «ЭСКОНС» ФИО3 от 13 апреля 2021 года № 21032400, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составила 3 442 000 рублей. Как усматривается из заключения, экспертом был применен 1 подход к оценке - доходный, что не противоречит требованиями стандартов оценки. В рамках доходного подхода экспертом применен метод капитализации земельной ренты. В качестве аналогов объекта оценки взяты объекты, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации, интернет-ресурсы с предложениями о продаже аналогичных объектов недвижимости, расположенных на территории городов одного субъекта (ЯНАО). Как следует из заключения эксперта ООО «Негосударственное экспертное учреждение «ЭСКОНС» ФИО3 от 13 апреля 2021 года № 21032400, применение к оценке доходного подхода согласуется с требованиями стандартов оценки. В рамках
ДД.ММ.ГГГГ сделан ФИО9 на основании бухгалтерской отчетности не за последний отчетный период, что делает его недостоверным. В обоснование доводов административного иска в материалы дела представлено экспертное заключение специалиста ИП ФИО7 № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость доли в уставном капитале ООО «Чебоксарская фабрика дверей плюс» составляет 51130 руб. В ходе исследования оценщиком исходя из бухгалтерской отчетности Общества за 2019 и 2020 год были использованы три метода оценки: затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж, метод капитализации доходов. Оценщик исключил затратный подход оценки в связи с его отрицательным значением, применил метод капитализации доходов, коэффициент контроля от величины оцениваемой доли в уставном капитале 0,45 и, исходя из общей стоимости ООО «Чебоксарская фабрика дверей плюс» в размере 2612000 руб., пришел к выводу о стоимости доли 4,35% в размере 51130 руб. Определяя рыночную стоимость основных средств общества, эксперт правомерно использовал затратный подход с методом чистых активов, обосновал выбор метода оценки в рамках указанного подхода.
