Нотариальная форма договора при продаже долевой собственности - гражданское законодательство и судебные прецеденты

оспариваемое решение регистрирующего органа законным, исходили из того, что предусмотренное частью 1 статьи 42 Закона о регистрации требование о нотариальной форме сделки об отчуждении доли в праве общей собственности применимо к случаю заключения договора об отчуждении доли на торгах, статьей 50 Закона о регистрации регулируется порядок регистрационных действий, но не устанавливаются требования к форме сделки. Между тем судами не учтено следующее. Положениями части 1 статьи 42 Закона о регистрации определено общее правило для целей защиты долевых собственников от злоупотреблений со стороны недобросовестных долевых сособственников, для предотвращения совершения сделок одних собственников без соблюдения преимущественного права других долевых собственников, для целей предотвращения мошеннических сделок, реализации прав в отношении незначительных долей, то есть для целей защиты добросовестных долевых собственников. Поскольку при продаже доли в праве общей собственности с публичных торгов остальные участники долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли не имеют (статья 255 ГК РФ), правило части 1 статьи 42 Закона о регистрации

на регистрацию совместного заявления о регистрации перехода права собственности вместо совместного заявления о регистрации перехода права общей долевой собственности; 2) несоблюдение нотариальной формы договора купли-продажи доли в праве, со ссылкой на п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 №18-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; 3) непредоставление протокола о результатах проведения открытых торгов от 03.07.2018; 4)наличие актуального запрета на совершение регистрационных действий. После подтверждения снятия обеспечительных мер на регистрационные действия, заявителем 25.01.2019 были представлены дополнительные документы в рамках приостановления регистрации - протокол о результатах проведения открытых торгов от 03.07.2018.Однако в регистрации дополнительных документов было отказано ввиду наличия отказа в государственной регистрации по основному пакету документов. Основаниями для отказа явились: представление на регистрацию совместного заявления о регистрации перехода права собственности вместо совместного заявления о регистрации перехода права общей долевой собственности ; несоблюдение нотариальной формы договора купли-продажи доли в праве, со ссылкой на п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ

решение от 10.11.2020 № 56779-ОАОФ/1, договор купли-продажи от 18.11.2020, платежные поручения. При этом, договор купли-продажи от 18.11.2020, представленный для осуществления государственной регистрации права не удостоверен в нотариальной форме. В связи с отсутствием нотариального удостоверения сделки регистратором в порядке пунктов 5, 7 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации регистрация прав приостановлена, о чем заявителю было сообщено уведомлениями уведомлением от 31.05.2021 №КУВД-001/2021-20330034 о приостановлении государственной регистрации. Поскольку основания приостановления не были устранены, не представлен нотариально удостоверенный договор купли-продажи, уведомлением от 16.09.2021 № КУВД-001/2021-20330034/8 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации прав. Согласно части 1.1 статьи 42 Закона о регистрации сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению долей

Гражданского кодекса Российской Федерации, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи 4 является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. В соответствии с пунктом 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Таким образом, предварительный договор от 18 июля 2017 года подлежал нотариальному удостоверению. Поскольку в рассматриваемом случае предварительный договор купли-продажи в нотариальном порядке не удостоверен, оснований считать его действительным не установлено, на что обоснованно указал суд первой инстанции. Таким образом, доводы апелляционной жалобы прямо противоречат применимым нормам права. Учитывая допущенную ответчиком просрочку исполнения обязательства по оплате переданной в собственность истца доли в праве общей долевой собственности , и, как следствие, неправомерное пользование денежными средствами истца, в иске правомерно заявлены проценты за пользование чужими денежными средствами

всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. По мнению финансового управляющего, соглашение об отступном от 29.11.2016 ничтожно вследствие несоблюдения нотариальной формы; вследствие заключения соглашения из собственности должника выбыло недвижимое имущество, которое привело к уменьшению конкурсной массы должника. Финансовый управляющий полагает, что поскольку после совершения ничтожной сделки квартира была переоформлена на аффилированное с ответчиком лицо - ФИО4 не может быть признана действующей добросовестно; первоначальная сделка является ничтожной (не повлекла правовых последствий), последующая сделка - договор купли-продажи о 18.04.2019, заключенный между ответчиком и соответчиком, также является недействительной сделкой, так как у продавца не было права на продажу указанного имущества покупателю. В качестве применения последствий признания сделок недействительными финансовый управляющий просит восстановить право собственности должника на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру. Как указал суд первой инстанции, из копии регистрационного дела, представленного уполномоченным органом, следует, что 29.11.2016 между ответчиком, должником, ФИО7 и ФИО9

в том числе и путем купли-продажи, всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей, в том числе и по одной сделке, договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательном нотариальному удостоверению, а, следовательно, и предварительный договор купли-продажи недвижимости, находящейся в общей долевой собственности нескольких лиц, подлежит обязательном нотариальному удостоверению. Несоблюдение данного требования закона по отношению к форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429, п. 3 ст. 163, п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ). Исходя из указанного и принимая во внимание то, что объекты недвижимости, в отношении которых между истицей и ответчиками 26 февраля 2018 года заключен предварительный договор купли-продажи, находятся в долевой собственности продавцов ФИО3 и ФИО2 – по ? доли у каждой, - что свидетельствует о необходимости обязательного нотариального удостоверение основной следки купли-продажи, можно сделать только один вывод: названный предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка в силу прямого указания в законе (п. 2 ст. 429 Гражданского