№2 АО «ГУОВ» ФИО4, ведущего инженера-проектировщика и других инженеров 20.05.2021 состоялась рабочая встреча по решению данного вопроса, по результатам которой истцу было отказано в предоставлении доступа для прокладки коммуникационной сети в утвержденном проектном виде. Письмом от 02.06.2021 АО «ГУОВ» сообщило истцу, что оно осуществляет комплексный подход к застройке территории, с учетом возведения объектов социальной инфраструктуры, и в настоящий момент проводит подготовительные работы по освоению как основных земельных участков в Индустриальном районе города Хабаровска по адресу: ул. Радищева, д. 3, кадастровые номера 27:23:0050313:2, 27:23:0050312:41, так и смежных. На основании чего, предложило провести корректировку рабочей документации, с учетом планируемой застройки и увеличения диаметра системы водоотведения до 600 мм. Письмом от 02.06.2021 №50 ООО СЗ СК «Домострой» сообщило ответчику о готовности к сотрудничеству с ним в вопросе корректировки рабочей документации наружного водоотведения по объекту: «Завершение строительства многоквартирного жилого дома по ул. Весенняя в Индустриальном районе г. Хабаровска» и просило «дать разрешение на вскрытие
суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов, и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован. Оценщик верно определил сегмент рынка исследования (земельные участки, предназначенные под объекты индустриальной застройки ); из числа земельных участков, предлагавшихся к продаже, оценщик выбрал для анализа предложения, содержащие информацию о площади и назначении земельных участков, расположенных в г. Анжеро-Судженске, как и объект оценки. Также осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка. Так, оценщиком применена повышающая корректировка на дату сделки в отношении всех трех объектов-аналогов, а также повышающая корректировка на площадь в отношении объекта-аналога № 1. В
суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов, и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован. Оценщик верно определил сегмент рынка исследования (земельные участки, предназначенные под объекты индустриальной застройки ); в связи с ограниченным количеством данных по продаже аналогичных земельных участков на дату оценки, оценщик расширил базу анализа за счет земельных участков в населенных пунктах Кемеровской области, наиболее соответствующих по численности населения и уровню социально-экономического развития населенному пункту, в котором расположен объект оценки (г. Мыски). В качестве объектов-аналогов оценщиком отобраны три земельных участка, расположенные в г. Междуреченск, г. Киселевск, пгт. Шерегеш Таштагольского района; данные населенные пункты являются ближайшими населенными пунктами к г.
представителя административного ответчика - Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан по поводу применения экспертом величины корректировки на торг в размере 9% опровергаются разделом заключения эксперта «корректировки по первой группе элементов сравнения», в котором в части обоснования корректировки на предложение указано, что согласно таблице экспертных характеристик рынка недвижимости «Справочник оценщика недвижимости. Земельные участки. (Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценкти. Нижний Новгород. 2014 г. ФИО3, стр. 113) скидки на уторговывание земельных участков под объекты индустриальной застройки составляют в среднем 9%. Поэтому нарушений пункта 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» по доводам возражения представителя административного ответчика суд не усматривает. Исследование проведено в соответствии с Методическими рекомендациями федерального бюджетного учреждения «Российский федеральный центр судебной экспертизы» при Министерстве юстиции Российской Федерации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз (далее – Методические рекомендации), которыми предусмотрено, что анализ в целях определения стоимости включает в
и имущественных отношений Республики Татарстан по поводу применения экспертом величины корректировок на площадь и торг опровергаются разделами заключения эксперта «корректировка на предложение», «корректировка на площадь», в которых в части обоснования корректировки на торг указано, что эксперт вводил корректировку на основании Справочник оценщика недвижимости под редакцией ФИО2 (том 3, Земельные участки. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород, 2016 г.), согласно которому скидки на торг по ценам предложений для земельных участков под объекты индустриальной застройки составляют 11,6%, а корректировка на площадь, примененная экспертом к объекту-аналогу А6, находящемуся в диапазоне 1-2,5 га, составляет 1,06 или 6%. Поэтому нарушений пункта 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» по доводам возражения представителя административного ответчика суд не усматривает. Опровержение возражений представителя административного ответчика изложено в письменных мотивированных пояснениях эксперта, исследованных в судебном заседании (том № 2, л.д. 20-21). Таким образом, заключение эксперта не содержит методологических ошибок и
эксперта применить показания уровня инфляции в целях корректировки на дату предложения является обоснованным. В ответ на замечание Департамента об отсутствии обоснования применения при расчете значения корректировки на масштаб формулы, используемой для земельных участков коммерческого назначения, эксперт пояснила следующее. Исследуемый земельный участок и земельные участки-аналоги относятся к земельным участкам коммерческого назначения, включающих индустриальную, административную и торговую застройки (отобранные объекты недвижимости расположены в производственных зонах, в которых виды разрешенного использования включают в себя не только объекты индустриальной застройки , но и объекты офисного, административного и торгового назначения). Вывести корректировку на различия в площади земельных участков на основании фактических данных не представилось возможным ввиду того, что рынок предложений о продаже земельных участков на территории Ямало-Ненецкого автономного округа является неразвитым. При данных обстоятельствах эксперт применила расчетную формулу, выведенную в рамках проверенного статистического исследования, опубликованную в Справочнике оценщика недвижимости-2018 под редакцией ФИО4, усредняющую полученный результат корректировки вне зависимости от влияния остальных ценообразующих факторов. Применение
