Обязательная нотариальная форма договора купли продажи недвижимости - гражданское законодательство и судебные прецеденты

удостоверения, не имеет обязательной нотариальной формы. Согласно статье 550, пункту 2 статьи 434 Гражданского кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (пункт 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации). Законом не установлена государственная регистрация спорной сделки. По правилам части 1 статьи 551 Гражданского кодекса государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли продажи, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 558 данного Кодекса (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры). Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также не предусмотрена государственная регистрация рассматриваемой сделки. Таким образом, реализация гражданином права на приобретение в собственность арендуемого им земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью и сделкой, требующей

2 и 3 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 данной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Согласно части 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в редакции, действовавшей на момент заключения предварительного договора купли-продажи и основного договора купли-продажи, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, подлежат нотариальному удостоверению. Поскольку объект недвижимости , в отношении которого заключен предварительный договор, представляет собой долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, то в силу положений части 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предварительная сделка по отчуждению этого объекта недвижимости, а

обязательно в случаях, указанных в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации). По мнению заявителя, ответчиком не учтено то, что Закон о банкротстве не содержит указаний на обязанность арбитражного управляющего заключать договоры купли-продажи по результатам торгов в нотариальной форме (статьи 110, 111 Закона о банкротстве). Заявитель указал, что реализация имущества в процедуре банкротства производится в специальном порядке - путем продажи с торгов. Порядок заключения договоров на торгах установлен статьями 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. Форма договора купли-продажи недвижимости установлена ст. 550 ГК РФ, согласно которому договор продажи недвижимости

указанных в законе, либо в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации, с учетом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, государственным регистратором прав установлено, что к заявлению приложены решение Арбитражного суда Саратовской области от 25.08.2016 по делу № А57-27490/2015, определение Арбитражного суда Саратовской области от 12.12.2018 по делу № А57-27490/2015, определение Арбитражного суда Саратовской области от 15.04.2021 по делу № А57-27490/2015, решение от 10.11.2020 № 56779-ОАОФ/1, договор купли-продажи от 18.11.2020, платежные поручения. При этом, договор купли-продажи от 18.11.2020, представленный для осуществления государственной регистрации права не удостоверен в нотариальной форме. В связи с отсутствием нотариального удостоверения сделки регистратором в порядке пунктов 5, 7 части 1 статьи 26 Закона о государственной

силу решения суда о признании договора, не удостоверенного нотариально, действительным. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. К договорам купли-продажи недвижимого имущества статья 657 ГК Украины предъявляла требования об обязательном нотариальном удостоверении и государственной регистрации. В случае несоблюдения обязательной нотариальной формы договора купли-продажи, такой договор не имеет юридической силы, является незаключенным и не порождает тех прав и обязанностей, на установление которых он был направлен (Постановление Пленума Верховного суда Украины от 06.11.2009 «06.11.2009 «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными»). Учитывая, что судебное решение о признании действительным договора купли-продажи от 19.11.2008, не удостоверенного нотариально, было отменено, а значит требование об обязательной нотариальной форме договора не соблюдено и договор является незаключенным, орган регистрации прав пришел к обоснованному выводу о том, что представленный договор не подтверждает возникновение у общества права собственности на недвижимое имущество. Доводы заявителя о том, что

правильно отказал в удовлетворении иска. Довод заявителя о недействительности соглашения от 06.10.2008 к договору купли-продажи из-за отсутствия нотариальной регистрации является несостоятельным в силу следующего. В соответствии с пунктом 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Несоблюдение нотариальной формы влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (пункт 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). По смыслу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме, то есть его обязательное нотариальное удостоверение законом не предусмотрено. Контрагенты не предусмотрели ни в договоре купли-продажи от 19.09.2008, ни в соглашении от 06.10.2008 к нему, что их нотариальное удостоверение является обязательным в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому отсутствие нотариального удостоверения соглашения не повлияло на его действительность.

ее участников, которые никаких возражений ни на стадии ее оформления, ни в дальнейшем не заявляли. Поскольку квартира была оплачена и переход права собственности на нее зарегистрирован в установленном порядке, оснований считать, что стороны не желали наступления именно тех правовых последствий, которые свойственны договору купли-продажи недвижимого имущества, не имеется. Тот факт, что стороны добровольно заключили договор купли-продажи недвижимости, подтверждается самим договором, составленным нотариусом и подписанным сторонами в присутствии нотариуса при том, что обязательная нотариальная форма договора купли-продажи недвижимости на момент заключения сделки законом не предусмотрена. Заключение сделки в присутствии нотариуса свидетельствует о намерении лиц совершить «чистую» сделку, соответствующую требованиям закона. Факт оплаты сделки также полностью подтверждается содержанием самого договора (п. 3.1) и материалами гражданского дела. Доводы истцов о том, что деньги фактически не передавались, противоречат нотариально заверенному документу, собственноручно подписанному истцами. Факт получения кредитных средств в размере 740000 руб. и их выдача ФИО1 подтверждается расходным кассовым ордером №<…> от

ФИО1 сельского АДРЕС НОМЕР от ДАТА земельный участок, на котором расположен спорный жилой дом, передан в собственность ФИО2 (л.д. 18). Изложенное свидетельствует об исполнении сделки сторонами, что в силу ч. 2, 3 ст. 165 ГК РФ при уклонении одной из сторон от ее регистрации является основанием для признания сделки действительной. В качестве уклонения может рассматриваться смерть одной из сторон, препятствующая обращению в регистрирующий орган с заявлением о регистрации сделки. Требований об обязательной нотариальной форме договора купли-продажи недвижимости в сельской местности, несоблюдение которой влечет признание договора недействительным, ст. 239 ГК РФСФСР, действовавшего на момент заключения сделки купли-продажи между ФИО5 и ФИО2, не содержит. Согласно сведений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним данные о жилом доме, расположенном по адресу: АДРЕС горка, АДРЕС отсутствуют (л.д. 35). В этих обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности

в судебном порядке по данным основаниям, в связи с чем, не являлся предметом рассмотрения в суде первой инстанции, и как следствие, не может быть предметом пересмотра в суде апелляционной инстанции. Доводы жалоб о несоблюдении предусмотренной украинским законодательством обязательной нотариальной формы договора купли-продажи недвижимости судебная коллегия отклоняет, исходя из следующего. В силу пунктов 3-4 статьи 1209 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка либо возникновение, переход, ограничение или прекращение прав по ней подлежит обязательной государственной регистрации в Российской Федерации, форма такой сделки подчиняется российскому праву. Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву. Договор купли-продажи , на основании которого за ФИО10 признано право собственности на спорное недвижимое имущество, заключен в письменной форме, что соответствует требованиям статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации. Спорное недвижимое имущество внесено в государственный реестр в Российской Федерации, в

нотариальной деятельности (п. 1). Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2). Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3). Из анализа приведенных норм в их системной взаимосвязи следует, что при отчуждении, в том числе и путем купли-продажи, всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей, в том числе и по одной сделке, договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательном нотариальному удостоверению, а, следовательно, и предварительный договор купли-продажи недвижимости , находящейся в общей долевой собственности нескольких лиц, подлежит обязательном нотариальному удостоверению. Несоблюдение данного требования закона по отношению к форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429, п. 3 ст. 163, п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ). Исходя из указанного и принимая во