Основание заключения договора управления многоквартирным домом - гражданское законодательство и судебные прецеденты

Минстрой России считает необходимым сообщить следующее. 1. Необходимо ли получение согласия собственников помещений в многоквартирных домах в целях установления договорных отношений с ресурсоснабжающей организацией при реализации норм, предусмотренных пунктом 2 части 1 и частью 2 статьи 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ)? В силу пункта 2 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ одним из оснований для заключения договора ресурсоснабжения между собственниками помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией (далее - прямой договор) является прекращение заключенных в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации, между лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом , и ресурсоснабжающей организацией, договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме (далее - договор ресурсоснабжения) вследствие одностороннего отказа

материалах дела. Основания для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке по доводам жалобы отсутствуют. Как следует из представленных материалов, общество обратилось в департамент с заявлениями о внесении изменений в перечень управляемых многоквартирных домов. Решениями от 07.06.2016 № 29-01-82/11956 и от 15.06.2016 № 29-01-82/12656 департамент отказал во внесении многоквартирных домов, расположенных по адресу: <...>, ул. Восстания, д. 9, в перечень домов, управляемых обществом. Данные отказы мотивированы тем, что в заявлениях не указаны основания заключения договоров управления многоквартирными домами ; лицензиатом не размещена информация на сайте государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» – www.dom.gosuslugi.ru. Общество, полагая решения департамента незаконными, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями, предусмотренными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса, руководствуясь статьями 198, 201 Кодекса, статьями 192, 195 Жилищного кодекса Российской Федерации, Порядком и сроками внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденным приказом Минстроя России от 25.12.2015

протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о выборе управляющей организации в лице той управляющей организации, которая обращается с заявкой (офертой), а также договор управления многоквартирным домом (если таковой заключен). Таким образом, общество на основании указанных норм права обязано заключать договоры ресурсоснабжения с целью предоставления коммунальных услуг собственникам жилых помещений. По мнению инспекции, действующим законодательством не предусмотрены основания для заключения между потребителями и ресурсоснабжающей организацией договоров на поставку коммунальных ресурсов при наличии у потребителей договора с управляющей организацией на управлении многоквартирным домом . С момента заключения договора с управляющей компанией собственник не может самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающей организацией. Управляющая организация автоматически становится исполнителем коммунальных услуг и обязана заключить договоры на приобретение всего объема коммунальных ресурсов до ввода в дом (до границы ответственности управляющих организаций). Заключение управляющей организацией соответствующего договора энергоснабжения обусловлено именно наличием у нее цели оказания собственникам жилых помещений в многоквартирном доме

недвусмысленно не разграничивает основания для внесения изменений в реестр лицензий, а также объем обязанностей различных лицензиатов, обращения которых могут быть связаны не только со случаями прекращения договора управления многоквартирным домом, но и с заключением или расторжением такого договора. При этом согласно подпункту «а» пункта 5 Порядка в ходе рассмотрения заявления и документов органом государственного жилищного надзора осуществляется проверка заявления и документов на предмет соответствия заявления и документов положениям пунктов 2 и 3 данного порядка. В свою очередь, несоответствие заявления и документов требованиям, установленным подпунктом «а» пункта 5 Порядка, является основанием для отказа во внесении изменений в реестр и возврата заявления и документов (подпункт «а» пункта 9 Порядка). Оспариваемые нормативные положения в системе действующего правового регулирования не отвечают общеправовому критерию формальной определенности, так как их содержание не обеспечивает однозначное понимание и толкование, приводит к возможности их произвольного применения, вследствие чего на лицензиата, чья деятельность по управлению многоквартирным домом прекращена в связи

статьи 13 Федерального закона от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», поскольку позволяют ресурсоснабжающим организациям и арбитражным судам использовать эти нормы как правовое основание для принуждения управляющей компании, осуществляющей управление многоквартирными домами, заключать в качестве абонента (потребителя) с ресурсоснабжающими организациями договоры энергоснабжения (договоры поставки коммунальных ресурсов на общедомовые нужды); объявления договоров энергоснабжения (договоров поставки коммунальных ресурсов на общедомовые нужды) заключенными без оформления такого договора в письменной форме или без вынесения судом решения о понуждении управляющей компании к заключению такого договора. Как указывает административный истец, ООО «НКС» является управляющей компанией, осуществляющей управление многоквартирными домами в г. Орехово-Зуево Московской области. В данных многоквартирных домах нет ни одного энергопринимающего и/или энергопотребляющего устройства, принадлежащего ООО «НКС», их конструктивные особенности не предусматривают возможность подключения энергопринимающих и энергопотребляющих устройств ООО «НКС» к наружным электрическим сетям ООО «Орехово-Зуевская электросеть», электроэнергия

многоквартирным домом без включения соответствующих сведений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации является нарушением лицензионных требований. В жалобах на постановление мирового судьи о прекращении производства по делу должностным лицом не оспаривался тот факт, что общество заключило договор управления и приступило к его исполнению на законных основаниях, так как редакция части 7 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, действовавшая на дату заключения договора управления, обязывала управляющую организацию приступить к выполнению договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания, а требование по внесению изменений в реестр лицензий в жилищном законодательстве закреплено не было. Вместе с тем возникновение у общества права на управление многоквартирным домом до вступления в силу изменений, внесенных в указанную норму Федеральным законом от 31 декабря 2017 г. № 485-ФЗ, не исключает обязанность общества подать заявление о внесении изменений в реестр лицензий Иркутской области в соответствии с Порядком внесения изменений в реестр лицензий. В силу названного Порядка

рассмотрения заявления общества Департаментом принято решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий Свердловской области от 30.05.2017 № 29-01-82/13222. В обоснование принятого решения Департамент указал в частности на несоответствие приложенных к заявлению документов требованиям, установленным: - пунктом 2 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденного Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 25.12.2015 № 938/пр, а именно: в заявлении вх.№ 19265 от 18.05.2017: 1) не указано основание заключения договора управления многоквартирным домом ; 2) отсутствуют сведения о договоре управления многоквартирным домом; 3) в данных о лицензиате не указан номер лицензии на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами; - пунктом 3 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденного Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 25.12.2015 № 938/пр, а именно: к заявлению не приложены: 1) копия договора управления, заключенного не менее чем с 50 % собственниками помещений в

проведен осмотр официального сайта ГИС ЖКХ, в ходе которого установлено, что ООО «УК Зенит» не размещена информация, предусмотренная частью 2 статьи 198 ЖК РФ, Приказа Минкомсвязи России № 368, Минстроя России № 691/пр от 29.09.2015, по многоквартирному дому № 11 по ул. Тулака г. Волгограда, а именно: адрес многоквартирного дома; номер и дата договора управления многоквартирным домом; дата начала и окончания осуществления обязанностей по управлению многоквартирным домом, предусмотренная договором управления многоквартирным домом; основание заключения договора управления многоквартирным домом . В материалы дела обществом не представлены доказательства, позволяющие сделать вывод о том, что им были приняты все необходимые и достаточные меры, направленные на недопущение выявленных нарушений. Факт нарушения обществом вышеуказанных требований установлен апелляционным судом и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами. В связи с чем, суд апелляционной инстанции считает доказанной объективную сторону вменяемого ООО «УК Зенит» правонарушения. Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел

проведен осмотр официального сайта ГИС ЖКХ, в ходе которого установлено, что ООО «УК Зенит» не размещена информация, предусмотренная частью 2 статьи 198 ЖК РФ, Приказом Минкомсвязи России № 368, Минстроя России № 691/пр от 29.09.2015, по многоквартирному дому № 7 по ул. Тулака г. Волгограда, а именно: адрес многоквартирного дома; номер и дата договора управления многоквартирным домом; дата начала и окончания осуществления обязанностей по управлению многоквартирным домом, предусмотренная договором управления многоквартирным домом; основание заключения договора управления многоквартирным домом . В материалы дела обществом не представлены доказательства, позволяющие сделать вывод о том, что им были приняты все необходимые и достаточные меры, направленные на недопущение выявленных нарушений. Факт нарушения обществом вышеуказанных требований установлен апелляционным судом и подтвержден представленными в материалы дела доказательствами. В связи с чем, суд апелляционной инстанции считает доказанной объективную сторону вмененного ООО «УК Зенит» правонарушения. Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел

проведен осмотр официального сайта ГИС ЖКХ, в ходе которого установлено, что ООО «УК Зенит» не размещена информация, предусмотренная частью 2 статьи 198 ЖК РФ, Приказом Минкомсвязи России № 368, Минстроя России № 691/пр от 29.09.2015, по многоквартирному дому № 13 по ул. Тулака г. Волгограда, а именно: адрес многоквартирного дома; номер и дата договора управления многоквартирным домом; дата начала и окончания осуществления обязанностей по управлению многоквартирным домом, предусмотренная договором управления многоквартирным домом; основание заключения договора управления многоквартирным домом . В материалы дела обществом не представлены доказательства, позволяющие сделать вывод о том, что им были приняты все необходимые и достаточные меры, направленные на недопущение выявленных нарушений. Факт нарушения обществом вышеуказанных требований установлен апелляционным судом и подтвержден представленными в материалы дела доказательствами. В связи с чем, суд апелляционной инстанции считает доказанной объективную сторону вмененного ООО «УК Зенит» правонарушения. Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел

официального сайта ГИС ЖКХ, в ходе которого установлено, что ООО "УК Надежда" не размещена информация, предусмотренная частью 2 статьи 198 ЖК РФ, Приказом Минкомсвязи России N 368, Минстроя России N 691/пр от 29.09.2015, по многоквартирному дому № 50 по ул. Алексеевская в г. Волгограде , а именно: адрес многоквартирного дома; номер и дата договора управления многоквартирным домом; дата начала и окончания осуществления обязанностей по управлению многоквартирным домом, предусмотренная договором управления многоквартирным домом; основание заключения договора управления многоквартирным домом . В материалы дела обществом не представлены доказательства, позволяющие сделать вывод о том, что им были приняты все необходимые и достаточные меры, направленные на недопущение выявленных нарушений. Общество в доказательство исполнения своей обязанности представлена распечатка с ГИС ЖКХ от 30.10.2017 года (л.д.11-12). Однако из указанной распечатки не усматривается, что данная информация размещена в отношении многоквартирного дома № 50 по ул. Алексеевская в г. Волгограде. Факт нарушения обществом вышеуказанных требований установлен апелляционным судом

в многоквартирном доме; информация о приборах учета, используемых для определения объема коммунальных услуг, предоставленных собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>. В соответствии с пунктами 1.6, 2.2 Состава сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляют управляющие организации, утвержденного приказом Минкомсвязи России № 368, Минстроя России № 691/пр от 29.09.2015, сведения о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляют управляющие организации, подлежащие размещению в ГИС ЖКХ включают: основание заключения договора управления многоквартирным домом , электронный образ договора управления многоквартирным домом. Согласно пунктам 2.1 - 2.9, 2.11, 2.12, 2.14, 3.1 - 3.5, 4, 5, 7, 9, 14, 15.2, 16 и 17 раздела 10 Состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, утвержденных приказом Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016, лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договора управления многоквартирным домом, в ГИС ЖКХ подлежит

в многоквартирном доме; информация о приборах учета, используемых для определения объема коммунальных услуг, предоставленных собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>. В соответствии с пунктами 1.6, 2.2 Состава сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляют управляющие организации, утвержденного приказом Минкомсвязи России № 368, Минстроя России № 691/пр от 29.09.2015, сведения о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляют управляющие организации, подлежащие размещению в ГИС ЖКХ включают: основание заключения договора управления многоквартирным домом , электронный образ договора управления многоквартирным домом. Согласно пунктам 2.1 -2.9,2.11,2.12,2.14,3.1 -3.5,4,5,7,9, 14, 15.2, 16 и 17 раздела 10 Состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, утвержденных приказом Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016, лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договора управления многоквартирным домом, в ГИС ЖКХ подлежит размещению информация в следующие сроки: кадастровый номер дома; ранее присвоенный

Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016 «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства». В нарушение указанных выше норм (ст.198 ЖК РФ и приказа № 368/691/пр) ООО «Жилье-Сервис» в системе на официальном сайте www.dom.gosuslugi.ru. не размещена вся информация, указанная в статье 198 ЖК РФ, предусмотренная пунктами 1.6 и 2.1 Приказа Минкомсвязи России № 368, Минстроя России № 691/цр от 29.09.2015, а именно: не указано основание заключения договора управления многоквартирным домом и не размещено решение (протокол) общего собрания собственников помещений, в многоквартирном доме о выборе управляющей организации. Электронный образ договора управления многоквартирным домом № 40а по ул. Кисловодская в г. Ессентуки размещен в плохом качестве, что препятствует ознакомлению с ним. В ходе проверки установлено, что ООО «Жилье-Сервис» на сайте www.dom.gosuslugi.ru размещена информация о перечне предоставляемых коммунальных услуг в многоквартирный дом № 40А по улице Кисловодская в г. Ессентуки, однако данная информация не соответствует