Перевод жилого помещения в нежилое общее собрание собственников - гражданское законодательство и судебные прецеденты

в многоквартирном доме, на такие действия должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Аналогичным образом уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме ( ч.3 ст.36 ЖК РФ). Ввиду того, что перевод жилого помещения в нежилое требует разрушения части внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, то есть уменьшения размера общего имущества, согласие всех собственников необходимо. В соответствии с пунктом 6.2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае реконструкции многоквартирного дома застройщик к заявлению о выдаче разрешения на строительство должен представить решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, выдача разрешения на реконструкцию в отсутствие согласия всех собственников многоквартирного дома и реконструкция многоквартирного дома, а также выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие согласия всех собственников многоквартирного жилого дома нарушает нормы гражданского, жилищного и градостроительного законодательства. Согласно

на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не имеется. Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 25.06.2008 № 1264р предприниматель осуществил перевод жилого помещения (квартиры № 1) в многоквартирном доме по адресу: <...>, в нежилое помещение с целью размещения парикмахерской. За ответчиком 15.12.2008 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение. Для входа в помещение предприниматель построил входную группу с крыльцом. Постановлением руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 30.08.2008 под указанным домом сформирован земельный участок, ранее предоставленный Кооперативу в постоянное (бессрочное) пользование для строительства многоквартирного дома. На общем собрании (протокол от 16.05.2013) собственники помещений в названном многоквартирном доме приняли решение поручить Кооперативу обратиться в суд с исками об истребовании из незаконного владения общего имущества (в том числе земельного участка) собственников жилых и нежилых помещений и о сносе незаконных построек (пристроек), расположенных на

(пункты 3 и 4 части 1), 40 (часть 2) ЖК РФ, пункт 1 статьи 209 ГК РФ, пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Грк РФ), подпункт «и» части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (Правила № 491), исходили, в том числе из того, что при проведении проверки Администрацией не представлен необходимый при переводе из жилого помещения в нежилое помещение с использованием общего имущества МКД протокол общего собрания собственников , подтверждающий наличие предварительного согласия всех собственников данного дома на такое использование общего имущества и законности в связи с этим оспариваемого предписания. Данный вывод суд округа считает ошибочным, судебные акты подлежащими отмене, в связи со следующим. В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому

последующей регистрацией права собственности. С учетом изложенного суды правомерно признали, что в данном случае отсутствуют достаточные правовые основания для удовлетворения заявленных товариществом требований. Доводы ТСЖ «Шураново» об отсутствии согласия всех собственников помещений на проведение ответчиком реконструкции и мероприятий по переводу жилого помещения в нежилое, а также о ничтожности протокола общего собрания, отклоняются судом округа как опровергающиеся материалами дела и направленные на переоценку исследованных судами доказательств, что на стадии кассационного производства недопустимо с точки зрения норм главы 35 АПК РФ. Так судами не выявлено нарушений при проведении общего собрания и отмечено, что протокол от 23-30.03.2012 содержит отражение рассматриваемых вопросов, результаты голосования по ним и принятые решения всеми участвующими в собрании собственниками . При этом результаты общего собрания в установленном законом порядке никем не оспаривались, не были отменены или признаны недействительными. Процедурных нарушений положений статей 44, 45, 46 Жилищного кодекса РФ, влекущих ничтожность принятого собственниками решения, заявителем в кассационной жалобе также

нежилое. Заявителям выдано уведомление от 29.05.2013 о переводе жилого помещения в нежилое. 19.11.2013 комиссией в составе представителей администрации, организации, обслуживающей дом, заинтересованной организации подписан акт № 1286 о приемке законченной перепланировки и переустройства помещений под стоматологический кабинет с устройством отдельного входа. Помещение передано в субаренду ООО «Гален» по договору № 2 от 04.02.2014. Прокуратурой г. Петрозаводска (далее – прокуратура) по поручению прокуратуры Республики Карелия (письмо от 24.03.2014 № 7-245-2014) проведена проверка по обстоятельствам, указанным в обращении депутата Законодательного собрания Республики Карелия в связи с заявлением гражданки ФИО5 о нарушении прав жильцов дома № 12 по пр. К. Маркса в результате перевода квартир 1-3 в указанном доме в нежилые помещения. Постановление администрации № 2737 от 29.05.2013 проверено на соответствие части 2 статьи 40, части 3 статьи 36, статьи 47 Жилищного кодекса Российской Федерации. По результатам проверки сделан вывод, что решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 12 по пр.

пользования частью этого земельного участка, следовательно, такое использование также подлежит согласованию со всеми собственниками помещений в многоквартирном жилом доме. С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о необходимости получения согласия всех собственников в многоквартирном доме, а также представления его в орган местного самоуправления на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, соответствует нормам статей 22, 23 и 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также фактическим обстоятельствам дела. При этом апелляционный суд учитывает, что вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 13.07.2013, принятым в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-3205/13, установлен факт принятия решения общим собранием собственников о предоставлении права пользования общим имуществом многоквартирного дома Предпринимателю, оформленного протоколом общего собрания от 21.03.2012. Решение суда в данной части оставлено без изменения апелляционным определением Городского суда № 33-16268/13 (л.д. 28-41, т. 1). Вместе с тем, при принятии данного судебного акта судом общей юрисдикции не исследовался вопрос о

заявителей об отсутствии у проекта признаков реконструкции отклоняются за несостоятельностью. Отказывая в переводе жилых помещений в нежилые, Управа заявила, что указанный выше протокол общего собрания не размещен в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – ГИС ЖКХ). Пунктом 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ и частью 1 статьи 22 ЖК РФ предусматривается, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. В соответствии с правилами пункта 1 статьи 46 ЖК РФ в подлежащей применению редакции решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и

в нежилое помещение; (п. 6 введен Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 116-ФЗ) 7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение. (п. 7 введен Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 116-ФЗ). Согласно части 1 статьи 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 ЖК РФ). В силу частей 1, 2 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем