Порядок удержания обеспечительного платежа - гражданское законодательство и судебные прецеденты

о том, что в течение срока аренды субарендатор вправе в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, надлежащим образом письменно уведомив об этом арендатора за 60 календарных дней. При этом такое письменное уведомление будет признаваться сторонами надлежащим уведомлением арендатора для целей договора, если на момент подачи заявления субарендатором оплачена базовая арендная плата и эксплуатационный платеж за весь период с даты подачи заявления до даты расторжения. В обоснование заявленных исковых требований истец указал на то, что свои обязательства по внесению обеспечительного платежа выполнил своевременно и в полном объеме, а ответчик, в нарушение требований договора, свои обязательства по передаче помещений, соответствующих требованиям пункта 2.2. договора в редакции дополнительного соглашения от 03.09.2014, в течение срока действия договора не выполнил. В связи с указанным, по мнению истца, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение вследствие неправомерного удержания обеспечительного платежа по спорному договору после окончания его действия. В ходе судебного заседания обществом «Вега АРС» заявлено о

в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае, если арендатор не производит уплату арендной платы, предусмотренной договором аренды, в течение 15 и более дней с момента, когда такой платеж должен был быть произведен (пункт 9.1.11), также не предусмотрено условиями спорного договора, поскольку пунктом 9.2 предусмотрен судебный порядок его расторжения. Оценив в совокупности и во взаимосвязи представленные доказательства и условия договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что спорный договор аренды прекращен по соглашению сторон, волей и интересом обеих сторон, что подтверждается двусторонним актом сдачи-приема помещений от 23.01.2014 и отсутствием претензий к состоянию помещения, основания для удержания уплаченного арендатором обеспечительного платежа отпали. Поскольку арендодатель самостоятельно зачет его части в счет погашения долга по арендной плате не произвел, а обратился с встречным иском в арбитражный суд, то арендодатель, уклоняясь от их возврата (зачета), в сумме, превышающей задолженность, неосновательно удерживает денежные средства, подлежащие возврату (зачету) в соответствии со статьей 1102

251 123,45 руб. На дату окончания срока действия договора аренды, указанная сумма обеспечительного взноса осталась невостребованной и составила сумму неосновательного обогащения на стороне ответчика. Довод ответчика о наличии на стороне истца задолженности по договору аренды является необоснованным, поскольку своевременное внесение арендной платы за март и август 2016 года в размере 634 655, 61 руб. подтверждается выпиской по счету, представленной истцом в суде первой инстанции. Кроме того, договор аренды (п. 4.8. договора аренды) предусматривает порядок удержания обеспечительного платежа в счет задолженности по договору. Так, арендодатель при удержании обеспечительного платежа в счет задолженности по договору должен направить в адрес арендатора требование о восстановлении суммы обеспечительного платежа. Однако, никаких требований и уведомлений об удержании суммы обеспечительного платежа в счет уплаты задолженности по договору аренды и необходимости восстановления суммы обеспечительного платежа от ответчика в адрес истца не поступало. Кроме того, отсутствие задолженности по договору аренды подтверждается актом приема-передачи (возврата) нежилых помещений от 31.12.2016. Каких-либо

права должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Поскольку договор субаренды прекратился в связи с истечением срока его действия, помещение возвращено, то основания для удержания уплаченного субарендатором обеспечительного платежа в части 29377,45 руб., разницы между уплаченной суммой 64400 руб. и суммой, подлежащей уплате на основании п.3.2.1., отпали, то ответчик, уклоняясь от их возврата неосновательно удерживает денежные средства, подлежащие возврату в соответствии со статьей 1102 ГК РФ. Порядок удержания обеспечительного платежа в договоре не прописан, однако презюмируется совершение указанных действий разумно и добросовестно. Между тем, до обращения истца в суд с требованием о взыскании обеспечительного платежа ответчик об удержании (зачете) спорных денежных средств и направлении их в счет погашения задолженности либо применяемых к субарендатору мер ответственности (пени, неустойки, штрафа) по договору не заявлял, следовательно, зачет не проводил. Что касается довода об удержании и направлении части обеспечительного платежа в счет штрафа на основании п.4.6 договора,

исковое заявление ИП ФИО1 и ИП ФИО2 судом принято к производству, возбуждено дело № А40-137172/2014. Судебная коллегия также отмечает, что самостоятельное удержание суммы обеспечительного платежа в счет обязательства контрагента является способом самозащиты нарушенного права. Между тем, в соответствии со статьей 14 Гражданского кодекса Российской Федерации способы самозащиты права должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Как следует из содержания договора аренды, условиями договора не предусмотрен ни порядок удержания обеспечительного платежа , ни возможность зачета обеспечительного платежа при досрочном расторжении договора аренды в счет неисполненных обязательств. При таких обстоятельствах, ответчики при отсутствии доказательств направления истцу до обращения его с иском в суд о взыскании обеспечительного платежа уведомления об удержании спорных денежных средств в счет, по их мнению, неисполненных обязательств Арендатора, а также при отсутствии обращения в суд со встречным иском, не вправе ссылаться на удержание и проведение зачета обеспечительного платежа. Учитывая изложенное, Девятый арбитражный

спорный договора аренды содержит различные основания для правомерного удержания перечисленного истцом платежа в размере 110 716, 66 руб., носящего обеспечительный характер. Между тем, само по себе самостоятельное удержание обеспечительного взноса в счет погашения начисленных арендной платы, неустоек либо возмещения убытков (понесенных расходов либо упущенной выгоды) является способом самозащиты права. Согласно ст.14 ГК РФ допускается самозащиты гражданских прав; способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Порядок удержания обеспечительного платежа в договоре не прописан, однако презюмируется совершение указанных действий разумно и добросовестно. Поскольку на момент подписания акта возврата 14.03.2013 года ответчик заявление об удержании обеспечительного взноса в счет применения к арендатору какой-либо предусмотренной законом либо договором меры ответственности, не направил, доказательств направления истцу претензии о нарушении обязанности, вытекающей из условий договора, суду не представил, до обращения истца с настоящим иском в суд об удержании спорных денежных средств в счет начисленной компенсации за несвоевременное

договору денежные средства в сумме 303 198 руб. 45 коп., в результате чего сумма обеспечительного платежа, находящегося у арендодателя составила 2 251 123 руб. 45 коп. Суды первой и апелляционной инстанций, истолковав по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия заключенного договора, исходя из закрепленного ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа свободы договора, установив обеспечительную природу платежа, пришли к правомерному выводу о содержании этого условия, а именно, что данный договор предусматривает порядок удержания обеспечительного платежа в счет задолженности по договору. Так, арендодатель при удержании обеспечительного платежа в счет задолженности по договору должен направить в адрес арендатора требование о восстановлении суммы обеспечительного платежа. Однако, как было обращено внимание судами, никаких требований и уведомлений об удержании суммы обеспечительного платежа в счет уплаты задолженности по договору аренды и необходимости восстановления суммы обеспечительного платежа, а также каких-либо претензий по оплате задолженности по договору аренды от ООО «Вега Арс» в адрес КБ «Евротраст»

и безотзывной банковской гарантии в связи с изменением стоимости и/или срока выполнения работ по контракту или аналогичному изменению размера обеспечительного платежа), о чем стороны подписывают соответствующее дополнительное соглашение к Контракту, при условии: - предоставления подрядчиком в порядке, установленном ст. 27 Контракта, заверенной подрядчиком копии договора страхования объекта, заключенного в соответствии с условиями ст. 27 Контракта, и документов, подтверждающих внесение страховых взносов в соответствии с договором страхования, - наличия незачтенного аванса не более 20% от контрактной цены, - удержания из оплаты (с каждой приемки выполненных работ, осуществляемой после принятия соответствующего решения об оплате стоимости выполненных работ без предъявления к Субподрядчику требований по предъявлению безусловной и безотзывной банковской гарантии на исполнение условий контракта или обеспечительного платежа ) в качестве обеспечения исполнения обязательств по контракту (взамен безусловной и безотзывной банковской гарантии исполнения условий контракта или обеспечительного платежа) денежных средств в размере 10% от стоимости выполненных Субподрядчиком и принятых Генподрядчиком работ. При этом, одновременно

срок не позднее дня прекращения настоящего договора. Указанный пункт договора регламентирует обязанности нанимателя после прекращения договора, однако не регулирует порядок расторжения договора, который определен в пункте 2.4. Доводы апелляционной жалобы о злоупотреблении ответчиком своими правами, так как договором установлена для наймодателя возможность одностороннего расторжения договора с уведомлением за 3 дня, в то время как наниматель помещения такого права не имеет, не являются предметом рассмотрения настоящего дела. Кроме того, указанный истцом пункт предоставляет такое право наймодателю при нарушении нанимателем обязанностей, установленных договором. Законодателем дано право нанимателю также требовать досрочного расторжения договора при определенных обстоятельствах (в том числе при наличии недостатков в переданном имуществе), однако истец не представила доказательств того, что квартира передана ей в ненадлежащем состоянии. Доводы жалобы о том, что в решении суда допущены неустранимые противоречия, так как удержание обеспечительного платежа (депозита) влечет за собой отказ в удовлетворении иных финансовых требований ответчика, в том числе и коммунальных платежей, согласно п.

исполнения настоящего договора в порядке, предусмотренном в п.6.2 настоящего договора, арендодатель вправе требовать, а арендатор обязан оплатить арендодателю сумму штрафа в размере 1 500 000 руб. Арендатор добровольно не оплатил штраф в размере 1 500 000 руб. за отказ от исполнения договора, в связи с чем он подлежит взысканию в судебном порядке. В соответствии с пунктом 4.8 договора, при наличии неоплаченных счетов за коммунальные услуги, платные услуги связи на момент выезда арендатора из Жилого дома, а также причинения ущерба движимому и недвижимому имуществу, указанные суммы неоплат и подтвержденная документально сумма ущерба подлежат удержанию арендодателем из суммы обеспечительного платежа . В этой связи арендодатель на основании пункта 4.8 договора удержал из обеспечительного платежа суммы расходов, которые не были оплачены арендатором, а, именно: - расходы по оплате за потребленное электричество и газ на общую сумму 25 000 рублей; - расходы на вывоз мусора в размере 7000 руб.; - расходы по выводу

к арендодателю с просьбой о расторжении договора субаренды № от ДД.ММ.ГГ. в связи с прекращением предпринимательской деятельности, в котором также сообщил об освобождении арендуемого помещения 28-30 апреля 2015 г. Письмом от ДД.ММ.ГГ. арендодатель отказал ФИО1 в удовлетворении требования о расторжении договора субаренды ввиду отсутствия в договоре оснований для расторжения договора в одностороннем порядке и невозможности расторжения договора по соглашению сторон. Арендатору предложено вести коммерческую деятельность на согласованных ранее условиях до нахождения арендодателем нового арендатора либо истечения срока действия договора. Помимо прочего арендатор предупрежден о возможных штрафных санкциях за неисполнение условий договора, в том числе, в виде удержания обеспечительного взноса. Письмом от ДД.ММ.ГГ. арендатор вновь обратился к арендодателю с просьбой обеспечить подписание актов сверки взаиморасчетов за 2014 – 2015 годы, приема-передачи помещения, беспрепятственного вывоза товаров и оборудования с 28 по 30 апреля 2015г. Заявления аналогичного содержания были поданы им в администрацию ТК «П» 30.04.2015 г., 02.05.2015 г. Письмом от ДД.ММ.ГГ. арендатору