Расторжение договора долевого участия после передачи квартиры - гражданское законодательство и судебные прецеденты

в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), Верховным Судом Российской Федерации подготовлен настоящий Обзор судебной практики. Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве 1. Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности. 1.1. К. обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства квартиры в многоквартирном доме. В обоснование заявленных требований указано, что по договору цессии общество передало ей право требовать от ответчика передачи квартиры в многоквартирном

по расчету истца разница между стоимостью квартиры на момент ее оплаты и на момент расторжения договора составила 788 480 рублей. ФИО4, ФИО5 (цеденты) и Предприниматель (цессионарий) 01.03.2019 заключили договор № 04.12.18-2 уступки прав требования, согласно которому цеденты уступили, а цессионарий принял право на взыскание убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, разницы рыночной стоимости объекта долевого участия, возникших вследствие нарушения Обществом своих обязательств по договору участия в долевом строительстве от 29.09.2016 № Б/28-007-И и последующего расторжения названного договора. Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, Предприниматель обратилась в суд с иском по настоящему делу, указав также, что за отказ от добровольного выполнения требований о выплате данных убытков с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от взысканной судом суммы. Наличие спорных убытков истец обосновала нарушением застройщиком сроков передачи квартиры , являющейся предметом договора участия в долевом строительстве от 29.09.2016 № Б/28-007-И. По мнению

по расчету истца разница между стоимостью квартиры на момент ее оплаты и на момент расторжения договора составляет 788 480 рублей. ФИО2, ФИО3 (цеденты) и Предприниматель (цессионарий) 01.03.2019 заключили договор № 04.12.18-2 уступки прав требования, согласно которому цеденты уступили, а цессионарий принял право на взыскание убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, разницы рыночной стоимости объекта долевого участия, возникших вследствие нарушения Обществом своих обязательств по договору участия в долевом строительстве от 29.09.2016 № Б/28-007-И и последующего расторжения названного договора. Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, Предприниматель обратилась в суд с иском по настоящему делу, указав также, что за отказ от добровольного выполнения требований о выплате данных убытков с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от взысканной судом суммы. Наличие спорных убытков истец обосновала нарушением застройщиком сроков передачи квартиры , являющейся предметом договора участия в долевом строительстве от 29.09.2016 № Б/28-007-И. По мнению

арбитражным судом только при наличии договорных отношений между участником долевого строительства и застройщиком. Как было указано выше, ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Брянскстройразвитие» о расторжении договора долевого участия в строительстве № 217/1-С от 18.08.2016. Решением Бежицкого районного суда г. Брянска от 31.10.2018 по делу № 2-2079/18 исковые требования удовлетворены. Суд расторг договор долевого участия в строительстве № 217/1-С от 18.08.2016 и взыскал с ООО «Брянскстройразвитие» в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору, проценты за пользование денежными средствами, компенсацию морального вреда, убытки, штраф в общей сумме 1 925 267 рублей 40 копеек. Данный судебный акт вступил в законную силу. Таким образом, ФИО1 фактически выразила свою волю на отказ от исполнения должником обязательств в натуре, заменив обязательство по передаче квартиры на денежное обязательство. В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Следовательно, у застройщика прекращена обязанность по передаче дольщику жилого помещения,

расторжения договоров по инициативе застройщика в любое время до подписания сторонами акта приема-передачи квартир, в том числе и в случае исполнения участником строительства своих обязательств по уплате застройщику установленной договором суммы денежных средств (п.6.3. договоров). Как уже отмечалось, 32 договора участия в долевом строительстве, заключенные должником с ООО «УК «Единство» в отношении жилых помещений в многоквартирном жилом доме, были расторгнуты с выплатой последнему процентов в соответствии с условиями п.6.3 договоров. Из условий договоров усматривается, что должник обязался передать квартиры ООО «УК Единство» не позднее даты 30.06.2010. Однако, в договорах участия в долевом строительстве, заключенных с иными юридическими и физическими лицами, срок исполнения застройщиком своего обязательства по передаче объекта строительства определен иначе (в течение 2 месяцев с даты 31.12.2010, 30.06.2011), при этом сроки окончания строительства значительно отдалены по времени (на полгода и год). Изменения в части определения сроков передачи объектов строительства в оспариваемые договоры не вносились. Существенное занижение стоимости квартир

конкурсным управляющим должника в адрес ФИО3 было направлено уведомление о расторжении договора от 26.04.2011 года, в котором было предложено погасить задолженность в размере 819 000 руб. в течение 10 календарных дней со дня получения настоящего уведомления, ФИО3 предупреждалась, что в случае непоступления денежных средств договор с нею будет расторгнут в одностороннем порядке. 30.01.2012 года конкурсным управляющим должника в адрес ФИО3 было направлено уведомление, в котором сообщалось, что в соответствии с частью 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) договор от 26.04.2011 года считается расторгнутым со дня направления настоящего уведомления. Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что должник обязательства по передаче части объекта в виде квартиры не исполнил; многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, внесенные денежные

в отношении процедуры банкротства должника, не имеют процессуального значения в рамках данной процедуры. После возбуждения дела №А56-59740/2013 процедура несостоятельности ООО «ПСФ «КитежСтрой» начата заново, как процедура несостоятельности по общим правилам. Применение специальных правил несостоятельности должника представляет собой процессуальное действие, а совершение процессуальных действий, как следует из их смысла, осуществляется в рамках конкретного арбитражного дела. Кроме того, в силу положений статьи 453 ГК РФ расторжение договора прекращает обязательства сторон по его исполнению. После расторжения договора долевого участия в строительстве обязательство должника по исполнению договора путем передачи квартиры ФИО2 прекращено, восстановление прав, нарушенных вследствие неисполнения договора, возможно путем требования о возмещении убытков, которое и было заявлено в рамках рассматриваемого спора. При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба ФИО2 также не подлежит удовлетворению. Учитывая изложенное, определение суда первой инстанции в обжалуемой части следует оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО «СПФ «КитежСтрой» и ФИО2 без удовлетворения. Руководствуясь статьями 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый

99 678,56 руб. Также указали, что в настоящее время они лишены возможности приобрести квартиру за те денежные средства, которые были внесены в качестве оплаты договора долевого участия и возвращены им в связи с расторжением данного договора. Согласно отчету № <...> от <...>, составленного ООО «ОМЭКС», рыночная стоимость квартиры составляет <...> руб. Полагали, что в их пользу подлежит выплата разницы между рыночной стоимостью квартиры и ценой договора долевого участия в сумме <...> руб. в размере 676 210 руб. и расходы за проведение оценки 2 700 руб. Решением Ленинского районного суда г. Омска от <...> с Бюджетного учреждения Омской области «Агентство жилищного строительства Омской области» в пользу ФИО11, ФИО12 взыскана в равных долях неустойка за нарушение сроков передачи квартиры в размере 52 000 руб., компенсация морального вреда в размере 2 000 руб., штраф в размере 13 500 руб., всего в размере 67 500 руб. Указанное решение вступило в законную силу <...>. Решением

<...>, заключенного Н.Р.П. и Б.Н.Н., право требовать исполнения ответчиком принятых на себя перед Н.Р.П. обязательств в части квартир № перешло к истцу Б.Н.Н. Однако до настоящего времени застройщиком обязательства по передаче истцу квартиры как объекта долевого строительства не исполнены, двухмесячный срок, исчисляемый даже с момента заключения договора уступки права требования №. от <...>, истек. <...> Б.Н.Н. направила заказной почтой претензию в адрес ЗАО «СмартЛоджистикГрупп-Девелопмент», содержащую требование о расторжении договора долевого участия в строительстве по мотиву неисполнения застройщиком обязательств по передаче ей квартиры и о возврате ей уплаченных за квартиру денежных средств. В досудебном порядке требования Б.Н.Н. ответчиком удовлетворены не были. В соответствии с ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в том числе, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

договора, в котором предусмотрено право на его расторжение при невыполнении дольщиком обязанности по оплате определенной договором цены. Иные участвующие в рассмотрении дела лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, явки своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение, с которым ФИО1 не согласился и в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новое решение, которым его исковые требования удовлетворить, а в удовлетворении встречных исковых требований отказать. В обоснование своих доводов указывает на заключенный между ним и ЗАО «Трест Тверьстрой №1» договор №№ на долевое участие в жилищном строительстве 84 кв. жилого дома по Мигаловской набережной, и его условия. ЗАО «Трест Тверьстрой №1» своих обязательств по данному договору перед ним не исполнило. В ввиду необходимости завершения процедуры банкротства застройщика ЗАО «Трест Тверьстрой №1» функции по достройке дома и передаче квартир в собственность дольщиков по договору о передаче

т.е. уже после принятия им квартиры по одностороннему акту застройщика, в связи с чем пришел к выводу, что по данному основанию договор может быть расторгнут только в судебном порядке, тогда как искового требования о расторжении договора по настоящему делу ФИО1 заявлено не было. Поскольку в удовлетворении основных исковых требований о расторжении договора долевого участия, взыскании денежных средств истцу отказано, суд также оставил без удовлетворения производные требования о взыскании процентов, компенсации морального вреда, штрафа. Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда согласилась с выводом районного суда, что обязательства застройщика по передаче объекта были исполнены, в свою очередь ФИО1 принял квартиру по одностороннему акту застройщика, до направления 24.07.2019 требования о расторжении договора, в связи с чем, данный договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке в связи с пропуском срока передачи объекта. Однако, со ссылками на ч. 4 ст. 4, ст. 19, п. 2 ч. 1.1. Федерального закона РФ № 214-ФЗ,