Регистрация после реконструкции помещения - гражданское законодательство и судебные прецеденты

не требуется. 5. Вступившее в законную силу решение суда о сносе самовольной постройки (если сведения о такой постройке содержатся в Едином государственном реестре недвижимости) является основанием для подготовки после сноса такой постройки акта обследования здания или сооружения, снятия таких здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства с кадастрового учета и государственной регистрации прекращения права собственности на них. 6. Вступившее в законную силу решение суда, предусматривающее снос части самовольной постройки или необходимость ее реконструкции, является основанием для подготовки технического плана в связи с изменением основных характеристик здания, сооружения и (или) помещений , машино-мест в них, объекта незавершенного строительства и осуществления государственного кадастрового учета в связи с таким изменением. 7. В случае, если решением суда, вступившим в законную силу, установлено отсутствие существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, снятие с государственного кадастрового учета таких объектов осуществляется без представления акта

праве собственности (запись регистрации от 04.12.2014 № 16-16-01/190/2014-204). Комиссией по проведению осмотра зданий, сооружений Администрации Авиастроительного и Ново-Савиновского районов Исполнительного комитета г. Казани установлено, что над гаражом № 11, принадлежащим на праве собственности Предпринимателю, имеются надстройка 2-го этажа, надстройка 3- го этажа, ведется эксплуатация указанных надстроек. В надстройке над гаражом на 2-м этаже имеется организация входного узла в данное помещение. По информации Управления градостроительных разрешений Исполкома г. Казани на основании заявления и документов, представленных в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в том числе положительного заключения экспертизы проектной документации № 4-1-1-0215-15, Исполкомом г. Казани застройщику - ООО «ТрансАвтоКазань» выдано разрешение № 16-RU16301000-10-2016 на реконструкцию здания по ул. Тэцевская, д. 1а сроком действия до 31.12.2016; разрешение от 06.06.2018 № 16-RU16301000-79-2018 на ввод в эксплуатацию реконструированного административного здания. Утверждая, что ООО «ТрансАвтоКазань» препятствует истцу, как собственнику, пользоваться частью спорного недвижимого имущества, а именно частью хозяйственного помещения гаража № 11

имеется. Как следует из содержания обжалуемых судебных актов, Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, образованное в процессе объединения двух смежных нежилых помещений. Отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права, мотивированный непредставлением Обществом документов, необходимых в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) для государственной регистрации прав и подтверждающих получение им разрешения на реконструкцию помещения и разрешения на ввод его в эксплуатацию, явился основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим заявлением. Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию нежилого помещения после перепланировки, технический план помещения и кадастровый паспорт помещения, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 17, 18, 20 Закона

порядке. Отказывая филиалу ОАО «РЖД» в удовлетворении его исковых требований, суд первой инстанции исходил из наличия у общества «Вектор» и общества «Ритм» законных оснований приобретения и регистрации права собственности на спорные помещения, которые являются объектами капитального строительства, не являются реконструкцией здания вокзала и не являются самовольными постройками, так как их возведение было согласовано с должностными лицами общества «РЖД». Отменяя решение суда первой инстанции, руководствуясь положениями статей 130, 131, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 10, 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе кадастровые паспорта здания вокзала и спорных объектов, заключения судебных экспертиз и специалистов, указав, что филиал ОАО «РЖД» вправе был обратиться в суд с настоящим иском, установив, что спорные объекты учтены как помещения на первом этаже в здании по адресу: <...>, который соответствует адресу здания вокзала, право собственности на которое зарегистрировано за обществом «РЖД», установив, что спорные помещения не

ответственностью «Диас» (далее – общество «Диас») разрешено разработать проект реконструкции и непосредственно реконструкцию здания касс аэрофлота по адресу пр. Карла Маркса, 31 под культурно-развлекательный центр. Согласно свидетельству о государственной регистрации от 28.12.2000 за обществом «Диас» зарегистрировано право собственности на здание касс аэрофлота, площадью 2727,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Петропавловск- Камчатский, пр. Карла Маркса, д. 31. Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа 27.09.2007 выдано разрешение № 41 301 000-28 на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства по проектной документации «Реконструкция здания касс аэрофлота по пр. Карла Маркса, 31 под культурно-развлекательный центр». В соответствии с кадастровым паспортом от 27.04.2009 площадь основного здания изменена на 121,7 кв. м за счет реконструкции и возведения пристроек. При этом, исходя из технической документации, спорные нежилые помещения (поз. 5-9) изначально проектировались как «комплектно-трансформаторная подстанция», то есть их строительство было предусмотрено с целью размещения электрооборудования в составе основного здания. Впоследствии указанные помещения (поз. 5-9) не пристраивались к

переданное предпринимателем в аренду обществу. Предприниматель обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды не учли, что общество произвело несанкционированную перепланировку, которая повлекла невозможность регистрации договора аренды. До начала проведения перепланировочных работ общество должно было предпринять меры к получению соответствующего разрешения (подготовить проект, предоставить арендодателю для дальнейшего согласования). Однако этого сделано не было. Перепланировка/реконструкция помещения завершена к 01.04.2020 без получения в установленном законом порядке разрешения на реконструкцию. При этом пунктом 4.3.5 договора установлена обязанность арендатора не производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт объекта, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, без письменного согласия арендодателя. Таким образом, вина в отказе регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды лежит на обществе.

объекта в эксплуатацию. В постановлении АС Поволжского округа от 27.09.2018 г. по делу № А55-31227/2017 указывалось, что обстоятельства, которые не требовали выдачи разрешения на строительство, подпадающие под норму п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, для целей государственной регистрации могли быть установлены только органом, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство (реконструкцию), поскольку ему предоставлено право и возможность оценки соответствия производимых изменений установленным требованиям, что, прежде всего, должно требовать проверки проектной документации (проектных решений) (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ). Из материалов дела следует, что государственный регистратор с учетом характера выполненных строительных работ, возникновением сомнений в комплектности представленных документов, для разъяснения вопроса, требуется ли разрешение на строительство при реконструкции спорного помещения , а в случае необходимости такого разрешения - с целью установления органа, к компетенции которого отнесена выдача разрешения на строительство, приостановил государственную регистрацию и направил межведомственный запрос в Министерство строительства Самарской области. Неполучение ответа от Министерства послужило вначале основанием

прав. Из материалов дела следует, что принадлежащий Предпринимателю объект недвижимого имущества - нежилые помещения (по плану БТИ №№ 1,2,3,4,5,6,7,8,9) (литер А), назначение: нежилое, общая площадь 118,8 кв.м., этаж 1, расположенные по адресу: <...> был реконструирован, что повлекло увеличение площади указанного объекта за счет строительства пристройки. Данное обстоятельство подтверждено документами, представленными в Управление на государственную регистрацию - техническим паспортом на указанный объект недвижимого имущества (л.д. 82-89) и кадастровыми паспортами двух помещений, образованных в результате реконструкции, площадью 68,8 кв.м. и 80 кв.м. (л.д. 33, 41). При этом размещение пристройки повлекло изъятие из общего пользования собственников жилых помещений многоквартирного дома части данного земельного участка. Следовательно, для осуществления такой реконструкции требовалось согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Между тем, ни при подаче заявлении от 20.12.2011, ни до окончания срока приостановления государственной регистрации Предприниматель в Управление такое согласие не представил. При таких обстоятельствах Управление имело основания для принятия обжалуемого решения. Доводы апелляционной жалобы

конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не превышают предельные параметры разрешенной перепланировки, переустройства, установленные градостроительным регламентом и соответствуют ряду приведенных в указанном пункте СП (Т.1, л.д. 59-73). Таким образом, с учетом положений п.4 ч.17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, позиция административного ответчика об отсутствии нарушений действующего законодательства государственным регистратором при вынесении оспариваемого уведомления об отказе в государственной регистрации, не является правомерной. В обоснование довода о том, что в вышеозначенном случае не требуется выдача разрешения на строительство (реконструкцию) государственному регистратору представлены: проект по выполнению строительных мероприятий в нежилом помещении подготовленным МП г. Самары «Архитектурно-планировочное бюро», инженерно-техническое заключение кадастрового инженера МП г. Самары «Архитектурно - планировочное бюро» о соответствии проведенных строительных мероприятий проектной документации, акт Департамента градостроительства №№ от 25.05.2021 на предмет оценки выполненных строительных мероприятий изменения объекта капитального строительства, при этом доказательств законности оспариваемого отказа административными ответчиками не представлено. Кроме того, судебная коллегия соглашается с выводом суда о