Реконструкция здания арендатором - гражданское законодательство и судебные прецеденты

о наличии на стороне арендодателя обязанности по выполнению капитального ремонта. При проведении назначенной судом строительно-технической экспертизы эксперт сделал следующие выводы: спорные здания на дату заключения договоров аренды нуждались в обязательном проведении капитального ремонта и реконструкции, в настоящее время фактический износ строений составляет 56 %, физический износ зданий без проведения капитального ремонта с 2010 года по настоящее время увеличился на 8 %, с момента заключения договоров по настоящий момент капитальный ремонт зданий, либо их отдельных конструктивных элементов не проводился, без проведения капитального ремонта и с учетом фактического износа зданий, использовать их по назначению, указанному в договорах аренды, невозможно. Согласно пункту 3 статьи 620 ГК РФ в случае невыполнения арендодателем обязанности по выполнению капитального ремонта арендованного имущества арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды. Поскольку арендодатель не исполнил предусмотренную заключенными сторонами договорами аренды зданий обязанность по осуществлению капитального ремонта зданий, несмотря на неоднократные уведомления арендатора о необходимости проведения капитального ремонта (наружных стен,

(арендодатель) был заключен договор № Х99-10 аренды нежилого помещения, площадью 869,3 кв. м, расположенного по адресу: <...> на срок с 01.03.1999 по 01.03.2014. Указанное помещение было передано арендатору по акту приема- передачи от 01.03.1999. По условиям договора арендатор обязан использовать арендованное помещение в соответствии с условиями договора, техническими особенностями и назначением помещения; без письменного согласия арендодателя не производить улучшений и перепланировку арендуемых помещений (пункт 4.2). При этом стоимость согласованных с предприятием работ по реконструкции здания, производимых арендатором , засчитывается в арендную плату и определяется по подписанным сторонами актам выполненных работ. В силу пункта 5.1. договора арендатор обязан в течение срока аренды производить по согласованию с арендодателем капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого объекта. Неотделимые улучшения, согласованные с арендодателем (дополнительный пристроенный пожарный лестничный марш с выходом, реконструированное чердачное помещение) остается собственностью арендатора и в стоимость арендной платы не засчитывается (пункт 5.2 договора). В результате проведенной коллегии адвокатов реконструкции чердачного помещения, арендуемое имущество

«Об определении долей в праве собственности на объект, созданный в процессе реконструкции объекта муниципальной собственности» от 01.12.2008, а также дополнительное соглашение к нему от 20.03.2009, согласно которому помещения 3 и 4 этажа переходят в собственность заявителя, а помещения 1 и2 этажа остаются в собственности муниципального образования, не соответствует Федеральному закону от 21.12.2001№ 178-Ф3 «О приватизации государственного и муниципального имущества»; данным законом не предусмотрено такого способа возникновения права частной собственности на муниципальное имущество как реконструкция здания арендатором , в связи с чем представленные заявителем на государственную регистрацию документы не могут являться законными основаниями для приобретения КРО ООСК «Олимпиец» права собственности на помещения 3 и 4 этажа здания по адресу <...>; указанное обстоятельство явилось в соответствии с абзацем 4.8 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации основаниями для отказа в государственной регистрации права собственности. Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска представлен отзыв на заявление, в котором Департамент поддерживает

арендатору передаются права пользования частью земельного участка, которая занята арендуемыми помещениями (часть 1 пункта 1.1. договора) В пункте 3.4 договора установлено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендуемого здания являются собственностью арендатора. Договор аренды заключен на срок с 12.07.2012 по 12.07.2017, и зарегистрирован в установленном законом порядке 25.12.2012. Арендная плата определена в размере 257 298 рублей 48 рублей в год и 21 441 рубль 54 копейки в месяц (пункт 4.1 договора). С необходимостью проведения реконструкции здания арендатору предоставляется льготный период в течение одного года, с 12.06.2012 по 12.07.2013 (пункт 4.7 договора). 12.07.2013 между Арендодателем и Арендатором заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 12.07.2012 № 1. Стороны договорились продлить срок аренды на «Недвижимое имущество» и читать пункт 1.2 Договора в следующей новой редакции: Настоящий договор, а также право аренды на «Недвижимое имущество» действует с «12» июля 2013 г. по «12» июля 2062 год, с последующей пролонгацией по соглашению Сторон и

ч.1 ст.20.4 КоАП РФ подтверждается имеющими в деле доказательствами: протоколом об административном правонарушении № от <дата>, распоряжением о проведении внеплановой выездной проверки № от <дата>, актом проверки № от <дата>, иными материалами дела. Доводы жалобы о том, что помещение, используемое обществом, арендуется, а само здание отнесено к памятникам архитектуры, не являются основанием для освобождения ООО «Волга» от административной ответственности, поскольку ряд отдельных мероприятия по устранению выявленных нарушений не требуют перепланировки, капитального ремонта и реконструкции здания арендатором . Факт устранения нарушений требований пожарной безопасности до <дата> также не освобождает общество от административной ответственности, поскольку на момент проведения проверки отделом надзорной деятельности и профилактической работы по Балахнинскому району указанные в обжалуемом постановлении нарушения имели место быть. При этом в опровержении доводов законного представителя общества и защитника, указанное выше решение Балахнинского городского суда от <дата> не отменяло ранее вынесенное предписание надзорного органа и не освобождало общество от выполнения мероприятий и в срок,

доверенности от Дата г., был заключен договор аренды нежилого помещения в правом последующего выкупа, находящегося по адресу: Адрес (л.д. 6-8). Сдаваемое в аренду нежилое помещение передано ООО «Вятка-Теплостен» по акту приема-передачи от Дата г., подписанному сторонами (л.д. 9). Свидетельствами о государственной регистрации права собственности Номер подтверждается, что нежилое помещение по адресу: Адрес, принадлежит истцу на праве собственности (л.д. 11-16). Актом осмотра Номер от Дата закреплено, что в результате начала проведения строительных работ по реконструкции здания арендатором ООО «Вятка-Теплостен» в период с августа по октябрь 2013 года, полностью разрушена кровля над нежилым помещением, а в помещении Номер полностью разрушены стены из пеноблоков, что впоследствии потребует полного восстановления разрушенной стены и всей кровли над зданием (л.д. 10). В соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного

жилом помещении на законных основаниях, приобрели право пользования, выразили согласие на приватизацию занимаемого жилого помещения. Согласно ст.9 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (утв. ВС СССР 23.11.1989 N 810-1), регулирующих правовое положение арендных предприятий в тот период, собственностью арендатора могли стать только отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет собственных средств и произведенные с разрешения арендатора. В случае производства с разрешения арендатора неотделимых улучшений арендованного имущества, к числу которых отнесена реконструкция здания, арендатор имел право лишь на возмещение стоимости таких улучшений. Согласно акта госкомиссии следует, что ИЗКМ в 1990-1991 годах произвел реконструкцию ранее существовавшего здания общежития по адресу: следствием которой явилась пристройка спорного здания к зданию существующего общежития. Реконструированное домовладение, включая спорное общежитие, при вводе в эксплуатацию имело один почтовый адрес, что и основное здание, как следует из акта госкомиссии. Иной почтовый адрес - - присвоен спорному общежитию в 1997 году, что следует из справки архитектора

объекта недвижимого имущества, а расширение и реконструкция ранее существовавшего объекта - общежития по .... Согласно статье 9 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (утв. ВС СССР 23.11.1989 N 810-1), регулирующих правовое положение арендных предприятий в тот период, собственностью арендатора могли стать только отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет собственных средств и произведенные с разрешения арендодателя. В случае производства с разрешения арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества, к числу которых отнесена реконструкция здания, арендатор имел право лишь на возмещение стоимости таких улучшений. Согласно акту госкомиссии следует, что И... в 1990-1991 годах произвел реконструкцию ранее существовавшего здания общежития по адресу: ..., следствием которой явилась пристройка спорного здания к существующему зданию общежития. Реконструированное домовладение, включая спорное общежитие, при вводе в эксплуатацию имело один почтовый адрес, что и основное здание. Иной почтовый адрес - ... - присвоен спорному общежитию в 1997 году, что следует из справки архитектора Ленинского района г.Ижевска.