Ремонт арендованного помещения возмещается арендодателем - гражданское законодательство и судебные прецеденты

на неправомерное включение обществом в состав внереализационных расходов остаточной стоимости неотделимых улучшений, безвозмездно переданных Федеральному государственному унитарному предприятию «Завод Прибор» (далее – завод, унитарное предприятие). По данному эпизоду проверки установлено, что между обществом и заводом заключен ряд договоров аренды производственных помещений для осуществления хозяйственной деятельности. В период с 2007 по 2013 годы общество после согласования с заводом выполнило работы по ремонту арендованных помещений. Неотделимые улучшения были учтены заявителем в соответствии с пунктом 1 статьи 258 Налогового кодекса как капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем , амортизирется арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации. Впоследствии, по причине расторжения в 2015 и 2016 годах договоров аренды, заключенных с заводом, остаточная стоимость неотделимых улучшений

также, что вопрос по установке охранной и автоматической сигнализации ответчиком не был согласован с истцом. Ответчик самовольно уменьшил арендную плату на сумму, затраченную им на ремонт и установку сигнализации без согласования с Истцом. Истец считает, что поскольку Арендатор произвел улучшения арендованного имущества без согласования с Арендодателем, постольку на основании ч. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных Арендатором без согласия Арендодателя, возмещению не подлежит. Ответчик в случае несогласия с неудовлетворительным состоянием арендуемого помещения, имел право расторгнуть договор аренды в любое ему удобное время. Также истец указал, что установленная пожарная и охранная сигнализации истцу в использовании нежилого помещения не требуется. Ответчик производил улучшение арендованного имущества по собственной инициативе для осуществления своей деятельности. На основании п. 3.4. договора аренды Арендатор обязуется возмещать Арендодателю плату за пользование коммунальными услугами (э/энергия). Электроэнергия является коммунальными услугами, предоставляемыми Арендатору на основании общего заключенного договора между истцом и ОАО «Магаданэлектросеть» № 278 от

договора общество не вправе осуществлять капитальный ремонт арендованного помещения. Инспекцией в ходе проверки установлено, что в соответствии с договором, заключенным с ИП ФИО4, арендованные помещения предоставлялись заявителю для использования их в качестве офиса. Создание в офисном помещении, используемого заявителем помещения в качестве кухни (столовой), изменило служебное и технологическое назначение арендованного помещения. Судебные инстанции, отклоняя данный довод, руководствуясь положениями ст. 223 Трудового кодекса Российской Федерации, указали, что обустройство комнаты для приема пищи не изменило служебного и технологического назначения арендованного заявителем офисного помещения, наличие в офисном помещении комнаты для приема пищи в силу действующего законодательства Российской Федерации является обязанностью работодателя (заявителя); в рамках договора подряда № 5 от 25.12.2009 не осуществлялись работы по модернизации арендованного имущества, расходы заявителя, понесенные по договору подряда № 5 от 25.12.2009, не являются капитальными вложениями в объект основных средств. Расходы на ремонт в рамках данного договора не возмещались обществу арендодателем ИП ФИО4 и доказательств, подтверждающих позицию

ремонт (пункт 6.3.2). Кроме того, стороны определили, что арендатор обязуется по истечении срока договора или его досрочном прекращении передать помещения арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии, в том числе и все произведенные в арендуемом помещении перестройки, составляющие принадлежность помещений, и неотделимые без вреда для конструкций помещений (пункт 6.3.5); если состояние сдаваемых в аренду помещений по окончании договора хуже обусловленного договором, то арендатор возмещает арендодателю причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством (пункт 1.5); если арендованные помещения или оборудование, находящееся в этих помещениях, становятся непригодными, то виновная сторона возмещает арендатору убытки в соответствии с действующим законодательством (пункт 6.4.5). В материалы дела представлена справка от 11.08.2015 о текущем состоянии арендованных площадей по адресу: <...>, подготовленная филиалом академии, и адресованная ее ректору, из которой видно, что мероприятия, направленные на расторжение договора аренды, совершены филиалом в рамках реализации плана повышения экономической эффективности в части сокращения расходов на арендную плату; руководство филиала предложило арендодателям

сумме 102 640 руб., что приравнивается к двум месяцам арендной платы за помещение. В случае досрочного расторжения/прекращения настоящего договора по инициативе арендодателя (за исключением случая неоплаты/просрочки оплаты аренды платежей) ранее 5 лет (т.е. до 01.12.2021) арендодатель обязуется возместить затраты на ремонт арендованного помещения, неотделимые без вреда для имущества и документально подтвержденные. При этом все неотделимые улучшения произведенные арендатором остаются у арендодателя. Стоимость затрат на ремонтные работы составляет 644 710 руб. 65 коп. из которых минусуется сумма 102 640 руб. Оставшаяся сумма 742 070 руб. 65 коп. ежемесячно уменьшается на сумму износа. Улучшения на сумму, превышающую 844 710 руб. 65 коп. в случае расторжения договора сохраняются за арендатором. Арендодатель не возмещает и не компенсирует арендатору стоимость улучшений (в т.ч. неотделимых) на сумму, превышающую 844 710 руб. 65 коп. Оба дополнительных соглашения подписаны обеими сторонами, их содержание не является противоречивым, одно дополняет другое. Сторонами 02.02.2017 согласована смета затрат на ремонтные работы к

возместить арендатору стоимость затрат проведенного ремонта в арендованном жилом помещении, согласно п.2.1, так как арендатор осуществил ремонт своими силами и за свой счет; не повышать арендную плату; в случае повышения арендной платы возместить оставшуюся сумму и начисленные проценты (п.4.2) (т.1, л.д.15-18). ФИО3 в лице /должность/ ООО «Сфера Бытовых Услуг» - «Арендатор», с одной стороны, и ФИО1 - «Арендодатель», с другой стороны, подписали Договор аренды, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование сроком на один год помещение - долю в праве 61/100 в ...-комнатной квартире, общей площадью ... кв.м., в том числе жилая ... кв.м., этаж ..., инв. , лит.А, объект , часть , расположенную по адресу: (п.1.1). За пользование имуществом арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в сумме 15000 рублей 00 копеек, из них - 5000 рублей оплачивается арендодателю ежемесячно, 10000 рублей - возмещается за капитальный ремонт помещения арендодателю в счет арендной платы (п.2.1).