с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка (л.д.68 том 7). Расчет затрат на воспроизводство (замещение) объекта произведен методом, основанным на расчете стоимости строительства строительной единицы (1 кв. м или 1 куб. м аналога), с использованием Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС). Корректировка показателей стоимости строительной единицы произведена экспертом также в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению УПВС (л.д.68-69 том 7). Вместе с тем, какие именно сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений использовал эксперт, их источник, сведения о публикации, эксперт-оценщик не указал. Имеется лишь ссылка, что при определении затрат на замещение для улучшений затратным подходом, оценщиком использовались сборники «Укрупненные показатели восстановительной стоимости…..» (л.д.68 том 7). Раздел отчета «Список использованных источников» также не содержит никакой информации, какие Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений использовались ООО «РегионОценка» (л.д.77 оборотная сторона том 7). Поэтому оснований считать, что примененные оценщиками ООО «РегионОценка» некие укрупненные показатели
02:55:010913:406 по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, на пересечении ул. Бакалинской и проспекта Салавата Юлаева соответствует проектной документации. 2) Степень готовности объекта незавершенного строительства кадастровый номер на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010913:406 на момент государственной регистрации 28.04.2017 согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.04.2017г. составляла 10%. В настоящее время в соответствии с данными сборника №33 УПВС ( Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов), процент готовности объекта (как объекта капитального строительства с признаками недвижимого имущества) составляет 26%. 3) Объект с наименованием объект незавершенного строительства (кадастровый номер на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010913:406), расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, на пересечении ул. Бакалинской и проспекта Салавата Юлаева имеет неразрывную связь с землей, так как находится на ее поверхности и возводится для длительного периода эксплуатации, имеет индивидуальные материальные характеристики и
восстановлению аналогичного по назначению и качеству испорченного имущества в оптимальный период времени. Восстановительная стоимость объектов исследования на дату оценки 22.05.2014 выражается в общем виде формулой = стоимость земельного участка, относящегося к объектам исследования + сумма затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту исследования, в рыночных ценах, существующих на дату оценки - общий совокупный износ (функциональный, физический и внешний) объектов исследования. Стоимость земельного участка не определяется. При расчете суммы затрат объектов использовались сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС), разработанные профильными министерствами СССР в ценах 1969 г. При определении восстановительной стоимости удельные показатели стоимости принимаются для I территориального пояса и II климатического района (Нижегородская область); официально опубликованные индексы приведения цен от базового уровня к уровню цен на дату оценки. Общий совокупный износ объектов исследования состоит из функционального, физического и внешнего. Физический износ по объектам исследования не учитывался, поскольку в материалах дела отсутствуют документы, по которым можно установить состояние зеленых
В отчете приведены подробное описание объекта, описание и анализ местоположения объекта и его окружения, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, анализ рынка недвижимости, основных факторов, влияющих на стоимость объекта, описание процесса оценки, в том числе в части выбора примененного подхода к оценке, вывод о величине рыночной стоимости здания сделан на основе затратного подходов, применение которого суд признает обоснованным. В отчете в качестве исходных данных для определения затрат на возведение здания использован сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений , физический износ здания в размере 70,70 % определен на основании отчета об оценке рыночной и ликвидационной стоимости имущественного комплекса от 2 июня 2011 года <№>, исполненный оценщикам С.Д.А., в котором имеется подробный расчет размера износа спорного здания. Отчет <№> содержит данные об использованных параметрах и формулах. В рамках затратного подхода рыночная стоимость спорного здания на 2 июля 2012 года определена оценщиком в размере 4 767 598 рублей. Оснований не доверять
рынка, дано описание объекту оценки. Оценщиком использовался сравнительный и затратный подходы. По результатам оценки, полученных в рамках данных подходов, определена итоговая величина рыночной стоимости объекта. В рамках сравнительного похода оценщиком отобрано три объекта- аналога, расположенных на территории Ленинградской области, проведена корректировка с учетом скидки на торг, уторгование при продаже коммерческой недвижимости, по классу качества, износу. В рамках затратного похода оценщик использовал метод сравнительной единицы. Для определения затрат на строительство оценщик использовал сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений . Из указанных сборников оценщик отобрал в качестве аналогов объект по своим конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкции, объемно-параметрическим параметрам максимально схожий с объектом оценки. Расчет размера прибыли предпринимателя проведен с использованием метода вмененных издержек и определен оценщиком в размере 13 %. Физический износ определен в размере 64%, функциональное устаревание – 54%, совокупный износ – 84%. Поскольку документальных данных, содержащих сведения об иной рыночной стоимости заявленных объектов недвижимости, лицами, участвующими в
В отчете приведены подробное описание объекта, описание и анализ местоположения объекта и его окружения, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, анализ рынка недвижимости, основных факторов, влияющих на стоимость объекта, описание процесса оценки, в том числе в части выбора примененного подхода к оценке, вывод о величине рыночной стоимости здания сделан на основе затратного подходов, применение которого суд признает обоснованным. В отчете в качестве исходных данных для определения затрат на возведение здания использованы сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений . Отчет содержит данные об использованных параметрах и формулах. В рамках затратного подхода рыночная стоимость спорного здания на 2 июля 2012 года определена оценщиком в размере 4 058 000 рублей. Оснований не доверять данному отчету не имеется. Лица, участвующие в деле, каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности относительно отчета <№> ООО, составленного оценщиком Т.Е.В., и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представили. В силу положений
что он подготовлен лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, имеющими специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости здания. Из отчета об оценке следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщики использовали затратный подход. Для расчета стоимости объекта оценки оценщиками были использованы сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений , разработанные отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР в ценах, введенных с 01 января 1969 года, с применением индексов, изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по видам строительства определяемых с применением федеральных и территориальных единых расценок, разработанных Министерством Регионального развития Российской Федерации. В рамках затратного подхода оценщиками сделан расчет физического износа объекта оценки, который произведен на основании осмотров и имеющихся данных, расчет функционального износа и расчет внешнего устаревания. Выводы оценщиков основаны
и применил корректировки: на торг - на основании Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты» <...> г.; на площадь земельного участка - на основании зависимости цены на земельные участки от размера участка, приведенную в табл.20 Отчета (л.д.152); на площадь - рассчитано по формуле; на местоположение района, на местоположение внутри район - источник: журнал «Вопросы оценки» № 4 за 2006 год; на наличие проведенных коммуникаций - на основании сборника УПВС ( Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов); на состояние - рассчитано на основании матрицы сравнения (по данным Справочника по строительным работам); на материал стен, на «красную линию» - по данным, опубликованным в Справочнике оценщика недвижимости, ПЦФКО, Нижний Новгород, 2012 г. Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода подробно изложен в разделе 6.3 Отчета на стр.107-140 (л.д.151-184 т.1). При расчете стоимости спорных нежилых зданий методом сравнительной единицы в рамках затратного подхода, оценщиком были определены
