Сохранение залога при разделении - гражданское законодательство и судебные прецеденты

ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Аналогичное правило о сохранении залога при преобразовании объекта долевого участия закреплено в пункте 6.2 договора залога прав требования. Согласно пункту 6.2 договора залога, залог распространяется на все, что будет получено в результате или в процессе использования предмета залога, а именно если предмет залога будет изменен в результате каких-либо иных действий и (или) событий, в том числе, если в результате таких изменений произойдет изменение площади и (или) иных параметров, индивидуализирующих предмет залога, а также, если предмет залога будет зарегистрирован за новым условным номером, либо если произойдет разделение , слияние или выделение объектов долевого участия, а равно иное его преобразование, то право залога распространяется на измененный (вновь зарегистрированный) предмет залога. В рассматриваемом случае, ООО СК «Термострой» является залогодателем квартиры № 23

или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 названного Кодекса. По общему правилу изменение предмета залога, в том числе его преобразование, не влечет прекращения залога по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, поскольку может повлечь нарушение прав залогодержателя (кредитора) на удовлетворение его требований из стоимости заложенного имущества. Указанная позиция относительно сохранения предмета залога сформулирована в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" в отношении недвижимого имущества - разделения , объединения, перераспределения земельных участков, выделения помещений с изменением кадастровых номеров объектов. Применение иного подхода к вопросу о сохранении залога относительно другого имущества, коллегия полагает недопустимым, поскольку обратное не имеет под собой ни экономического, ни правового обоснования. Договор об ипотеке не содержит условий устанавливающих иные правила. Таким образом, изменения земельного участка, являющегося предметом ипотеки, не прекратило залог. Этому толкованию

ООО «РК-Стройиндустрия» на площади первой очереди «Малоэтажной высокоплотной жилой застройки микрорайона «Дарьинский», расположенного по адресу: Удмуртская республика, г. Ижевск, Индустриальный район, жилой район «Сельхозвыставка», общей площадью 572,06 м2. 19 ноября 2009 года ООО СФ «Римский квадрат» обратилось в ОАО «Сбербанк России» с просьбой о предоставлении согласия на разделение земельного участка с площадью 112 715 м2, кадастровый номер 18:26:020116:0012 с сохранением залога (письмо № 1634 от 19.11.2009 л.д. 129 том 1). Письмом от 03.12.2009 № 32.02-33/838 (л.д. 130 том 1) ОАО «Сбербанк России» предоставило согласие ООО СФ «Римский квадрат» на разделение земельного участка с кадастровым (или условным) номером: 18:26:020116:0012 на два земельных участка ориентировочной площадью 98626 м2 и 14089 м2 соответственно, с сохранением обременения. Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 23 июня 2010 года по делу № А71-4289/2010 в отношении ООО СФ «Римский квадрат» введена процедура наблюдения. Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 11 января 2011 года по делу №

вещи право залога следует за вещью, а у лица, которое приобрело вещь, возникают залоговые обременения. Сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу составляет конституирующий элемент этого института, без которого залог не может выполнять функции обеспечения обязательства, в том числе публично значимые. Таким образом, переход права собственности не прекращает право залога: правопреемник залогодателя занимает его место, то есть становится залогодателем. При этом каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено. Следовательно, к ООО «Валентина», приобретшему у ООО «ККС» объекты недвижимого имущества, перешло и обременение указанных объектов в виде залога, как в силу закона, так и по условиям договора купли-продажи от 03.12.2016. Сторонами в последствии достигнуто соглашение о разделении земельного участка и нежилых помещений с последующей продажей выделенной части и погашения задолженности ООО «ККС»

Переход на таких лиц права определения судьбы имущества справедливо влечет и переход обязанности по возмещению из полученной в дальнейшем стоимости такого имущества расходов, необходимых для его сохранения, в целях как можно более выгодной реализации. Указанное согласуется с правилами статей 337 и 343 Гражданского кодекса Российской Федерации о признании по общему правилу обязательства должника обеспеченным залогом в целом. С учетом данной правовой позиции суд апелляционной инстанции признал, что период отнесения расходов по обеспечению сохранности предмета залога, подлежит исчислению с момента открытия ликвидационной процедуры, то есть - открытия процедуры конкурсного производства (резолютивная часть решения 15.04.2019, решение от 17.04.2019), в которой фактически начат процесс обращения взыскания на предмет залога. Данные выводы суда апелляционной инстанции являются обоснованными. Доводы конкурсного управляющего, изложенные в кассационной жалобе, о затруднительности разделения коммунальных услуг, оказанных до введения конкурсного производства и после, не опровергают выводы суда апелляционной инстанции о неправомерности отнесения на залогового кредитора расходов по сохранности имущества, возникших

залогодержателя и как следствие снижения уровня обеспеченности залогового имущества. При таких обстоятельствах, возложение на банк обязанности рассмотреть заявление о преобразовании земельных участков, в отсутствие такого согласия банка, нарушает права и законные интересы залогодержателя. При этом выводы суда о том, что преобразование земельных участков с кадастровыми номерами: № путем разделения каждого земельного участка на два новых с сохранением обременения на указанные земельные участки не свидетельствует об утрате залога и уменьшении их площади, не соответствуют фактическим обстоятельствам и требованиям действующего законодательства, поскольку стороной истца заявлены требования о возложении на ответчика обязанности дать согласие на разделение указанных земельных участков с сохранением обременения на земельные участки которые будут образованы под существующими залоговыми строениями, а не с сохранением обременения на все выделенные участки, что свидетельствует об уменьшении залогового имущества в отсутствие согласия залогодержателя. Таким образом, суд фактически возложил на банк обязанность рассмотреть заявление о преобразовании земельных участков путем разделения каждого земельного участка на два