Справедливая рыночная стоимость арендных платежей - гражданское законодательство и судебные прецеденты

недвижимость, по справедливой стоимости. Пункт 41 изложить в следующей редакции: 41 МСФО (IFRS) 16 определяет основу для первоначального признания первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости, удерживаемой арендатором в качестве актива в форме права пользования. Пункт 33 требует, чтобы при необходимости инвестиционная недвижимость, удерживаемая арендатором в качестве актива в форме права пользования, переоценивалась до справедливой стоимости, если организация выбирает модель учета по справедливой стоимости. Когда арендные платежи осуществляются по рыночным ставкам, справедливая стоимость инвестиционной недвижимости, удерживаемой арендатором в качестве актива в форме права пользования, в момент приобретения, за вычетом всех ожидаемых арендных платежей (включая те, которые относятся к признанным обязательствам по аренде), должна быть равна нулю. Таким образом, переоценка актива в форме права пользования, с первоначальной стоимости, определенной в соответствии с МСФО (IFRS) 16, до справедливой стоимости в соответствии с пунктом 33 (с учетом требований пункта 50) не должна приводить к возникновению каких-либо первоначальных прибылей или убытков, кроме случаев, когда справедливая стоимость

непрерывно действующей организации. Используя это суждение, в кредитной организации учитывались существующие намерения, прибыльность операций, имеющиеся в наличии финансовые ресурсы и воздействие текущей экономической ситуации на деятельность кредитной организации. IFRS13 Оценка инвестиционного имущества с помощью метода p93,B10- капитализации дохода B30 Инвестиционное имущество отражается на конец каждого отчетного периода по справедливой стоимости, определенной на основе отчета об оценке, подготовленного международной компанией, специализирующейся на оценке. В связи с характером недвижимости и отсутствием сопоставимой рыночной информации справедливая стоимость инвестиционного имущества определяется на основе метода капитализации дохода, который предполагает оценку стоимости на основе ожидаемых будущих выгод, которые будут получены от этой недвижимости в виде поступлений арендного дохода. При использовании данного метода рассматривается чистый доход, полученный от (сопоставимой) недвижимости, капитализированный для определения стоимости оцениваемой недвижимости. В основу оценки справедливой стоимости положены основные допущения в отношении получения договорной арендной платы; ожидаемых будущих рыночных ставок аренды; периодов отсутствия арендаторов; требований к техническому обслуживанию; применимых ставок дисконтирования. Результаты

ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка" по результатам проведенной оценочной судебной экспертизы, также обосновано признаны судами недостоверными. Как следует из заключения эксперта по уголовному делу, отвечая на вопросы, эксперт определил справедливую арендную стоимость помещений (раздел 3 заключения эксперта по уголовному делу) и справедливую стоимость оказанных ответчиком возмездных услуг (раздел 5 заключения эксперта по уголовному делу), однако перед экспертом должны были быть поставлены вопросы об определении именно рыночной стоимости объектов оценки и именно итоговая величина рыночной, а не справедливой стоимости объектов оценки должна была стать результатом проведенной в рамках уголовного дела судебной экспертизы. Кроме того, при определении справедливой арендной стоимости помещений эксперт неправильно рассчитал долю эксплуатационных платежей от арендной платы (страницы 19, 20 заключения эксперта по уголовному делу). Для расчета доли эксплуатационных платежей от арендной платы эксперт использовал сведения о размере эксплуатационных платежей для двух офисов: 1) для офиса, расположенного в жилом здании по адресу: Москва, ФИО8, объект N 56371

об объективной невозможности установления сторонами договора справедливой стоимости арендной платы за земельные участки с 01.01.2016 до даты внесения измененных сведений о кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастровый реестр недвижимости на основании решения Челябинского областного суда от 25.07.2017 по делу № 3а-122/2017, заявленный ответчиком в контексте отсутствия вины в нарушении обязательств, не принимается судебной коллегией в качестве оснований отмены обжалуемого судебного акта. Судебный порядок рассмотрения споров по определению кадастровой стоимости земельных участков направлен на преодоление неточностей ее определения посредством проверки соответствия кадастровой стоимости действительным показателям рыночной стоимости участков. Инициированное после заключения договора аренды уменьшение кадастровой стоимости земельного участка в результате оспаривания его кадастровой стоимости и определения кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в порядке статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», не освобождает ответчика от исполнения договорных обязательств. Как верно отмечено судом первой инстанции, арендные платежи по исследованным договорам аренды земельных участков

516/1426/16 рыночный размер арендной платы суду правомерно руководствовались положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302. При этом суды справедливо отметили, что выводы экспертов о вероятном размере арендной платы, приведенные в заключении от 07.10.2016 №516/1426/16, сами по себе не свидетельствуют о том, что определенная экспертами стоимость арендной платы могла быть реально получена при предоставлении спорного имущества в аренду третьим лицам либо о невозможности сдачи данного имущества в аренду по более высокой ставке арендной платы. Кроме того, из экспертного заключения следует, что на выводы экспертов о размере рыночной стоимости ставки арендной платы существенно повлияло применение корректировок, в том числе на функциональное назначение помещений, снижающих ставку арендной платы (на 30,1% объекта оценки – здания общей площадью 4 432,6 кв. м), обоснованное экспертами тем, что объект экспертизы – База складского назначения, общей

управляющим возложенных на него обязанностей (и заключения договора аренды с лицом, фактически заинтересованном в использовании помещений с уплатой за это справедливой рыночной цены) поступил бы в состав конкурсной массы и был бы направлен на удовлетворение требований кредиторов. Кроме того, учитывая фактическое поступление арендатору денежных средств от субарендаторов, суды первой и апелляционной инстанций верно указали, что величина арендной платы, определенная в договорах субаренды, была реальной к получению. Судом апелляционной инстанции по ходатайству ФИО1 в рамках настоящего обособленного спора определением от 22.04.2015 назначена судебная оценочная экспертиза с целью определения рыночной величины арендной платы, установленной в договорах аренды от 01.08.2011, 01.12.2011, 01.06.2012. Исследовав и оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание заключение эксперта от 29.05.2015 № 23, согласно которому рыночная стоимость арендной платы в отношении помещений должника с учетом краткосрочности аренды и без учета затрат на ремонт за период с 01.08.2011 по

обособленных земельных участках с известными физическими характеристиками. Исследование рыночной стоимости склада общей площадью 413,8 кв. м, навеса общей площадью 442,8 кв. м. по состоянию на 01.01.2014 и 01.01.2015 экспертом не проводилось. Также судом первой инстанции справедливо отмечено, что расчет рыночной цены произведен исходя из годовых темпов роста цен объектов недвижимости, что не является, по сути, ни сравнительным, ни доходным подходом, которые применены оценщиком при определении рыночной цены за 2013 год. Обоснование для применения данного метода определения рыночной цены в отчете не содержится. На странице 127 отчета расчеты стоимости зданий по состоянию на 01.01.2014 и на 01.01.2015 с индексацией ранее полученной стоимости объектов оценки по состоянию на 01.01.2013 с помощью экспертных оценок ожидаемого среднегодового роста арендных ставок в Российской Федерации, как справедливо заключил суд первой инстанции, выполнены неправильно и ошибочно, данный источник информации и указанная тенденция может быть использована только в качестве одной из корректировок (например, на дату продажи) при расчете