истца ФИО1 (доверенность от 13.04.2011г.), рассмотрев в открытом судебном заседании дело, возбужденное по иску Комитета по управлению имуществом Тверской области, г. Тверь, ИНН <***>, ОГРН <***> к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «Региональные операционные стандарты сервиса Тверь», г. Тверь, ИНН <***>, ОГРН <***> о взыскании 1 795 572 руб. 81 коп. задолженности по арендной плате и 49 737 руб. 09 коп. неустойки, УСТАНОВИЛ: Комитет по управлению имуществом Тверской области, г. Тверь (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «Региональные операционные стандарты сервиса Тверь», г. Тверь (далее – ООО «РОСС Тверь») о взыскании 1 795 572 руб. 81 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды №0393-з/08 от 23.10.2008г. за период с 01.11.2008г. по 14.05.2009г. и 49 737 руб. 09 коп. пени за период с 15.11.2008г. по 19.04.2009г. Поскольку ответчик, надлежаще уведомленный о месте и времени проведения судебного заседания явку
235 833 руб. Как следует из ответа Департамента военного имущества Министерства обороны Российской Федерации, при рассмотрении отчета выявлены нарушения статьи 11 Закона № 135-ФЗ, пункта 19 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, и пункта 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, в части применения при определении прогнозируемого денежного потока в доходном подходе несоответствующих рыночным показателям операционной и финансовой деятельности объекта оценки коэффициента арендопригодной площади и потерь от недозагрузки. При определении рыночной арендной ставки объекта оценки оценщик исходит из сценария сдачи в аренду объекта оценки целиком, на основании одного договора аренды помещений общей площадью 703,4 кв.м. В соответствии с этим на стр. 63 Отчета обоснованы понижающие корректировки на площадь объектов аналогов, примененные при проведении расчета рыночной арендной ставки в Таблице 20 на стр. 65 Отчета. Поэтому доход объекта оценки формируется
нарушения статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), пункта 19 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, и пункта 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, в части применения при определении прогнозируемого денежного потока в доходном подходе несоответствующих рыночным показателям операционной и финансовой деятельности объекта оценки коэффициента арендопригодной площади и потерь от недозагрузки. Заявитель кассационной жалобы указывает, что при определении рыночной арендной ставки объекта оценки оценщик исходит из сценария сдачи в аренду объекта оценки целиком, на основании одного договора аренды помещений общей площадью 703,4 кв. м; в соответствии с этим на странице 63 отчета обоснованы понижающие корректировки на площадь объектов аналогов, примененные при проведении расчета рыночной арендной ставки в Таблице 20 на странице 65 отчета, поэтому
4 августа 2017 года № 47669. «Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» введенного в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н (далее - МСФО (IAS) 40), содержит примеры инвестиционной недвижимости (п. 8 МСФО (IAS) 40): (a) земельный участок, удерживаемый в целях получения выгоды от прироста стоимости в долгосрочной перспективе, а не для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности; (b) земельный участок, удерживаемый для будущего использования, которое в настоящее время пока не определено. (Если организация не определила, что она будет использовать данный земельный участок в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что эта земля удерживается в целях получения выгоды от прироста ее стоимости); (c) здание, принадлежащее организации (или актив в форме права пользования, который относится к зданию, удерживаемому организацией) и предоставленное в операционнуюаренду по одному или нескольким договорам; (d) здание,
класса стандарт (исключение может составить только Московский регион). Поэтому оценка объектов с допущением об отделке классом выше стандартного приведет к необоснованному завышению стоимости.». ИП ФИО1 не представил в опровержение доводов эксперта каких-либо доказательств о неверном умозаключении эксперта о состоянии объектов недвижимости. Так же ответчик в качестве порока заключения эксперта указал на проведение при расчете потока доходов от объектов экспертизы, отдельно денежного потока от нежилых помещений и денежного потока от земельного участка, между тем как часть земельного участка застроена, в результате чего могла иметь место «задвоение». Эксперт ООО «Капитал групп» ФИО8 в данной части дал следующие пояснения: «При определении чистого операционного дохода от коммерческого использования земельного участка использовалась вся площадь земельного участка, а именно 63 313 кв.м. Застроенная площадь земельного участка существенно меньше относительно площади всего земельного участка, влияние данных площадей на чистый операционный доход невелико и не оказывает существенного влияния. Согласно приведенному в Заключении анализу рынка продажи и аренды коммерческих
, выполненный ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО7), государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в решении указало, что выполненный в отчете расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода не соответствует требованиям пункта 23 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7). Так, на странице 51 отчета (табл. 15) исходя из договоров аренды, на которые ссылается оценщик, операционные расходы (далее –ОР) оплачиваются отдельно, а так как потенциальный валовый доход рассчитывался из этих же договоров аренды , то вычитывать операционные расходы некорректно. Доход от сдачи в аренду за 2021 года (страница 51 отчета табл.15) взят из табл. № 2 стр. 13 «Заключенные договора аренды», но без учета договоров аренды ООО «Адидас» на помещение площадью 576,5кв.м и АО «Глория Джинс» на помещение площадью 946,5 кв.м. Выполненный расчет стоимости объекта
