10.4 «Оценка обязательств» (с.78-80); 11.1 «Методология оценки методом дисконтированных денежных потоков» (с. 81-82), 11.2 «Выбор базы дохода» (с. 82-83); 11.3 «Выбор длительности прогнозного периода» (с. 83); 11.4 «Прогноз макроэкономических показателей» (с. 83-84); 11.5.7. «Прогноз денежных потоков: прочие доходы и расходы» (с.88); 11.6.1 «Определение стоимости собственного капитала» (с.90); 11.6.2 «Определение безрисковой ставки» (с.90); 11.6.3. «Определение рыночной премии за риск акционерного капитала» (с.91), 11.6.4 «Определение премии за страновой риск» (с.91); 11.6.5. «Определение коэффициента бета» (с.91-92); 11.6.6. «Премия за малую капитализацию» (с.92-93). Экспертное заключение №641/14 и Отчет №031-Р имеют идентичную структуру. Не идентичные части Отчета №031-Р и экспертного заключения так же совпадают по структуре, порядку и видам использованных таблиц, имеют идентичное обоснование и отличаются только используемыми в расчетах значениями. Из 103 страниц основного текста экспертного заключения 63 страницы скопированы из Отчета №031-Р. В силу приведенных обстоятельств суд не может не согласиться с обоснованным утверждением ответчика, что проведенная судебная экспертиза не является независимой.
информации. При проведении экспертизы собрана вся возможная информация по рынку недвижимости в г.Рубцовске, все возможные аналоги экспертом учтены. Корреляционно-регрессионный метод позволяет сгладить разницу в объектах. Обоснованность и достоверность выводов, содержащихся в отчете легко проверить, поскольку приложены скриншоты всех объявлений. Приведены математические формулы, по которым простейшими действиями, подставив площадь и другие параметры, можно перепроверить расчеты. Напротив, отчет Предпринимателя непроверяемый, отсутствуют данные об источниках информации. В доходном подходе использованы сведения о европейских вкладах, учтены страновые риски, что не позволяет отчет проверить. Математически отчет также непроверяемый. При проведении экспертизы учитывалось, что во всех предложения на рынке указывается цена, при определении которой не учитывается, кто является плательщиком НДС, поэтому априори считается, что в публичной оферте цена указан с учетом НДС. При использовании доходного похода также использовались аналоги, имеющиеся на дату проведения оценки. В качестве безрисковой ставки принято значение среднесрочной ставки рынка ГКО-ОФЗ, поскольку это самые нерисковые облигации, действующие в стране. Информация о рынке государственных
корректировка на страновой риск при расчете коэффициента капитализации, отсутствует расчет операционных расходов (п.21 ФСО-1); не указан источник информации принятой корректировки на местоположение (п.10, 12 ФСО-3); не обоснован процент недозагрузки – 10% (п.12 ФСО-3); приведенные корректировки на площадь объектов не могут быть адекватными; поправка на низкую ликвидность, примененная оценщиком при расчете ставки капитализации, не отображает прямую зависимость показателей; в рамках сравнительного подхода отсутствует ссылка на используемую методику (п.10 ФСО-3); необходимо обосновать корректировку, учитывающую право собственности (п.22 ФСО-1); не указан источник информации принятой корректировки на местоположение (п.10.12 ФСО-3); необходимо ввести корректировку на время продажи, используемая методика оцифровки разницы в месторасположении объектов аналогов не может учитывать реальные рыночные условия, необходимо применять более подвижную систему корректировок (п.26 ФСО-1); при согласовании результатов отсутствует ссылка на методику (п.10 ФСО-3); присвоенные веса подходов не обоснованны (п.8 ФСО-3); допущение оценщика о правах владельца на имущество необоснованно (п.9 ФСО-3). Согласно заключению ТУ ФАУГИ от 17.02.2010 №2759, Отчет об оценке
объекта оценки в период до даты оценки. Ставка капитализации содержит ничем не обоснованные компоненты: «рыночная позиция»(?), « страновой риск». Информация о чистом эксплуатационном доходе (таблица на с. 16) получена неизвестно из каких источников. Если считать такую информацию экспертным мнением оценщика, то в соответствии с ФСО -3 (гл. IV «Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведения оценки», п. 12) «В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оттенке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе рынка». Такого анализа рынка в отчете нет; в отчете (с. 17) не обосновано присвоение удельного веса каждому подходу, поскольку для обоснования используется рыночные факторы, не исследованные в отчете. Таким образом, не соблюден федеральный стандарт оценки ФСО-3 гл.Ill и.8и. отчет содержит неточности, ошибки, не пронумерованные таблицы, неправильное использование терминов (например, сравнительный метод, с. 12; с. 17 -
