Взыскание стоимости неотделимых улучшений с арендодателя - гражданское законодательство и судебные прецеденты

Российской Федерации не имеется. Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, протолковав и проанализировав условия спорного договора аренды, руководствуясь статьями 395, 431, 622, 623, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с предпринимателя (арендодателя) в пользу Общества (арендатора) 1 572 124 руб. стоимости неотделимых улучшений и 10 491 руб. 57 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга, с продолжением их начисления по день фактической уплаты долга, поскольку Общество в период действия спорного договора аренды в отсутствие возражений арендодателя произвело неотделимые улучшения арендованного нежилого помещения, стоимость которых арендодатель по условиям договора после прекращения его действия обязан возместить арендатору. Суд округа признал выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными. Доводы предпринимателя не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, не опровергают

об отказе в удовлетворении иска общества о взыскании компенсации расходов на производство неотделимых улучшений арендованного имущества по договору аренды нежилого помещения, поскольку согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений с указанием конкретного объема и вида работ, а также их стоимости, арендатором (общество) не представлено. При этом апелляционный суд принял во внимание, что арендодателем (администрацией) дано согласие на проведение ремонтных работ и установление газоотопительного оборудования в арендуемом истцом помещении только за счет собственных средств арендатора, конкретный перечень работ, их виды и стоимость сторонами не согласованы, рабочий проект, сметная документация на ремонт не получили одобрения ответчика. Также апелляционный суд с учетом статей 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации указал на пропуск истцом срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Приведенные обществом в жалобе доводы, в том числе о том, что произведенные арендатором работы относятся к неотделимым улучшениям и подлежат возмещению арендодателем , и иные доводы, существенных нарушений норм

руб. числится на балансе должника, однако фактически отсутствует, что подтверждается актом инвентаризации основных средств по состоянию на 11.04.2017. В ходе реализации предусмотренного п. 2 ст. 189.90 Федерального закона от 26.10.02г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» права конкурсным управляющим осуществлялся отказ от исполнения договоров аренды, заключенных ранее для размещения структурных подразделений ПАО «Татфондбанк». При отказе от договоров аренды должником в пользу арендодателей оставлялось имущество, являющееся неотделимым улучшением арендуемых помещений. Как указано конкурсным управляющим, взыскание стоимости неотделимых улучшений с арендодателей невозможно с учетом наличия в большинстве договоров аренды и оформленных между ПАО «Татфондбанк» и арендодателями актах приема – передачи (актах об оставлении имущества) условий, что стоимость передаваемого имущества арендодателем арендатору (должнику) не возмещается, а также истечения достаточно длительного времени после передачи должником соответствующего имущества арендодателям (апрель – май 2017 г.), в течение которого с большей долей вероятности соответствующие неотделимые улучшения подвергались изменению (преобразованию) со стороны арендодателей или новых арендаторов помещения, о чем

рамках дел № А82-27076/2018 и А82-27112/2018 соответственно. Исковые требования АО «Волна» основаны на статьях 309, 310, 450 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Они мотивированы тем, что арендатор, по мнению арендодателя, ненадлежащим образом исполняет обязательства по данным договорам аренды недвижимого имущества. ООО «Орион» обратилось в тот же суд с иском к АО «Волна» о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 2 230 117 рублей. Иск принят к производству в рамках дела № А82-18952/2018. Исковое требование ООО «Орион» основано на статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что арендатор с письменного согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения арендуемого недвижимого имущества. Определениями Арбитражного суда Ярославской области от 19.07.2019 и 20.09.2019 дела № А82-27076/2018, А82-27112/2018 и А82-18952/2018 указанные дела объединены в одно производство для их совместного рассмотрения. АО «Волна» на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило исковые требования и просило взыскать с ООО «Орион»: 307 294 рубля

по договору. Требования ДМИ по основному иску о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 80 062,76 руб. за период с ноября 2005 по май 2006 года по договору аренды от 16.11.2005 № 1/1005-05 подлежат зачету по встречному иску в силу требований ст. 623 ГК РФ . При этом, с арендодателя за счет казны муниципального образования подлежит взысканию превышающая зачет сумма стоимости неотделимых улучшений - 224937,24 руб. Суд учитывает , что обязанность по возмещению стоимости неотделимых улучшений , исходя из предмета и оснований иска, вытекает из арендных правоотношений и возложена законом на арендодателя , которым в данном случае является ДМИ ( ст. 623 ГК РФ). В то же время, ДМИ администрации Волгограда является главным распорядителем и администратором доходов бюджета Волгограда в части поступлений от арендной платы, что предусмотрено Постановлениями Волгоградского городского Совета народных депутатов от 06.04.05 № 17/257 «О бюджете Волгограда на 2005 год» и от 27.01.06 № 27/562 «О

правилам (том 4 л.д. 154). Частично удовлетворяя требования ФИО3 к ФИО2, суд исходил из ? стоимости неотделимых улучшений помещений второго этажа с учетом затрат на устройство вентиляции - 514 916 рублей 50 копеек (236 902 рубля + 792 931 рубль )/2. Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО3 стоимости неотделимых улучшений, не может согласиться с размером взысканной суммы. В соответствии с пунктом 4.3 договоров аренды от 20 ноября 2017 года и 31 октября 2018 года на арендатора возложена обязанность произвести за счет собственных средств ремонт арендуемого помещения. Согласно пункта 4.2.1 договоров арендодатели (арендодатель) обязался осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы расчетную стоимости затрат арендатора по проведению работ по ремонту помещения в размере 50 000 рублей. Как следует из материалов дела, договор аренды от 20 ноября 2017 года ФИО2 подписал как от своего имени, так и от имени ФИО1 Договор аренды от