ущерб, причиненный пожаром, 39 300 руб. расходы за проведение экспертизы. Заявление принято к производству определением Арбитражного суда Алтайского края от 06.03.2018 по делу № А03-743/2018. В дальнейшем между ФИО2 (цедент) и обществом «ЮС «Аргумент» (цессионарий) заключен договор уступки прав требования от 19.03.2018 (далее - договор уступки), по условиям которого должник уступил обществу «ЮС «Аргумент» право требования возмещения ущерба, понесенного в результате пожара в здании торгового комплекса «Норд-Вест» (собственник общество «Концерн СВ», виновник пожара « якорный арендатор » - общество с ограниченной ответственностью «Розница-1»), по цене 40 000 руб. Определением Арбитражного суда Алтайского края от 03.04.2018 возбуждено производство по настоявшему делу о банкротстве. Решением суда от 23.05.2018 ФИО2 признан банкротом, в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, в рамках которой финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании договора уступки права недействительным, применении последствий его недействительности. Заявление финансового управляющего со ссылкой на пункт 1 статьи 61.2 Федерального закона
(т.42 л.д.2-74, т.45 л.д.64-49) рыночная арендная плата помещений, переданных в аренду ООО «Альфа Ритейл Компани», за период с 14.06.2012 по 01.09.2014 года составляет от 550 руб. до 661 руб. за 1 кв.м. Истцы не оспаривают, что супермаркет «Бахетле» (договор с ООО «Альфа Ритейл Компани») является якорным арендатором. В отчете по научно-исследовательской работе «Понятие якорного арендатора в современных рыночных условиях и институциональные аспекты установления арендной ставки для якорных арендаторов» (т.48, далее отчет по научно-исследовательской работе) якорный арендатор определен как обычно ведущий арендатор в торговом центре, чей престиж и бренд привлекает покупателей и других арендаторов. Якорный арендатор платит арендную плату ниже, чем у дополнительных арендаторов. При этом скидка (дисконт) к арендной плате для якорных арендаторов в сравнении с арендной платой, установленной для предприятий торговой галереи, является особой формой инвестирования. Отказываясь от части текущей прибыли (от высоких арендных ставок для якорных арендаторов) менеджмент фактически инвестирует эти средства в развитие привлекательности торгового центра. Более
собственным или арендованным недвижимым имуществом». ИП присвоены ИНН <***> и ОГРНИП <***>. С 2007 года ФИО3 и ФИО6 (с 2014 г ведут семейный бизнес. У ФИО35 два сына - ФИО5 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.. возраст - 26 лет) и ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., возраст – 23 года). 11.08.2015 ФИО3 купил у ФИО2 кафе-бар и земельный участок за 52 519 440 руб. по договору купли-продажи. В указанном помещении в момент приобретения находился и находится по настоящее время « якорный» арендатор – ООО Трапеза - 9» (это сеть кафе-баров в Республике Татарстан «Старый амбар»). ООО Трапеза - 9» было привлечено к участию в деле третьим лицом. Спустя 3 года владения объектом ФИО3, 05.03.2018 ФИО3 подарил объекты ФИО4 (в день его рождения). Это решение отца было продиктовано, в том числе попыткой приобщить сына к самостоятельному ведению бизнеса, чтобы в будущем сын мог занять место отца. После этого, время показало, что ФИО4 не проявил достаточного интереса в
связи введенными ограничениями у ответчика отсутствует выручка, соответственно расчет постоянной части арендной платы исходя из 5,3% от оборота арендатора произвести невозможно. Расчет суммы постоянной части арендной платы истцом был произведен на основании следующего: для расчета арендной платы арендодателем применены средние рыночные ставки арендной платы по г. Екатеринбургу; в качестве аналога для сравнения применена арендная плата по ТРЦ Глобус (адрес: <...>), которая составляет 1 600 руб. за 1 кв.м в месяц; применены три коэффициента погрешности: якорный арендатор , место расположение ТРЦ, уменьшение платы при торге. С учетом возможных погрешностей средняя ставка уменьшена в три раза и определена в размере 533 руб. за 1 кв.м в месяц, в связи с чем постоянная часть арендной платы за 1 месяц составляет 821 566 руб. Таким образом, за период с 01.08.2020 по 09.09.2020 у ответчика возникла задолженность по арендной плате в размере 1 068 035, 70 руб. В связи с тем, что в порядке досудебного
них. Исходя из классификационных характеристик торговых центров, приведенных в данном Справочнике, анализа влияния фактора - этажа расположения - на размер арендной платы, эксперт пришел к выводу о том, что посетители/покупатели, обеспечивающие проходимость торговых центров, посещают их целенаправленно, независимо от этажа расположения, влияние на стоимость арендной платы оказывает расположение относительно торговых брендов, супермаркетов и прочих якорных арендаторов, привлекающих основной поток потенциальных покупателей/потребителей услуг. Из открытых источников усматривается, что на 2-м этаже исследуемого торгового центра расположен якорный арендатор , являющийся ритейлером бытовой техники и электроники, на 3-м этаже расположены залы кинотеатров, боулинг, детский развлекательный центр, входящие в единичные объекты на всей территории республики. При таких обстоятельствах, эксперт мотивированно признал необоснованным введение корректировки на этаж расположения. В целом, проанализировав экспертное заключение ФИО3, судебная коллегия исходит из того, что выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой эксперта, задачей которого
дохода от объекта недвижимости показатель срока экспозиции лишь косвенно влияет на недозагрузку объекта. Во-первых, как правило, при предложении к аренде объект экспонируется на рынке меньшие сроки, чем при предложении к продаже. Во-вторых, в большей степени недозагрузка объекта связана со сроками аренды. Чем больше площадей сдано по договорам аренды на срок менее года, тем выше будет риск недозагрузки, вызванный возможной сменой арендатора в конце срока аренды. Согласно концепции торгового комплекса, площади объекта исследования предназначены для якорных арендаторов , которые предполагают длительный период аренды. Согласно рыночной практике, договора с якорными арендаторами заключаются на срок более трех лет. Тем самым, риск от недозагрузки объекта, вызванный сменой арендатора, снижается. Ввиду приведенных выше обоснований, в заключении эксперт принимает значение недозагрузки, соответствующее нижней границе из приводимого в сборнике диапазона. Данный вывод не противоречит общей логике, что объекты торговой недвижимости являются объектами средней ликвидности и выше средней. В качестве следующего замечания представитель административного истца указывает на то,
анализа этих данных экспертом были сделаны соответствующие выводы, занесенные в расчетную таблицу арендной ставки. Таким образом, суд считает, возражения по данному вопросу также не являются подтвержденными и обоснованными. Что касается замечания представителя о том, что в рамках оценки доходным подходом эксперт не учитывает тип и масштабы объекта оценки, то в заключении экспертом указывается, что ставка аренды в большей степени зависит от якорности арендатора, чем от площади, так как фактически большие площади характерны именно для якорных арендаторов т.е. в качественных торговых центрах эти два фактора взаимосвязаны. Тем не менее, торговые центры включают не только площади, занятые якорными арендаторами, по ставкам ниже средних по ТЦ, но и площади, занятые различными корнерами и помещениями до 10-30 кв.м, имеющих ставки аренды в разы превышающие средние ставки по ТЦ. Доля якорных арендаторов в составе торговых центров, на которую ссылаются в возражениях, составляет достаточно большой интервал: от 50 до 70% площадей объекта. Сама ставка якорных арендаторов,
Отчета, при расчете рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом к полученной оценщиком величине средней арендной ставки здания применена корректировка на потери от недоиспользования в размере 19, 8 % - в размере среднего значения, предложенного Справочником оценщика недвижимости под редакцией ФИО3, 2018 года. В возражениях на Отчет Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывает, что при применении данной корректировки оценщиком не учтены такие индивидуальные характеристики объекта оценки, как возможность его предоставления в аренду « якорным» арендаторам , то есть передача в аренду больших площадей на длительный срок. Указанные доводы административного ответчика соответствуют положениям части второй статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и заслуживают внимания. Вместе с тем, суд соглашается с доводами оценщика, изложенными в дополнительных пояснениях в судебном заседании о том, что расчет рыночной стоимости объекта недвижимости осуществляется, как условно свободного, в связи с чем учету подлежат типичные условия рынка недвижимости данного сегмента, принятие в расчеты
