Завышение продажной цены имущества на торгах - гражданское законодательство и судебные прецеденты

судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска. Судебные инстанции исходили из того, что при проведении первых и повторных торгов начальная цена заложенного имущества неправомерно была увеличена управлением на сумму НДС. При этом суды указали, что завышение начальной продажной цены имущества могло ограничить круг потенциальных покупателей, поскольку имущество было предложено к продаже по цене, включающей в себя подлежащие уплате налоги (НДС). Несоблюдение ответчиками порядка определения цены имущества, а именно ее завышение на сумму НДС, нарушает права истца как залогового кредитора и лица, заинтересованного в привлечении к торгам как можно большего количества потенциальных покупателей, и в реализации имущества в целях погашения имеющейся задолженности. Ссылка управления на судебную практику не может служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов с учетом обстоятельств настоящего спора. Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов трех инстанций и получили надлежащую

стоимость объекта недвижимого имущества определена в размере 201 039 500 руб. 40 коп. В рамках дела № А40-244914/2016 судами указано на то, что организатор торгов ООО «Велес» установил начальную цену реализуемого объекта недвижимого имущества в размере 237 226 610 руб. Отказывая в признании действий Управления Росреестра по городу Москве незаконными, суды исходили из того, что регистрирующий орган обоснованно отказал истцу в регистрации права собственности на спорное имущество, так как самостоятельное завышение начальной продажной цены имущества является существенным нарушением процедуры торгов . Судами учтено, что основания, послужившие причиной отказа регистрирующего органа зарегистрировать за истцом право собственности на спорное имущество, не устранены, при этом заявление настоящего иска фактически направлено на нивелирование значения судебных актов, вынесенных в рамках дела № А40-244914/2016. Суд округа поддержал выводы судов первой и апелляционной инстанций. Неправильного применения судами норм права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов, не усматривается. Доводы, изложенные к кассационной жалобе, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными

о распределении вырученных от продажи имущества денежных средств; самостоятельное завышение Управлением Росимущества начальной продажной цены имущества могло значительно ограничить круг потенциальных покупателей, поскольку имущество было бы предложено по цене, превышающей рыночную стоимость. Окружной суд, посчитав, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального права (статьи 105.3, 146, 161, 164, 168 НК РФ) и разъяснения, приведенные в пункте 17 Постановления № 33, отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и взыскал с Управления Росимущества в пользу судебного пристава-исполнителя 1 037 744 руб. 93 коп. Суд округа сделал следующие выводы: Управление Росимущества как налоговый агент было обязано дополнительно к цене реализуемых товаров предъявить к оплате покупателям соответствующую сумму налога; поскольку Управление Росимущества этого не сделало, в договоре купли-продажи от 13.07.2015 стоимость реализованного имущества определена без НДС, то удержание ответчиком денежных средств в виде НДС из стоимости проданного на торгах имущества неправомерно. Между тем суд округа не учел следующего.

который был предложен конкурсным управляющим. Доводы о завышении стоимости имущества при замещении активов и определении начальной продажной цены, необоснованны, поскольку оценка стоимости акций носит рекомендательный характер. На собрании кредиторов 27.05.2016 участники проголосовали против предложенной арбитражным управляющим начальной цены реализации акций АО «Волгабурмаш» в размере 3 руб. 11 коп. Кредиторы внесли дополнительный вопрос в повестку дня об утверждении начальной цены реализации - 4 руб. 11 коп. и утвердили предложенную цену в отношении акций, которые не были в залоге. Арбитражным суд по настоящему делу была утверждена по заявлению залогового кредитора ООО «СБИ» начальная стоимость реализации акций, находящихся в залоге, по цене 4 руб. 11 коп. Установление начальной продажной цены обеспечивает условия для торгов и только в ходе самих торгов может быть выявлена фактическая стоимость имущества в зависимости от существующего на рынке спроса. Если предлагаемое имущество представляет интерес для потенциальных приобретателей, максимальная цена на торгах будет достигнута. Таким образом, реальная рыночная стоимость

имеет предварительный, предположительный характер. Ее результат в идеале менее достоверен, чем цена, определенная по факту по результатам открытых торгов, то есть собственно рынка как такового. Применение оценочной цены не решает проблему несовершенства методик оценки, качества используемых исходных данных, субъективного фактора в оценке стоимости имущества или возможных злоупотреблении, связанных как с завышением, так и с занижением цены. Начальная продажная цена не влияет на цену отчуждения имущества, но может повлиять на сроки его реализации: при завышении начальной стоимости сроки продажи растянутся на несколько месяцев, при установлении цены, приближенной к рынку или чуть ниже рыночной стоимости, велика вероятность реализации имущества с первых торгов . В свою очередь, сроки торгов влияют на сроки процедуры конкурсного производства и на размер текущих расходов, в состав которых входит не только вознаграждение конкурсного управляющего и траты на публикации, но и расходы на содержание и обеспечение сохранности имущества, подлежащего реализации. Начальная стоимость не влияет на цену отчуждения, а является

явного завышения его стоимости, а также к значительному увеличению судебных расходов на организацию проведения указанных торгов. Судом первой инстанции не учтено, что ни ООО «СБК Актив», ни привлеченным залоговым кредитором оценщиком не учтено техническое состояние имущества. Оценщик не осматривал подлежащее оценке имущество. Полагает соответствующей фактическим обстоятельствам цену 12.623.004 руб., определенную привлеченным конкурсным управляющим оценщиком, использовавшим затратный подход оценки имущества, включающие в себя применение методики, предусматривающей оценку нового строительства притом, что часть АЗС выходит на территорию земельного участка, собственником которого является муниципальное образование. ООО «Висма» считает, что начальная продажная цена залогового имущества должна быть установлена в размере 10.098.403 руб. Представитель ООО «СБК Актив» в судебном заседании просил отказать конкурсному управляющему ООО «Пилигрим II» ФИО2 и ООО «Висма» в удовлетворении их апелляционных жалоб. Требование об аккредитации распространяется только на лиц, привлекаемых конкурсным управляющим, и не может применяться, если такие кандидатуры представлены залоговым кредитором в деле о банкротстве. Отметил, что торги по

целый ряд торгов, вплоть до торгов посредством публичного предложения, что повлечет дополнительные расходы (в т.ч. доп. расходы на публикации сведений к газете Коммерсант, ЕФРСБ). Более того завышение первоначальной цены, напрямую влияет на размер задатка. Необоснованное завышение размера задатка, «отпугнет» потенциальных покупателей. Согласно представленному экспертному заключению № 36/22 ООО «Артранзит», рыночная стоимость гаража на земельном участке составляет 598 000 руб. Оценив Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога, и предложенные изменения, суд первой инстанции пришел к выводу, что фактически между должником и залоговыми кредиторами возникли разногласия в части определения начальной цены продажи имущества и оператора электронной площадки. Так, согласно представленному положению: - п. 2.2. Начальная продажная цена имущества на первых торгах и на повторных торгах устанавливается в следующих размерах: Номерлота Сведения об имуществе/лоте, его составе, характеристиках, описание имущества/лота Начальная продажная цена имущества на первых торгах, руб. Начальная продажная цена имущества на повторных торгах, руб. 1 Земельный

привлечении к торгам как можно большего количества потенциальных покупателей, и в реализации имущества в целях погашения имеющейся задолженности. Доводы заявителей о том, что завышение цены имущества имело несущественный характер не принимается судом, так как завышение цены реализуемого имущества на 5 012 658 руб. и на 4 260 759 руб. 30 коп. признается судом существенным нарушением формирования цены. Самостоятельное завышение организатором торгов начальной продажной цены имущества могло значительно ограничить круг потенциальных покупателей, поскольку имущество было бы предложено по цене, включающей дополнительное налоговое бремя, и могло послужить причиной отсутствия заявок на участие в торгах . Довод о том, что несостоявшиеся торги не могут быть признаны недействительными, также подлежит отклонению. По смыслу положений пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге имущества)» объявление публичных торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов. Будучи проведенными с нарушением правил, установленных законом, они могут быть признаны недействительными по

указано, что установленный в подпункте 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" механизм определения начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания, связывающий ее с рыночной стоимостью такого имущества, с одной стороны, направлен на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой - позволяет уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества. Если рыночная цена предмета залога значительно снизилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания, после признания торгов несостоявшимися возможно обращение залогодателя или залогодержателя в суд с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества, которое подлежит рассмотрению по правилам, предусмотренным статьей 434 ГПК РФ, регулирующей, в частности, изменение порядка исполнения судебных постановлений и судебных актов (пункт 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.05.2013г.).

ПАО «Сбербанк» ФИО1 о том, что рыночная стоимость спорного жилого помещения, указанная в отчете, представленном в обоснование заявления ответчика, значительно выше стоимости аналогичного имущества на рынке и не является конкурентной в связи с ее завышением; Отчет о рыночной стоимости спорного жилого помещения не может являться допустимым доказательством, судья апелляционной инстанции находит принятое определение не отвечающим требованиям законности и обоснованности, исходя из следующего. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она