Гражданский кодекс часть 1

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Доржиева Э.П., судей Куклина О.А., Барковской О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зенчиком А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Грация" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 19 июля 2013 года по делу №А78-3719/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью "Новый век" (ОГРН 1047550025390, ИНН 7536056569, юридический адрес: 672535, Забайкальский край, Читинский район, с.Маккавеево, ул.Дорожная, вл.2) к обществу с ограниченной ответственностью "Грация" (ОГРН 1027500848242, ИНН 7524008970, юридический адрес: 672535, Забайкальский край, Читинский район, с.Маккавеево, ул.Школьная, 3, 1) о признании договора незаключенным, признания права общей долевой собственности, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: открытого акционерного общества "Маккавеевская МСО", муниципального района "Читинский район" Забайкальского края в лице Администрации муниципального района "Читинский район", краевого государственного унитарного предприятия "Забайкальское БТИ", Администрации сельского поселения "Маккавеевское", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, (суд первой инстанции: судья Бронникова И.А.), при участии в судебном заседании: то истца: Филипенко А.А. (доверенность от 05.04.2012); от ответчика и ОАО "Маккавеевская МСО": Козмин А.М. (директор) и Перевалова Л.А. (доверенности от 08.08.2013, от 24.10.2012);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Новый век" обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Грация" с требованиями о признании незаключенным договор аренды земельного участка от 01.09.2005; устранения нарушения права собственности ООО "Новый век" на сооружение – подъездную железнодорожную ветку, протяженностью 774 м, расположенную в Забайкальском крае, с. Маккавеево, Дорожная улица, 2, на территории базы Нижнего склада, а именно: обязать ООО "Грация" не препятствовать ООО "Новый век" использовать подъездную железнодорожную ветку протяженностью 774 м, расположенную в Забайкальском крае, с. Маккавеево, Дорожная улица, 2, на территории базы Нижнего склада по ее назначению, т.е. не препятствовать производству ремонта указанной железнодорожной ветки, не препятствовать подаче и уборке вагонов, поданных для проезда на территорию базы Нижнего склада в с. Маккавеево, ул. Дорожная, 2 по заявке истца.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 8 ноября 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2012 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от

03 мая 2012 года решение Арбитражного суда Забайкальского края от 8 ноября 2011 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2012 года по делу № А78-3719/2011 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Забайкальского края.

Общество с ограниченной ответственностью "Новый век" обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями, уточненными в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Грация":

1) признать договор аренды земельного участка от 01.09.2005 г. незаключенным,

2) признать право общей долевой собственности ООО "Новый век" и ООО
"Грация" на земельный участок с кадастровым номером 75:22:520103:3, площадью 56816
кв.м., расположенный по адресу: Забайкальский край, Читинский район, с. Маккавеево,
ул.2-ая Дорожная, 1;

3) определить доли в праве общей долевой собственности следующим образом:
признать право собственности истца на 3946/56816 доли в праве общей долевой
собственности на земельный участок с кадастровым номером 75:22:520103:3, площадью
56816 кв.м., расположенный по адресу: Забайкальский край, Читинский район, с.
Маккавеево, ул. 2-ая Дорожная, 1, признать право собственности ответчика на
52859/56816 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с
кадастровым номером 75:22:520103:3, площадью 56816 кв.м., расположенный по адресу:
Забайкальский край, Читинский район, с. Маккавеево, ул. 2-ая Дорожная, 1,

4) выделить 3946/56816 доли из земельного участка с кадастровым номером
75:22:520103:3, площадью 56816 кв.м., расположенного по адресу: Забайкальский край,
Читинский район, село Маккавеево, ул. 2-ая Дорожная, 1, а именно земельный участок
общей площадью 3946 кв.м., расположенный по адресу: Забайкальский край, Читинский
район, село Маккавеево, ул. 2-ая Дорожная, участок №1, категория земель - земли
населенных пунктов, разрешенное использование - для производственной деятельности,
номер 75:22:520103:3:ЗУ1, контур которого обозначен точками н1-н2-н3-н4-н5-н6-н7-
н8-н9-н10-11-18-19-20-21-22-23-24-25-н1, согласно схеме раздела и межевому плану,
необходимый для использования и обслуживания сооружения - подъездной
железнодорожной ветки, протяженностью 774 метра,

Определением Арбитражного суда Забайкальского края дело №А78-8144/2011 по
иску общества с ограниченной ответственностью "Новый век" к обществу с ограниченной
ответственностью "Грация" о признании права собственности на долю земельного
участка, выделении доли в натуре и дело №А78-3719/2011 по иску общества с
ограниченной ответственностью "Новый век" к обществу с ограниченной ответственностью "Грация" о признании незаключенным договора аренды земельного участка и устранении нарушений права собственности объединены в одно производство для совместного рассмотрения в рамках дела № А78-3719/2011.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 19 июля 2013 года иск удовлетворен частично. Суд решил признать право общей долевой собственности общества с ограниченной ответственностью "Новый век" и общества с ограниченной ответственностью "Грация" на земельный участок с кадастровым номером 75:22:520103:3, площадью 56816 кв.м., расположенный по адресу: Забайкальский край, Читинский район, с. Маккавеево, ул.2-ая Дорожная, 1; определить доли в праве общей долевой собственности следующим образом: признать право собственности ООО "Новый век" на 3946/56816 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 75:22:520103:3, площадью 56816 кв.м., расположенный по адресу: Забайкальский край, Читинский район, с. Маккавеево, ул. 2-ая Дорожная, участок № 1, признать право собственности ООО "Грация" на 52859/56816 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 75:22:520103:3, площадью 56816 кв.м., расположенный по адресу: Забайкальский край, Читинский район, с. Маккавеево, ул. 2-ая Дорожная, участок № 1; выделить ООО "Новый век" 3946/56816 доли из земельного участка с кадастровым номером 75:22:520103:3, площадью 56816 кв.м., расположенного по адресу: Забайкальский край, Читинский район, село Маккавеево, ул. 2-ая Дорожная, участок №1, а именно земельный участок общей площадью 3946 кв.м., расположенный по адресу: Забайкальский край, Читинский район, село Маккавеево, ул. 2-ая Дорожная, участок №1, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственной деятельности, номер 75:22:520103:3:ЗУ1, контур которого обозначен точками н1-н2-н3-н4-н5-н6-н7-н8-н9-н10-11-18-19-20-21-22-23-24-25-н1, согласно схеме раздела и межевому плану, необходимый для использования и обслуживания сооружения - подъездной железнодорожной ветки, протяженностью 774 метра. В удовлетворении остальной части требований о признании договора аренды от 01.09.2005 незаключенным отказано. В обоснование суд указал, право на подъездную железнодорожную ветку предшественника истца - ОАО "Александровское" - возникло ранее права собственности на земельный участок ответчика (вне зависимости от того, когда были определены его границы), довод истца о нарушении прав собственника железнодорожной ветки фактом предоставления земельного участка под ней другому лицу (несобственнику) признается правомерным. Права ОАО "Александровское" были нарушены при выделении земельного участка, занятого железнодорожной веткой, в собственность сначала ОАО "Маккавеевское МСО", затем - ООО "Грация". Следовательно, ООО "Новый век" наделено возможностью реализовать право на выкуп земельного участка под своим объектом. С учетом результатов проведенной экспертом Федерального БТИ Винокуровой Т.И. землеустроительной экспертизой (с учетом дополнений) и предложенной истцом схемы раздела, которая предполагает выделение истцу земельного участка, общей площадью 3946 кв.м., исковые требования в части признания общей долевой собственности, определения долей земельных участков и выделения доли истцу следует признать обоснованными.

ООО "Грация", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части удовлетворения исковых требований. В обоснование указано, что в связи с незначительным периодом пользования подъездной железнодорожной веткой, ООО "САНЭ" не успело заключить договор аренды, однако в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса РФ к нему перешло право пользования спорным земельным участком на тех же правах, на которых пользовался им ООО "Альянс-СВ", т.е. на праве аренды. Договор аренды земельного участка под подъездной веткой после продажи сооружения между ООО "Альянс-СВ" и ООО "Грация" не расторгался. ООО "САНЭ" не сообщало ни об изменении собственника сооружения, ни о намерении расторгнуть договор аренды, на основании которого пользовался земельным участком ООО "Альянс-СВ". Таким образом, дополнительных условий о регулировании земельных отношений между ООО "Альянс-СВ" и ООО "САНЭ" не требовалось, поскольку это основано на законе. Решая вопрос о правомерности иска в части признания права собственности на часть земельного участка, находящегося в собственности у ООО "Грация", необходимо руководствоваться статьей 554 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Право собственности ООО "Альянс-СВ" признано решением Арбитражного суда Читинской области. Последующее изменение права собственности подтверждается договорами купли-продажи недвижимости, а последующее изменение собственников подтверждается выпиской из ЕГРП от 06.07.2011 № 01/170/2011, техническим паспортом на объект недвижимости, свидетельством о регистрации права собственности на подъездную железнодорожную ветку. Кроме того, следует учитывать периоды приобретения в собственность объектов недвижимости. Право собственности на спорный земельный участок первоначально зарегистрировано за ОАО "Маккавеевская МСО" 16 февраля 1993 года. Согласно договору купли-продажи от 5 апреля 2005 года участок с кадастровым номером 75:22:520103:0003 перешел от ОАО "Маккавевская МСО" в собственность ООО "Грация". Право собственности зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22 июня 2005 года за №75-75-01/078/2005-284. Правоустанавливающие документы на земельный участок, необходимый для обслуживания базы, был оформлен ООО "Новый век" лишь в марте 2005 года. Все договоры купли-продажи недвижимого имущества, а также государственная регистрация права собственности на подъездной железнодорожный путь были заключены и осуществлены после регистрации права собственности спорного земельного участка, имевшей место в 1993 году. При рассмотрении дела следует учитывать также положения пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которому при рассмотрении споров, связанных с применением положений п.3 ст.552 ГК РФ и п.1 ст.35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником участка. Наличие железнодорожной ветки протяженностью 774 м. на спорном земельном участке не доказано, не подтверждено ни одним из заключений экспертов. В заключениях устанавливается два размера площади, необходимой для использования, в связи с чем, непонятно, почему суд взял большую площадь, чем это действительно необходимо. В связи с тем, что истец в процессе приватизации имущества, в т.ч. подъездной железнодорожной ветки, не участвовал и все имущество получено им по договору купли-продажи, предлагаемое основание – приватизация - на часть земельного участка, принадлежащего ООО "Грация" на праве собственности, не обосновано. Предметом приватизации не может быть собственность юридических лиц, тем более приобретенная по договору купли-продажи, а не в результате приватизации имущества, в том числе и земельного участка.

В судебном заседании представители ответчика и ОАО "Маккавеевская МСО" апелляционную жалобу поддержали, просили решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить. Представитель истца с апелляционной жалобой не согласился, просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставить без изменения.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, сведениями сайта Почты России. Кроме того, их представители извещались и участвовали в судебных заседаниях по данному делу, соответственно, были осведомлены о начавшемся процессе. Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 2 части 4 статьи 123, пунктом 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и с учетом указаний Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, которые в силу части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО "Новый век" является собственником сооружения – подъездной железнодорожной ветки, протяженностью 774 метра по адресу: с. Маккавеево, Дорожная улица, 2, на территории базы Нижнего склада, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.03.2005 (л.д. 49 т. 1).

Основанием для регистрации права собственности ООО "Новый век" на объект недвижимого имущества послужил договор купли - продажи от 28.01.2005 г.

Продавцом подъездной ветки по договору от 28.01.2005 г. выступило ООО фирма "САНЭ", право которого на объект возникло на основании договора от 14.10.2004 г. и было зарегистрировано 22.10.2004 г.

В договоре от 28.01.2005 г. было указано, что на момент заключения договора купли - продажи, на земельный участок земельные отношения продавцом не оформлялись.

В марте 2005 г. ООО "Новый век" оформило правоустанавливающие документы на
земельный участок, необходимый для обслуживания базы. Оформить правоустанавливающие документы на земельный участок под подъездной веткой на всей её протяженности не представилось возможным, так как выяснилось, что смежный землепользователь - ООО "Грация" в 2005 г. оформило право собственности на свой земельный участок таким образом, что в границы участка вошел участок, в том числе и под подъездной веткой, принадлежащей ООО "Новый век".

Право ООО "Грация" на земельный участок с кадастровым номером:75:22:520103:0003 возникло на основании договора от 05.05.2005 г., что подтверждается свидетельством от 22.06.2005 г. серии 75АБ105944.

01.09.2005 истцом (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) был подписан договор аренды земельного участка по адресу: с. Маккавеево, 2-я Дорожная улица, 1 в границах подъездной железнодорожной ветки, расположенной на участке (л.д. 37-41 т. 1).

К договору сторонами подписан план границ земельного участка (л.д. 85 т. 3), на котором указан арендованный участок земли под железнодорожной веткой площадью 2541 кв.м. Размер арендной платы установлен в пункте 4.1 договора.

Срок договора согласно пункту 10.2 установлен по 01.08.2006, т.е. менее года, в связи с чем, договор не подлежал государственной регистрации. На основании пункта 10.4 действие договора продлевалось на последующие годы.

Ответчик неоднократно направлял в адрес истца письма с предложением пересмотреть размер арендной платы в связи с ростом инфляции и увеличением земельного налога, подписать дополнительное соглашение, перезаключить договор (л.д. 57, 58, 59, 60, 63, 64 т. 1).

26.01.2011 ответчик сообщил истцу, что в случае не прибытия для перезаключения договора, договор будет считаться расторгнутым и проезд вагонов по земельному участку будет закрыт с 10.02.2011 (л.д. 63 т. 1). Уведомлением от 25.02.2011 ответчик известил истца об отказе от договора аренды (л.д. 64 т. 1).

Согласно акту общей формы от 16.03.2011 № 152 на простой поставлены два вагона в связи с тем, что ответчик не открыл въездные ворота для проезда маневрового локомотива на путь необщего пользования истца (л.д. 56 т. 1).

Акты общей формы аналогичного содержания были составлены 28.05.2011 (л.д. 108, 109 т. 1).

Истец, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском указал, что ООО "Грация" в 2005 г. установило ограждение своей территории таким образом, что в границы земельного участка ООО "Грация" за ограждение попала и часть подъездной ветки ООО "Новый век", тогда как раньше ограждение территории соседней базы не препятствовало использованию пути. Ранее ограждение соседней базы было установлено без включения в территорию базы земельного участка под путем, данное ограждение существует и в настоящее время. До оформления права собственности на земельный участок с кадастровым номером 75:22:520103:0003 ООО "Грация" не препятствовало использованию подъездной ветки, принадлежащей истцу ООО "Новый век". Исходя из принципа, что судьба земли следует судьбе недвижимости, приватизация земельного участка ООО "Грация" в той его части, которая необходима для использования ООО "Новый век" объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. После получения свидетельства о праве собственности на земельный участок, ООО "Грация" огородив ветку истца забором, потребовало заключения договора аренды земельного участка под этой веткой. Между истцом и ОАО "РЖД" подписан договор № 323 от 14.07.2010 на эксплуатацию железнодорожного пути необщего пользования (л.д. 104-106 т. 1). В виду необходимости использовать для производственной деятельности подъездную ветку ООО "Новый век" вынуждено было подписать договор аренды земельного участка от 01.09.2005 г. в ином случае ответчик отказывался открывать ворота ограждения и пропускать вагоны, проезжавшие по ветке на территорию базы истца. Договор аренды земельного участка от 01.09.2005 г. является незаключенным, так как в нем не согласованы существенные условия: не указаны местоположение, площадь земельного участка переданного в аренду, не указаны координаты участка необходимого для обслуживания пути, отсутствуют предусмотренные законодательством действия по формированию и постановке на кадастровый учет участка, ни иные характеристики участка, что не позволяет выделить участок из числа прочих сходных объектов.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации а аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из материалов дела следует, что земельный участок ООО "Грация" прошел государственный кадастровый учет, в результате которого ему был присвоен индивидуальный кадастровый номер 75:22:520103:0003, имеются документы по межеванию спорного земельного участка (землеустроительное дело – л.д. 110-115 т. 1), кадастровая выписка о земельном участке (л.д. 54-55 т. 1), которые подтверждают факт существования земельного участка площадью 56816 кв.м. по адресу: Забайкальский край, Читинский район, с. Маккавеево, ул. 2-ая Дорожная, 1, как объекта государственного кадастрового учета. Границы земельного участка согласованы со смежными землепользователями (л.д. 114 т. 1).

Учитывая, что в материалы дела представлен согласованный сторонами план границ земельного участка (л.д. 85 т. 3), на котором указан арендованный участок земли под железнодорожной веткой площадью 2541 кв.м., каких-либо неясностей или разногласий сторон относительно арендованной части земельного участка и её площади, учитывая, что это часть земельного участка, занятая железнодорожной веткой, не установлено, суд первой инстанции в удовлетворении требования о признании договора аренды земельного участка от 01.09.2005 незаключенным отказал.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду, что если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

В связи с тем, что истец не настаивал на проверке решения суда первой инстанции в полном объеме, возражения в суд до начала судебного заседания и в его ходе не поступили, законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судом апелляционной инстанции только в обжалуемой ответчиком части.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части.

Защита оспоренных или нарушенных прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. К числу таких способов, в частности, относится признание права.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

При этом пунктом 1 статьи 28 ЗК РФ установлено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 этого Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 данного Кодекса.

Истец и ответчик относятся к лицам, имеющим в силу закона возможность выбрать право собственности или право аренды на причитающийся земельный участок. Срок для этого выбора законодателем не ограничен, поэтому право на выбор каждого из них не может быть погашено вследствие нарушения, допущенного как любым сторонним лицом, так и собственником иного объекта недвижимости, расположенного на том же земельном участке.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Однако статья 36 ЗК РФ не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 ГК РФ).

Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют. В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Продажа ответчику всего спорного земельного участка, на котором в числе прочего располагаются объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом. Соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объекты недвижимости от этого лица к другим участникам гражданского оборота, которые также могут претендовать на получение причитающихся им земельных участков на том или ином вещном либо обязательственном праве.

ООО "Новый век" преследует цель приобретения части земельного участка, занятой принадлежащим ему объектом недвижимости, в свою частную собственность.

Поскольку истец определился с правом, на котором он намерен приобрести землю под упомянутым объектом, надлежащим способом защиты для него в возникшем споре является иск об установлении права общей долевой собственности на земельный участок.

Подобный иск, по смыслу указанных выше разъяснений, может быть заявлен как при согласии лиц, чье право нарушено, с выбранным ответчиком правом собственности на землю, так и тогда, когда сделка по приватизации земельного участка не может быть признана недействительной по тем или иным причинам (например, истек срок исковой давности). Поскольку иск об установлении права общей долевой собственности в подобных спорах направлен на защиту прав собственников, объекты недвижимости которых находятся на приватизированном земельном участке, на требование этих лиц об установлении общей долевой собственности срок исковой давности не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ).

В ситуациях, когда земельный участок является делимым, иск об установлении общей долевой собственности может быть совмещен с требованием о выделе из него отдельных земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам.

Судом установлено, что истец является собственником сооружения - подъездной железнодорожной ветки, протяженностью 774 метра, право собственности зарегистрировано 22.03.2005г. на основании договора купли - продажи от 28.01.2005 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия АА75 №101015 от 22.03.2005г. Из технического отчета проведения
экспертизы от 14 сентября 2011 года, а также дополнения к техническому отчету от
03.10.2011г., выполненных ООО "ЧитаГеодезия", следует, что эксперты установили факт
расположения подъездной железнодорожной ветки, протяженностью 774 м., принадлежащей истцу, на территории земельного участка с кадастровым номером 75:22:520103:3, площадью 56816 кв.м. по адресу: Читинский район, с. Маккавеево, ул. 2-ая Дорожная, 1, предоставленном ООО "Грация" для производственной деятельности (обслуживания и использования объектов недвижимости).

ООО "Грация" (до него - ОАО "Маккавеевское МСО") приобрели в собственность земельный участок, на котором располагались железнодорожные пути, им не принадлежащие. При этом впервые земельный участок был предоставлен ОАО "Маккавеевское МСО" в 1993 году, границы выделяемой территории нигде не были описаны, не было координат земельного участка, что не позволяет с уверенностью говорить о том, что в 1993г. железнодорожный путь истца вошел в границы земельного участка ответчика.

Первичное межевание, определение границ и постановка участка ответчика на кадастровый учет произошла в марте 2004г. (акт установления и согласования границ земельного участка от 23.03.2004г. - т.8, л.д.68). С указанного момента путь истца вошел в границы отведенного ответчику земельного участка.

Вместе с тем, право собственности на спорную подъездную железнодорожную ветку возникло у первоначального обладателя (в лице ОАО "Александровское") в 1992 году на основании Плана приватизации Александровского леспромхоза от 23.10.1992 (т.9 л.д.12), согласно Приложению № 1 которого в состав приватизируемого имущества вошла и указанная ветка. Данное обстоятельство установлено Решением Арбитражного суда Читинской области от 23.04.2004г. (т.1 л.д.116-120, т.4 л.д.23-25). Таким образом, право на подъездную железнодорожную ветку предшественника истца - ОАО "Александровское" - возникло ранее права собственности на земельный участок ответчика (вне зависимости от того, когда были определены его границы), что свидетельствует о правомерности довода истца о нарушении прав собственника железнодорожной ветки фактом предоставления земельного участка под ней другому лицу (несобственнику).

Следовательно, права ОАО "Александровское" были нарушены при выделении земельного участка, занятого железнодорожной веткой, в собственность сначала ОАО "Маккавеевское МСО", затем - ООО "Грация".

При этом, как указал Президиум ВАС РФ в Постановлениях от 6 сентября 2011г. по делам № 3771/11 и № 4275/11, соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объекты недвижимости от этого лица к другим участникам гражданского оборота, которые также могут претендовать на получение причитающихся им земельных участков на том или ином вещном либо обязательственном праве (сначала ОАО "Александровское (с 1992г.), затем ООО "Альянс-СВ" (с 2004г.), затем ООО "САНЭ" (с 2004г.), затем ООО "Новый век" (с 2005г.)).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно указал, что гарантированное статьей 36 Земельного кодекса РФ право ООО "Новый век" на приобретение части земельного участка, занятой принадлежащим ему объектом недвижимости, в свою частную собственность, в защиту которого истец обратился в настоящем деле, нарушаются ответчиком.

При этом ООО "Новый век" не утратило право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ путем заключения договора аренды от 01.09.2005г. земельного участка, на котором располагается принадлежащий ему объект недвижимости. Заключение договора аренды с ООО "Грация" нельзя признать реализацией истцом права выкупа земельного участка.

По смыслу разъяснений Президиума ВАС РФ (постановление от 6 сентября 2011 г. № 4275/11, постановление от 6 сентября 2011 г. № 3771/11) достижение целей с учетом заявленных в настоящем деле требований возможно только по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.

До даты объединения дел №А78-8144/2011 и дело №А78-3719/2011 в одно производство, по делу №А78-8144/2011 была проведена экспертиза, где экспертам было поручено провести работы по изготовлению исполнительной съемки земельного участка необходимого для обслуживания подъездной ветки истца, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 75:22:520103:3, на которой необходимо было отразить земельный участок, на котором расположен путь истца и рассчитать его точную площадь. Указанные работы были проведены ООО "ЧитаГеодезия" и к материалам исполнительной съемки (заключение эксперта получено 16.03.2012г., что отражено в определении от 09.04.2012г. по делу №А78-8144/2011) было представлено пояснение в виде дополнения к техническому отчету от 15.03.2012г.

По делу №А78-3719/2011 специалистами ООО "ЧитаГеодезия" также была проведена экспертиза (технический отчет проведения экспертизы от 14 сентября 2011 года (определение суда от 19.09.2011г.), а также дополнение к техническому отчету от 03.10.2011г.), где основным вопросом для эксперта явилось установление факта расположения на земельном участке с кадастровым номером 75:22:520103:3, площадью 56816 кв.м. по адресу: Читинский район, с. Маккавеево, ул. 2-ая Дорожная, 1, подъездной железнодорожной ветки, протяженностью 774 м., адрес объекта: Читинский район, с. Маккавеево, Дорожная улица, 2, на территории базы Нижнего склада. На данный вопрос эксперты ответили положительно, подтвердили требуемый факт нахождения пути на спорном участке.

Характеристики выделяемой истцу части земельного участка были определены в техническом заключении по судебной экспертизе, выполненном филиалом по Забайкальскому краю Федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации", и в приложениях №1, №2 к нему.

На основании изложенного, доводы апелляционной жалобы о том, что ж/д ветка истца находится по другому адресу, подлежит отклонению, поскольку эксперты однозначно установили местонахождение пути истца относительно спорных земельных участков.

Заявленные ответчиком сомнения в компетентности эксперта Винокуровой Т.И. суд первой инстанции обоснованно со ссылкой на ст.ст.29, 35 Закона о кадастре отклонил, указав, что она является кадастровым инженером, инженером по землеустройству 1-ой категории, имеет высшее профессиональное образование, квалификационный аттестат кадастрового инженера №50-11-632, стаж работы с 2006г., соответственно, отвечает всем установленным требованиям для лица, имеющего право на проведение кадастровых работ.

Экспертиза назначена и проведена, экспертные заключения подготовлены в в соответствии с требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе". Таким образом, их следует признать допустимыми доказательствами. Оценка им дана судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности и взаимной связи с иными материалами дела. Противоречий в выводах экспертов, недостаточной ясности или неполноты заключения экспертов, обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности экспертизы, судом не выявлены и ответчиком не приведены.

Ответчик вправе был при назначении экспертизы воспользоваться правом выбора экспертного учреждения, постановки вопросов перед экспертами, ходатайствовать о проведении повторной или дополнительной экспертизы в порядке ст.87 АПК РФ, что сделано не было.

В силу требований п.4 ст.41 Градостроительного кодекса РФ обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку. Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены также статьей 11.9. Земельного кодекса РФ.

Проведенной экспертом Федерального БТИ Винокуровой Т.И. землеустроительной экспертизой (с учетом дополнений) установлено соответствие земельного участка всем указанным требованиям, при этом составлены две схемы раздела и межевого плана, также отвечающие установленным нормам и правилам. В частности установлено следующее:

- имеется возможность раздела земельного участка с кадастровым номером
75:22:520103:3, площадью 56816 кв.м., расположенного по адресу: Забайкальский край,
Читинский район, с. Маккавеево, ул.2-ая Дорожная, 1, в соответствии с требованиями
земельного и градостроительного законодательства, с целью дальнейшего выдела из него
земельного участка для использования и обслуживания сооружения - подъездной
железнодорожной ветки, протяженностью 774 метра, принадлежащей ООО "Новый век"
на основании договора купли - продажи от 28.01.2005 года;

- образование новых земельных участков в результате раздела земельного участка
ответчика позволяет сохранить разрешенное использование расположенных на таких
земельных участках объектов недвижимости (часть 4 ст. 11.9 ЗК РФ);

- первоначально предложенная схема раздела земельного участка ответчика (на две
части) не приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице,
невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим
рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также не нарушает
требования, установленные Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами
(часть 6 ст. 11.9 ЗК РФ);

- уникальные характеристики образуемых земельных участков являются достаточными для внесения соответствующих сведений в кадастр в силу пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- к земельному участку с кадастровым номером 75:22:520103:3, площадью 56816 кв.м., расположенному по адресу: Забайкальский край, Читинский район, с. Маккавеево, ул.2-ая Дорожная, участок №1 имеются два подъезда, установлены двое ворот (отображены на схеме эксперта Винокуровой Т.И.), при этом имеется возможность сохранения существующих подъездов, подходов к каждому вновь образуемому земельному участку (номер 75:22:520103:3:ЗУ1 и номер 75:22:520103:3:ЗУ2, контуры которых обозначены на схеме раздела и межевом плане согласно приложения №1, №2 к техническому заключению по судебной экспертизе) без нарушения прав и законных интересов ООО "Грация" и ООО "Новый век".

В данном случае в дело представлены две схемы раздела земельного участка, первая из которых предполагает выделение истцу земельного участка площадью 3946 кв.м., вторая схема определяет площадь земельного участка 2643 кв.м.

Наличие различных схем обусловлено возражениями ответчика относительно размера земельного участка, права на который у последнего утрачиваются в связи с выделом в пользу истца.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 6 сентября 2011 г. по делу № 3771/11 указал, что разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, в подобных ситуациях разрешаются судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости (пункт 7 статьи 36 ЗК РФ).

Истец, руководствуясь данными разъяснениями и учитывая в первую очередь
интересы ответчика в лице ООО "Грация", представил уточнения иска, согласно которым
просил выделить в собственность 2643/56816 доли из земельного участка с кадастровым
номером 75:22:520103:3, площадью 56816 кв.м., расположенного по адресу:
Забайкальский край, Читинский район, с. Маккавеево, ул.2-ая Дорожная, участок №1, а
именно земельный участок, общей площадью 2643 кв.м., расположенный по адресу:
Забайкальский край, Читинский район, с. Маккавеево, ул.2-ая Дорожная, участок №1;
категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование - для
производственной деятельности; номер 75:22:520103:3:ЗУЗ, контур которого обозначен
точками н48-н47-н46-н45-н44-н43-н42-н41-н40-н39-н38-15-16-17-18-н54-н53-н52-н51-н50-н49-21-22-н48, согласно схеме раздела и межевому плану от 02.04.2013г. (выполненным филиалом по Забайкальскому краю Федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации"), необходимый для использования и обслуживания сооружения -подъездной железнодорожной ветки, протяженностью 774 метра, принадлежащей ООО "Новый век" на основании договора купли - продажи от 28.01.2005 года. При этом исходил из того, что при данном разделе участка в собственности ООО "Грация" остается большая часть земельного участка по сравнению с первоначально предложенной схемой, а выделяемая в пользу истца часть земельного участка фактически находится под проекцией подъездной железнодорожной ветки с учетом площади участка, необходимой для её обслуживания.

Суд первой инстанции, учитывая, что вариант раздела спорного земельного участка на три части приведет к чересполосице, изломанности границ, что не соответствует требованиям части 6 ст.11.9 ЗК РФ, обоснованно посчитал, исходя из критериев разумности и рационального использования и охраны земель, наиболее правильным использовать схему раздела, которая предполагает выделение истцу земельного участка, общей площадью 3946 кв.м.

Дело рассмотрено судом первой инстанции в пределах уточненных заявленных требований. Процессуальных нарушений, являющихся безусловным основанием к отмене решения, либо приведших к принятию неправильного решения, судом первой инстанции допущено не было. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению по вышеуказанным мотивам. Судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

1.Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 19.07.2013, принятое по делу №А19-3719/2011, в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Грация" без удовлетворения.

2.Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

3.Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Председательствующий Э.П. Доржиев

Судьи О.А. Куклин

О.В. Барковская