Гражданский кодекс часть 1

к ответчику – ООО «Три А», Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве, третьим лицам Департаменту земельных ресурсов г. Москвы, ГУП «МосгорБТИ», Архитертурно-планировочному управлению г. Москвы, ФИО3

о признании объектов недвижимости самовольной постройкой и недействительным зарегистрированного права

УСТАНОВИЛ: заявлены требования о признании зданий, расположенных по адресу: <...>, стр. 1 площадью 86,3 кв.м. и <...>, стр.2 площадью 159,8 кв.м. самовольной постройкой; признании недействительным зарегистрированного права ООО «ТРИ А» на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, стр. 1 площадью 86,3 кв.м.; <...>, стр.2 площадью 159,8 кв.м.

Решением арбитражного суда г. Москвы от 21.12.2006 года заявленные требования удовлетворены. Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ приобретается этим лицом. Судом не установлено предусмотренных законом оснований для приобретения права собственности на спорные объекты. Ссылка ООО «Три А» на Акт приемки в эксплуатацию быстровозводимого объекта мелкорозничной торговли 1995г. и его соответствие Распоряжению Правительства Москвы от 29.06.1994г. № 1156-РП не подтверждает соблюдение требований законодательства по созданию объектов капитального строительства, действовавших по состоянию на дату возведения объектов.

Правовое регулирование деятельности субъектов градостроительства, в период с 13.08.1992г. и по 11 мая 1998г., дату вступления в силу Градостроительного Кодекса 1998г., осуществлялась на основании Закона РФ от 14 июля 1992 г. N 3295-1 "Об основах градостроительства в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 10 Закона РФ от 14 июля 1992 г. N 3295-1, субъекты градостроительной деятельности обязаны: соблюдать государственные нормативы, правила застройки городов, утвержденную градостроительную документацию; Обеспечивать соблюдение решений местных органов власти и управления в области планировки, застройки, благоустройства и озеленения территорий городов, других поселений и их систем, принятых в соответствии с утвержденной градостроительной документацией; пользоваться земельными участками, иной недвижимостью и природными ресурсами в соответствии с действующим законодательством, правилами застройки, землевладения и землепользования.

Статьей 11 данного закона, решения соответствующих органов власти и управления о предоставлении в установленном порядке в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) и временное пользование, передаче в собственность, продаже и сдаче в аренду земельного участка, иной недвижимости и разрешение на проведение проектно-изыскательских и строительных работ, выдаваемое в порядке, установленном законодательством Российской Федерации указаны в качестве основных правовых документов, регулирующих отношения субъектов градостроительной деятельности. Распоряжения Префекта ЮЗАО от 10.09.1997г. № 863-РП и от 27.06.2001г. № 660-РП не предусматривают предоставление земельного участка под строительство.

ООО «Три А» в нарушение требований ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представил суду доказательств принятия уполномоченным органом решения о предоставлении ТОО «ТРИ А» земельного участка для строительства на нем капитальных сооружений: строений 1 и 2 площадью 86.3 кв.м. и 159, 8 кв.м. по адресу: г. Москва. Новоясеневский просп., д.21, корп. 1, а также разрешения на проведение проектно-изыскательских и строительных работ в отношении указанных капитальных объектов. Суду также не представлено доказательств наличия у ООО «Три А» прав на земельный участок на момент возведения объектов - в 1995-1996г., учитывая, что распоряжение Префекта ЮЗАО г. Москвы о передаче земли в краткосрочную аренду было издано только 10.09.1997г.

Кроме того, согласно п. 5 Градостроительного заключения ГлавАПУ Москомархитектуры от 20.03.1997г. № 991-42/261, земельный участок под спорными объектами расположен в технической зоне метрополитена, что исключает принятие префектурой решения о строительстве спорных объектов как капитальных без предварительного согласования с ГУП «Метрополитен».

Согласно отзыву Москомархитектуры - органа, уполномоченного на проведение государственной экспертизы градостроительной документации, разрешительная документация (градостроительное заключение) на возведение капитальных строений по спорному адресу не оформлялась (том 3, л.д.28).

Акт 1995г. - 1996г. не является в силу ст. 68 АПК РФ допустимым доказательством возведения спорных объектов, так как предусматривает ввод в эксплуатацию 2-х торговых павильонов общей площадью 91 кв.м., по 45, 5 кв.м. каждый и не подтверждает ввод в эксплуатацию объектов площадью 86, 3 кв.м. и 159, 8 кв.м. Кроме того, данный акт не подтверждает ввод в эксплуатацию капитальных строений.

Ссылка ООО «Три А» на письмо АПУ ЮЗАО г. Москвы от 08.04.2002г. № 1372/1561 о согласовании 12.07.1999г. ГлавАПУ Москомархитектуры проекта об увеличении площади павильона по Новоясеневскому проспекту, вл.21, к. 1 стр. 2 до 172 кв.м. несостоятельна, так как наличие указанного согласования не подтверждает изменения статуса некапитального объекта на капитальный. Кроме того, в силу п. 1.6. распоряжения Мэра Москвы от 30.03.1998г. № 299-РМ «О дополнительных мерах по упорядочению размещения и строительства некапитальных объектов на территории г. Москвы», действовавшего на указанную дату согласования - 12.07.1999г., объекты торговли и услуг, оформленные как нестационарные, не могут быть переведены в разряд стационарных.

Таким образом, судом установлено, что государственная регистрация прав собственности 1-го ответчика на спорные объекты произведена в нарушение требований ст.ст. 17 и 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ. Акты приемки в эксплуатацию объекта 1995г.-1996г. и 1998г. не могут являться основаниями для государственной регистрации в отсутствие документов, подтверждающих факт создания объекта недвижимости в порядке, установленном законодательством, действовавшим на момент создания объекта.

Право собственности на самовольную постройку в силу закона у ООО «Три А» не возникло, в связи с чем отсутствует объект для государственной регистрации, предусмотренный ст.ст. 1 и 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ.

Срок исковой давности не подлежит применению, поскольку в соответствии с ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения и в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

С решением суда первой инстанции не согласились ответчики, подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении исковых требований. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неправильно оценены обстоятельства дела и неправильно применены нормы материального и процессуального права.

В решении Арбитражного суда г. Москвы указано, что ответчиком было подтверждено возведение спорных торговых павильонов в виде некапитальных объектов, поскольку ответчик ссылается на Распоряжение Правительства г. Москвы от 29.06.1994 г. № 1156-РП «О строительстве быстровозводимых торговых комплексов в Москве».

В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что на момент начала строительства порядок создания некапитальных объектов регламентировался Распоряжением Правительства Москвы № 1156-РП от 29.06.1994 года «О строительстве быстровозводимых торговых комплексов в Москве». В дальнейшем указанный вопрос был регламентирован Распоряжением Мэра Москвы №299 от 30.03.1998 года « Дополнительные требования к порядку размещения и строительства некапитальных объектов на территории г. Москвы».

В указанных нормативных актах не запрещалось строить некапитальные объекты с заглубленными фундаментами и присоединение их к инженерным сетям города. В частности, в п.1.3. Приложения к Распоряжению № 299 указано, что любые объекты (независимо от площади и назначения) для возведения которых требуется приведение земляных и строительно-монтажных работ по устройству заглубленных фундаментов, возведению несущих и ограждающих конструкций, подводке инженерных коммуникаций, проектируются и строятся в порядке, установленном для капитальных зданий.

Также суд указал в своем решении, что ответчик считает спорные объекты капитальными, при этом суд ссылается на один и тот же документ-отзыв ответчика. Ответчик ООО «Три А» не делал выводов о капитальности или некапитальности спорных объектов, поскольку для ответа на данный вопрос необходимы специальные познания в области строительства, которыми ответчик не обладает. В назначении строительной экспертизы судом первой инстанции было необоснованно отказано.

Данное условие ООО «Три А» было соблюдено, что подтверждается письмом АПУ ЮЗАО г. Москвы, в котором указано, что торговые павильоны попадают в 25-метровую зону метрополитена и расположены в 16 метрах от вентиляционной шахты. Тем самым, никаких нарушений при возведении спорных павильонов со стороны ООО «Три А» не было. Кроме того, размещение павильонов согласовано в установленном порядке со всеми заинтересованными организациями: «Мослесопарк», «Москомприрода», государственная противопожарная служба, ЦГСЭН в ЮЗАО.

Ответчик, Управление Федеральной регистрационной службы по Москве, в апелляционной жалобе ссылается на невозможность удовлетворения требования о признании недействительным зарегистрированного права, поскольку такой способ защиты нарушенных прав не предусмотрен ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании ООО «Три А» поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, истец с решением суда согласен, просит оставить его без изменения. Ответчик УФРС по г. Москве и третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст.ст.266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная инстанция, заслушав лиц, участвующих по делу, рассмотрев и оценив представленные по делу доказательства, установила следующие обстоятельства.

Согласно распоряжению Префекта ЮЗАО г. Москвы от 10 сентября 1997г. №863-РП «О предоставлении земельного участка у станции метро «Битцевский парк» Товариществу с ограниченной ответственностью «ТРИ А» ( правопредшественнику ответчика), был предоставлен земельный участок общей площадью 0,058 га для размещения 2-х торговых павильонов согласно представленному плану на условиях краткосрочной аренды сроком на 3 года (т.1, л.д.121).

В соответствии с указанным распоряжением между Московским земельным комитетом, арендодателем, и ООО «ТРИ А», арендатором, был заключен Договор краткосрочной аренды земельного участка № М-06-501979 от 07.10.1997г. сроком на три года (т.1, л.д.153-161).

Пунктом 4.1. данного договора на арендатора возложена обязанность в течении 6-ти месяцев разработать проект на размещение двух торговых павильонов, согласовать его с АПУ ЮЗАО и со всеми заинтересованными организациями в установленном порядке и представить арендодателю.

Создание объектов производилось согласно Градостроительному заключению ГлавАПУ Москомархитектуры от 20.03.1997 №991-42/261 (л.д. 15-19 том 1). Принятие в эксплуатацию объектов осуществлялось по Актам приемки, утвержденным Префектурой ЮЗАО (л.д.70, 133 том 1). Порядок приемки объектов соответствовал распоряжению Правительства Москвы от 29.06.1994 № 1156-РП.

Техническая инвентаризация объектов произведена БТИ Юго-Западное №1 (л.д.56-59,76-79, 142-144 том 1). Площадь объектов увеличена законно, что подтверждено письмами АПУ ЮЗАО от 08.04.2002г. №1372/1561 (л.д.20, 80 том 1). Проект согласован ГлавАПУ Москомархитектуры 12.07.1999 и 13.11.2001 (л.д.39-41 том 2).

Согласно распоряжению Префекта ЮЗАО г. Москвы от 27 июня 2001г. № 660-РП «О предоставлении земельного участка ООО «Три А» во владении 21, корпус 1, строения 1, 2 по Новоясеневскому проспекту» (том 1 л.д. 8), ООО «Три А» был предоставлен земельный участок площадью 0,058 га на условиях краткосрочной аренды сроком на 5 лет, для эксплуатации двух торговых павильонов.

Распоряжением ООО « Три А» предписано заключить краткосрочный договор аренды земельного участка сроком на 1 год с ежегодной пролонгацией. В соответствии с данным распоряжением между Москомземом, арендодателем, и ООО «Три А», арендатором, заключен договор аренды земельного участка от 12.09.2001г. № М-06-504889 (л.д.64-69 том 1) общей площадью 580 кв.м., имеющего адресные ориентиры: <...>, стр. 1, 2. Согласно п. 2 договора, он заключен за 1 год и по истечении срока действия договора арендатор обязан принять меры к освобождению участка (кроме капитальных зданий, строений и/или сооружений, непосредственно связанных с участком) и возвратить участок арендодателю.

При рассмотрении дела в апелляционной инстанции ООО «Три А» было заявлено о назначении строительно-технической экспертизы, в назначении которой было отказано судом первой инстанции, не смотря на указания Федерального арбитражного суда Московского округа, содержащиеся в постановлении №КГ-А40/3248-06 от 28.06.20006 года.

Ходатайство ООО «Три А» удовлетворено, определением от 04.04.2007 года назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой по настоянию Префектуры ЮЗАО города Москвы было поручено ЦНИИСК им. В.А.Кучеренко. Как следует из заключения экспертизы от 16.08.2007 года, строения расположенные по адресу: <...>, стр. 1, 2 имеют все признаки недвижимого имущества. Строения являются стационарными, быстровозводимыми торговыми зданиями, возведенными с опорой на фундаменты, подключены к существующим городским сетям электроснабжения, водоснабжения и канализации.

Документация, по которой торговые павильоны были построены и введены в эксплуатацию, соответствует всем действовавшим на тот момент регламентным документам. При строительстве строения №1 каких-либо отступлений от требований нормативно-технической документации не выявлено. При строительстве строения № 2 в цокольной части использован пустотный керамический кирпич, а столбчатый фундамент выполнен по грунту без заглубления, Данные отступления от требований строительных норм и правил могут привести к сокращению сроков службы данных конструктивных элементов и здания в целом. При этом факторов, отрицательно влияющих на безопасность эксплуатации объектов, на момент проведения экспертизы не выявлено.

Согласно ст. 130 ГК РФ, ст. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Наличие Акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта уже свидетельствует о том, что построен и сдан в эксплуатацию объект недвижимости - объект, прочно связанный с землей и перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Кроме того, в деле имеются поэтажный план и экспликация помещения, составленного БТИ, что также подтверждает, что объект относится к недвижимому имуществу, поскольку движимое имущество БТИ не учитывает.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса под объектом капитального строительства понимаются здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Некапитальные объекты не относятся к недвижимому имуществу, так как они не являются прочно связанными с землей и их перемещение возможно без несоразмерного ущерба их назначению.

Спорные помещения относятся к недвижимому имуществу, а значит в соответствии со ст. 131 ГК РФ, ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на такое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права 77 АА №№ 054049 и 164792, выданным 14.06.2002г. ООО «Три А» (том 1, л.д. 14, 47, 72), в Едином государственном реестре по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ООО «Три А» на объекты недвижимого имущества: здание общей площадью 86, 3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, стр. 1 и здание общей площадью 159, 8 кв.м., расположенное по адресу: <...> , стр. 2. В качестве оснований для государственной регистрации в свидетельствах указаны акт приемки в эксплуатацию объекта от 1995г. (по стр.2) и акт приемки в эксплуатацию объекта от 1998г. (по стр.1).

Согласно ст. 131 ГК РФ подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре право собственности и другие вещные права лишь на недвижимые вещи, включая ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Понятие недвижимого имущества для целей проведения регистрации прав на объекты недвижимости приведено в статье 1 Закона: - «недвижимое имущество
(недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)».

Из указанного следует, что неразрывная связь объекта (вещи) с землей и невозможность перемещения объекта (вещи) без нанесения несоразмерного ущерба их назначению являются главными отличительными признаками объектов гражданских прав, государственная регистрация которых признана обязательной.

Понятия «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» не являются тождественными понятиями, в связи с чем в споре по вопросу отнесения или не отнесения того или иного строения на земельном участке к недвижимому имуществу необходимо исследовать комплекс документации, предусмотренной действующими в данной местности нормативными актами, необходимой для осуществления строительства и оформления приемки (сдачи) возведенного объекта в эксплуатацию.

Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены ст. 25 Закона. В соответствии с п. 1 данной статьи право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 23 ( в редакции 1998 г.) и пп.5 п.2 ст.8 (в редакции 2004 г.) Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство относится к полномочиям органов местного самоуправления и оформляется соответствующим распорядительным документом-постановлением.

Пунктом 2 ст.3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» №169-ФЗ от 17.11.1995 года предусмотрено, что определение перечня объектов, для которых не требуется разрешение на строительство, относится к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ. На момент начала строительства порядок создания некапитальных объектов регламентировался Распоряжением Правительства Москвы № 1156-РП от 29.06.1994 года «О строительстве быстровозводимых торговых комплексов в Москве», которым не была предусмотрена безусловность получения в обязательном порядке разрешения на строительство некапитального объекта.

Выводы суда о том, что строительство спорных объектов производилось без предварительного согласования с ГУП «Метрополитен», не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку такое согласование у ООО «Три А» имеется, размещение двух торговых павильонов было согласовано со службами Московского метрополитена при условии, что расстояние от павильонов до вентиляционных киосков метрополитена должно быть не менее восьми метров (т.4л.д.138). Данное условие ООО «Три А» было соблюдено, что подтверждается письмом АПУ ЮЗАО г. Москвы, в котором указано, что торговые павильоны попадают в 25-метровую зону метрополитена и расположены в 16 метрах от вентиляционной шахты. Кроме того, размещение павильонов согласовано в установленном порядке со всеми заинтересованными организациями: «Мослесопарк», «Москомприрода», государственная противопожарная служа, ЦГСЭН в ЮЗАО. Указанное свидетельствует о законности возведения спорных объектов.

Исковые требования Префектуры ЮЗАО г. Москвы мотивированы тем, что самовольная постройка и незаконная регистрация прав ответчика на спорные помещения нарушает права Префектуры, как представителя собственника земельного участка, который из собственности города Москвы не выбывал. В связи с чем, выводы суда первой инстанции относительно отказа в применении срока исковой давности являются правильными.

В связи с изложенным, решение суда первой инстанции о признании самовольной постройкой объектов недвижимости и недействительным зарегистрированного права собственности ООО «Три А» подлежит отмене.

Руководствуясь ст.176, пунктом 2 ст. 269, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

П О С Т А Н О В И Л :

Решение арбитражного суда г. Москвы от 21.12.2006 года по делу № А40-30504/05-50-281 отменить. Принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Префектуры ЮЗАО г.Москвы о признании самовольной постройкой и недействительным зарегистрированного права собственности ООО «Три А» на нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, стр. 1, 2 – отказать.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского округа в двухмесячный срок со дня принятия.

Председательствующий судья Т.Я.Сумарокова

Судьи И.В.Бекетова

И.С.Лящевский