Гражданский кодекс часть 1

Департамент городского имущества города Москвы (далее – заявитель, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 02.10.2013 г. № 08/023/2013-116 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>.

Решением от 17.03.2014 Арбитражный суд города Москвы отказал в удовлетворении заявленных требований. В обоснование указал, что отказ Управления Росреестра по г. Москве вынесен в соответствии с действующим законодательством и не нарушает прав заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований. В обоснование этого указывается, что на основании представленных заявителем документов Управление было не вправе отказывать в государственной регистрации дополнительного соглашения к Договору аренды от 01.03.2000 №09-00119/00, поскольку это противоречит п.4 ст.53 Закона о защите конкуренции.

В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает ее необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы – отказать, изложил свои доводы.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился. Располагая доказательствами его надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в его отсутствие в порядке ст. ст. 123 и 156 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела, 01 марта 2000 года между Департаментом имущества города Москвы (в настоящее время- Департамент городского имущества города Москвы) и ООО «АХВИТ» (Арендатор) был заключен договор № 09-00119/00 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, общей площадью 165,9 кв. м., расположенного по адресу: <...>.

Договор заключен на срок до 19.05.2008. Дополнительным соглашением от 20.05.2008 срок договора продлен до 20.05.2013. Указанные договор и дополнительное соглашение в установленном порядке прошли государственную регистрацию.

10 июня 2013 года стороны подписали дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды № 09-00119/00 до 30.06.2015. Настоящее соглашение было передано в Управление Росреестра по Москве для государственной регистрации.

02 октября 2013 года Управление Росреестра по Москве отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения. В качестве оснований для отказа Управление Росреестра по Москве сослалось на нормы Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ и нормы Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ, а также на отсутствие информации о проведении конкурса на продление срока договора на новый срок.

Посчитав отказ не основанным на нормах действующего законодательства и нарушающим права и интересы Департамента в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим заявлением.

Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ, с учетом исследованных доказательств по делу, установленных обстоятельств, а также доводов апелляционной жалобы, полагает, что данный судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" заключение договора аренды на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В этой связи ответчик считает, что без проведения конкурсных процедур дополнительное соглашение могло быть заключено только при одновременном соблюдении вышеуказанных условий, в частности, заявитель должен был представить результат оценки рыночной стоимости объекта.

Между тем, согласно пункту 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции, действующей на дату заключения спорного дополнительного соглашения и на момент обращения Департамента государственного имущества города Москвы к ответчику) до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.

Материалами дела установлено и ответчиком по существу не оспаривалось, что ООО «Ахвит» является субъектом малого предпринимательства, представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение пролонгирует срок действия договора аренды по 30.06.2015 г., т.е. не превышает срок, установленный ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции.

В обоснование своего решения суд первой инстанции указал, что в целях заключения договора аренды (дополнительного соглашения) на новый срок, заявителю необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, передаваемого в аренду, непосредственно перед заключением нового договора аренды (дополнительного соглашения) и представить на государственную регистрацию документы, подтверждающие соблюдение п. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Однако суд первой инстанции не правильно руководствовался положениями пункта 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (в редакции, действовавшей на дату заключения спорного дополнительного соглашения и на момент обращения Департамента государственного имущества города Москвы к ответчику) и сделал не правомерный вывод о том, что положения ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", в том числе требования ч. 9 ст. 17.1, распространяются на случаи заключения на новый срок договоров аренды с субъектами малого предпринимательства в соответствии с ч. 4 ст.53 указанного Закона.

Так, согласно п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды": договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

ООО «АХВИТ» и Департамент городского имущества г. Москвы заключили Дополнительное соглашение в письменном виде в соответствии с нормами гражданского законодательства Российской Федерации, в частности в соответствии с требованиями о ст.ст. 158,160 и ст.432 ГК РФ действовавшего на момент совершения сделки, поскольку оформили сделку путём составления документа в письменном форме и подписанной сторонами, её совершившими.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Применительно к данной норме в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Управление в своей деятельности должно руководствоваться Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с частью 1 статьи 17 которого, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Нормами данного Федерального закона не предусмотрены сроки, в течение которых стороны обязаны обратиться в Управление, для осуществления государственной регистрации.

К тому же, в соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Согласно абзацам 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом.

Департамент городского имущества г. Москвы представил на рассмотрение в Управление указанное дополнительное соглашение как сделку, совершенную в рамках законодательства, действующего в момент ее совершения.

Поскольку документы, необходимые для государственной регистрации договора, имели надлежащее оформление, а предоставлять указанные в оспоренном отказе документы личного хранения, подтверждающие проведение конкурса или аукциона по предоставлению имущества в аренду на новый срок либо документы, подтверждающие возможность продления договора аренды, дополнительное соглашение к которому заявлено к регистрации, на новый срок без проведения конкурсов или аукционов, не требовалось, то оспариваемый отказ в государственной регистрации не соответствует ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы заявителя.

С учетом исследованных доказательств и установленных по делу обстоятельств суд апелляционной инстанции полагает необходимым принять по делу новый судебный акт, отменив оспоренное решение суда первой инстанции ввиду того, что судом неправильно применены нормы материального права и сделаны выводы не соответствующие обстоятельствам дела.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 17.03.2014 по делу №А40-3637/14 отменить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве №08/023/2013-116 от 02.10.2013 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.06.2013 к договору аренды №09-00119/00 от 01.03.2000 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 10.06.2013 к договору аренды №09-00119/00 от 01.03.2000 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья: И.Б. Цымбаренко

Судьи: Е.В. Пронникова

ФИО1

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.