Гражданский кодекс часть 1

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Проспект "Золотой Камень",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 октября 2023 года

по делу № А60-37496/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью "Проспект "Золотой Камень" (ОГРН1196658083918, ИНН 6685169983)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ОГРН1036602638588, ИНН 6658091960),

третье лицо: Администрация города Екатеринбурга (ОГРН 1046603983800, ИНН 6661004661),

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Проспект "Золотой Камень" (далее – истец, общество, ООО "Проспект "Золотой Камень") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – ответчик, Министерство, МУГИСО) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка от 23.08.2017 № 7-1069.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечена Администрация города Екатеринбурга.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.10.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Проспект "Золотой Камень" обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы ее заявитель указывает, что в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации освоение земельного участка должно быть начато в течение трех лет с момента получения участка в аренду; истец приобрел право аренды земельного участка 21.04.2021, в связи с чем срок для его освоения истекает только 21.04.2024; площадь земельного участка предполагает в среднем строительство около 50 объектов ИЖС и объектов МОП, поэтому освоение земельного участка является долгосрочным проектом; за два года истец сделал существенные инвестиционные вложения и понес расходы на освоение земельного участка в сумме 94 395 098 рублей; таким образом, по мнению заявителя, отказ ответчика от договора ранее срока истечения срока освоения земельного участка является неправомерным, действия ответчика по расторжению договора являются недобросовестными. Заявитель отмечает, что расторгая договор на стадии освоения участка, ответчик не только причиняет истцу убытки, которые являются для него существенными и могут привести к банкротству, но и препятствует дальнейшему комплексному освоению территории.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2023 апелляционная жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 10.01.2024.

В апелляционный суд от МУГИСО поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором Министерство не согласилось с изложенными в ней доводами, просило оставить обжалуемое решение без изменения, рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

От Администрации города Екатеринбурга в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу. Администрация в отзыве на апелляционную жалобу возразила относительно приведенных в ней доводов, просила оставить жалобу без удовлетворения.

Истец, ответчик и третье лицо надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Апелляционным судом рассмотрены ходатайства истца и ответчика о рассмотрении дела в отсутствие представителей и удовлетворены (статьи 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Апелляционным судом жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе публично.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "УКС-Инвест" заключен договор аренды земельного участка от 23.08.2007 № 7-1069, в соответствии с условиями которого арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:0559 площадью 121840 кв.м. для проектирования и строительства инженерных сетей, инженерной подготовки территории и индивидуальных жилых домов.

По соглашению от 02.09.2007 права и обязанности по договору переданы закрытому акционерному обществу "УКС Инвест".

На основании дополнительного соглашения от 01.12.2014 срок аренды установлен до 18.12.2017.

По договору от 30.11.2020 права и обязанности арендатора перешли от закрытого акционерного общества "УКС Инвест" к индивидуальному предпринимателю Бондареву Дмитрию Игоревичу.

Между индивидуальным предпринимателем Бондаревым Дмитрием Игоревичем и обществом "Проспект "Золотой Камень" заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.04.2021 № 09/04, в соответствии с условиями которого новый арендатор (истец) принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды от 23.08.2007 № 7-1069.

Таким образом, общество "Проспект "Золотой Камень" с 21.04.2021 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:559, право аренды зарегистрировано, регистрационная запись 66:41:0000000:559-66/199/2021-5 (на основании договора аренды земельного участка от 23.08.2007 № 7-1069), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для проектирования и строительства инженерных сетей, инженерной подготовки территории и индивидуальных жилых домов.

В пункте 6.1. договора указано, что случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, настоящий договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Письмом от 12.11.2020 № 17-01-82/4442 Министерство сообщило обществу "УКС Инвест" о том, что договор считается действующим, возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок.

Министерство направило в адрес истца письмо от 22.12.2022 № 07-01-82/31738 с требованием предоставить информацию об освоении земельного участка за истекший период и планируемых сроках начала строительства.

Истцом 18.01.2023 направлен ответ с указанием предпринятых мер для освоения земельного участка (инженерно-геодезические изыскания с подерновой съемкой, инженерно-геологические изыскания, разработана концепция зонирования земельного участка, выданы ТУ для присоединения к электросетям) и планы мероприятий на ближайшее время.

Письмом от 28.03.2023 № 17-01-25/7326 Министерство направило в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от 28.03.2023 № 17-01-25/7326 в одностороннем порядке на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

О своем несогласии с односторонним расторжением договора истец направил ответчику письмо от 16.05.2023 № 627/18, в котором указал, что истцом за прошедший промежуток времени уже начаты работы по строительству индивидуальных жилых домов, строительству МОП и иные работы.

Письмом от 08.06.2023№ 17-01-25/14746 Министерство повторно указало на прекращение договора аренды земельного участка.

Истец полагая, что отказ от договора аренды является недействительным, ссылаясь на наличие в действиях ответчика признаков злоупотребления, обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении требований общества "Проспект "Золотой Камень", суд первой инстанции руководствовался статьями 1, 10, 450.1, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пунктах 10, 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", а также разъяснениями, изложенными в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", и исходил из отсутствия оснований для признания одностороннего отказа ответчика от договора аренды недействительным, поскольку данный отказ соответствует условиям названного договора и требованиям закона; доводы истца о наличии в действиях ответчика злоупотребления правом отклонены судом как неподтвержденные.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, отзывов на нее, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда обстоятельствам дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены (изменения) судебного акта.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если по окончании срока действия договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

В силу абзаца 2 части 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В соответствии со статьей 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450.1 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, какого-либо объекта.

При исследовании фактических обстоятельств судом первой инстанции установлено, что срок действия договора аренды земельного участка в целях строительства установлен до 18.11.2017, после окончания срока действия договора аренды истец (арендатор) продолжил пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, в связи с чем пришел к выводу, что действие договора возобновилось на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, реализуя свое право, арендодатель в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ уведомил арендатора (истца) об отказе от договора, направив в его адрес письмо от 28.03.2023 № 17-01-25/7326. Факт получения обществом данного письма подтвержден материалами дела.

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.

Поскольку арендодатель направил арендатору уведомление о прекращении договора, то согласно правовой позиции, изложенной в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", требование пункта 2 статьи 610 ГК РФ считается соблюденным. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Доводы общества о принятых мерах по освоению земельного участка обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку судом на основании исследования материалов дела установлено, что активные работы по расчистке территории, забивке свай и устройству монолитных конструкций начаты истцом после получения уведомления о расторжении договора; в период действия договора аренды истец к строительству не приступил.

Проанализировав условия договора аренды с учетом обстоятельств дела, а также действия ответчика в части направления истцу уведомления об отказе от договора аренды, приняв во внимание отсутствие доказательств освоения обществом участка в период действия договора, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что Министерство обоснованно реализовало предусмотренное законом и договором право на односторонний отказ от его исполнения.

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608.

Вопреки доводам заявителя жалобы, наличие признаков злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ) в действиях Министерства по одностороннему отказу от исполнения договора судом не установлено и из материалов дела не следует.

Односторонний отказ Министерства от договора аренды от 23.08.2007 № 7-1069 не противоречит его условиям и реализован в пределах предоставленных ответчику, как арендодателю, гражданских прав.

Из материалов дела усматривается, что с момента предоставления земельного участка в аренду до истечения срока действия договора строительство на спорном участке не велось, в период действия договора аренды истец к строительству не приступил, активные действия на участке начаты истцом после получения уведомления о расторжении договора.

Как верно отмечено судом первой инстанции, действуя добросовестно и разумно, истец имел возможность предвидеть реализацию арендодателем права на отказ от договора аренды в любое время, то есть принял на себя риски, связанные с неосуществлением строительства недвижимости на участке в течение срока действия договора.

В связи с изложенными обстоятельствами суд пришел к обоснованному выводу о том, что спорный договор прекращен в установленном законом порядке, поэтому обоснованно отказал обществу "Проспект "Золотой Камень" в удовлетворении заявленных требований.

Оснований не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции не имеется.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Каких-либо нарушений требований статьи 71 АПК РФ при оценке доказательств судом не допущено. Изложенные в обжалуемом решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на положениях действующего законодательства.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности.

Доводы заявителя жалобы сводятся по существу к несогласию с оценкой судом обстоятельств дела, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что односторонний отказ Министерства от договора аренды от 23.08.2007 № 7-1069 не противоречит его условиям и реализован в пределах предоставленных ответчику, как арендодателю, гражданских прав; в действиях арендодателя по отказу от договора не имеется признаков недобросовестности.

Иное толкование по существу означало бы превращение спорного договора аренды земельного участка в бессрочный, без права его прекращения по инициативе арендодателя.

Следует также указать, что вопреки доводу апелляционной жалобы замена стороны в договоре аренды не изменяет и не продляет разумных сроков освоения земельного участка. Первоначально земельный участок был предоставлен правопредшественнику истца в 2007 году, последнее продление договора было до 2017 года.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая, что спорный договор был возобновлен на неопределенный срок, Министерство в соответствии с законом воспользовалось правом на односторонний отказ от договора посредством направления уведомления арендатору, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований истца.

Оценка представленных в дело доказательств в совокупности, произведенная судом апелляционной инстанции в порядке статьи 71 АПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и доводов сторон, не позволила суду апелляционной инстанции прийти к иным выводам.

Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 октября 2023 года по делу № А60-37496/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

Д.И. Крымджанова

Ю.В. Скромова