Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Свистун Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.05.2014 по делу № А07-4579/2013 (судья Абдуллина Э.Р.).

В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО2 (доверенность от 14.05.2013).

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации муниципального района Чекмагушевский район Республики Башкортостан (далее – Администрация), Муниципальному унитарному предприятию «Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок» (далее - МУП «Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок») о признании недействительным договора аренды земельного участка № 03-2008-40Э от 25.03.2008, площадью 6317 кв.м. кадастровый номер 02:51:080331:325, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, <...>, заключенного между Администрацией муниципального района Чекмагушевский район Республики Башкортостан и МУП «Чекмагушевский рынок», зарегистрированный 18.01.2009 номер государственной регистрации 02-04-27/024/2007-425 в части передачи в аренду земельного участка площадью 1200 +/- 12 кв.м., занятого и необходимого для использования объекта недвижимого имущества – бани площадью 117,2 кв.м. с кадастровым номером 02:256:5494:0000:315, обозначенного в заключении землеустроительной судебной экспертизы № 001АС-09/13, исполненном кадастровым инженером ФИО3 с координатами следующих характерных точек границы (номер точки, координаты Х, координаты Y):

№ 1788 6104077,5 275430,46

№ 1789 6104105,15 275412,495

№ 1790 6104124,36 275444,363

№ 1791 6104096,71 27546,39.

Истец также просил применить последствия недействительности сделки: обязать МУП «Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок» возвратить Администрации муниципального района Чекмагушевский район часть земельного участка площадью 1200 +/- 12 кв.м., занятого и необходимого для использования объекта недвижимого имущества – бани площадью 117,2 кв.м. с кадастровым номером 02:256:5494:0000:315, обозначенного в заключении землеустроительной судебной экспертизы № 001АС-09/13, исполненном кадастровым инженером ФИО3 с координатами следующих характерных точек границы (номер точки, координаты Х, координаты Y):

№ 1788 6104077,5 275430,46

№ 1789 6104105,15 275412,495

№ 1790 6104124,36 275444,363

№ 1791 6104096,71 27546,39 (требования изложены с учетом изменения заявителем их предмета, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Чекмагушевскому району Республики Башкортостан (далее – Комитет по управлению собственностью), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.05.2014 (резолютивная часть оглашена 07.05.2014) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП ФИО1 (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неправильность установления судом обстоятельства расположения принадлежащего ФИО1 здания бани на земельном участке с кадастровым номером 02:51:080331:325 (А), площадью 5113 кв.м., по адресу <...>, поскольку фактически объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:51:080331:325 (Б), площадью 1204 кв.м.

Считает неправильным вывод об отсутствии нарушений прав предпринимателя предоставлением занятого названным объектом земельного участка в аренду МУП «Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок», ввиду исключительных прав на приобретение земельного участка в собственность или аренду собственником расположенного на нем объекта.

Ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о недействительности договора аренды, поскольку указанное требование является разновидностью требований собственника об устранении нарушения его права не связанного с лишением владения (статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указывая на определение размера, местоположения и границ земельного участка необходимого для размещения и эксплуатации бани по результатам землеустроительной экспертизы считает невозможным выдел земельного участка без принятия судебного акта о недействительности договора аренды в соответствующей части.

Администрация муниципального района Чекмагушевский район Республики Башкортостан представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала, что с доводами апелляционной жалобы не согласна, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители лиц, участвующих в деле, за исключением представителя ИП ФИО1, в судебное заседание не явились.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации муниципального района Чекмагушевский район Республики Башкортостан № 161 от 19.03.2008 объединены в единое землепользование, в числе трех земельных участков, два смежных земельных участка - земельный участок с кадастровым номером 02:51:080331:325 (А), площадью 5113 кв.м., расположенный по адресу <...> и земельный участок с кадастровым номером 02:51:080331:325 (Б), площадью 1204 кв.м., расположенный по адресу <...> (т.1 л.д. 65-66).

Постановлением Администрации муниципального района Чекмагушевский район Республики Башкортостан № 200 от 24.03.2008 вновь образованный земельный участок передан в аренду муниципальному унитарному предприятию «Чекмагушевский рынок» (т.1 л.д.67-68).

25.03.2008 между Администрацией муниципального района Чекмагушевский район Республики Башкортостан и МУП «Чекмагушевский рынок» заключен договор аренды №03-2008-40Э земельного участка с кадастровым номером 02:51:080331:325 сроком на 49 лет (т.1 л.д. 49-52).

Государственная регистрация договора произведена 18.01.2009, о чем имеется соответствующая отметка на договоре.

Постановлением Администрации муниципального района Чекмагушевский район Республики Башкортостан №317 от 18.03.2013 МУП «Чекмагушевский рынок» переименовано в МУП «Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок» (т. 1 л.д. 47).

Как следует из установленных судом и неоспариваемых участвующими в деле лицами обстоятельств, в пределах предоставленного в аренду МУП «Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок» земельного участка с кадастровым номером 02:51:080331:325, расположен объект недвижимого имущества – нежилое здание бани, принадлежащее истцу на праве собственности, на основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.09.2008 по делу №А07-8448/2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации 04АБ № 717418 от 04.01.2009 (т. 1 л.д. 55).

Имеющаяся в материалах дела переписка предпринимателя с Администрацией муниципального района Чекмагушевский район Республики Башкортостан свидетельствует о намерениях приобретения в собственность земельного участка для обслуживания здания бани, которому препятствует формирование земельного участка под комплексом зданий и наличие заключенного в его отношении договора аренды с МУП «Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок» (т.1 л.д. 20, 21).

Ссылаясь на наличие препятствий в осуществлении преимущественного права покупки земельного участка, занятого объектом, находящимся в его собственности, предприниматель, ссылаясь на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил обстоятельство расположения на земельном участке с кадастровым номером 02:51:080331:325 принадлежащего предпринимателю ФИО1 здания бани, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем, основываясь на обстоятельствах, установленных ранее принятыми судебными актами, суд пришел к выводу о наличии допущенных нарушений при создании здания, которое производилось без оформления прав на земельный участок. Указав на осуществление государственной регистрации права собственности предпринимателя позднее заключения оспариваемого договора аренды и применив по заявлению ответчика срок исковой давности, суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Положениями названной нормы предусмотрено исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений, что не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта.

Имеющими в материалах дела и неоспариваемыми участвующими в деле лицами доказательствами, включая заключение судебной землеустроительной экспертизы, проведенной на основании определения Арбитражного суда Республики Башкортостан по названному делу от 22.08.2013 кадастровым инженером ФИО4 (т. 2 л.д. 138-179), подтверждено, что здание бани находится в пределах земельного участка с кадастровым номером 02:51:080331:325.

Право собственности предпринимателя на здание бани было зарегистрировано на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.09.2008 по делу № А07-8448/2008 и до настоящего времени в установленном порядке не оспорено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции об отсутствии законных прав на земельный участок, на котором расположено здание бани у общества с ограниченной ответственностью «Сервиспродукт», от которого перешло право собственности ИП ФИО1, приведенные со ссылкой на решения Арбитражного суда Республики Башкортостан по делам № А07-12612/2007-А-БСА, № А07-22405/2011, не исключают существование признанного в судебном порядке и подтвержденного государством права собственности предпринимателя.

Не могло служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований и осуществление государственной регистрации этого права позднее заключения оспариваемого договора аренды. На момент заключения договора аренды на земельном участке с кадастровым номером 02:51:080331:325 находился объект недвижимости, в отношении которого стороны договора не могли не знать, что он не принадлежит МУП «Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок» на праве собственности, следовательно, заключенный договор в этой части не соответствует статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с правовым подходом в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 № 5361/12, то обстоятельство, что на момент заключения договора аренды предприниматель не являлась собственником этого объекта, не могло служить основанием для заключения названного договора без учета правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что в данном случае наличие права собственности истца на объект недвижимости, расположенный на арендуемом рынком земельном участке, не является достаточным основанием для признания недействительным договора аренды, ошибочен.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Принимая во внимание исключительный характер прав на земельный участок, который означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на предоставление земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11), на основании оценки имеющихся в деле доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и статей 1, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации судебная коллегия приходит к выводу, что такой земельный участок не мог быть передан в аренду другому лицу.

С учетом названного, оспариваемый договор аренды от 25.03.2008 № 03-2008-40Э земельного участка с кадастровым номером 02:51:080331:325, заключенный между Администрацией муниципального района Чекмагушевский район Республики Башкортостан и МУП «Чекмагушевский рынок», совершен с нарушением земельного законодательства и является недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для применения срока исковой давности по требованию о недействительности договора аренды на основании соответствующего заявления ответчика, признаны судебной коллегий ошибочными.

Обращаясь с настоящим иском в арбитражный суд, предприниматель имел целью защиту своего права на приватизацию земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости, владение которым прекращено не было.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, 02.10.2012 № 5361/12, из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Заключением судебной землеустроительной экспертизы, проведенной на основании определения Арбитражного суда Республики Башкортостан по названному делу от 22.08.2013 кадастровым инженером ФИО4 (т. 2 л.д. 138-179), установлено, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объекта недвижимого имущества – нежилого помещения бани площадью 117,2 кв.м. с кадастровым номером 02:256:5494:0000:315, исходя из его функционального назначения с учетом специфики функционирования объекта рыночной торговли и фактического расположения в непосредственной близости от спорного объекта других объектов недвижимости, составляет 1200+/- 12 кв.м; межевые границы земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации объекта недвижимого имущества – нежилого помещения бани площадью 117,2 кв.м. с кадастровым номером 02:256:5494:0000:315, расположенного по адресу <...> определены в соответствии с требованиями законодательства, регулирующего порядок формирования земельных участков под существующими объектами недвижимости; местоположение межевых границ земельного участка с кадастровым номером 02:256:5494:0000:315 идентично местоположению обособленного земельного участка с кадастровым номером 02:51:080331:256, входящего в состав единого землепользования с кадастровым номером 02:51:080331:325.

Таким образом, материалами дела установлены обстоятельства делимости земельного участка с кадастровым номером 02:51:080331:325 и характеристики части земельного участка площадью 1200+/- 12 кв.м., который до прекращения существования являлся земельным участком с кадастровым номером 02:51:080331:256, путем определения местоположения границ, площади и характерных точек границ. Описание поворотных точек границ земельного участка с кадастровым номером 02:51:080331:256 (в настоящего время вошедшего в состав спорного земельного участка) соответствуют описанию границ, приведенному в исковых требованиях предпринимателя (т. 2 л.д. 165-167).

При таких обстоятельствах, исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, исковые требования о признании недействительным договора в отношении части земельного участка, находящейся под зданием бани и необходимой для его использования подлежали удовлетворению.

Изложение резолютивной части решения следует произвести с указанием уникальных характеристик части земельного участка, подлежащих внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков.

При удовлетворении иска о признании сделки аренды земельного участка недействительной в части суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности в отношении той ее части, которая признана недействительной (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации) путем возврата земельного участка.

Исходя из названного, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое истцом решение суда первой инстанции вынесено с нарушением норм материального права и в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с принятием судебного акта об удовлетворении исковых требований.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанции, а также судебные издержки на проведение экспертизы понесенные МУП «Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок» в сумме 30 000 руб., распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Понесенные истцом в соответствии с чеком-ордером от 02.06.2014 расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции в сумме 2 000 руб., а также в соответствии с чеком-ордером от 13.03.2013 расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции в сумме 2 000 руб. подлежат возмещению за счет ответчиков в равных долях.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.05.2014 по делу № А07-4579/2013 отменить.

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации муниципального района Чекмагушевский район Республики Башкортостан и муниципальному унитарному предприятию «Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок» удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка № 03-2008-40Э от 25.03.2008, площадью 6317 кв.м. кадастровый номер 02:51:080331:325, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, Чекмагушевский район, с. Чекмагуш ул. Ленина, 52А, заключенный между Администрацией муниципального района Чекмагушевский район Республики Башкортостан и муниципальным унитарным предприятием «Чекмагушевский рынок», зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.01.2009 номер государственной регистрации 02-04-27/024/2007-425 в части передачи в аренду земельного участка площадью 1200 +/- 12 кв.м., занятого и необходимого для использования объекта недвижимого имущества – бани площадью 117,2 кв.м. с кадастровым номером 02:256:5494:0000:315, обозначенного в заключении землеустроительной судебной экспертизы № 001АС-09/13, выполненной кадастровым инженером ФИО3 с координатами следующих характерных точек границы (номер точки, координаты Х, координаты Y):

№ 1788 6104077,5 275430,46

№ 1789 6104105,15 275412,495

№ 1790 6104124,36 275444,363

№ 1791 6104096,71 27546,39.

Применить последствия недействительности сделки: обязать муниципальное унитарное предприятие «Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок» возвратить Администрации муниципального района Чекмагушевский район часть земельного участка площадью 1200 +/- 12 кв.м., занятого и необходимого для использования объекта недвижимого имущества – бани площадью 117,2 кв.м. с кадастровым номером 02:256:5494:0000:315, обозначенного в заключении землеустроительной судебной экспертизы № 001АС-09/13, выполненной кадастровым инженером ФИО3 с координатами следующих характерных точек границы (номер точки, координаты Х, координаты Y):

№ 1788 6104077,5 275430,46

№ 1789 6104105,15 275412,495

№ 1790 6104124,36 275444,363

№ 1791 6104096,71 27546,39.

Взыскать с Администрации муниципального района Чекмагушевский район Республики Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 2 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанции.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия «Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 2 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская

Л.А. Суспицина