Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании ФИО1 (паспорт), ФИО2 (паспорт), ФИО3 (паспорт), ФИО4 (паспорт), ФИО5 (паспорт), представителей: администрации Молодежного муниципального образования – ФИО6 (доверенность от 12.11.2019, диплом, паспорт), товарищества собственников недвижимости «Молодежное» – ФИО7 (доверенность от 02.03.2021 № 1/2021, диплом, паспорт), Прокуратуры Иркутской области – ФИО8 и ФИО9 (служебные удостоверения),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы ФИО10, товарищества собственников недвижимости «Молодежное», министерства имущественных отношений Иркутской области и администрации Молодежного муниципального образования – администрации сельского поселения на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04 апреля 2022 года по делу
№ А19-194/2021 Арбитражного суда Иркутской области,

установил:

прокуратура Иркутской области в интересах Иркутской области в лице Правительства Иркутской области, в интересах муниципального образования «Молодежное» в лице администрации Молодежного муниципального образования (далее – администрация), в интересах Иркутского районного муниципального образования в лице администрации Иркутского районного муниципального образования обратилась в арбитражный суд с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к министерству имущественных отношений Иркутской области, товариществу собственников недвижимости «Молодежное» (далее – товарищество) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 20.01.2020 с кадастровым номером 38:06:140709:3763 общей площадью 196 715 кв.м, расположенного по адресу: Иркутская область, Иркутский район п. Молодежный.

В качестве соответчика к участию в деле привлечена ФИО10.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО4, ФИО11, ФИО12, ФИО1, ФИО2, ФИО13, ФИО14, ФИО5 в интересах несовершеннолетней ФИО15, ФИО16, ФИО3, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 11 октября 2021 года в иске отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04 апреля 2022 года решение отменено, по делу принят новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, договор купли-продажи земельного участка от 20.01.2020 признан недействительным.

Не согласившись с принятым по делу постановлением суда апелляционной инстанции, ФИО10, министерство, администрация, товарищество обратились с кассационными жалобами, в которых, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просили его отменить, решение суда оставить в силе.

В кассационных жалобах приведены доводы о неприменении к возникшим отношениям положений подпункта 7 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001
№ 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», устанавливающих обязанность уполномоченных органов переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности. Судом не учтено, что в соответствии с Федеральными законами от 15.04.1998 № 66-ФЗ
«О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» земельный участок относятся к общему имуществу членов товарищества, не является территорией общего пользования применительно к пункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку
ТСН «Молодежное» с 1996 года владеет и пользуется спорным земельным участком и автомобильные проезды возведены за счет средств членов товарищества, в интересах всех собственников жилых домов. Прокурором не представлено доказательств нарушения публичных интересов в результате заключения названного договора. Преюдициальным судебным актом по делу № А19-1178/2018 установлено, что земельный участок относится к общему имуществу ТСН «Молодежное» и не является автомобильной дорогой общего пользования. В соответствии с документами по планировке территории указанный земельный участок также не относится к землям общего пользования. Земельный участок был предоставлен ТСН «Молодежное» исключительно для жилищного строительства, в связи с чем не имеет правового значения последующее изменение видов его разрешенного использования. Вопреки выводам суда, товарищество не отказывалось от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. ФИО10 является добросовестным приобретателем земельного участка, образованного в результате раздела спорного земельного участка, в связи с чем права лиц, в интересах которых прокурор обратился с настоящим иском, не могут быть защищены посредством иска о признании сделки недействительной.

В отзывах на кассационные жалобы и дополнениях к нему прокуратура, возражая относительно приведенных в них доводах, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого акта, просила оставить его без изменения.

Определением от 16 июня 2022 года Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе председательствующего Кушнаревой Н.П., судей: Рудых А.И.,
Яцкевич Ю.С. отложил рассмотрение кассационных жалоб на 14 часов 00 минут
14 июля 2022 года.

Определением исполняющего обязанности председателя Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11 июля 2022 года в соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена
судьи Яцкевич Ю.С. в составе судей, рассматривающих кассационные жалобы,
судьей Качуковым С.Б.

Присутствующие в судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определения о принятии кассационных жалоб к производству выполнены в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлены лицам, участвующим в деле, посредством их размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru).

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, на основании постановления мэра Иркутского района от 30.07.1996 № 503, государственного акта на право бессрочного (постоянного) пользования землей № 7506-08054
ТСН «Молодежное» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 38:06:140709:577 площадью 297 445 кв.м, находящийся по адресу: Иркутская область, Иркутский район, пос. Молодежный, из земель населенных пунктов, для жилищного строительства.

Постановлением мэра Иркутского районного муниципального образования
от 10.06.2009 № 4262 уточнено разрешенное использование названного земельного участка с «земель общего пользования» на «строительство эксплуатацию автомобильных дорог, линий электропередач, трансформаторных подстанций, водопроводов».

27.09.2009 зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования
ТСН «Молодежное» земельным участком с кадастровым номером 38:06:140709:577 площадью 297 445 кв.м с видом разрешенного использования под строительство эксплуатацию автомобильных дорог, линий электропередач, трансформаторных подстанций, водопроводов.

На основании распоряжения министерства от 12.08.2019 № 1157/з установлен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:06:140709:577 - «земельные участки (территории) общего пользования».

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 38:06:140709:577 образован земельный участок с кадастровым номером 38:06:140709:3763 площадью
196 712 кв.м.

29.11.2019 ТСН «Молодежное» обратилось в Правительство Иркутской области с заявлением о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования и предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 38:06:140709:3763 на основании подпункта 7 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Иркутской области от 30.12.2019 № 1058-рп прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ТСН «Молодежное» земельным участком с кадастровым номером 38:06:140709:3763.

20.01.2020 между министерством и ТСН «Молодежное» заключен договор купли- продажи, в соответствии которым министерство передало в собственность
ТСН «Молодежное» за 1 рубль земельный участок с кадастровым номером 38:06:140709:3763 площадью 196 712 кв.м под территорию общего пользования.

В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером 38:06:140709:3763 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 38:06:140709:3814 (правообладатель - ФИО10) и 38:06:140709:3815 (правообладатель -
ТСН «Молодежное»).

Ссылаясь на то, что в договоре купли-продажи земельного участка от 20.01.2020 существенно занижена выкупная стоимость земельного участка в ущерб интересам субъекта Российской Федерации, а договор заключен с нарушением земельного законодательства и публичных интересов, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая возникший спор и отказывая в иске, суд первой инстанции с учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Иркутской области по делу
№ А19-1178/2018 руководствовался положениями пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статей 39.3, 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьи 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером 38:06:140709:577 (впоследствии участок с кадастровым номером 38:06:140709:3763) относится к имуществу общего пользования ТСН «Молодежное», на нем отсутствуют автомобильные дороги общего пользования и в связи с этим пришел к выводу о действительности оспариваемого договора.

Отменяя решение и удовлетворяя иск, суд апелляционной инстанции на основании статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, относится к землям общего пользования, на нем расположены дороги и улицы через которые обеспечивается доступ к земельным участкам третьих лиц, и с учетом этого посчитал оспариваемый договор ничтожной сделкой.

Изучив материалы дела, проверив доводы кассационных жалоб, суд не находит оснований для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, сделки, связанные с передачей в частную собственность земельных участков занятых улицами, автомобильными дорогами, проездами, являются ничтожными как посягающие на публичные интересы, поскольку затрагивают интересы неопределенного круга лиц.

Оценив представленные доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильно применив указанные положения земельного законодательства, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 38:06:140709:3763 относится к землям общего пользования, не подлежащим передаче в частную собственность.

Как установлено судом, на спорном земельном участке расположены внутренние дороги (улицы), образовавшиеся после застройки предоставленного ТСН «Молодежное» земельного участка индивидуальными жилыми домами. При этом доступ к ряду земельных участков, на которых расположены жилые дома, осуществляется только через земельный участок, предоставленный в собственность ТСН «Молодежное» на основании оспариваемого договора.

С учетом этого суд апелляционной инстанции верно указал на то, что спорный земельный участок необходим для использования всеми собственниками жилых домов на смежных участках и иными лицами.

Исходя из этих обстоятельств, суд правильно квалифицировал договор купли-продажи от 20.01.2020 как противоречащий пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, посягающий на публичные интересы и признал его ничтожной сделкой.

Судом проверены и отклонены доводы кассационных жалоб о том, что спорный земельный участок относится к имуществу общего пользования ТСН «Молодежное» и не является автомобильной дорогой общего пользования.

Согласно статье 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества (статья 123.13 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

Из приведенных выше положений законодательства следует, что при создании собственниками нескольких расположенных близко жилых домов товарищества собственников жилья необходимо соблюдение совокупности условий: наличие общей границы, а также нахождение в пределах этой границы сетей инженерно-технического обеспечения, других элементов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания более чем одного жилого дома.

Таким образом, необходимо установление объективных обстоятельств в виде единства территории и обслуживающей эту территорию инфраструктуры.

Вместе с тем ТСН «Молодежное» объединяет собственников индивидуальных жилых домов, которые оформили свои права на земельные участки, поэтому спорный земельный участок, предназначенный для обслуживания интересов неопределенного круга лица, не может быть отнесен к имуществу общего пользования, право собственности на которое подлежало оформлению за товариществом.

Правовой статус имущества общего пользования садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ отличается от иных форм товариществ собственников недвижимости, поэтому положения Федеральных законов от 15.04.1998
№ 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» к рассматриваемым отношениям не применимы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2020 № 4-КГ19-90).

В письме от 20.04.2020 Служба архитектуры Иркутской области указала, что на земельном участке с кадастровым номером 38:06:140709:3763 расположены улицы и дороги местного значения, что опровергает доводы кассационных жалоб в этой части.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Вместе с тем данная норма подлежит применению в совокупности с положениями пункта 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, запрещающей приватизацию земельных участков в границах территорий общего пользования.

В этой связи возможность переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ограничивается оборотоспособностью земельного участка.

Ссылки на преюдициальное значение решения суда по делу № А19-1178/2018 обоснованно отвергнуты судом апелляционной инстанции, поскольку судебным актом по указанному делу не устанавливались обстоятельства отнесения спорного земельного участка к территориям общего пользования.

Доводы о не извещении Правительства Иркутской области, в интересах которого выступал прокурор, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку интересы Иркутской области в ходе судебного разбирательства представляло министерство, являющееся уполномоченным органом на представление интересов Правительства Иркутской области в судах по вопросам предоставления земельных участков, находящихся на территории Иркутского районного муниципального образования, городских и сельских поселений Иркутского района Иркутской области, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 30 Постановления Правительства Иркутской области от 30.09.2009 № 264/43-пп «О министерстве имущественных отношений Иркутской области»).

Иные приведенные в кассационных жалобах доводы фактически повторяют доводы, изложенные в суде апелляционной инстанции, и по существу выражают несогласие с результатами оценки судами доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в круг полномочий суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационных жалоб Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемое постановление основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда
от 04 апреля 2022 года по делу № А19-194/2021 Арбитражного суда Иркутской области оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Н.П. Кушнарева

С.Б. Качуков

А.И. Рудых