Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от третьих лиц: Уварова Александра Александровича – Федоровой Н.Г. (доверенность от 30.01.2018) и Горбуненко А.И. (доверенность от 21.12.2016), Карамурзиной Любови Анатольевны и Дмитриева Льва Львовича – Горбуненко А.И. (доверенности от 21.12.2016 и от 02.03.2017), Озорнина Анатолия Григорьевича – Аникиной Т.В. (доверенность от 10.02.2017), в отсутствие истца – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Магос» (ИНН 2319028244, ОГРН 1022302830054) и третьих лиц: Бояринова Владимира Михайловича, Яковлевой Надежды Васильевны, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы администрации города Сочи, Уварова Александра Александровича и Озорнина Анатолия Григорьевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2017 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2017 (судьи Ванин В.В., Ковалева Н.В., Маштакова Е.А.) по делу № А32-19887/2016, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Магос» (далее – общество) со следующими требованиями:

– взыскать с общества 2 275 962 рубля 51 копейку платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302027:7 (23:49:0302027:3) в период с 01.07.2015 по 31.12.2015 и 222 666 рублей 44 копейки неустойки;

– признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 12.02.2001 № 4900002122, применить последствия его недействительности путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) регистрационной записи об аренде;

– признать отсутствующим обременения в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:7 (23:49:0302027:3).

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы за арендуемый земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:7 (23:49:0302027:3). Неустойка рассчитана администрацией на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и пункта 5.3 договора от 12.02.2001 № 4900002122, который недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Гражданского кодекса, как противоречащий положениям статей 125, 209, 214 и 608 Гражданского кодекса. Требование истца о погашения в ЕГРН регистрационной записи об аренде основано на нормах статьи 167 Гражданского кодекса. В обоснование требования о признании отсутствующим обременения (в виде аренды) приведены разъяснения, изложенные в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Уваров Александр Александрович, Бояринов Владимир Михайлович, Карамурзина Любовь Анатольевна, Озорнин Анатолий Григорьевич, Дмитриев Лев Львович, Яковлева Надежда Васильевна.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд установил, что на основании постановления главы администрации от 14.08.2000 № 601/1 администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 12.12.2001 №4900002122 аренды земельного участка площадью 16800 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302027:7 (23:49:0302027:3). Дополнительным соглашением от 23.06.2015 к договору аренды разрешенный вид использования земельного участка установлен – для проектирования и строительства комплекса пансионатов. Данное соглашение подготовлено на основании решения Хостинского районного суда города Сочи от 25.07.2001 по делу № 2-831/2001, а также на основании постановления главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи». Как пояснил представитель истца, дополнительное соглашение выдано для подписания представителю общества, действующему на основании доверенности. До настоящего момента данное соглашение обществом не подписано. В силу пункта 11 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"» (далее – Закон№ 244-ФЗ) полномочиями по распоряжению участком с кадастровым номером 23:49:0302027:7 обладает администрация города Сочи. Ответчиком арендная плата за использование земельного участка за период с 01.07.2015 по 31.12.2015 не вносилась. Согласно расчету, подготовленному истцом, задолженность по договору составила 2 275 962 рубля 51 копейку, задолженность по пени – 222 666 рублей 44 копейки. При разрешении спора суд исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:3, расположенный во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта, на момент заключения сторонами договора от 12.02.2001 № 4900002122 в силу действовавшего в тот период земельного и природоохранного законодательства относился к федеральной собственности. Администрация, распорядившись земельным участком, превысила полномочия, предоставленные ей законом, что свидетельствует о недействительности (ничтожности) договора аренды. Обществом в ходе рассмотрения дела заявлено о применении последствий истечения срока исковой давности.Гражданский кодекс не исключает возможность предъявления иска о признании недействительной ничтожной сделки и споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса.Иск о признании договора аренды от 21.02.2001 недействительной (ничтожной) сделкой предъявлен в арбитражный суд 09.06.2016, то есть с пропуском установленного законом давностного срока. С учетом изложенного, суд пришел выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о признании договора от 12.12.2001 № 4900002122 недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий его недействительности и взыскании договорной неустойки. Вместе с тем, отсутствие (ничтожность) договора аренды не освобождает ответчика от внесения платы за землепользование (статьи 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). С учетом представленного в дело акта осмотра (обследования) земельного участка от 21.04.2017, суд посчитал, что истец не подтвердил размер неосновательного обогащения ответчика за испрашиваемый период, факт пользования им всего земельного участка (площадью 16 800 кв. м) или уточенной площади участка, указанной администрацией в расчете, представленном в судебное заседание, состоявшееся 28.07.2017 (14 938,1 кв. м). Суд указал, что приобщенные в дело доказательства площади земельного участка, фактически занимаемого обществом, носят противоречивый и взаимоисключающий характер. Указанные противоречия могла бы устранить судебная экспертиза, однако истец от ее проведения отказался. Поскольку суд лишен возможности самостоятельно определить площадь используемого ответчиком земельного участка, он не может определить размер неосновательного обогащения общества в спорный период, а также размер процентов (статьи 395, 1102, 1107 Гражданского кодекса). Требование администрации о признании права аренды отсутствующим также не подлежит удовлетворению. Указанный способ защиты носит негаторный характер. По общему правилу требование о признании права отсутствующим может быть заявлено владеющим собственником в случае, когда им исчерпаны иные вещно-правовые способы защиты. Материалы дела подтверждают, что спорный земельный участок занят недвижимым имуществом третьих лиц, которые используют его в своей хозяйственной деятельности.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2017 решениеот 08.08.2017 изменено. С общества в пользу администрации взыскано 1771 рубль 29 копеек неосновательного обогащения и 44 рубля 19 копеек процентов.

Апелляционный суд установил, что постановлением администрации от 28.05.1993 № 395/3 АО «Магос» (правопредшественник общества) был отведен земельный участок площадью 1,8 га с разрешением строительства на нем четырех пансионатов семейного типа на 84 места. На основании постановления администрации от 09.11.1993 № 910 АО «Магос» был выдан государственный акт серии КК-2 № 426000593 на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 1,74 га в целях строительства и эксплуатации четырех пансионатов семейного типа. Кадастровый учет земельного участка осуществлен под кадастровым номером 23:49:0030020027:0003 (23:49:0302027:3). В государственном акте имеется отметки о расположении данного земельного участка во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта. На основании постановления администрации от 14.08.2000 № 602/1 право постоянного (бессрочного) пользования общества было переоформлено на право аренды. Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 12.02.2001 № 4900002122 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:3 площадью 17 400 кв. м для завершения проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации комплекса пансионов на срок с 01.09.2000 по 01.09.2049. Государственная регистрация договора осуществлена 20.03.2001 под номером 23-01.19-3.1.2001-282. Вступившим в законную силу решением Хостинского районного суда города Сочи от 25.07.2001 по делу № 2-831/2001 в договор аренды внесены изменения (в части площади земельного участка, составившей 16 800 кв. м). При этом администрация была присуждена к предоставлению физическим лицам (Докшиной Н.Н., Докшину С.А.) участка (площадью 600 кв. м) под домовладение. Участок площадью 17 400 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302027:3 был разделен 16.09.2004 на два земельных участка – с кадастровыми номерами 23:49:0302027:7 (16 800 кв. м) и 23:49:0302027:6 (600 кв. м). Данное обстоятельство установлено судебными актами по делу № А32-16366/2014 и участвующими в деле лицами не оспаривается. Участок с кадастровым номером 23:49:0302027:6 принадлежит на праве собственности Яковлевой Н.В. на основании договора купли-продажи от 21.11.2005, что также установлено судебными актами по делу № А32-16366/2014. На земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:7 07.07.2010 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи, что следует из кадастрового паспорта от 10.09.2015 № 2343/12/15-1030271 и выписки из ЕГРН от 12.10.2017 № 23/001/008/2017-2512. Апелляционный суд признал правильным вывод суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) договора аренды от 12.12.2001 № 4900002122. В связи с заявлением общества о пропуске срока исковой давности, в удовлетворении требований о недействительности договора аренды и применении последствий его недействительности (путем погашения регистрационной записи) отказано правомерно (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса). При разрешении требования администрации о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:7 (23:49:0302027:3) в виде договора аренды, апелляционный суд исходил из разъяснений, изложенных в пункте 52 постановления от 29.04.2010 № 10/22. Требование о признании права (обременения) отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством, а право истца может быть восстановлено применением такого способа защиты. На спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности третьим лицам, что исключает вывод о сохранении администрацией фактического владения данным участком, в силу чего отсутствуют основания для удовлетворения требования о признании обременения отсутствующим как негаторного иска. Признание указанного обременения отсутствующим в качестве последствия недействительности договора аренды от 12.02.2001 № 4900002122 исключается ввиду пропуска срока исковой давности по требованию о недействительности данного договора и применении его последствий. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:3 на день разрешения спора прекратил существование в качестве объекта права в связи с исполнением решения по делу № А32-16366/2014. Прекращение объекта права влечет прекращение субъективного права на него, а потому не может являться объектом судебной защиты. Апелляционный суд указал, что обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:7 арендой из спорного договора в ЕГРН не зарегистрировано, в силу чего оно не может быть признано отсутствующим в судебном порядке.При проверке обоснованности решения в части отказа в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика платы за пользование участком с кадастровым номером 23:49:0302027:7 (23:49:0302027:3) в период с 01.07.2015 по 31.12.2015 апелляционный суд исходил из следующего. Из материалов дела следует, что общество признает факт использования части земельного участка (площадью 18,615 кв. м). Исходя из части 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) и с учетом нормативного характера платы за землю, размер неосновательного обогащения за пользование соответствующей частью участка подлежит определению по муниципальным правилам расчета арендной платы, действующим в период такого пользования (статья 39.7 Земельного кодекса). По произведенному судом расчету размер платы за пользование земельным участком (площадью 18,615 кв. м) за период с 01.07.2015 по 31.12.2015 составил (с учетом переплаты за предыдущий период) 1 771 рублей 29 копеек. В остальной части требования о взыскании платы за пользование земельным участком следует отказать. Требование о взыскании процентов подлежит удовлетворению в размере 44 рублей 19 копеек (статьи 395, 1107 Гражданского кодекса). Довод жалобы Озорнина А.Г. о том, что право муниципальной собственности на земельный участок основано на Законе № 244-ФЗ, отклонен апелляционным судом. Право муниципальной собственности на спорный участок в силу прямого указания закона (часть 11 статьи 1 Закона № 244-ФЗ) возникло со дня вступления его в силу (20.12.2008). В Законе № 244-ФЗ отсутствуют нормы, распространяющие его действие на отношения, возникшие до введения его в действие. Доводы жалоб общества и Озорнина А.Г. о необоснованности вывода о недействительности (ничтожности) договора аренды в силу противоречия его ранее принятым судебным актам, не принят судом апелляционной инстанции со ссылкой на положения частей 2 и 3 статьи 69 Кодекса. Оценка сделки в качестве действительной либо недействительной является правовой оценкой. Правовые выводы же не являются фактическим обстоятельствами, не требующими доказывания. Правовые выводы по ранее рассмотренным делам не исключают оценку договора аренды как недействительного, поскольку из содержания судебных актов суда общей юрисдикции не следует, что при их принятии давалась оценка действительности договора аренды от 12.02.2001 № 4900002122 по основанию отсутствия у арендодателя полномочий по распоряжению земельным участком. Не принят и довод общества о том, что заключением дополнительного соглашения от 23.06.2015 к договору аренды администрация как представитель публичного собственника земельного участка подтвердила передачу его в аренду обществу. В деле отсутствуют доказательства того, что указанная воля была выражена администрацией с соблюдением порядка, который по состоянию на 23.06.2015 был предусмотрен Земельным кодексом для передачи в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности. Из материалов дела не следует, что на указанную дату общество являлось субъектом права собственности на расположенные на земельном участке объекты недвижимости, в силу чего отсутствуют основания для вывода о наличии у общества исключительного права на приобретение участка в аренду в соответствии с положениями статьи 39.20 Земельного кодекса. Принимая во внимание, что спорный участок находится в публичной собственности, возникновение обязательств аренды данного объекта может иметь место только по основаниям и в порядке, установленным Земельным кодексом. Доказательства наличия у общества таких оснований и соблюдения порядка предоставления участка, предусмотренного Земельным кодексом, в деле (по состоянию на июнь 2015 года), отсутствуют. Поэтому дополнительное соглашение от 23.06.2015 к договору аренды не может быть квалифицировано как самостоятельное основание возникновения у общества статуса арендатора в отношении спорного участка. Довод жалоб общества и Озорнина А.Г. о том, что договор аренды заключался в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленного АО «Магос» (правопредшественнику общества), не опровергает вывод суда первой инстанции о недействительности договора аренды как заключенного администрацией в отсутствие у нее полномочий, предоставленных ей законом. Судебные расходы распределены между сторонами по правилам статьи 110 Кодекса.

Администрация, Уваров А.А. и Озорнин А.Г. обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке.

Администрация в жалобе просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. Кассационная жалоба истца повторяет доводы, изложенные в апелляционной жалобе, и мотивирована следующим. Суды не приняли во внимание, что на момент заключения договора земельный участок находился в федеральной собственности (относился к землям курортов федерального значения), в силу чего администрация не имела права на предоставление земельного участка в аренду обществу. Суды не учли наличие следующих из пункта 52 постановления от 29.04.2010 № 10/22 условий применения такого способа защиты права как признание обременения отсутствующим: факт нарушения права истца записью в ЕГРН; невозможность защиты права путем признания права собственности; невозможность защиты права путем истребования имущества из чужого незаконного владения. Ответчиком не производилась оплата за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:7 (23:49:0302027:3) в период с 01.07.2015 по 31.12.2015, что нарушает закрепленный Земельным кодексом принцип платности землепользования.

Уваров А.А. в жалобе просит решение и апелляционное постановление в части отказа в удовлетворении требования о признании отсутствующим обременения (в виде аренды земельного участка) отменить, направить дело в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Жалоба мотивирована следующим. Суды не дали оценки выбору истцом способа защиты вещного права, возможности осуществления им других способов защиту права; не разъяснили, почему посчитали лишение истцом владения именно передачей земельного участка обществу на основании ничтожного договора, не влекущего юридических последствий. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Муниципальное образование город-курорт Сочи является собственником участка с кадастровым номером 23:49:0302027:7 с 07.07.2010, запись о государственной регистрации 23-23-19/015/2010-159 (предыдущий кадастровый номер участка 23:49:0302027:3). Право собственности муниципального образования на земельный участок прошло государственную регистрацию, публичное образование не может само у себя истребовать имущество или признать (повторно) право собственности на это имущество в судебном порядке в отсутствие правопритязаний со стороны третьих лиц. Кроме того, негаторное требование собственника о погашении записи об обременении земельного участка направлено на прекращение права пользования и распоряжения обществом им в связи с ничтожностью (в силу закона) договора аренды от 21.02.2001 № 4900002122. Иск о признании права отсутствующим заявлен владеющим лицом, такое требование аналогично требованию об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, на которое не распространяется исковая давность (статья 208 Гражданского кодекса). При этом согласно постановлению администрации города Сочи от 13.08.2015 № 2358 имущество третьих лиц на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302027:7 размещено правомерно, исполнение данного постановления для заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора находится в стадии заключения. Однако соответствующий договор не заключен в виду наличия в Арбитражном суде Краснодарского края спора об урегулировании разногласий (дело № А32-45956/2015), производство по которому приостановлено ввиду рассмотрения настоящего дела и дела № А32-41416/2015 (производство по нему также приостановлено). Заявителем по делу № А32-41416/2015 является общество, которое на основании ничтожного договора аренды, обремененного оспариваемой истцом записью в ЕГРН, злоупотребляя правом, необоснованно препятствует администрации заключению договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора с фактическими пользователями земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:7. Поэтому Уваров А.А. (как и истец) заинтересован в погашении регистрационной записи в ЕГРН об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:3 ничтожным договором аренды. Это исключит возможность общества злоупотреблять правом исключительно с намерением причинить вред третьим лицам, что не допускается статьей 10 Гражданского кодекса.

Озорнин А.Г. в кассационной жалобе просит судебные акты изменить путем исключения из их мотивировочной части вывода о недействительности (ничтожности) договора аренды от 12.02.2001 № 4900002122. Жалоба мотивирована следующим. Вывод о недействительности договора аренды противоречит обстоятельствам дела. Суды не приняли во внимание, что постановлением администрации от 28.05.1993 № 395/3 АО «Магос» отводился земельный участок площадью 1,8 га с разрешенным использованием – для строительства четырех пансионатов семейного типа на 84 места. На основании постановления администрации от 09.11.1993 № 910 АО «Магос» был выдан государственный акт серии КК-2 № 426000593 на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 1,74 га. Кадастровый учет земельного участка осуществлен под кадастровым номером 23:49:0030020027:0003 (23:49:0302027:3). На основании постановления администрации от 14.08.2000 № 602/1 право постоянного (бессрочного) пользования общества было переоформлено на право аренды. Данные факты установлены вступившим в силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.04.2010 по делу № А32-6299/2009, решением апелляционной инстанции по гражданским делам Хостинского районного суда г. Сочи от 22.01.2003. Решением Хостинского районного суда от 25.07.2001 по делу № 2-831/2001 в договор аренды были внесены изменения в части уточнения площади земельного участка; из участка с кадастровым номером 23:49:0302027:3 площадью 17 400 кв. м образованы земельные участки с кадастровым номером 23:49:0302027:7 (площадью 16 800 кв. м) и с кадастровым номером 23:49:0302027:6 (площадью 600 кв. м). Указанные обстоятельства подтверждаются также судебными актами по делу № А32-16366/2014. Суды не учли, что на день заключения договора аренды (12.02.2001) земельный участок находился в муниципальной собственности города Сочи в соответствии с Законом № 244-ФЗ. Суды также не приняли во внимание, что признание за Уваровым А.А. и Бояриновым В.М. права собственности на расположенные на спорном участке объекты недвижимости в судебном порядке было возможным только при условии правомерной передачи земельного участка обществу по договору аренды. Необоснован и вывод апелляционного судов об отсутствии у общества (по состоянию на 23.06.2015) объектов недвижимости в границах спорного участка. Общество в период с 01.07.2015 по 31.12.2015 являлось собственником объектов недвижимости на части данного участка. Апелляционный суд проигнорировал установленный решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.08.2015 по делу № А60-9587/2015 факт использования участвующими в настоящем деле лицами спорного участка, а также представленных Озорниным А.Г. доказательств такого использования (заключение специалиста-эксперта от 29.07.2015 № 519, заключение эксперта-оценщика от 17.04.2016 № 567, заключение специалиста-эксперта от 13.01.2017 № 617, акт осмотра (обследования) земельного участка от 21.04.2017). В настоящем деле также имеются доказательства нахождения на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих обществу. Данный вывод нарушает нормы статей 16 и 69 Кодекса.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобы не поступили.

В судебном заседании представители Уварова А.А., Карамурзиной Л.А. и Дмитриева Л.Л. поддержали доводы кассационной жалобы Уварова А.А., которую просили удовлетворить.

Представитель Озорнина А.Г. поддержал в судебном заседании доводы кассационной жалобы указанного третьего лица, просил исключить из мотивировочной части судебных актов вывод о недействительности (ничтожности) договора от 12.02.2001 № 4900002122.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, выслушав представителей Уварова А.А., Карамурзиной Л.А., Дмитриева Л.Л. и Озорнина А.Г., Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для их удовлетворения.

Как видно из материалов дела и установлено апелляционным судом, постановлением администрации от 28.05.1993 № 395/3 АО «Магос» (правопредшественник общества) был отведен земельный участок площадью 1,8 га с разрешением строительства на нем четырех пансионатов семейного типа на 84 места.

На основании постановления администрации от 09.11.1993 № 910 АО «Магос» был выдан государственный акт серии КК-2 № 426000593 на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 1,74 га в целях строительства и эксплуатации четырех пансионатов семейного типа на 84 места.

Кадастровый учет земельного участка осуществлен под кадастровым номером 23:49:0030020027:0003 (23:49:0302027:3).

В государственном акте имеется указание на расположение данного земельного участка во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта.

На основании постановления администрации от 14.08.2000 № 602/1 право постоянного (бессрочного) пользования общества было переоформлено на право аренды.

Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 12.02.2001 № 4900002122 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:3 площадью 17 400 кв. м для завершения проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации комплекса пансионов на срок с 01.09.2000 по 01.09.2049. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 20.03.2001.

Вступившим в законную силу решением Хостинского районного суда города Сочи от 25.07.2001 по делу № 2-831/2001 в договор аренды внесены изменения. Объектом аренды признан земельный участок площадью 16 800 кв. м, при этом на администрацию возложена обязанность по предоставлению физическим лицам (Докшиной Н.Н. и Докшину С.А.) земельного участка площадью 600 кв. м под домовладение.

16 сентября 2004 года земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:3 площадью 17 400 кв. м. разделен на два участка – с кадастровыми номерами 23:49:0302027:7 (площадью 16 800 кв. м.) и 23:49:0302027:6 (площадью 600 кв. м.). Данное обстоятельство установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-16366/2014 и участвующими в деле лицами не оспаривается.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:6 принадлежит на праве собственности Яковлевой Н.В. на основании договора купли-продажи от 21.11.2005, что также установлено судебными актами по делу № А32-16366/2014.

07 июля 2010 года на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:7 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи, что следует из кадастрового паспорта от 10.09.2015 № 2343/12/15-1030271, выписки из ЕГРН от 12.10.2017 № 23/001/008/2017-2512.

Ссылаясь на недействительность договора аренды от 12.02.2001 № 4900002122, а также наличие у общества непогашенной задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302027:7 площадью 16 800 кв. м за период с 01.07.2015 по 31.12.2015, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса (в первоначальной редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Материалы дела подтверждают, что спорный земельный участок находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта.

До вступления в силу Закона № 244-ФЗ администрация не обладала полномочиями по распоряжению земельными участками в границах курорта федерального значения.

Судебные инстанции установили, что договор аренды заключен администрацией в отношении земельного участка, относящегося (на момент совершения сделки) к федеральному уровню собственности. Поэтому суды пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора от 12.02.2001 № 4900002122 как совершенного органом местного самоуправления с превышением полномочий, предоставленных ему законом (в отсутствие соответствующих полномочий).

Данный вывод основан на нормах гражданского, земельного и природоохранного законодательства, действовавшего в период заключения договора аренды (статьи 125, 209, 214 и 608 Гражданского кодекса, статья 95 Земельного кодекса, Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470, распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р).

Вместе с тем, ответчик до вынесения судом решения заявил о пропуске истцом давностного срока по требованиям о недействительности (ничтожности) арендной сделки и применении последствий ее недействительности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса). По общему правилу, срок исковой давности составляет три года (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса).

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункты 1, 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей в период заключения договора аренды) течение срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, который составляет три года, начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Пункт 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 23.06.2015 № 25) содержит следующее разъяснение. Для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая – к принятию такого исполнения.

Судами установлено и участвующими в деле лицами не оспаривается, что договор от 12.02.2001 № 4900002122 исполнялся сторонами с 2001 года. Исковое заявление подано администрацией в Арбитражный суд Краснодарского края 09.06.2016. Следовательно, срок исковой давности по требованиям о признании недействительным (ничтожным) договора аренды и применении последствий его недействительности, установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса, истек задолго до обращения истца в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств, судебные инстанции признали, что требования администрации о недействительности договора аренды и применении последствий недействительности указанной сделки заявлены истцом за пределами давностного срока. Установив данное обстоятельство, суды пришли к выводу о необходимости отказа в удовлетворении соответствующих требований истца на основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса.

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление от 29.09.2015 № 43), истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца – физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

При разрешении требования администрации о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302027:7 записью об аренде (договор от 12.02.2001 № 4900002122), судебные инстанции руководствовались разъяснениями, содержащимися в пункте 52 постановления от 29.04.2010 № 10/22.

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11).

Возможность обращения с требованием о признании права (обременения) на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество. Следовательно, удовлетворение такого требования возможно, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 № 5-КГ15-36).

Судебные инстанции установили, что спорный земельный участок находится во владении третьих лиц, на нем расположены принадлежащие им объекты недвижимости. Это исключает вывод о сохранении администрацией фактического владения данным участком, в силу чего отсутствуют основания для удовлетворения требования истца о признании обременения (в виде аренды) отсутствующим как негаторного. Поэтому суды отказали администрации в удовлетворении данного требования.

Апелляционный суд дополнительно установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:3 снят с кадастрового учета 28.01.2005. Из содержания вступивших в законную силу судебных актов по делу № А32-16366/2014 следует, что снятие указанного участка с кадастрового учета связано с его разделом на два земельных участка – с кадастровыми номерами 23:49:0302027:7 (площадью 16 800 кв. м) и 23:49:0302027:6 (площадью 600 кв. м). На земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:6 право собственности 22.12.2005 зарегистрировано за Яковлевой Н.В. (выписка из ЕГРН от 12.10.2017 № 23/001/008/2017-2511). На участок с кадастровым номером 23:49:0302027:7 право собственности муниципального образования город-курорт Сочи зарегистрировано 07.07.2010 (выписка из ЕГРН от 12.10.2017 № 23/001/008/2017-2512). Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:3 прекратил свое существование в качестве объекта права, что влечет прекращение субъективного права на него, а потому не может являться объектом судебной защиты.

На земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302027:7 ограничения прав и обременение объекта недвижимости, в том числе арендой по договору от 12.02.2001 № 4900002122 не зарегистрированы (выписка из ЕГРН от 12.10.2017 № 23/001/008/2017-2512), что исключает удовлетворение требования о признании обременения отсутствующим в судебном порядке.

С учетом вывода о недействительности (ничтожности) договора аренды от 12.02.2001 № 4900002122, судебные инстанции отказали администрации в удовлетворении требования о взыскании с общества договорной неустойки.

При разрешении требования администрации о взыскании с общества арендной платы за период с 01.07.2015 по 31.12.2015 апелляционный суд признал, что истец вправе требовать от ответчика (как лица, фактически использующего часть земельного участка площадью 16,615 кв. м, относящийся к собственности муниципального образования) плату за пользование муниципальным имуществом.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Таким образом, одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).

Следовательно, расчет платы за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, должен производиться истцом на основании нормативного правового акта органа местного самоуправления, определяющего размер арендной платы, а также порядок (условия) ее внесения за земли, находящиеся в муниципальной собственности.

Общество признает факт использования в спорный период части земельного участка (площадью 18,615 кв. м). Размер платы за пользование указанным участком в период с 01.07.2015 по 31.12.2015 рассчитан апелляционным судом на основании постановления главы города Сочи от 15.06.2007 № 791 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи». С учетом имевшей место переплаты (за предшествующий период) размер задолженности ответчика составил 1771 рубль 29 копеек.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Гражданского кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Апелляционный суд, установив размер задолженности общества в спорный период и руководствуясь положениями статей 395, 1107 Гражданского кодекса, произвел расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, согласно которому их сумма составила 44 рубля 19 копеек.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы администрации о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, окружным судом отклоняются. Эти доводы не основаны на нормах материального права (статьи 1, 12, 181, 199 Гражданского кодекса, статьи 1, 39.7, 65 Земельного кодекса), а также не учитывают разъяснения, содержащиеся в постановлениях от 29.04.2010 № 10/22, от 23.06.2015 № 25 и от 29.09.2015 № 43.

Не принимаются судом округа и доводы кассационной жалобы Уварова А.А. о наличии оснований для удовлетворения требования администрации о признании обременения (в виде аренды) отсутствующим. Эти доводы (обстоятельства, на которые ссылается третье лицо) были проверены и отвергнуты судом апелляционной инстанции, который по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения данного требования.

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Довод кассационной жалобы Озорнина А.Г. о действительности договора аренды от 12.02.2001 № 4900002122 не основан на законе (статьи 125, 209, 214 и 608 Гражданского кодекса, статья 95 Земельного кодекса, статья 1 Закона № 244-ФЗ, Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470, распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р). Не соответствует он и материалам дела, свидетельствующим о том, что предоставленный в 2001 году обществу в аренду земельный участок находился во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта федерального значения.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления по доводам, приведенным в кассационных жалобах. Эти доводы не влияют правомерность выводов суда апелляционной инстанции по существу спора, который всесторонне и полно исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил к отношениям сторон нормы материального права. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена Уваровым А.А. и Озорниным А.Г. в федеральный бюджет при подаче кассационных жалоб (чеки-ордера от 15.01.2018 и от 16.01.2018 соответственно).

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2017 по делу
№ А32-19887/2016 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи Н.С. Мазурова

А.И. Мещерин