Гражданский кодекс часть 1

акционерное общество «Управляющая компания «Финансовый клуб» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Квартал» (далее – ответчик) о признании прекращенным краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС, заключенного между
ООО «Коммерц Строй» (правопреемник АО «УК «Финансовый клуб») и ООО «Квартал».

Определением от 19.12.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: акционерное общество «Коммерц Строй», общество с ограниченной ответственностью «Лира».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 05.02.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе истец указал, что заключенный краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС является бессрочным; считает, что невозможно повторно продлить действие договора после 01.02.2014, так как приоритетное значение имеет приложение № 1 к договору по отношению к иным условиям договора; полагает, что невозможно продлить договор аренды на тех же условиях со ссылкой на статью 129 Закона о банкротстве; судом не принята во внимание правовая позиция, изложенная в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»; в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны не могут полностью исключить право на отказ от исполнения договора.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.04.2019 апелляционная жалоба оставлена без движения, поскольку была подана с нарушением требований статьи 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, до 30.04.2019.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 06.05.2019 апелляционная жалоба принята к производству, поскольку заявителем были устранены обстоятельства, послужившие основанием для оставления апелляционной жалобы без движения, судебное заседание назначено на 01.07.2019.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, согласен с решением суда первой инстанции. Просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в пунктах 14, 15, 16, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов» путем размещения определения суда о принятии апелляционной жалобы к производству суда, выполненного в форме электронного документа, на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет», явку своих представителей не обеспечили.

На основании изложенного, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца и третьих лиц.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 15.11.2007 между ООО «ТЦ «Свободный» (залогодатель, 22.04.2010 ООО «ТЦ «Свободный» переименовано в ООО «Коммерц Строй») и С.Р.Р.Б.В. (C.R.R.B.V), ЗООО (залогодержатель), подписан договор ипотеки (далее – договор ипотеки), который заключен в обеспечение надлежащего и своевременного исполнения обязательств ОАО «РТМ» (заемщика) по договору займа от 15.11.2007 о предоставлении ОАО «РТМ» займа в сумме 55 000 000 долларов США. По договору ипотеки в залог переданы, в том числе, следующие объекты (т.2 л.д.28-128):

- нежилое помещение № 1, расположенное по адресу: Россия, <...>
, общей площадью 926,80 м?, КН 24:50:01243:00:15023/22.4:1, принадлежащее ООО «ТЦ «Свободный» на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 15.05.2016 серия 24 ЕЗ
№ 182349;

- нежилое помещение № 13, расположенное по адресу: Россия, <...>
, общей площадью 759,60 м?, КН 24:50:01243:00:15023/22.4:13, принадлежащее ООО «ТЦ «Свободный» на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 15.05.2016 серия 24 ЕЗ
№ 182416;

- нежилое помещение № 14, расположенное по адресу: Россия, <...>
, общей площадью 288,30 м?, КН 24:50:01243:00:15023/22.4:14, принадлежащее ООО «ТЦ «Свободный» на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 15.05.2016 серия 24 ЕЗ
№ 182417;

- нежилое помещение № 31, расположенное по адресу: Россия, <...>
, общей площадью 2 293,30 м?, КН 24:50:01243:00:15023/22.4:31, принадлежащее ООО «ТЦ «Свободный» на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 15.05.2016 серия 24 ЕЗ
№ 182347;

- нежилое помещение № 32, расположенное по адресу: Россия, <...>
, общей площадью 1385,10 м?, КН 24:50:01243:00:15023/22.4:32, принадлежащее ООО «ТЦ «Свободный» на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 15.05.2016 серия 24 ЕЗ
№ 182419.

Согласно пункту 5.4. договора ипотеки, залогодатель не вправе без предварительного письменного согласия залогодержателя совершать (в результате совершение как намеренных, так и не преднамеренных действий) сделки, направленные на: заключение договоров субаренды или предоставления прав пользования в отношении любой части предмета ипотеки; продажу, передачу, уступку или отчуждение в отношении предмета ипотеки (или его части) в пользу третьих лиц; или прекращение фактического владения предметом ипотеки, за исключением заключения договоров аренды объектов или их какой-либо части, о чем залогодатель в течение 15 дней с момента подписания соответствующего договора аренды обязуется уведомить залогодержателя.

Между ООО «Коммерц Строй» (арендодатель) и ООО «Квартал» (арендатор) подписан краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС (далее – договор аренды) (т.1 л.д.14-42), по условиям которого в дату подписания акта приема-передачи помещения, арендодатель передает, а арендатор принимает помещение во временное пользование на срок аренды и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора (пункт 2.1.1. договора).

Площадь помещения согласована сторонами в пункте 4 приложения № 1 к договору (пункт 2.2.1. договора аренды).

Договор вступает в силу с даты подписания акта приема-передачи и действует в течение срока аренды, согласованного сторонами в пункте 5 приложения № 1 к договору (пункт 2.4.1. договора аренды).

Срок действия договора истекает в момент окончания срока аренды. В случае если в течение 1 календарного месяца до момента завершения срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит о намерении не продлять отношения по договору, договор как краткосрочный договор аренды автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на срок 11 календарных месяцев на условиях настоящего договора (пункт 2.4.2. договора аренды).

По окончании срока аренды арендатор имеет преимущественное право, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение оговора аренды на новый срок (пункт 2.4.3. договора аренды).

Пунктом 4.2.1. договора аренды предусмотрено право арендатора без предварительного письменного согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду на условиях, и по своему усмотрению.

В приложении № 1 к договору аренды стороны согласовали следующие коммерческие условия аренды:

- предмет аренды: здание, расположенное по адресу: <...>
, состоящее из помещений:

- нежилое помещение № 1 (комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45), расположенное по адресу: Россия, <...>
, общей площадью 926,80 м?, КН 24:50:01243:00:15023/22.4:1;

- нежилое помещение № 13 (комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6), расположенное по адресу: Россия, <...>, общей площадью 759,60 м?,
КН 24:50:01243:00:15023/22.4:13;

- нежилое помещение № 14 (комнаты №№ 1, 2, 3), расположенное по адресу: Россия, <...>, общей площадью 288,30 м?,
КН 24:50:01243:00:15023/22.4:14;

- нежилое помещение № 31 (комнаты №№ 21, 9, 10, 29, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 8, 20), расположенное по адресу: Россия, <...>, общей площадью 2293,30 м?, КН 24:50:01243:00:15023/22.4:31;

- нежилое помещение № 32 (комнаты №№ 1, 2, 3, 16, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28), расположенное по адресу: Россия, <...>, общей площадью 1385,10 м?, КН 24:50:01243:00:15023/22.4:32.

- срок аренды устанавливается с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения по 28.02.2013 (включительно);

- постоянная составляющая арендной платы – 1 511 623 рубля 25 копеек в месяц без НДС.

В приложениях № 2, 3 к договору аренды стороны согласовали поэтажный план помещений, передаваемых в аренду и экспликацию.

Актом приема-передачи от 16.03.2012 (приложение № 5) арендодатель передал, а арендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование.

01.04.2012 между сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 к договору (т.1 л.д.43-46), согласно которому стороны в период с 01.04.2012 по 30.04.2012 договорились уменьшить арендуемую площадь по договору на 148,22 м?, уменьшили размер постоянной составляющей арендной платы. По акту сдачи-приемки помещения от 31.03.2012, арендатор передал, а арендодатель принял помещение в комнатах №№ 26, 28 в помещении № 32 на 1-ом этаже здания, расположенного по адресу: <...>
. стр. 4, площадь 148,22 м?.

Дополнительным соглашением от 30.04.2012 № 2 (т.1 л.д.47-49) к договору стороны договорились с 01.05.2012 увеличить арендуемую площадь по договору. По акту приема-передачи от 01.05.2012, арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование помещение в комнатах №№ 26,28 помещении № 32 на 1-ом этаже здания, расположенного по адресу: <...>. стр. 4, площадь 148,22 м?.

Дополнительным соглашением от 15.02.2013 № 3 (т.1 л.д.50-58) к договору стороны договорились увеличить арендуемую площадь по договору на 19 м?, внесли изменения в пункт 4 Приложения № 1 Коммерческие условия аренды, между сторонами подписан акт приема-передачи помещения.

В дополнительном соглашении от 28.02.2013 № 4 (т.1 л.д.59-67) к договору стороны договорились с 01.03.2013 уменьшить арендуемую площадь на 9,13 м?, внесли изменения в пункт 4 Приложения № 1 Коммерческие условия аренды, 28.02.2013 между сторонами подписан акт сдачи-приемки помещения.

В дополнительном соглашении от 31.12.2014 к договору стороны договорились с 01.01.2015 уменьшить арендуемую площадь по договору на 926,80 м?, включающую в себя комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45 в помещении № 1 подвал здания в <...>; 31.12.2014 между сторонами подписан акт сдачи-приемки помещения (т.1 л.д.68-69).

В дополнительном соглашении от 01.10.2016 к договору стороны договорились с 01.10.2016 увеличить арендуемую площадь по договору на 1 283,60 м?, включающую в себя: комнату № 14 в помещении № 31 и комнаты №№ 4, 17 в помещении № 32. 01.10.2016 между сторонами подписан акт сдачи-приемки помещения (т.1 л.д.70-78).

В материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.12.2016, согласно которым за ООО «УК «Финансовый клуб» с 07.12.2016 зарегистрировано право собственности на помещения №№ 13, 14, 31 в здании по адресу: <...> зд. 1, стр. 4 и с 08.12.2016 на помещение № 32 по адресу: <...> зд. 1, стр. 4 (т.1 л.д.79-82).

Письмом от 12.01.2017, полученным истцом 17.01.2017 вх. № 187, истец сообщил о переходе к нему прав собственника арендуемых ответчиком нежилых помещений и необходимости перечисления арендной платы по новым реквизитам (т.2 л.д.27).

В заявлении от 06.02.2017 истец уведомил ответчика о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок от 16.03.2012 № К-02/12-КС, по истечении трех месяцев с момента получения заявления. Заявление направлено ответчику 05.02.2017, согласно описи вложения в ценное письмо (т.1 л.д.85-87).

В материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 25.09.2017, в соответствии с которыми с 12.07.2017 собственником помещений №№ 13, 14, 31 является ООО «Лира» (т.2 л.д.229-237).

Истец, ссылаясь на то, что право ООО «Квартал» пользования спорным недвижимым имуществом прекратилось, обратился в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 8, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, и отказывая в удовлетворении исковых требований, обоснованно исходил из следующего.

Как указывалось ранее, между ООО «ТЦ «Свободный» и С.Р.Р.Б.В., подписан договор ипотеки от 15.11.2007 в обеспечение надлежащего и своевременного исполнения обязательств ОАО «РТМ» по договору займа от 15.11.2007.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16.09.2010 по делу
№ А33-3766/2010 исковые требования «C.R.R.B.V.» к ООО «Коммерц Строй» удовлетворены, суд обратил взыскание на заложенное имущество в пределах суммы 77 809 969 долларов 14 центов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации, в удовлетворении исковых требований к ОАО «РТМ» отказал. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 решение Арбитражного суда Красноярского края от 16.09.2010 изменено в части установления начальной продажной цены недвижимого имущества в рублях Российской Федерации в пределах суммы 77 809 969 долларов 14 центов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день продажи недвижимого имущества. Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.07.2011 решение Арбитражного суда Красноярского края от 16.09.2010 по делу № А33-3766/2010 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 по тому же делу оставлены без изменения.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2014 по делу № А56-27712/2011 ООО «Коммерц Строй» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

В соответствии с абзацем 6 пункта 5 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002
№ 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), продажа заложенного имущества влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

Пунктом 1 статьи 126 Закона о банкротстве предусмотрено, что последствием признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжением имуществом должника. Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой, регламентирующей осуществление конкурсного производства.

На основании статьи 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, также входит в конкурсную массу. Порядок продажи имущества должника, установлен статьей 139 Закона о банкротстве, положения которой предусматривают реализацию имущества путем проведения торгов.

В пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъяснено, что при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункту 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном указанным Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Оценивая довод истца о том, что на основании договора купли-продажи от 10.05.2016 № 03/2016 произошел переход права собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС, к акционерному обществу «Управляющая компания «Финансовый клуб», в связи с чем к указанному лицу перешли права и обязанности арендодателя в рамках договора аренды, суд первой инстанции пришел к следующему.

Пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату подписания договора ипотеки и краткосрочного договора аренды) устанавливает, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу или иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Статья 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) предусматривает, что залогодатель вправе без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено федеральным законом, сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при двух условиях: имущество передается для целей, соответствующих его назначению, и срок, на который оно предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства.

На основании пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Следовательно, если аренда возникла позже ипотеки имущества или без согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества в процессе конкурсного производства аренда подлежит прекращению и имущество предлагается конкурсным управляющим к продаже по рыночной стоимости без учета его обременения правом аренды, поскольку последнее отпадает.

Если же аренда возникла раньше ипотеки или с согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества оно переходит к приобретателю, будучи обремененным правом аренды, которое учитывается при определении его рыночной стоимости.

Таким образом, суд первой инстанции, оценив условия договора ипотеки в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о том, что залогодержатель дал согласие залогодателю на заключение договора аренды.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.07.2011 по делу № А33-3766/2010 с участием ЗООО С.Р.Р.Б.В. и ООО «ТЦ «Свободный», согласно которого: «Из содержания пункта 5.4 договора ипотеки от 15.11.2007 следует, что залогодержатель дал согласие залогодателю на заключение договоров аренды. При наличии согласия залогодержателя на заключения договоров аренды права арендаторов ввиду обращения взыскания на заложенное имущество прекращению не подлежат…».

Таким образом, при продаже ООО «Коммерц Строй» имущества АО «УК «Финансовый клуб», к последнему имущество перешло, обремененное правом аренды ООО «Квартал».

Согласно абзацу 5 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII данного Закона. Вопросы заключения договоров, связанных с передачей имущества должника в аренду третьим лицам в пользование, а также их расторжение отнесены к компетенции собрания кредиторов.

Таким образом, владея на законном основании указанными выше помещениями, ответчик заключил договоры субаренды недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В письме от 12.01.2017 истец сообщил о переходе к нему прав собственника арендуемых истцом нежилых помещений и необходимости перечисления арендной платы по новым реквизитам.

Как указывалось ранее, между истцом и ответчиком заключен краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В случае, если в течение 1 календарного месяца до момента завершения срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит о намерении не продлять отношения по договору, договор как краткосрочный договор аренды автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на срок 11 календарных месяцев на условиях настоящего договора (пункт 2.4.2. договора аренды). По окончании срока аренды арендатор имеет преимущественное право, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение оговора аренды на новый срок (пункт 2.4.3. договора аренды).

Согласно пункту 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59, при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив условия пункта 2.4.2. договора аренды по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в соответствии с условиями договора продление договора осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. По окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. При этом в договоре отсутствует оговорка об однократности действия данного условия договора, следовательно, по прошествии 11 месяцев, договор перезаключался автоматически на последующие 11 месяцев, при этом в новом договоре также содержалось условие о возможности последующего перезаключения договора на последующие 11 месяцев.

Таким образом, учитывая отсутствие в договоре прямого указания на однократность возобновления договорных отношений на одиннадцатимесячный срок, суд приходит к выводу, что установленный в договоре срок, равный 11 месяцам, подлежит применению в отношении каждого нового (возобновленного) договора аренды.

При таких обстоятельствах, правомерно отклонен судом первой инстанции довод истца о заключенности договора аренды на неопределенный срок (аналогичный довод приведен в апелляционной жалобе).

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в части срока действия договора, у апелляционной коллегии отсутствуют, в связи с чем, довод истца, приведенный в апелляционной жалобе о бессрочности договора аренды, не принимается судом апелляционной инстанции.

Истец направил в адрес ответчика заявление от 06.02.2017 о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок от 16.03.2012 № К-02/12-КС, по истечении трех месяцев с момента получения заявления на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявление направлено ответчику 05.02.2017, согласно описи вложения в ценное письмо. Почтовое отправление вернулось отправителю с отметкой «истек срок хранения».

Частью 3 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1. Гражданского кодекса Российской Федерации), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Согласно положениям статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В данном случае риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (пункт 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 № 234, почтовые отправления при невозможности их вручения адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение 30 дней со дня поступления почтового отправления в объект почтовой связи. При неявке адресата за почтовым отправлением и почтовым переводом в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение.

По истечении установленного срока хранения, не полученные адресатами (их уполномоченными представителями) регистрируемые почтовые отправления и почтовые переводы возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу, если иное не предусмотрено договором между оператором почтовой связи и пользователем.

На возвращенном почтовом отправлении отсутствуют две отметки ответственного работника органа почтовой связи о датах оставления адресату извещений о поступлении для него заказной корреспонденции.

При этом судом первой инстанции установлено, что ответчику было известно о намерении истца прекратить арендные отношения.

Таким образом, ответчику о намерении истца не продлять арендные отношения стало известно в мае 2017 года, после действий арендодателя, направленных на освобождение помещений от имущества арендаторов и субарендаторов.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец выразил свою волю на прекращение арендных отношений с ответчиком, при этом арендодатель полагал, что договор являлся продленным на неопределенный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в установленных в статье случаях, при этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Условия договора аренды не содержат право арендодателя на односторонний отказ от договора.

Учитывая, что договор является срочным, продлевался каждый раз на 11 месяцев, суд первой инстанции обоснованно указал, что при наличии возражений арендодателя на дальнейшее продление срока договора, договор прекратил свое действие 30.09.2017. Доказательств расторжения договора в установленном законом порядке ранее указанной даты, в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При этом формулировка части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации «в котором участвуют те же лица» не означает полного тождества составов заинтересованных субъектов в прежнем и новом арбитражном процессе. Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 10.07.2018 по делу № А33-16294/2018 установлено, что краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС прекращен 30.09.2017.

Таким образом, принимая во внимание изложенные обстоятельства, а также установление факта прекращения действия краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС – 30.09.2017, суд первой инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении исковых требований.

Обжалуя решение суда первой инстанции, истец в апелляционной жалобе указал, что невозможно повторно продлить действие договора после 01.02.2014, так как приоритетное значение имеет приложение № 1 к договору по отношению к иным условиям договора.

Рассмотрев указанный довод, апелляционная коллегия приходит к следующему.

Довод истца о невозможности повторно продлить действие договора после 01.02.2014, со ссылкой на приоритетное значение приложения № 1 к договору аренды над текстом договором, отклоняется апелляционной коллегией, в силу следующего.

Согласно пункту 2.4.1 договора аренды, договор действует в течение срока аренды согласованного сторонами в пункте 5 приложения № 1 к договору, согласно которому срок аренды составляет до 28.02.2013.

При этом, согласно пункту 2.4.2 договора, если в течение 1 календарного месяца до момента завершения срока аренды ни одна из сторон не заявит о намерении не продлять отношения по договору, договор автоматически пролонгируется на срок 11 месяцев, на тех же условиях.

Соответственно, если стороны не заявят о намерении расторгнуть договор в течение последнего месяца срока аренды, установленного в пункте 5 приложения № 1, договор пролонгируется на следующий срок, то есть до 31.01.2014. Данное условие имеет силу до момента, пока стороны не выразят намерение расторгнуть договор.

Таким образом, после истечения срока действия первой пролонгации, приложение
№ 1 к договору, в этой части, уже не действует.

Далее действуют положения п. 2.4.2 договора, и сроком аренды уже будет являться другой срок - срок, который будет соответствовать периоду каждой последующей пролонгации.

Таким образом, довод истца о том, что договор аренды был продлен на неопределенный срок, и порядок его расторжения предусмотрен пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, также является несостоятельным.

Также не принимается довод истца о невозможности продления договора аренды на тех же условиях со ссылкой на статью 129 Закона о банкротстве, в силу следующего.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора
(пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, краткосрочный договор аренды заключен 16.03.2012 № К-02/12-КС - до принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Договором не предусмотрено подписание дополнительных соглашений в случае его пролонгации (пункт 2.4.2 договора). Конкурсный управляющий исполнял условия договора. Средства, получаемые по договору, направлял в конкурсную массу для удовлетворения требований кредиторов. В период конкурсного производства и до момента продажи имущества на торгах договор аренды никем не оспорен. Комитет кредиторов предложений по его расторжению не выдвигал. Действия конкурсного управляющего в части исполнения договора аренды ни залоговым кредитором, ни конкурсными кредиторами не оспаривались. Доказательств, свидетельствующих о нарушении прав и охраняемых законом интересов кредиторов, в деле не имеется.

Ссылка истца на пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», не принимается апелляционной коллегией, поскольку основана на неверном толковании правовой позиции.

Довод истца, со ссылкой на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что стороны не могут полностью исключить право на отказ от договора аренды, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, отклоняется апелляционной коллегией, как противоречащий представленным по делу доказательствам, в частности пункту 2.4.2 договора аренды, согласно которому, срок действия договора истекает в момент окончания срока аренды.

При этом сторона, желающая расторгнуть договор, должна письменно заявить о намерении не продлять отношения по договору в течение 1 (одного) календарного месяца до момента завершения срока аренды.

Учитывая, что договор является срочным, продлевался каждый раз на 11 месяцев, суд приходит к выводу, что при наличии возражений арендодателя на дальнейшее продление срока договора, договор прекратил свое действие 30.09.2017. Доказательств расторжения договора в установленном законом порядке ранее указанной даты, в материалы дела не представлено.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что доводы жалобы дублируют доводы, приведенные в суде первой инстанции, в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, в связи с чем апелляционная жалоба, по изложенным в ней доводам, удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 05 февраля 2019 года по делу
№ А33-33291/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.Ю. Парфентьева

Судьи:

И.Н. Бутина

Л.Е. Споткай