Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании заявление конкурсного управляющего главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кривощекова Сергея Ивановича - Устюжанина Дениса Константиновича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области о признании незаконными действий по исключению из Единого государственного реестра недвижимости регистрационных записей об аренде земельных участков, о возложении обязанности по восстановлению регистрационных записей об аренде земельных участков.

Конкурсный управляющий главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кривощекова Сергея Ивановича – Устюжанин Денис Константинович (далее – заявитель, конкурсный управляющий Устюжанин Д.К.) обратился в Курганский городской суд Курганской области с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании незаконными действий по исключению из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) регистрационной записи об аренде земельных участков с кадастровыми номерами 45:22:040403:24 45:22:040403:25, 45:22:040403:23, 45:22:040404:6, 45:22:040601:272, о возложении обязанности по восстановлению регистрационной записи об аренде земельных участков с кадастровыми номерами 45:22:040403:24, 45:22:040403:25, 45-22-040403:23, 45:22:040404:6, 45:22:040601:272.

Определением Курганского городского суда Курганской области от 17.05.2022 административное дело по указанному административному исковому заявлению конкурсного управляющего Устюжанина Д.К. было передано на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Курганской области (т. 3 л.д. 160-161).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 22.06.2022 указанное заявление конкурсного управляющего Устюжанина Д.К. было принято к производству, делу присвоен номер – А34-10446/2022.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлеченомуниципальное казенное учреждение «Южный территориальный отдел Шумихинского муниципального округа Курганской области» (далее – МКУ «Южный территориальный отдел Шумихинского муниципального округа Курганской области»).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 10.02.2023 (резолютивная часть от 03.02.2023) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С указанным решением суда не согласился конкурсный управляющий Устюжанин Д.К. (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что арендодатели спорных земельных участков каких-либо действий, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), относительно расторжения договора аренды земельных участков № 1 от 15.07.2009 по отношению к арендатору не предпринимали, никогда не обращались к должнику и до настоящего времени к конкурному управляющему с письменным предупреждением (уведомлением) о нарушении каких-либо обязательств со стороны арендатора – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кривощекова Сергея Ивановича (далее – глава КФХ Кривощеков С.И., Кривощеков С.И.), а также с требованиями о досрочном расторжении договора аренды, в том числе в досудебном порядке.

Апеллянт полагал, что погашение регистрационной записи об аренде земельных участков является правоподтверждающим действием, совершение которого должно осуществляться на основании документов, подтверждающих прекращение арендных отношений, и которые должны соответствовать требованиям закона. Правопрекращающими документами, предусмотренными действующим законодательством Российской Федерации и соответствующими требованиям закона, по мнению апеллянта, являются: письменное соглашение, предусмотренное п. 12 договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей № 1 от 15.07.2009, прекращающее договор аренды (права аренды), либо судебный акт, прекращающий права аренды (судебный акт о расторжении договора аренды), предусмотренный статьей 619 ГК РФ. Апеллянт полагал, что наличие протокола собрания участников общедолевой собственности, в котором указано о принятом решении о прекращении договора аренды, не освобождает от обязанности по представлению вышеуказанных правопрекращающих документов.

Апеллянт отметил, что в нарушение указанных выше требований Управлением Росреестра не была проведена надлежащая правовая экспертиза документов, представленных для прекращения договора аренды и внесения в ЕГРН записи об исключении регистрационной записи об аренде земельных участков 45:22:040403:24 45:22:040403:25, 45:22:040403:23, 45:22:040404:6, 45:22:040601:272, на предмет наличия законных оснований для исключения из ЕГРН записей об аренде в пользу арендатора – главы КФХ Кривощекова С.И. Поскольку договор аренды земельных участков в установленном порядке не был расторгнут или прекращен его сторонами (отсутствуют основания для его одностороннего внесудебного расторжения, а также отсутствовал судебный акт о его расторжении (прекращении)), апеллянт считал, что аренда земельных участков не прекратилась, в силу чего правовых оснований для исключения из ЕГРН записи относительно договора аренды и обременения в виде аренды, зарегистрированной на его основании, не имелось.

По мнению апеллянта, выводы суда первой инстанции о том, что прекращение указанного обременения (аренды недвижимого имущества) регистрируется по заявлению одной из сторон указанной сделки, не основаны на законе.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023 апелляционная жалоба была принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 07.06.2023.

Протокольным определением от 07.06.2023 в судебном заседании был объявлен перерыв до 14.06.2023.

Определением от 21.06.2023 (резолютивная часть от 14.06.2023) Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела № А34-10446/2022 по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «ШумихаАгро» (далее – ООО «ШумихаАгро»). Судебное разбирательство по делу было отложено на 19.07.2023.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2023 судебное разбирательство по делу было отложено до 02.08.2023, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена Шашкова Марина Николаевна (далее – Шашкова М.Н.).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2023 была произведена замена судьи Камаева А.Х. в составе суда на судью Аникина И.А.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

От ООО «ШумихаАгро» поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое в силу части 2 статьи 156 АПК РФ удовлетворено апелляционным судом.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев дело по правилам, установленным АПК РФ, для рассмотрения дела в суде первой инстанции, арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

Между собственниками земельных долей в границах бывшего ТОО «Столбово» в количестве 242 человек (арендодатели) и главой КФХ Кривощековым С.И. (арендатор) был подписан договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей № 1 от 15.07.2009 (т. 1 л.д. 19-22), согласно п.п. 1, 2 которого арендодатели передают, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью сельскохозяйственных угодий 4 582,4 га, в том числе с кадастровым номером 45:22:040403:24, площадью 619,71 га; с кадастровым номером 45:22:040403:25, площадью 862,05 га; с кадастровым номером 45:22:040403:23, площадью 175,85 га; с кадастровым номером 45:22:040404:6, площадью 877,66 га; с кадастровым номером 45:22:040601:272, площадью 2 047,13 га, назначение: земли сельскохозяйственного назначения, сроком на 49 лет – с 15.07.2008 по 15.07.2057.

В п. 2 договора также указано, что договор вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курганской области.

В п.п. 4, 5 договора определены порядок и форма уплаты арендных платежей.

Согласно подпункту «б» пункта 9 договора арендодатели имеют право досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании или использовании земель не по целевому назначению, а также способами, приводящими к порче, при систематическом невнесении арендной платы.

В силу п. 12 договора изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ.

В п. 13 договора установлено, что досрочное расторжение договора возможно только при обоюдном согласии сторон, а в случае разногласий спор решается в Арбитражном суде Курганской области.

Договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей № 1 от 15.07.2009 прошел процедуру государственной регистрации 08.10.2009, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 22).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 16.03.2021 по делу № А34-8844/2016 глава КФХ Кривощеков С.И. признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства (т. 1 л.д. 35-41).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 04.10.2021 по делу № А34-8844/2016 конкурсным управляющим главы КФХ Кривощекова С.И. утвержден Устюжанин Д.К.

03.03.2022 участниками долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 45:22:040403:24 45:22:040403:25, 45:22:040403:23, 45:22:040404:6, 45:22:040601:272 было проведено общее собрание, результаты которого были отражены в протоколе общего собрания участников долевой собственности на земельные участки от 03.03.2022 (т. 1 л.д. 221-226).

Согласно указанному протоколу:

1) Шашкова Марина Николаевна была избрана лицом, уполномоченным от имени участников общей долевой собственности действовать без доверенности и имеющим право совершать следующие действия: без доверенности действовать и совершать все юридические действия во всех предприятиях, учреждениях и организациях любой формы собственности, в том числе МФЦ, БТИ, Росреестр по Курганской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, а также во всех предприятиях, учреждениях и организациях по вопросам, связанным с выделением земельного участка в натуре, оформлением и регистрацией прав собственности на земельные участки, с правом межевания (установлением границ выделяемого земельного участка), постановки выделяемого земельного участка на кадастровый учет, с правом получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости и всех необходимых зарегистрированных документов, с правом вносить изменения в ЕГРН по указанному объекту недвижимости, подписывать договоры аренды, соглашения;

2) принято решение расторгнуть договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей № 1 от 15.07.2009 по причине нарушения главой КФХ Кривощековым С.И. его условий и подать документы о прекращении регистрационной записи договора аренды в связи с неисполнением условий договора;

3) принято решение заключить новый договор аренды между собственниками земельных участков в лице представителя Шашковой Марины Николаевны и ООО «ШумихаАгро» (арендатор) в отношении земельных участков, ранее переданных в аренду главе КФХ Кривощекову С.И.

16.03.2022 Шашкова М.Н. обратилась в Управление Росреестра с заявлением о погашении в ЕГРН регистрационных записей о наличии обременения в виде аренды земельных участков с кадастровыми номерами 45:22:040403:24, 45:22:040403:25, 45:22:040403:23, 45:22:040404:6, 45:22:040601:272 в пользу Кривощекова Сергея Ивановича на основании договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей № 1 от 15.07.2009 (т. 1 л.д. 218-220).

21.03.2022 на основании указанного заявления Шашковой М.Н. и представленного ей протокола общего собрания участников долевой собственности на земельные участки от 03.03.2022 Управление Росреестра внесло в ЕГРН запись о прекращении договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей № 1 от 15.07.2009 (т. 3 л.д. 156).

В ходе конкурсного производства главы КФХ Кривощекова С.И. его конкурсным управляющим было выявлено имущественное право должника, а именно право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 45:22:040403:24 45:22:040403:25, 45:22:040403:23, 45:22:040404:6, 45:22:040601:272, общей площадью 4 582,4 га.

Конкурсным управляющим Устюжаниным Д.К. было выявлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ограничение права и обременение указанных земельных участков в виде аренды было зарегистрировано в ЕГРН 08.10.2009 (т. 1 л.д. 188-190), однако согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 06.04.2022 указанная запись в реестре отсутствовала (т. 1 л.д. 42-187).

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения заявителя в суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав письменные материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Исходя из части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130 - 132, 133.1, 164 ГК РФ.

На основании пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

В силу указанных правовых норм договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат обязательной государственной регистрации.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (часть 6 статьи 1 Закона о регистрации).

В силу положений части 7 статьи 1 Закона о регистрации государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения), состоящий, в частности, из реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости), реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость) (часть 2 статьи 7 Закона о регистрации).

В реестр прав на недвижимость в соответствии с частью 1 статьи 9 Закона о регистрации вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

В силу положений части 2 статьи 9 Закона о регистрации в реестр прав на недвижимость вносятся, в том числе, следующие сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках с ним: вид вещного права, номер регистрации и дата государственной регистрации права; вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости, номер регистрации и дата государственной регистрации таких ограничения или обременения; сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости; основания возникновения, изменения, прекращения ограничений права или обременений объекта недвижимости.

В силу положений части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в соответствии с частью 2 статьи 14 Закона о регистрации, являются в том числе: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что запись о прекращении договора аренды от 15.07.2009 № 1 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 45:22:040403:24, 45:22:040403:25, 45:22:040403:23, 45:22:040404:6, 45:22:040601:272 была внесена Управлением Росреестра 21.03.2022 на основании заявления Шашковой М.Н. (т. 1 л.д. 218-220) и на основании протокола общего собрания участников долевой собственности на земельные участки от 03.03.2022 (т. 1 л.д. 221-226).

Управление Росреестра посчитало указанные документы достаточными для совершения названного регистрационного действия, с чем суд апелляционной инстанции согласиться не может.

Согласно части 1 статьи 51 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Прекращение указанного ограничения (обременения) также регистрируется на основании заявления одной из сторон указанной сделки.

Однако в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» даны разъяснения, согласно которым, если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Согласно положениям пункта 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, при совершении оспариваемого регистрационного действия Управлению Росреестра необходимо было выяснить наличие у арендодателей по договору аренды от 15.07.2009 № 1 права на односторонний немотивированный отказ от данного договора, а также причины, побудившие арендодателей к подаче заявления о внесении в реестр записи о прекращении договора. Однако указанные действия Управлением Росреестра совершены не были.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции, исходя из условий договора аренды, было установлено отсутствие у арендодателей права на односторонний немотивированный отказ от исполнения данного договора.

Так, в подпункте «б» пункта 9 договора определено, что арендодатели имеют право досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании или использовании земель не по целевому назначению, а также способами, приводящими к порче, при систематическом невнесении арендной платы.

Из содержания протокола общего собрания участников долевой собственности на земельные участки от 03.03.2022 также усматривается, что причиной принятия решения о прекращении действия договора аренды от 15.07.2009 № 1 явилось нарушение главой КФХ Кривощековым С.И. условий указанного договора.

При указанных фактических обстоятельствах дела, исходя из разъяснений, данных в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», Управление Росреестра не могло внести в реестр запись о прекращении договора аренды только на основании заявления Шашковой М.Н. и протокола общего собрания участников долевой собственности на земельные участки от 03.03.2022, так как в рассматриваемой ситуации требовалось заявление обеих сторон договора, сопровождённое соглашением о расторжении договора аренды от 15.07.2009 № 1, или вступившее в законную силу решение суда об удовлетворении иска о расторжении договора аренды от 15.07.2009 № 1.

Поскольку указанные документы в Управление Росреестра на государственную регистрацию не поступали, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что у Управления Росреестра не имелось правовых оснований для внесения в ЕГРН записи о прекращении аренды на основании заявления Шашковой М.Н., оспариваемые заявителем действия Управления Росреестра являются незаконными.

Аналогичная позиция указана в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2020 № 310-ЭС20-15539.

То обстоятельство, что общим собранием участников долевой собственности на земельные участки было принято решение расторгнуть договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей № 1 от 15.07.2009 и подать документы о прекращении регистрационной записи договора аренды в связи с неисполнением условий договора, автоматически не повлекло прекращения действия указанного договора.

На основании пункта 1 статьи 246, пункта 1 статьи 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества (пункт 1 статьи 181.2 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения: о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (подпункты 6, 7 пункта 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Из совокупного содержания указанных правовых норм следует, что принятие участниками долевой собственности на общем собрании решения о расторжении (прекращении) ранее заключенного договора аренды земельного участка является формой выражения коллективного мнения собственников долей земельного участка относительно дальнейшей судьбы такого договора аренды, которая при этом не отменяет действия норм статей 450, 452, 619 ГК РФ относительно порядка расторжения договора аренды земельного участка.

В рассматриваемом случае такой порядок участниками долевой собственности соблюден не был, на дату обращения в Управление Росреестра соглашение между арендодателями и арендатором о расторжении договора аренды земельного участка заключено не было, судебный акт о расторжении такого договора в судебном порядке отсутствовал, арендодатели не обращались к арендатору в порядке статьи 619 ГК РФ с письменным предупреждением о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу, что, несмотря на принятое общим собранием участников долевой собственности решение, договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей № 1 от 15.07.2009 сохранил свое действие.

В ходе судебного разбирательства в материалы дела был представлен договор аренды земельных участков, находящихся в долевой собственности, из категории земель сельскохозяйственного назначения № 101-04/23022 от 25.04.2022, подписанный между Шашковой М.Н., действующей от имени собственников земельных участков с кадастровыми номерами 45:22:040404:6, 45:22:040403:23, 45:22:040403:24, 45:22:040403:25, 45:22:040601:272, 45:22:040601:321, и ООО «ШумихаАгро», по аренде последним указанных земельных участков сроком на 10 лет.

В п. 4.1 указанного договора указано, что он вступает в силу со дня его подписания, действует до 24.04.2032 с обязательной регистрацией в Управлении Росреестра.

На основании пунктов 1, 2 статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 26 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

Согласно статье 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Договор аренды земельных участков, находящихся в долевой собственности, из категории земель сельскохозяйственного назначения № 101-04/23022 от 25.04.2022 в установленном порядке зарегистрирован не был, что подтвердили по запросу апелляционного суда Управление Росреестра и ООО «ШумихаАгро». Более того, ООО «ШумихаАгро» пояснило апелляционному суду, что обязательным условием исполнения указанного договора является передача земельных участков ООО «ШумихаАгро» и государственная регистрация договора аренды, чего сделано не было.

На основании изложенного апелляционный суд пришел к выводу, что договор аренды земельных участков, находящихся в долевой собственности, из категории земель сельскохозяйственного назначения № 101-04/23022 от 25.04.2022 не может быть признан заключенным и препятствующим для удовлетворения заявленных в порядке главы 24 АПК РФ требований.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене в силу наличия безусловного основания, предусмотренного пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, для его отмены, о чем подробно и мотивированно указано в определении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2023.

Заявленное конкурсным управляющим главы КФХ Кривощекова С.И. - Устюжаниным Д.К. требование, касающееся признания незаконными действий Управления Росреестра по исключению из ЕГРН регистрационных записей о наличии обременения в виде аренды земельных участков с кадастровыми номерами 45:22:040403:24, 45:22:040403:25, 45:22:040403:23, 45:22:040404:6, 45:22:040601:272 в пользу Кривощекова С.И. на основании договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей № 1 от 15.07.2009, удовлетворяется судом апелляционной инстанции.

Доводы Управления Росреестра о наличии спора о праве, об избрании заявителем ненадлежащего способа судебной защиты признаны судебной коллегией несостоятельными, поскольку с учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 № 12925/12, заявитель имеет право защищать свои права и иными способами, в частности, такое оспаривание и признание действий регистрирующего органа незаконными и нарушающими права заявителя дают ему возможность требовать возмещения убытков, причиненных подобными действиями.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

В споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на имущество, однако это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены. Напротив, заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 № 12925/12).

Указанный вывод также следует из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 27.03.2015 № 304-КГ14-6307.

Поскольку в рассматриваемом деле не заявлено требований, связанных с оспариванием прав иных лиц на спорные земельные участки, договор аренды земельных участков, находящихся в долевой собственности, из категории земель сельскохозяйственного назначения № 101-04/23022 от 25.04.2022 признан не имеющим юридической силы для заявителя, рассмотрено по существу только требование о признании незаконными действий Управления Росреестра по государственной регистрации прекращения права аренды заявителя при установленном факте сохранения действия договора аренды, заключенного с заявителем, апелляционный суд пришел к выводу о правильности избранного заявителем способа судебной защиты.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Поскольку заявленные требования подлежат удовлетворению, судом апелляционной инстанции в качестве восстановительной меры с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого дела на Управление Росреестра возлагается обязанность в течение пяти рабочих дней с момента вступления в законную силу настоящего постановления осуществить действия по восстановлению регистрационных записей о наличии обременения в виде аренды земельных участков с кадастровыми номерами 45:22:040403:24, 45:22:040403:25, 45:22:040403:23, 45:22:040404:6, 45:22:040601:272 в пользу Кривощекова С.И. на основании договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей № 1 от 15.07.2009.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

В связи с удовлетворением заявленного неимущественного требования, признания обоснованными доводов апелляционной жалобы, с Управления Росреестра в пользу Кривощекова С.И. подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины по заявлению в размере 300 руб., по апелляционной жалобе в размере 150 руб.

Излишне уплаченная Кривощековым С.И. на основании платежного поручения № 1 от 19.04.2023 государственная пошлина в размере 2 850 руб. подлежит возврату ему из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 10.02.2023 по делу № А34-10446/2022 отменить.

Заявление конкурсного управляющего главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кривощекова Сергея Ивановича - Устюжанина Дениса Константиновича удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области по исключению из Единого государственного реестра недвижимости регистрационных записей о наличии обременения в виде аренды земельных участков с кадастровыми номерами 45:22:040403:24, 45:22:040403:25, 45:22:040403:23, 45:22:040404:6, 45:22:040601:272 в пользу Кривощекова Сергея Ивановича на основании договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей № 1 от 15.07.2009.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области обязанность в течение пяти рабочих дней с момента вступления в законную силу настоящего постановления осуществить действия по восстановлению регистрационных записей о наличии обременения в виде аренды земельных участков с кадастровыми номерами 45:22:040403:24, 45:22:040403:25, 45:22:040403:23, 45:22:040404:6, 45:22:040601:272 в пользу Кривощекова Сергея Ивановича на основании договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей № 1 от 15.07.2009.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в пользу Кривощекова Сергея Ивановича судебные расходы по оплате государственной пошлины по заявлению в размере 300 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 150 руб.

Возвратить Кривощекову Сергею Ивановичу из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 850 руб., излишне уплаченную на основании платежного поручения № 1 от 19.04.2023.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

И.А. Аникин

В.А. Томилина