Гражданский кодекс часть 1

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве – ФИО2, по доверенности от 28.07.2023,
ФИО3, по доверенности от 24.01.2023;

от ПАО «Московская объединенная энергетическая компания» – не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (заинтересованного лица)

на решение Арбитражного суда города Москвы от 23.05.2023

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2023

по делу № А40-25435/2023

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Максима»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

о признании незаконным решения

третье лицо: Публичное акционерное общество «Московская объединенная энергетическая компания»

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Максима» (далее –
ООО «Максима», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании прекращения сервитута, установленного соглашением от 26.05.2008 № 1 в отношении помещения № 17 на 1 этаже (помещение II) площадью 427,9 кв. м в здании по адресу: <...>; о признании незаконным решения Управления об отказе в государственной регистрации прекращения частного сервитута в связи с истечением срока, на который он был установлен, об обязании погасить запись об обременении в отношении помещения II на 1 этаже в здании по адресу: <...>.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество «Московская объединенная энергетическая компания» (далее – ПАО «МОЭК», третье лицо).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.05.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2023, заявленные требования удовлетворены частично.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Управление обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой.

Управление просит обжалуемые решение и постановление отменить и отказать в удовлетворении заявления. В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает, что в качестве документа-основания для осуществления регистрационных действий было представлено Уведомление об одностороннем отказе собственника от исполнения соглашения об установлении сервитута от 23.12.2022, вместе с тем, возможность одностороннего расторжения соглашения в данном случае отсутствует, изменения соглашения об установлении сервитута должны оформляться двумя сторонами; Управление обращало внимание судов на необходимость учета позиции ПАО «МОЭК» об актуальности сервитута.

Судебной коллегией приобщены к материалам дела поступившие до рассмотрения кассационной жалобы отзыв на кассационную жалобу от
ООО «Максима», возражения – от ПАО «МОЭК».

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

31.10.2023 в заседании суда кассационной инстанции в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 08.11.2023.

В заседании суда кассационной инстанции представитель Управления поддержал доводы и требования жалоб; представители ООО «Максима» возражали относительно удовлетворения жалобы.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между
ЗАО «Максима» и ОАО «Мостеплоэнерго» заключено Соглашение от 26.05.2008 № 1 об установлении частного срочного сервитута (далее – Соглашение), согласно которому сроком на 5 лет установлен сервитут на помещение № 17 на 1 этаже (помещение II) площадью 427,9 кв. м в здании по адресу: <...>
.

По условиям Соглашения (пункт 1.5), сервитут устанавливается на срок пять лет с возможностью его продления путем заключения дополнительного соглашения.

ООО «Максима» является правопреемником ЗАО «Максима»;
ПАО «МОЭК» является правопреемником ОАО «Мостеплоэнерго».

07.10.2022 ООО «Максима» было подано заявление о регистрации прекращения частного сервитута в связи с истечением срока, на который он был установлен, однако Управление приостановило государственную регистрацию прав, в связи с тем, что не был представлен документ, являющийся основанием для прекращения ограничения.

В ответ на поданную жалобу регистрирующим органом сообщено, что у него нет сведений о заключении/незаключении дополнительных соглашений о продлении срока сервитута, предложено обратиться в суд.

13.01.2023 Управлением вынесено решение об отказе государственной регистрации прав.

Ссылаясь на то, что в выписке из ЕГРН по состоянию на 13.11.2022 указан срок, на который установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости: с 26.05.2007 по 25.05.2012; отсутствие у Управления сведений о заключении/незаключении дополнительных соглашений о продлении срока сервитута свидетельствует о том, что они не заключались, поскольку обязанность по подаче документов на государственную регистрацию обременения лежит на ПАО «МОЭК» (п. 1.7 соглашения); в соответствии с пунктом 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации окончание срока действия договора влечет его прекращение, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Разрешая спор, суды пришли к выводу о том, что оснований для отказа в государственной регистрации прекращения частного сервитута в связи с истечением срока, на который он был установлен, не имелось.

Суды исходили из того, что на момент обращения заявителя в Управление, соглашение от 26.05.2008 № 1 об установлении частного срочного сервитута прекратило свое действие, так как стороны намерений о продлении указанного договора в регистрирующий орган не направляли. Основанием для погашения регистрационной записи в силу статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 52 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), является заявление, указывающее на истечение срока действия данного договора.

Отказывая в удовлетворении заявления в части требования о признании прекращения сервитута, установленного соглашением от 26.05.2008 № 1 в отношении помещения № 17 на 1 этаже (помещение II) площадью 427,9 кв. м в здании по адресу: <...>, суды посчитали, что они заявлены к ненадлежащему ответчику, поскольку Управление не является субъектом материальных отношений, связанных с правами и сделками с недвижимым имуществом в рамках спорного правоотношения, не владеет, не пользуется, не распоряжается и не оспаривает чьих-либо прав на указанное имущество.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 198, статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации в предмет доказывания по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) государственных органов входит, во-первых, проверка соответствия оспариваемых отказов закону или иному нормативному правовому акту, во-вторых, установление наличия либо отсутствия факта нарушения оспариваемыми отказами прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На это обращается внимание и в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пунктов 1 и 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу части 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (часть 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ)

В соответствии со статьей 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе: вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные Федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН (часть 1 статьи 21 Закон № 218-ФЗ).

Статьей 216 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом.

Правила и порядок предоставления и установления сервитута содержатся в статьях 274 - 276 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В частности, пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях - от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечен без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен, а также в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка (статьи 276 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Срок сервитута определяется по соглашению сторон (пункт 7 указанной статьи).

В соответствии с Законом № 218-ФЗ сервитут подлежит государственной регистрации как ограничение прав и обременение недвижимого имущества, наряду с ипотекой, доверительным управлением, наймом, арендой (часть 6 статьи 1).

Согласно установленным судами обстоятельствам, между сторонами заключено Соглашение об установлении частного сервитута, которое по своей правовой природе, отвечает признакам гражданско-правового договора, в связи с чем к указанным правоотношениям могут быть применены общие правила гражданского законодательства об изменении и расторжении договоров, установленные статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

По условиям заключенного между ЗАО «Максима» (Собственник) и
ОАО «Мостеплоэнерго» (Пользователь) Соглашения, Собственник предоставляет Пользователю для обеспечения эксплуатации центрального теплового пункта (далее - Оборудование), расположенного в здании по адресу:
<...> (далее - Здание) в целях осуществления теплоснабжения в установленном порядке, право ограниченного пользования (далее - Сервитут) комнатой № 17 на 1 этаже (помещение № II) площадью
427,9 кв.м в соответствии с поэтажным планом, выданным 06.11.2007 Юго-Восточным ТБТИ г. Москвы (Приложение № 1 к Соглашению) (далее - Комната).

Комната принадлежит Собственнику на праве собственности.

Оборудование принадлежит Пользователю на праве собственности.

Сервитут по условиям Соглашения устанавливается в интересах Пользователя, а также иных лиц, получивших в установленном порядке допуск к оборудованию, в том числе в интересах арендатора оборудования
(ОАО «МОЭК»).

Сервитут устанавливается на срок 5 (пять) лет с возможностью его продления путем заключения дополнительного соглашения.

Сервитут регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обременение (ограничение) права собственности Собственника. Обязанность по подаче (получении) документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию, лежит на Пользователе. Расходы, связанные с государственной регистрацией, несет Пользователь. Плата за Сервитут не устанавливается.

Сервитут устанавливается в виде предоставления права беспрепятственного круглосуточного допуска Пользователя, работников
ОАО «МОЭК», контрагентов ОАО «МОЭК» и иных лиц при наличии письменного указания ОАО «МОЭК» или Пользователя для осуществления эксплуатации, обходов и осмотров, ремонтов, устранения аварий и их последствий и в иных случаях при наличие указания ОАО «МОЭК», а также контрольных и надзорных органов. В случае необходимости, должен быть обеспечен беспрепятственный круглосуточный подъезд аварийной техники.

В соответствии с условиями Соглашения, сервитут прекращается в следующих случаях: отказа Пользователя от исполнения Комнаты;
уничтожение (разрушение) комнаты; в случае неиспользования Пользователем
(ОАО «Мостеплоэнерго») комнаты в течение трех лет подряд Собственник вправе требовать прекращения Сервитута.

Таким образом, стороны Соглашения определили условия прекращения сервитута, а также указали, что все изменения и дополнения к Соглашению должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон (пункт 8.4 Соглашения).

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В данном случае ООО «Максима» в материалы регистрирующего дела было представлено Уведомление об одностороннем отказе Собственника от исполнения Соглашения об установлении сервитута от 23.12.2022.

Государственный регистратор прав в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ 18.10.2022 приостановил осуществление действий по государственной регистрации до 12.01.2023 в связи с тем, что не представлены документы, являющиеся основанием для прекращения ограничения (сервитута). Регистратором было отмечено, что односторонний отказ Соглашением не предусмотрен.

Суды двух инстанций, ссылаясь на положения части 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу, что окончание срока действия Соглашения № 1 влечет прекращение обязательств по данному договору и, соответственно, является основанием для погашения регистрационной записи о сервитуте.

Между тем, судами не принято во внимание, что основания для прекращения сервитута установлены законом (статьей 276 Гражданского кодекса Российской Федерации) и определены Соглашением, а именно: сервитут прекращается в связи с отказом Пользователя от использования комнаты № 17 пом. II на 1 этаже здания по адресу: <...>, а также в связи уничтожением указанной комнаты; в случае неиспользования Пользователем комнаты в течение трех лет подряд Собственник вправе требовать прекращения сервитута.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзацах 2, 3 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжении договора», если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например, с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

В рассматриваемом случае, как обоснованно указал регистрирующий орган, Соглашением установлены определенные случаи прекращения сервитута; ввиду отсутствия условия о праве отказаться от исполнения Соглашения в одностороннем порядке, а равно и условия, что действие Соглашения прекращается по истечении срока установления сервитута, расторжение Соглашения об установлении сервитута должно оформляться соглашением, заключенным между его сторонами; кроме того, сервитут возможно погасить в судебном порядке, на основании вступившего в законную силу судебного акта.

В такой ситуации для внесения в ЕГРН записи о прекращении договора в регистрирующий орган должны быть представлены либо заявления обеих сторон, либо решение суда о прекращении сервитута.

Учитывая, что регистрирующий орган в пределах своих полномочий не имеет права и возможности устанавливать основания для прекращения сервитута, при этом заявление о погашении регистрационной записи о сервитуте представлено только одной стороной – собственником недвижимого имущества, отказ в осуществлении регистрационных действий является правомерным.

Доводы общества об истечении срока действия сервитута, что является самостоятельным основанием для регистрации погашения обременения, суд кассационной инстанции считает необоснованными, поскольку, в отличие от публичного сервитута, истечение срока, указанного в гражданско-правовом договоре – Соглашении об установлении сервитута, само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи о сервитуте в ЕГРН.

Исходя из статьи 48 Земельного кодекса Российской Федерации, сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Само по себе истечение срока не свидетельствует о том, что такой срок не был продлен либо изменен соглашением сторон. Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения порядка расторжения соглашения о сервитуте.

Кроме того, представив в регистрирующий орган заявление только одной стороны договора по истечении срока установления сервитута, ООО «Максима» в соответствии с положениями части 2 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не приложило документы, необходимые для ее проведения, то есть подтверждающие фактическое прекращение сервитута.

Управление в оспариваемом отказе государственной регистрации прав указало, что регистрирующий орган в порядке части 3 пункта 1 статьи 6 и части 2 пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» направил в ПАО «МОЭК» запрос о предоставлении информации об актуальности действия сервитута, ответ на который не поступил.

При указанных обстоятельствах у регистратора отсутствовали основания для признания сервитута прекращенным ввиду истечения срока его действия.

При рассмотрении спора ПАО «МОЭК» даны письменные пояснения, из которых следует, что в спорном помещении расположено оборудование, от которого осуществляется теплоснабжение и горячее водоснабжение трех жилых домов, детского сада, школы и двух административных зданий; пользование публичными объектами инженерной инфраструктуры осуществляется на безвозмездной основе.

ПАО «МОЭК» сообщает, что оборудование расположено в спорном помещении ООО «Максима» на законных основаниях и используется в публичных интересах, к оборудованию предоставляется беспрепятственный доступ для его обслуживания.

Исходя из вышеизложенного, выводы судов о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований в части признания незаконным решения Управления об отказе регистрации прав и об обязании Управления погасить запись об обременении, нельзя признать обоснованными.

Принимая во внимание, что нормы материального права применены судами неправильно, судебные акты подлежат отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку в данном случае необходимость в дополнительном исследовании материалов дела отсутствует, суд округа, руководствуясь положениями пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 23.05.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2023 и принять судебный акт об отказе в удовлетворении заявления ООО «Максима».

Руководствуясь ст. ст. 176, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 23.05.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2023 по делу № А40-25435/2023 отменить.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Максима» отказать.

Председательствующий – судья И.В. Лазарева

Судьи: С.В. Краснова

Л.В. Федулова