Гражданский кодекс часть 1

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Ралько О.Б. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Даниловой А.С.,

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1 представителя ФИО2 по доверенности от 06.05.2015, от индивидуального предпринимателя ФИО3 представителя ФИО4 по доверенности от 16.06.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференций апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Новгородской области от 30 сентября 2021 года по делу № А44-68/2021,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (адрес: Великий Новгород; ИНН <***>, ОГРНИП <***>; далее – ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Новгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (адрес: Московская область, город Домодедово; ИНН <***>, ОГРНИП <***>; далее – ИП ФИО3) о взыскании 30 000 руб. задолженности по внесению арендной платы за декабрь 2020 года на основании пункта 8.4 договора субаренды нежилого помещения от 20.10.2020, 13 598 руб. 69 коп. компенсации по оплате коммунальных платежей (затраты истца на оплату электроэнергии, водоснабжения и технического обслуживания мест общего пользования (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Определением суда от 21.01.2021 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства. Определением от 15.03.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением от 18.03.2021 суд принял к производству встречное исковое заявление ИП ФИО3 к ИП ФИО1 о признании договора от 20.10.2020 ничтожным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО5.

Решением от 30.09.2021 судвзыскал с ИП ФИО3 в пользу ИП ФИО1 13 598 руб. 69 коп. задолженности, а также 624 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части первоначальных требований, встречного иска суд отказал.

ИП ФИО1, ИП ФИО3, с решением суда не согласились, обратились с апелляционными жалобами.

ИП ФИО1 в своей апелляционной жалобе просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Тот факт, что ИП ФИО3 согласовала имеющуюся в деле версию договора, подтверждает ее поведение, претензия от 28.11.2020, уведомление о расторжении от 28.11.2020, встречный иск, ходатайство об истребовании доказательств, досудебная претензия. ИП ФИО3 пересылала договор поставщикам, работникам. На каком основании ИП ФИО1 владел спорным помещением не имеет правового значения.

ИП ФИО3 в своей апелляционной жалобе просило решение отменить в части взыскания задолженности по коммунальным платежам и расходов по уплате государственной пошлины, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска ИП ФИО1

Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что встречный иск подан исходя из положения, что договор субаренды заключен сторонами, до выявления фальсификации документов. Суд не рассмотрел и не изучил обстоятельства по встречному иску.

ИП ФИО1 в отзыве на жалобу ИП ФИО3 и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили удовлетворить свою жалобу, в удовлетворении жалобы ИП ФИО3 отказать.

ИП ФИО3 в отзыве на жалобу ИП ФИО1 и ее представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили удовлетворить свою жалобу, в удовлетворении жалобы ИП ФИО1 отказать.

ФИО5 (третье лицо) надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направила, в связи с этим дело рассмотрено в ее отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителей ИП ФИО1, ИП ФИО3, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобах, отзывах на них, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 (субарендодатель) и ИП ФИО3 (субарендатор) заключили договор субаренды нежилого помещения от 20.10.2020.

Согласно пункту 1 договора субарендодатель принял на себя обязательство предоставить субарендатору в субаренду нежилое помещение площадью 36,5 кв.м, расположенное по адресу: Великий Новгород, улица Ломоносова, дом 15.

В соответствии с пунктами 4.1–4.3 договора субарендатор принял на себя обязательство ежемесячно, не позднее 5-го числа каждого месяца уплачивать субарендодателю субарендную плату в размере 30 000 руб. Субарендная плата начисляется с 06.11.2020. Субарендатор принял на себя обязательство ежемесячно, не позднее 5-го числа каждого месяца уплачивать субарендодателю коммунальные услуги (электроэнергию, теплоэнергию, водоснабжение и затраты по тех обслуживанию и ремонту мест общего пользования).

Пунктами 8.1, 8.3, 8.4 установлен срок действия договора – 11 месяцев с момента его подписания обеими сторонами. Если субарендатор расторгает договор в одностороннем порядке, то он обязан уведомить субарендодателя в письменном виде за 2 месяца. Если субарендатор расторгает договор в одностороннем порядке раньше срока его действия, то он обязан выплатить субарендодателю компенсацию в размере арендной платы за 1 месяц.

На заключение договора субаренды получено согласие арендодателя (сособственника).

Помещение передано в аренду по акту приема-передачи от 01.11.2020, подписанному представителями сторон.

Как следует из искового заявления, ИП ФИО3 28.11.2020 сообщила ИП ФИО1 о том, что помещение освобождает, а также направила фото прибора учета электроэнергии с показаниями, 30.11.2020 от представителя ответчика истец получил ключи от помещения, при этом по акту приема-передачи помещение субарендодателю не возвращено.

ИП ФИО3 07.12.2020 уведомила ИП ФИО1 о намерении расторгнуть спорный договор ввиду наличия существенных недостатков в спорном помещении.

ИП ФИО3 внесла арендную плату за ноябрь 2020 года в размере 25 000 руб. по платежному поручению от 10.11.2020 № 385.

ИП ФИО1 направил ИП ФИО3 претензию с требованием оплатить арендную плату и компенсацию коммунальных платежей.

Претензия оставлена ИП ФИО3 без удовлетворения.

По расчету истца, задолженность ответчика по внесению арендной платы за декабрь 2020 года на основании пункта 8.4 договора субаренды нежилого помещения от 20.10.2020 составила 30 000 руб., по оплате коммунальных платежей (затраты истца на оплату электроэнергии, водоснабжения и технического обслуживания мест общего пользования (так как нежилое помещение - часть многоквартирного жилого дома) – 13 598 руб. 69 коп.

Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с первоначальным иском.

ИП ФИО3 обратилась в Арбитражный суд Новгородской области со встречным иском о признании договора ничтожным, полагая, что договор от 20.10.2020 заключен на срок, не превышающий месяца, и должен был быть перезаключен в связи с переоформлением права собственности на часть помещения на ИП ФИО1 При подписании договора субаренды субарендодатель уведомил субарендатора о скором переподписании договора субаренды на договор аренды, ввиду приобретения части помещения в собственность, документы купли-продажи части помещения между ФИО6 и ФИО1 переданы на регистрацию прав в момент начала действия договора субаренды. В момент регистрации договора купли-продажи части помещения сторонами договора аренды по ? долевой собственности становятся ФИО6 и ИП ФИО1 Сдача объекта недвижимости в аренду самому себе противоречит законодательству, а договор аренды является ничтожным, как и становятся ничтожными заключенные в соответствии с ним договоры.

Полагая, что договор аренды является ничтожным, у ответчика отсутствуют права на помещение, истец обратился в арбитражный суд со встречным иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции взыскал с ИП ФИО3 в пользу ИП ФИО1 13 598 руб. 69 коп. задолженности. В удовлетворении остальной части первоначальных требований, встречного искового суд отказал.

С решением суда не согласились ИП ФИО1 и ИП ФИО3, обратились с апелляционными жалобами.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалоб.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ к договору субаренды применяются правила о договоре аренды, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

В пунктах 1, 2, 3, 4 и 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 154 и пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида.

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Как установил суд первой инстанции, спорный договор в редакции ИП ФИО1 от имени ИП ФИО3 подписан ее сотрудником, занимавшимся подбором помещений для ведения деятельности, ФИО5, которая в суде первой инстанции пояснила, что для выполнения возложенных на нее функций ИП ФИО3 выдала доверенность, которой уполномочила заключать договоры аренды помещений. Договор аренды помещения с ИП ФИО1 подписан ею после согласования текста и условий с ИП ФИО3 На подписание договора ее уполномочила ФИО3 Аналогичным образом подписывались договоры с иными арендодателями.

В силу пункта 122 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда сделка от имени юридического лица совершена лицом, у которого отсутствуют какие-либо полномочия, подлежат применению положения статьи 183 ГК РФ.

В соответствии со статьей 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что надлежащих доказательств согласования договора субаренды на условиях, содержащихся в редакции ИП ФИО1, в материалы дела не представлено. На договоре отсутствуют отметки о подписании его от имени ФИО3 иным лицом, в частности, ФИО5, по доверенности, доверенность не представлена. Из пояснений свидетеля следует, что доверенность на подписание договора не предъявлена. Вместе с тем, ИП ФИО3 представила иную редакцию договора субаренды, в которой спорное условие отсутствует.

При этом суд указал, что иные, представленные в материалы дела документы, в том числе электронная переписка, а также доводы о заключении ИП ФИО3 договоров субаренды с иными арендодателями аналогичным образом (путем их подписания ФИО5), не свидетельствуют о согласовании ИП ФИО3 условий договора субаренды в редакции истца.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаключенности договора субаренды, поскольку установить действительную волю сторон на подписание договора субаренды на условиях, предложенных ИП ФИО1, не представляется возможным, тот факт, что ИП ФИО3 направила ИП ФИО1 соглашение о расторжении договора от 20.10.2020 не свидетельствует о том, что ответчик согласовал условия договора в редакции истца.

При этом суд указал, что с учетом того, что фактически спорное помещение освобождено ИП ФИО3 и ключи от указанного помещения переданы истцу 30.11.2020, оснований для взыскания арендной платы за декабрь 2020 года не имеется.

В связи с этим в иске в части требования взыскания задолженности по арендной плате в размере 30 000 руб. отказано судом правомерно.

Доводы подателя жалобы – ИП ФИО1 в этой части не принимаются во внимание, поскольку опровергаются установленными судом первой инстанции обстоятельствами и имеющимися в деле доказательствами, в удовлетворении жалобы следует отказать.

Вместе с тем, суд установил, что также следует из материалов дела, факт пользования спорным имуществом в ноябре 2020 года ИП ФИО3 не оспаривался, подтверждается материалами дела.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Суд обоснованно указал, что норма пункта 2 статьи 616 ГК РФ применима при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов. По общему правилу возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных и прочих услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Аналогичные выводы содержатся в пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Как правильно указал суд первой инстанции, указанные расходы подлежат уплате арендатором дополнительно к арендным платежам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 13 598 руб. 69 коп. задолженности по компенсации стоимости коммунальных услуг.

Довод ИП ФИО3 о том, что оснований для взыскания стоимости коммунальных услуг, несмотря на фактическое пользование спорным помещением в ноябре 2020 года, не имеется, поскольку иных счетов истцом не выставлялось и ответчиком все оплачено, суд правомерно отклонил. Из материалов дела следует, что ИП ФИО3 произвело оплату по счету от 02.11.2020 за аренду в ноябре 2020 года в размере 25 000 руб. платежным поручением от 10.11.2020 № 385. Вместе с тем, помимо оплаченного ИП ФИО3 счета ИП ФИО1 выставил счет от 01.12.2020 № 702 на оплату коммунальных услуг. Доказательства оплаты коммунальных услуг вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представлены.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении иска в остальной части у суда первой инстанции не имелось. Иск частично удовлетворен правомерно.

Доводы подателя жалобы – ИП ФИО3 опровергаются имеющимися в деле доказательствами и установленными по делу обстоятельствами, жалоба удовлетворению не подлежит.

Доводы ИП ФИО3 о ничтожности договора субаренды нежилого помещения от 20.10.2020 были предметом исследования в суде первой инстанции, им нала мотивированная оценка оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.

В данном случае суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности спорного договора.

Как указал суд, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок. Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду не достижения сторонами какого-либо соглашения, а, следовательно, не может породить такие последствия и в будущем. Аналогичный вывод содержится в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Таким образом, в удовлетворении встречного иска отказано правомерно.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателей жалоб направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта по доводам жалоб.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 30 сентября 2021 года по делу № А44-68/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО3 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

О.Б. Ралько

Н.В. Чередина