Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-12729/2017, 08АП-12731/2017) общества с ограниченной ответственностью «Империя Игрушек» и общества с ограниченной ответственностью «Строй-Арсенал КПД» на решение Арбитражного суда Омской области от 11 августа 2017 года по делу № А46-17167/2016 (судья Т.А. Воронов), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Строй-Арсенал КПД» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Империя Игрушек» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Строй-Арсенал КПД» – ФИО1 (паспорт, доверенность от 01.10.2016 сроком действия по 30.09.2026); ФИО2 (паспорт, доверенность от 21.05.2016 сроком действия по 20.05.2026);

от общества с ограниченной ответственностью «Империя Игрушек» – ФИО3 (паспорт, доверенность от 29.03.2017 сроком действия три года),

от общества с ограниченной ответственностью «Тёплый дом» – Кайзер Ю.В. (паспорт, доверенность от 27.02.2017 сроком действия три года);

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строй-Арсенал КПД» (далее - ООО «Строй-Арсенал КПД», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Империя Игрушек» (далее - ООО «Империя Игрушек», ответчик) о признании недействительным договора аренды от 01.05.2016, заключенного между ООО «Строй-Арсенал КПД» и ООО «Империя Игрушек», применении последствий недействительности сделки.

В судебном заседании 20.04.2017 от истца поступило повторное заявление об уточнении требований: ООО «Строй-Арсенал КПД» просит признать недействительными договор аренды б/н от 01.05.2016, договор аренды № 4 от 01.05.2016, договор аренды № 4/1 (редакции 2) от 01.05.2016 и все дополнительные соглашения и приложения к ним, подписанные между ООО «Строй-Арсенал КПД» и ООО «Империя Игрушек»; применить последствия недействительности сделки: возвратить все переданное по договорам недвижимое имущество ООО «Строй-Арсенал КПД», обязать ООО «Империя Игрушек» освободить незаконно занятые помещения.

С учетом положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнение предмета иска определением от 20.04.2017 принято судом первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Омской области от 11 августа 2017 года по делу № А46-17167/2016 исковые требования ООО «Строй-Арсенал КПД» удовлетворены: договор аренды б/н от 01.05.2016, договор аренды № 4/1 (редакции 2) от 01.05.2016 и все дополнительные соглашения и приложения к ним, подписанные между ООО «Строй-Арсенал КПД» и ООО «Империя Игрушек», признаны недействительными. Применены последствия недействительности сделки: возвратить все переданное по договорам недвижимое имущество ООО «Строй-Арсенал КПД», обязать ООО «Империя Игрушек» освободить незаконно занятые помещения.

ООО «Империя Игрушек», не согласившись с решением суда, обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы (с учетом дополнений) ответчик указывает на то, что судом первой инстанции дана неправильная оценка фактическим обстоятельствам, при которых заключен договор № 4/1, из состава доказательств необоснованно исключены экспертное мнение относительно экономической целесообразности заключения оспариваемой сделки, документы, подтверждающие фактическое исполнение преддоговорных обязательств, обозначенных в гарантийном письме ООО «Империя игрушек» о выполнении работ по обеспечению содержания и улучшения имущественного комплекса (договор подряда от 05.04.2016 между сторонами на ремонт офисных помещений, договора от 01.05.2016 на ремонт КТП-7,10 квт 4930-1976 ВВ2 и иные), в результате действий ответчика истец не нес затрат на содержание и уборку здания, территории, инженерных систем, привлечены новые субарендаторы, то есть сделка была экономически целесообразной. Также ответчик указывает, что в рамках дела № А46-16042/2016 судья уже дал оценку спорной сделки, чем предопределил исход настоящего спора.

От ООО «Строй-Арсенал КПД» также поступила апелляционная жалоба, в которой истец просит изменить обжалуемое решение в части признания недействительным договора аренды № 4 от 01.05.2016 и дополнительных соглашений и приложений к нему, поскольку в резолютивной части решения данное требование не разрешено; считает договор № 4 не заключенным, поскольку не согласован предмет: указана площадь земельного участка и помещений больше, нежели в собственности истца; кроме того, указанный договор является недействительным, поскольку спорная сделка является крупной и не получила одобрения общего собрания участников общества, размер арендной платы меньше, нежели обязательные платежи, до заключения спорной сделки размер получаемых истцом арендных платежей был значительно больше, о чем был осведомлен ответчик в лице директора ФИО4 Подробно доводы приведены в апелляционной жалобе.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило. Руководствуясь статьями 123, 156, 266 АПК РФ, суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу при данной явке.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал требования, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в свей апелляционной жалобе, просил изменить решение в части признания недействительным договора аренды № 4 от 01.05.2016 и дополнительных соглашений и приложений к нему.

Представитель ООО «Теплый дом» поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе ООО «Строй-Арсенал КПД».

Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, заслушав участников процесса, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Строй-Арсенал КПД» зарегистрировано в качестве юридического лица 05.07.1999. Участниками общества являются ФИО5 и ФИО6, размер доли каждого из которых в уставном капитале ООО «Строй- Арсенал КПД» составляет по 50%.

Решением внеочередного общего собрания участников (учредителей) ООО «Строй-Арсенал КПД» директором общества избран ФИО5 сроком до 03.12.2016.

Решением внеочередного общего собрания участников (учредителей) ООО «Строй-Арсенал КПД» от 20.05.2016 директором общества избран ФИО6 сроком до 31.12.2016.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 07.06.1999 серия АА №023237 ООО «Строй-Арсенал КПД» принадлежит на праве собственности нежилое трехэтажное панельное здание (офисные помещения), находящееся по адресу: <...>, площадью 1011,90 кв.м. (3526,50 кв.м. – 1358,50 кв.м. – 1156,10 кв.м. = 1011,90 кв.м.).

Кроме того, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 19.11.2012 серии 55-АА №713390 и свидетельству о государственной регистрации права от 17.03.2015 серии 55-АБ №200507 ООО «Строй-Арсенал КПД» принадлежат на праве собственности хозяйственно-бытовые здания №№ 1, 2 (складские и производственные помещения), находящиеся по адресу: <...>, площадью 391,70 кв.м. (295,90 кв.м. + 95,80 кв.м. = 391,70 кв.м.).

Также истцу на праве общей долевой собственности (29/100) принадлежит земельный участок по адресу: <...>, с кадастровым номером 55:36:130101:474.

01.05.2016 между ООО «Империя Игрушек» (арендатор) и ООО «Строй-Арсенал КПД» (арендодатель) подписан ряд договоров аренды, а именно:

- договор (аренды) от 01.05.2016 (без указания номера), по условиям которого арендодатель передает в арендное временное владение и пользование арендатору имущество: отдельно стоящее здание (офисные, складские и производственные помещения), расположенное в г. Омске по адресу: ул. 2-я Солнечная, д. 39, территория ООО «Строй-Арсенал КПД», площадью: офисные – 1200 кв.м., складские и производственные – 400 кв.м., земельный участок – 0,4 га; срок аренды – до 29.04.2017; размер арендной платы – 65 000 руб. в месяц; расходы по содержанию объекта аренды – оплачиваются арендатором отдельно, по предъявляемым счетам ООО «Строй-Арсенал КПД»; сдача объекта аренды в субаренду третьим лицам – требуется письменное разрешение арендодателя;

- договор № 4 (аренды) от 01.05.2016, по условиям которого арендодатель передает в арендное временное владение и пользование арендатору имущество: отдельно стоящее здание (офисные, складские и производственные помещения), расположенное в г. Омске по адресу: ул. 2-я Солнечная, д. 39, территория ООО «Строй-Арсенал КПД», площадью: офисные – 1200 кв.м, складские и производственные – 400 кв.м, земельный участок – 0,4 га.; срок аренды – до 29.04.2017; размер арендной платы – 26 530 руб. в месяц; расходы по содержанию объекта аренды – оплачиваются арендатором отдельно, по предъявляемым счетам ООО «Строй-Арсенал КПД»; сдача объекта аренды в субаренду третьим лицам – требуется письменное разрешение арендодателя;

- договор № 4/1 аренды (редакция 2) от 01.05.2016, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование имущество: - помещения 3П №1-8, №14022, №32-41 на поэтажном плане первого этажа, №1-17 второго этажа и №1-18 третьего этажа общей площадью 1011,9 кв.м нежилого трехэтажного панельного здания ремонтно-механической мастерской, литер А, расположенного по адресу: <...>; - хозяйственно-бытовое здание № 2, общей площадью 95,8 кв.м, инвентарный номер 6670190, литер Б, этажность: 1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 2- я Солнечная, д. 39; срок аренды – до 31.03.2017; размер арендной платы – 65 000 руб.; расходы по содержанию объекта аренды – отопление, коммунальные услуги, электроэнергия, тепло-водоснабжение включены в арендную плату, оплата за пользование телефоном по отдельному счету; сдача объекта аренды в субаренду третьим лицам – разрешение арендодателя не требуется, право реализуется арендатором по своему усмотрению.

Истец полагает, что между ООО «Империя Игрушек» (арендатор) и ООО «Строй- Арсенал КПД» (арендодатель) фактически заключена сделка – договор аренды принадлежащего ООО «Строй-Арсенал КПД» недвижимого имущества, в целях оформления которой ООО «Империя Игрушек» и ООО «Строй-Арсенал КПД» в лице директора ФИО5 в один и тот же день (01.05.2016) подписали несколько редакций данного договора аренды, имеющих различную нумерацию (без указания номера, № 4, № 4/1 (редакция 2)) и условия.

Истец также полагает, что заключенная между ООО «Империя Игрушек» и ООО «Строй-Арсенал КПД» сделка – договор аренды принадлежащего ООО «Строй-Арсенал КПД» недвижимого имущества является недействительной по изложенным в иске и дополнениях к нему основаниям.

Исходя из того, что по существу оспаривается одна сделка аренды, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования и признал недействительными договоры б/н (договор б/н от 01.05.2016 учтен судом первой инстанции для исключения возможных злоупотреблений со стороны участвующих в деле лиц) и № 4/1 (редакция 2), применил последствия недействительности сделки.

Повторно рассмотрев материалы дела с учетом доводов сторон, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Так, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что, предметом оспаривания по рассматриваемому иску является единая сделка между ООО «Империя Игрушек» и ООО «Строй-Арсенал КПД» по аренде принадлежащего последнему недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, при документальном оформлении которой сторонами были в один и тот же день подписаны три договора – без указания номера, № 4 и № 4/1 (редакция 2).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При этом сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ).

По правилам пункта 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В пункте 1 статьи 160 ГК РФ указано, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

В данном случае объектом аренды выступало недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>.

При этом в договорах б/н и № 4 отсутствует достаточная индивидуализация передаваемого имущества, учитывая не совпадение с описанием (в том числе по площади) принадлежащего истцу на праве собственности имущества, приведенном в свидетельствах о регистрации права собственности. Такая индивидуализация дана сторонами только в договоре № 4/1 (редакция 2), что позволяет констатировать согласование сторонами всех существенных условий, характерных для договора аренды, только в договоре № 4/1 с подписанием которого сделка аренды считается заключенной между сторонами.

Это соответствует и пояснениям ответчика, указавшего, что сторонами исполнялся договор № 4/1 (редакция 2) при существовании иных договоров от 01.05.2016.

Обычно согласование условий договора в случае не согласия с ними второй стороны осуществляется путем составления протоколов разногласий и урегулирования разногласий.

Однако с учетом обстоятельств оформления договоров (относятся к одному и тому же объекту с разночтениями при указании площади помещений путем указания несуществующей площади объектов, указании в составе передаваемого имущества находящегося в общей долевой собственности земельного участка, размера арендной платы, отнесения на стороны коммунальных расходов, подписаны в один и тот же день - 01.05.2016, указание в пункте 11.4 договора № 4/1 аренды (редакция 2) от 01.05.2016 на расторжение договора аренды № 4 от 01.05.2016 с момента подписания настоящей редакции договора) суд апелляционной инстанции исходит из того, что все три договора (без указания номера, № 4 и № 4/1 (редакция 2) являются документальным выражением последовательного урегулирования сторонами разногласий при согласовании условий сделки по передаче объектов недвижимого имущества в аренду.

Таким образом, договор № 4 от 01.05.2016 самостоятельного значения не имеет, отдельно от договоров б/н и № 4/1 (редакция 2) установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей не влечет (статья 420 ГК РФ), поскольку является предварительной редакцией договора аренды № 4/1 (редакция 2).

В настоящем случае предметом спора является сделка по передаче принадлежащего истцу недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, в аренду ответчику, условия которой в окончательном варианте согласованы сторонами в договоре № 4/1 (редакция 2), следовательно, разрешение судьбы этой сделки (признание или непризнание ее недействительной по указанным в иске основаниям) влечет автоматически недействительность всех трех вариантов ее документального оформления в форме договоров б/н, № 4, № 4/1 (редакция 2).

В связи с изложенным апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит, поскольку не указание в резолютивной части обжалуемого судебного акта на договор № 4 от 01.05.2016 как на самостоятельный договор не влечет нарушения прав на стороне ООО «Строй-Арсенал КПД» (часть 1 статьи 2, часть 1 статьи 4 АПК РФ, пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В качестве одного из оснований для признания оспариваемой сделки недействительной истец ссылается на то, что сделка является крупной и совершена с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, установленного статьей 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон № 14-ФЗ, пункт 2 статьи 173.1 ГК РФ). Также истец в обоснование иска указывает на убыточность сделки для ООО «Строй-Арсенал КПД» (пункт 2 статьи 174 ГК РФ).

Рассмотрев доводы истца относительно признания спорной сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 46 Закона № 14-ФЗ (статья 173.1 ГК РФ), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что оспариваемая сделка отчуждение принадлежащего ООО «Строй-Арсенал КПД» недвижимого имущества не влечет, имущество передается ООО «Империя Игрушек» во временное владение и пользование, при этом совокупность условий, определенная подпунктом 5 пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», истцом не доказана, соответственно предусмотренные статьей 46 Закона № 14-ФЗ основания признания оспариваемой сделки недействительной отсутствуют.

Истец также полагает, что имеются основания для признания оспариваемой сделки недействительной, предусмотренные пунктом 2 статьи 174 ГК РФ в связи с ее убыточностью для ООО «Строй-Арсенал КПД».

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Таким образом, пункт 2 статьи 174 ГК РФ определяет основания признания недействительными сделок, совершенных хотя и в пределах полномочий представителя (в том числе лица, выполняющего функции органа юридического лица), но в ущерб интересам представляемого.

Для признания оспариваемой сделки недействительной по указанному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало недобросовестность контрагента, которая может иметь место как в ситуациях, когда контрагент знал или должен был знать о явном ущербе для представляемого, так и в случае, когда имели место обстоятельства, которые свидетельствуют о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В абзаце втором пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и с заинтересованностью» указано, что о наличии явного ущерба для общества свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента.

В соответствии с пунктом 8.1 договора № 4/1 аренды (редакция 2) за пользование переданным в аренду имуществом арендатор уплачивает арендодателю плату за каждый месяц пользования, начиная с момента передачи имущества, денежными средствами в размере 65 000 руб. без НДС. В указанную сумму входит оплата за коммунальные услуги, электроэнергию, тепло-водоснабжение и т.п. Оплата за пользование телефоном производится по отдельному счету.

В этот же день, 01.05.2016, сторонами подписано дополнительное соглашение №1 к договору аренды № 4/1 от 01.05.2016, в соответствии с которым в порядок расчетов добавлен пункт 10.1.1: График ежемесячных выплат за период с 01.05.2016 по 31.03.2017 договора аренды № 4/1 от 01.05.2016: май – 26 530 руб.; июнь – 52 000 руб.; июль – декабрь 2016 года - 60 000 руб; январь – март 2017 года - 65 000 руб.

В свою очередь, ООО «Империя Игрушек» заключило ряд договоров субаренды. Общий размер арендной платы, получаемой ООО «Империя Игрушек» по договорам субаренды – 194 280 руб. – за субаренду нежилых помещений, 20 000 руб.– за субаренду земельного участка, всего 214 280 руб., что в 3 раза больше размера арендной платы, подлежащей оплате ООО «Строй-Арсенал КПД» по заключенному ФИО5 договору аренды.

Следует отметить, что на дату заключения договора № 4/1 аренды (редакция 2) от 01.05.2016 между ООО «Строй-Арсенал КПД» и ООО «Империя Игрушек» не истек срок действия по договорам аренды, ранее заключенным ООО «Строй-Арсенал КПД» с ИП ФИО7 (до 31.07.2016), ООО «Аквамарин-Логистик» (до 31.12.2016), ООО «Производственное предприятие «Энергоавтоматика» (до 31.05.2016), ООО «ВЭЛТРАНС» (до 31.10.2016), Ассоциацией садоводческих некоммерческих товариществ СНТ «Родник» (до 31.08.2016), ООО «ГИДРАНТ» (до 31.07.2016), ООО «Забота-95» (до 31.08.2016), ИП ФИО8 (до 31.05.2016).

Общий размер арендной платы только по договорам аренды, заключенным с указанными лицами, составлял 140 180 руб., что более чем в 2 раза больше размера арендной платы, установленной договором № 4/1 аренды (редакция 2) от 01.05.2016.

При этом впоследствии ООО «Империя Игрушек» заключило договоры субаренды с бывшими арендаторами ООО «Строй-Арсенал КПД», что свидетельствует о наличии интереса у этих арендаторов в продолжении арендных отношений, собственник обоснованно мог рассчитывать на сохранение поступлений от арендной плате в прежнем размере

При этом суд апелляционной инстанции учитывает неопровергнутые ответчиком пояснения истца, согласно которым директор ООО «Империя игрушек» ФИО4, является учредителем и участником иных обществ (ООО «Игрушки Омск», ООО «Торговый дом «Мамонт»), которые арендовали нежилые помещения у истца площадью 131,36 кв.м. и 90 кв.м. за 32 840 руб. и 24 300 руб. соответственно.

Кроме того ФИО4 на основании доверенности, выданной директором ООО «Строй-Арсенал КПД» ФИО5 имел доступ в расчетному счету ООО «Строй-Арсенал КПД», соответственно знал, в каком размере поступали в пользу истца арендные платежи до заключения спорной сделки 01.05.2016.

Таким образом, ООО «Империя игрушек» при заключении спорной сделки знало о явном ущербе для ООО «Строй-Арсенал КПД», который влечет оспариваемая сделка, иное из материалов дела не следует и ответчиком не доказано (статьи 9, 65 АПК РФ).

В опровержение доводов о заведомой убыточности сделки истец указывает, что им были понесены расходы на ремонт и благоустройство нежилых помещений и прилегающей территории, истец не нес затрат на содержание зданий, инженерных коммуникаций, территории, что подтверждается в частности гарантийным письмом от 30.03.2016.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Таким образом, арендная плата может быть предусмотрена договором в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Вместе с тем, гарантийное письмо от 30.03.2016, на которое ссылается ответчик, представлено в дело третьим лицом в виде незаверенной копии документа, что противоречит положениям пункта 8 статьи 75 АПК РФ, в связи с чем обоснованно не принято судом первой инстанции в качестве доказательства по делу.

Кроме того, договором № 4/1 (редакция 2) предусмотрено, что к обязанностям арендодателя стороны отнесли (пункт 2.1):

- капитальный ремонт имущества;

- устранение аварий, произошедших не по вине арендатора;

- возмещение арендатору по окончании срока аренды всех документально подтвержденных затрат на ремонт арендуемых офисных и складских помещений.

При этом исходя из формулировки пункта 8.1 договора № 4/1 аренды (редакция 2), поскольку размер арендной платы включает в себя оплату коммунальных платежей, вне зависимости от их размера, который, в конечном итоге, зависит от потребления как арендатора – ООО «Империя Игрушек», так и его субарендаторов, постольку фактически бремя коммунальных расходов возложено на арендодателя – ООО «Строй-Арсенал КПД».

Таким образом, условиями договора № 4/1 (редакция 2) (статья 431 ГК РФ) предусмотрено, что бремя несения расходов на содержание и ремонт переданного в аренду недвижимого имущества, как текущий, так и капитальный, улучшение арендованного имущества, возложено на арендодателя.

В подтверждение этого истец ссылается на договор № 1 на ремонт офисных помещений от 05.04.2016, согласно которому ООО «Строй-Арсенал КПД» обязано оплатить выполненные ООО «Империя Игрушек» работы. Таким образом, возмещение арендодателем понесенных арендатором расходов при условии доказанности факта производства и стоимости работ составляет предмет иных отношений, не находящихся в связи с экономической обоснованностью размера арендной платы.

Соответственно производство ответчиком работ по ремонту и улучшение переданных в аренду объектов недвижимого имущества, если таковые имели место, не свидетельствует о том, что истец избавлен от бремени содержания и ремонта объектов недвижимости, что могло бы быть основанием для уменьшения размера арендной платы, исчисленной в денежном выражении в твердой сумме, вносимой ежемесячно.

Исходя из заключения специалистов от 03.07.2017 исх. № 18ЭМ-06/2017, на которое ссылается ответчик в обоснование своих возражений, следует, что предусмотренный договором № 4/1 (редакция 2) от 01.05.2016 размер арендной платы является экономически обоснованным с учетом условия, что арендатор ведет полный объем хозяйственной деятельности (охрану, проведение косметических и текущих ремонтов внутренней отделки, конструктивных элементов и фасадов, уборку помещений и территории, административно-управленческой функции по управлению и обслуживанию объектов и трансформаторной подстанции КТП-7,10 квт 4930-1976 ВВ2).

Однако с учетом изложенного выше выполнение указанного условия ответчиком не доказано (статьи 9, 65 АПК РФ). Так, на истца возложена обязанность возместить ответчику затраты на ремонт, (пункт 2.1 договора № 4/1 (редакция 2) от 01.05.2016), ответчиком не представлены доказательства принадлежности КТП-7,10 квт 4930-1976 ВВ2 истцу и несения расходов на охрану, уборку, административных расходов на обслуживание объектов, размер которых позволял бы сделать вывод, что заключение спорной сделки при размере арендной платы 65 000 руб. (максимальная с учетом всех согласований) является экономически обоснованным с учетом общего размера арендных платежей, которые получал истец до заключения спорной сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, доводы и пояснения участников процесса, суд апелляционной инстанции считает, что истцом доказано совершение спорной сделки на заведомо и значительно невыгодных для ООО «Строй-Арсенал КПД» условиях, что совершение сделки повлекло за собой причинение убытков истцу, при осведомленности ответчика о явном ущербе для истца.

Соответственно судом первой инстанции обоснованно удовлетворены требования истца о признании недействительной сделки от 01.05.2016 по передаче ответчику в аренду принадлежащих истцу объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <...>, применении последствий недействительности сделки (статьи 168, 174, 167 ГК РФ).

Доводы ответчика относительно того, что в рамках дела № А46-16042/2016 судья дал оценку спорной сделки, чем предопределил исход настоящего спора, не имеет правового значения, поскольку не свидетельствует о наличии безусловных оснований для отмены обжалуемого решения (часть 4 статьи 270 АПК РФ), учитывая разрешение соответствующего ходатайства ответчика определением по настоящему делу от 06.07.2017.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального и процессуального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, расходы по государственной пошлине за ее подачу в сумме 3000 руб. относятся на подателя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 11 августа 2017 года по делу № А46-17167/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Тетерина

Судьи

Е.Н. Кудрина

Д.Г. Рожков