Гражданский кодекс часть 1

по заявлению Администрации муниципального образования Тихвинский муниципальный район Ленинградской области (адрес: 187556, Ленинградская область, город Тихвин, мкр. 4, 42, ОГРН <***>);

заинтересованные лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (адрес: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, 3, ОГРН <***>); 2) ФИО3 (Ленинградская область, город Тихвин); 3) кадастровый инженер ФИО4 (Ленинградская область, город Тихвин);

третьи лица: Комитет градостроительной политики Ленинградской области

о признании незаконными действий, обязании,

установил:

Администрация муниципального образования Тихвинский муниципальный район Ленинградской области (далее – заявитель, Администрация) обратилась в Тихвинский городской суд Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Управление, Управление Росреестра), выразившихся в постановке на государственный кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 47:13:0935001:1162, 47:13:0935001:1163, 47:13:0935001:1164, 47:13:0935001:1165, 47:13:0935001:1166, 47:13:0935001:1167, 47:13:0935001:1168, обязании Управления в двухнедельный срок с момента вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения путем снятия земельных участков с кадастровыми номерами 47:13:0935001:1162, 47:13:0935001:1163, 47:13:0935001:1164, 47:13:0935001:1165, 47:13:0935001:1166, 47:13:0935001:1167, 47:13:0935001:1168 с государственного кадастрового учета и актуализации сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) по итогам снятия с кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 47:13:0935001:1162, 47:13:0935001:1163, 47:13:0935001:1164, 47:13:0935001:1165, 47:13:0935001:1166, 47:13:0935001:1167, 47:13:0935001:1168.

Также к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФИО3 и кадастровый инженер ФИО4.

Определением Тихвинского городского суда Ленинградской области от 22.12.2021 по делу № 2а-1154/2021 указанное дело передано по подсудности в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, делу присвоен номер А56-29598/2022.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет градостроительной политики Ленинградской области (далее – Комитет).

Решением суда от 15.12.2022 требования Администрации удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, Управление подало апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просило решение от 15.12.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что действующим законодательством установлен исчерпывающий перечень ограничений по образованию земельных участков, устанавливаемых градостроительным регламентом, которых не имелось при принятии оспариваемого решения. По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции не учтено, что у собственников земельных участков отсутствует обязанность подготовки проекта планировки соответствующей территории и финансирования расходов на его подготовку. Кроме того, Управление отметило, что проверка наличия утвержденного проекта планировки территории и содержания такого проекта относится к полномочиям органа, распоряжающегося земельными участками, а не к полномочиям регистрирующего органа. В этой связи, по мнению подателя жалобы, при принятии решения о постановке образованных в результате раздела земельных участков на государственный кадастровый учет Управление не должно было учитывать содержание положения Правил землепользования и застройки о необходимости наличия в отношении этой территории утвержденного проекта планировки как противоречащего действующему федеральному законодательству.

Установив наличие оснований для безусловной отмены решения суда, а именно ненадлежащее извещение ФИО3 и ФИО4 о рассмотрении дела, апелляционный суд на основании части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), определением от 23.05.2023 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Определением апелляционного суда от 27.06.2023 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ ввиду нахождения в ежегодном отпуске произведена замена судьи Полубехиной Н.С. на судью Семиглазова В.А.

Определением суда от 27.06.2023 рассмотрение дела было отложено для направления запроса в Управление по вопросам миграции ГУ МВД России по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области о предоставлении сведений об адресах регистрации ФИО3, ФИО4.

Определением апелляционного суда от 15.08.2023 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ ввиду нахождения в ежегодном отпуске произведена замена судьи Семиглазова В.А. на судью Полубехину Н.С.

До судебного заседания в апелляционный суд поступил отзыв Администрации, в котором истец, ссылаясь на необоснованность доводов Управления, указал, что заявленные требования являются обоснованными, в связи с чем подлежали удовлетворению.

Кроме того, в апелляционный суд поступили сведения об адресах регистрации ФИО3, ФИО4, которые приобщены в материалы дела и по которым последние были уведомлены апелляционным судом о рассмотрении настоящего дела.

В судебном заседании от 26.09.2023 представитель Администрации заявленные требования поддержал в полном объеме, представитель Управления просил в удовлетворении требований отказать.

ФИО3, ФИО4 и Комитет, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статей 123, 156, 266 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

По существу заявленных требований апелляционный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, согласно сведениям ЕГРН на территории Тихвинского городского поселения вблизи деревни Фишева Гора расположен земельный участок площадью 10300 +/- 60 кв.м с кадастровым номером 47:13:0935001:417, категория земель - земли населенных пунктов, для сельскохозяйственного производства, собственником которого является ФИО3

Данный объект недвижимости снят с кадастрового учета 19.07.2021 в результате его раздела на семь земельных участков, что подтверждается выписками из ЕГРН в отношении каждого из вновь образованных участков с кадастровыми номерами 47:13:0935001:1162, 47:13:0935001:1163, 47:13:0935001:1164, 47:13:0935001:1165, 47:13:0935001:1166, 47:13:0935001:1167, 47:13:0935001:1168.

Сведения о вновь образованных в результате раздела земельных участках внесены в ЕГРН 19.07.2021 на основании межевого плана от 30.06.2021, подготовленного кадастровым инженером ФИО4

Как указал заявитель, на момент раздела и в настоящее время земельный участок в установленных границах собственником не используется, на нем отсутствуют постройки, участок представляет из себя часть бывшего совхозного поля.

Приказом Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области от 15.04.2016 № 19 утверждены Правила землепользования и застройки Тихвинского городского поселения (в редакции приказа от 09.03.2017 (далее – Правила).

Согласно карте градостроительного зонирования территории Тихвинского городского поселения спорные земельные участки находятся в территориальной зоне Ж-4 – зоне перспективного развития территории населенного пункта (статьи 47, 51.4 Правил).

Пунктом 3 статьи 46 Правил установлено, что раздел земельных участков, расположенных в зоне Ж-4, до утверждения проекта планировки не допускается. На данный момент в отношении территории, в пределах которой находятся спорные участки, проект планировки не утвержден.

В этой связи Администрация указала, что, поскольку образуемые из исходного земельные участки расположены в границах территориальной зоны Ж-4 (границы зоны внесены в ЕГРН) и с учетом того, что сам собственник исходного земельного участка не предоставил документов, подтверждающих наличие утвержденного проекта планировки в отношении территории, на которой расположен исходный земельный участок, Управлению следовало запросить у Администрации сведения о наличии либо отсутствии утвержденных документов территориального планирования, что не было сделано последним.

В этой связи заявитель полагает, что в отсутствие утвержденного проекта планировки Управление Росреестра должно было приостановить осуществление кадастрового учета вновь образованных земельных участков, а в дальнейшем отказать в постановке на кадастровый учет земельных участков, образованных в результате раздела, ссылаясь на то, что указанными действиями регистрирующего органа нарушаются права муниципального образования по регулированию и планированию застройки территории Тихвинского городского поселения и не соблюдены требования к образуемым земельным участкам.

Ссылаясь на то, что действия Управления по постановке вновь образованных в результате раздела земельных участков на государственный кадастровый учет нарушают действующее законодательство и создают препятствия к осуществлению истцом принадлежащих ему публичных полномочий, Администрация обратился с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, апелляционный суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании следующего.

По смыслу статей 198, 201 АПК РФ условиями признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение таким решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 ГК РФ) осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно статье 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе земли населенных пунктов. Земли каждой категории используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования

Общие правила использования земельных участков из состава земель населенных пунктов установлены статьей 85 ЗК РФ. Согласно данной статье в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам, в том числе к жилым. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Исходя из статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) градостроительная деятельность осуществляется, в том числе, в виде территориального планирования, заключающегося в планировании развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (статья 9 ГрК РФ).

В целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов осуществляется градостроительное зонирование.

Согласно положениям статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях: создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Нормами этой же статьи предусмотрено, что правила землепользования и застройки включают в себя помимо карты градостроительного зонирования и градостроительных регламентов также порядок их применения и внесения изменений в указанные правила, который, в свою очередь, содержит положения о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления, положения о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления, а равно положения о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

Согласно статье 41 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории, видами которой являются проект планировки территории и проект межевания территории, осуществляется также в целях обеспечения устойчивого развития территорий, однако имеет своей направленностью выделение элементов планировочной структуры, а именно кварталов, микрорайонов и так далее, установление границ земельных участков, установление границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства и установление границ территорий общего пользования, под которыми в статье 1 ГрК РФ понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В соответствии с частью 10 статьи 45 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических и градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий.

Изложенное в своей совокупности указывает на то, что, несмотря на общую конечную цель в виде устойчивого развития территории правила землепользования и застройки являются отдельным от проектов планировки и межевания территории самостоятельным документом, определяющим дальнейшую разработку последних.

Правилами Тихвинского городского поселения установлены общие градостроительные регламенты и градостроительные регламенты для территориальных зон.

Территориальная зона Ж-4, в которой находился принадлежавший гражданину на праве собственности исходный земельный участок с кадастровым номером 47:13:0935001:417, определена как зона перспективного развития территории населенного пункта, предназначенная для комплексного и устойчивого развития в целях жилищного строительства, размещения объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения местного значения, иных объектов согласно градостроительным регламентам и положениям генерального плана Тихвинского поселения.

Пунктом 4 статьи 51.4 Правил предусмотрено, что территории, расположенные в пределах границ указанной территориальной зоны, обеспечиваются документацией по планировке территории в составе проектов планировки и межевания территорий, а также градостроительных планов всех застроенных и (или) подлежащих застройке земельных участков, при разработке документации по планировке территории принимаются нормативы (градостроительные регламенты) зоны Ж-3.

Общие условия раздела земельных участков определены в статье 46 Правил в составе общих градостроительных регламентов. Пунктом 3 данной статьи установлен запрет на раздел земельных участков, расположенных в зоне Ж-4, до утверждения проекта планировки.

Как указала Администрация при обращении в суд с настоящими требованиями, обоснованными, в том числе, наличием указанного выше запрета, подготовка и утверждение документации по планировке территории не являются в силу закона в данном случае обязательными для органа местного самоуправления, поэтому Администрация не намерена самостоятельно осуществлять финансирование работ по изготовлению проекта планировки территории, где расположен исходный земельный участок.

Между тем, из положений ГрК РФ (статья 41) также не следует обязанность собственников земельного участка инициировать подготовку документации по планировке территории, в отношении которой не предусматривается осуществление ее комплексного развития (что не равнозначно перспективному развитию территории) и в установленном порядке не принято решение о ее комплексном развитии.

В свою очередь установление в нормативном правовом акте ограничений на изменение земельного участка его собственником в зависимости от исполнения органом местного самоуправления публичной обязанности нарушает баланс частного и публичного интереса, поскольку на собственника возлагается дополнительное бремя несения организационных и материальных затрат в отсутствие предусмотренной законом обязанности нести эти затраты.

В таком случае указание в пункте 3 статьи 46 Правил на недопустимость раздела земельных участков в территориальной зоне Ж-4 не может расцениваться как препятствие к разделу земельного участка по решению его собственника, и Правила в этой части как противоречащие в этой части положениям федерального законодательства, не предусматривающим наличие утвержденного проекта планировки как обязательное условие раздела земельного участка, применительно к абзацу тринадцатому статьи 12 ГК РФ, части 2 статьи 13 АПК РФ не подлежат применению.

Вместе с тем, исходя из пункта 1 статьи 11.2 ЗК РФ, раздел земельного участка является одним из способов образования земельных участков. По общему правилу, целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признается целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 3 данной статьи).

Статьей 11.9 ЗК РФ установлены требования к образуемым и измененным земельным участкам. Так, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4). Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные данным Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6).

Специальные требования к образуемым земельным участкам вне зависимости то того, в какой территориальной зоне они расположены, установлены градостроительными регламентами, содержащимися в статье 46 Правил, а именно: раздел земельных участков допускается при соблюдении минимальных расстояний от жилых домов и других объектов до границ смежных участков; к каждому образуемому земельному участку обеспечивается подъезд (подход) от земель общего пользования. При этом обеспечение подъезда (прохода) через земельный участок, предназначенный для жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, не допускается; обеспечение подъезда через земельный участок, не предназначенный для жилищного строительства, допускается только по существующим проездам с твердым дорожным покрытием.

При этом, как верно установлено судом первой инстанции, в результате раздела исходного земельного участка площадью 47:13:0935001:417 площадью 10300 +/- 60 кв.м образовано семь земельных участков, в том числе состоящий из двух контуров, которые представляют собой две полосы шириной на всем протяжении не более примерно 7 метров, фактически образующие проход от земель общего пользования к образованным участкам, не граничащим с землями общего пользования. При этом все вновь образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

Между тем обеспечение подъезда и прохода к образуемым земельным участкам через земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, прямо противоречит действующим градостроительным регламентам (пункт 1 статьи 46 Правил).

Статьей 51.4 Правил установлены параметры разрешенного строительства для территориальной зоны Ж-4, предусматривающие минимальное расстояние от жилого дома до границы участка 15 метров, что очевидно невозможно соблюсти для земельного участка с кадастровым номером 47:13:0935001:417 при ширине каждого его контура не более 7 метров.

Статьей 35 Правил допускается применение для всех объектов с основными и условно разрешенными видами использования вспомогательного вида разрешенного использования в виде проездов (территории) общего пользования, но в дополнение к основным и условно разрешенным видам использования, а не в качестве единственного вида использования.

Однако конфигурация земельного участка с кадастровым номером 47:13:0935001:417 явно не позволяет использовать его по назначению – для размещения индивидуального жилого дома с соблюдением параметров разрешенного строительства.

При таких обстоятельствах следует признать, что межевой план, представленный для осуществления кадастрового учета образованных земельных участков, по содержанию не соответствовал требованиям законодательства, поскольку предусматривал образование земельных участков с нарушением требований статьи 11.9 ЗК РФ и градостроительных регламентов, установленных Правилами, в части доступа к образуемым земельным участкам через земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, в противоречие с градостроительными регламентами, и невозможности использования одного из образуемых участков по назначению.

Соответственно данные обстоятельства согласно пунктам 7, 26 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» должны были повлечь приостановление осуществления кадастрового учета с одновременной государственной регистрацией прав и последующий отказ в совершении регистрационных действий в случае неустранения причин приостановления.

Учитывая данные обстоятельства, апелляционный суд приходит к выводу о том, что постановка спорных участков на кадастровый учет с одновременной регистрацией прав третьих лиц на них не соответствуют в данном случае требованиям земельного и градостроительного законодательства и нарушают права и законные интересы уполномоченного на утверждение проекта планировки территории органа, а равно создают препятствия для развития планировочной структуры Тихвинского городского поселения, а потому требования Администрации являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.12.2022 по делу № А56-29598/2022 подлежит отмене на основании пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ и части 6.1 статьи 268 АПК РФ с вынесением по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований Администрации в полном объеме.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.12.2022 по делу № А56-29598/2022 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, выразившиеся в постановке на государственный кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 47:13:0935001:1162, 47:13:0935001:1163, 47:13:0935001:1164, 47:13:0935001:1165, 47:13:0935001:1166, 47:13:0935001:1167, 47:13:0935001:1168.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в двухнедельный срок с момента вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения путем снятия земельных участков с кадастровыми номерами 47:13:0935001:1162, 47:13:0935001:1163, 47:13:0935001:1164, 47:13:0935001:1165, 47:13:0935001:1166, 47:13:0935001:1167, 47:13:0935001:1168 с государственного кадастрового учета и актуализации сведений Единого государственного реестра недвижимости по итогам снятия с кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 47:13:0935001:1162, 47:13:0935001:1163, 47:13:0935001:1164, 47:13:0935001:1165, 47:13:0935001:1166, 47:13:0935001:1167, 47:13:0935001:1168.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

Н. С. Полубехина

В. В. Черемошкина