Гражданский кодекс часть 1

муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»– ФИО3 (доверенность от 21.12.2021),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.06.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2021

по делу №А65-5114/2021

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гранум» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Казань, о признании отказа незаконным, при участии заинтересованного лица: муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Казань,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Гранум» (далее - ООО «Гранум», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее - МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани») в предоставлении в собственность земельного участка площадью 45 922 кв.м, который необходимо образовать из земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:3, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский район, и предоставлении в аренду сроком на 49 лет исходного земельного участка площадью 4 078 кв.м с кадастровым номером 16:50:080704:3, сохраняемого в измененных границах,изложенного в письме от 28.01.2021 № 1163/КЗИО-ИСХ; понуждении МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани» устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем принятия в течение 14 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу решения о предварительном согласовании предоставления обществу вышеуказанных земельных участков, образуемых в соответствии со схемой расположения земельных участков на кадастровом плане территории, подготовленной кадастровым инженером ФИО4, приложенной к заявлению ООО «Гранум» от 27.11.2020.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.06.2021 заявленные требования удовлетворены частично, признан незаконным отказ МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани» в предоставлении в собственность земельного участка площадью 45 922 кв.м, который необходимо образовать из земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:3, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский район, изложенный в письме от 28.01.2021 № 1163/КЗИО-ИСХ; на МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани» возложена обязанность устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем принятия в течение 14 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу решения о предварительном согласовании предоставления обществу в собственность земельного участка площадью 45 922 кв.м, который необходимо образовать из земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:3, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский район, в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, приложенной к заявлению ООО «Гранум» от 27.11.2020; в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2021 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.06.2021 в части отказа в удовлетворении заявленных требований отменено, в данной части принят новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 26.04.2022 в составе председательствующего судьи Ананьева Р.В., судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю. на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани» отложено на 26.05.2022 на 12 часов 00 минут.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Поволжского округа от 24.05.2022 произведена замена судьи Карповой В.А., рассматривающей дело по делу № А65-5114/2021, на судью Петрушкина В.А. на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду нахождения судьи Карповой В.А. в отпуске, вследствие чего рассмотрение дела начато сначала.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в ходе судебного заседания 26.05.2022 в составе председательствующего судьи Ананьева Р.В., судей Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А. был объявлен перерыв до 31.05.2022 на 12 часов 00 минут.

После перерыва судебное заседание продолжено 31.05.2022 в 12 часов 00 минут в том же составе.

Представитель МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани», явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представители ООО «Гранум», явившиеся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласны, просили оставить в силе обжалуемые судебные акты, заявив также ходатайство об оставлении кассационной жалобы МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.06.2021 без рассмотрения.

В соответствии с частью 1 статьи 273 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные приказы, вынесенные арбитражным судом первой инстанции, решение арбитражного суда первой инстанции, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции могут быть обжалованы в порядке кассационного производства полностью или в части при условии, что иное не предусмотрено настоящим Кодексом, лицами, участвующими в деле, а также иными лицами в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» разъяснено, что судам необходимо иметь в виду, что обращение в суд кассационной инстанции для обжалования вступивших в законную силу судебных актов возможно, если лицами, указанными в части 1 статьи 273 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, были исчерпаны иные установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации способы обжалования судебных актов до дня их вступления в законную силу.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», в случае когда суд кассационной инстанции ошибочно принял к производству кассационную жалобу на судебный акт, не подлежащий обжалованию в порядке кассационного производства, производство по жалобе подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.06.2021 было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции, постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2021 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.06.2021 в части отказа в удовлетворении заявленных требований отменено, в данной части принят новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Таким образом, отсутствуют основания для прекращения производства по кассационной жалобе МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.06.2021.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Кулонстрой» (далее – ЗАО «Кулонстрой») (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 20.01.2004 № 071-1212, по условиям которого ЗАО «Кулонстрой» в аренду сроком по 30.12.2053 предоставлен земельный участок площадью 50 000 кв.м с кадастровым номером 16:50:080704:3, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский район, пирс «Лесная Гавань», для складирования инертных строительных материалов со строительством причала.

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 17.06.2019 ЗАО «Кулонстрой» передало ООО «Гранум» права и обязанности арендатора по договору аренды от 20.01.2004 № 071-1212.

На вышеуказанном земельном участке расположены: складской комплекс с бытовыми помещениями площадью 525,3 кв.м с кадастровым номером 16:50:080704:81; сортировочный комплекс для инертных материалов площадью застройки 2 395,9 кв.м с кадастровым номером 16:50:08704:79; склад площадью 506,3 кв.м с кадастровым номером 16:50:080704:78; производственная база с кадастровым номером 16:50:000000:12448, в состав которой входят: будка охраны площадью 19 кв.м, будка охраны площадью 12,5 кв.м; забор и ворота с кадастровым номером 16:50:080704:80 протяженностью 931 м, принадлежащие на праве собственности ООО «Гранум», о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации.

ООО «Гранум» обратилось в МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани» с заявлением от 24.09.2020 о предоставлении в собственность земельного участка площадью 50 000 кв.м с кадастровым номером 16:50:080704:3, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский район, пирс «Лесная Гавань».

МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани» письмом от 14.10.2020 № 14708/КЗИО-ИСХ отказало заявителю в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, поскольку данный земельный участок расположен в границах прибрежной защитной полосы и части водоохраной зоны Куйбышевского водохранилища, часть земельного участка расположена в береговой полосе, в связи с чем в соответствии с пунктом 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации спорный земельный участок не подлежит приватизации.

ООО «Гранум» обратилось в МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани» с заявлением от 27.11.2020 о предоставлении в собственность земельного участка площадью 45 922 кв.м, который необходимо образовать из земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:3, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский район, и предоставлении в аренду сроком на 49 лет исходного земельного участка площадью 4 078 кв.м с кадастровым номером 16:50:080704:3, сохраняемого в измененных границах, приложив схему расположения земельных участков на кадастровом плане территории и отчет кадастрового инженера, в соответствии с которым земельный участок площадью 45 922 кв.м сформирован до 20-ти метровой береговой полосы.

МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани» письмом от 28.01.2021 № 1163/КЗИО-ИСХ отказало обществу в предоставлении в собственность земельного участка площадью 45 922 кв.м, который необходимо образовать из земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:3, и предоставлении в аренду сроком на 49 лет исходного земельного участка площадью 4 078 кв.м с кадастровым номером 16:50:080704:3, сохраняемого в измененных границах, поскольку земельный участок площадью 50 000 кв.м с кадастровым номером 16:50:080704:3 расположен в границах территории, в отношении которой постановлением Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 28.03.2019 № 1046 с учетом изменений, внесенных постановлением Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 06.08.2020 № 2158, принято решение о подготовке проекта планировки и межевания территории, ограниченной улицами Портовая, Меховщиков, Магистральная и Лесная Гавань, в связи с чем до утверждения проекта планировки и межевания территории предоставление земельного участка в собственность невозможно.

ООО «Гранум», полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, установив, что ООО «Гранум» на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 16:50:080704:3, руководствуясь подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что общество имеет исключительное право на предоставление без проведения торгов земельного участка площадью 45 922 кв.м, который необходимо образовать из земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:3.

Поскольку обществом к заявлению о предварительном согласовании предоставления в собственность вышеуказанного земельного участка были приложены все документы, предусмотренные пунктом 2 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая отсутствие оснований, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации, для принятия решения об отказе в предварительном согласовании предоставления испрашиваемого земельного участка заявителю в собственность без проведения торгов, суд первой инстанции признал незаконным отказ МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани» в предоставлении в собственность земельного участка площадью 45 922 кв.м, который необходимо образовать из земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:3, изложенный в письме от 28.01.2021 № 1163/КЗИО-ИСХ, и в порядке восстановления нарушенных прав общества обязал МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани» принять решение о предварительном согласовании предоставления в собственность без проведения торгов ООО «Гранум» данного земельного участка в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, приложенной к заявлению ООО «Гранум» от 27.11.2020.

Отказывая обществу в удовлетворении требований о признании незаконным отказа МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани» в предварительном согласовании предоставления в аренду без проведения торгов исходного земельного участка площадью 4 078 кв.м с кадастровым номером 16:50:080704:3, сохраняемого в измененных границах, суд первой инстанции исходил из того, что разрешенное использование данного земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, так как данный земельный участок полностью расположен в береговой полосе Куйбышевского водохранилища, в связи с чем не может быть использован для складирования инертных материалов.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что земельный участок площадью 4 078 кв.м образуется из земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:3, сохраняемого в измененных границах, который находится в аренде у ООО «Гранум» по договору аренды от 20.01.2004 № 071-1212, в связи с чем в силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации у общества сохраняется право аренды в отношении измененного земельного участка либо заявитель имеет право на заключение с ним нового договора аренды в отношении данного измененного земельного участка на прежних условиях без проведения торгов.

При этом суд апелляционной инстанции со ссылкой на правовую позицию, сформулированную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2019 № 307-ЭС18-23804, пришел к выводу, что из положений Земельного кодекса Российской Федерации, Водного кодекса Российской Федерации не следует запрета на передачу в аренду земельного участка, расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, для целей складирования инертных материалов, а лишь накладывают на арендатора обязанность по обеспечению свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Принимая во внимание, что у МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани» отсутствовали основания, предусмотренные пунктом 8 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации, для принятия решения об отказе заявителю в предварительном согласовании предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 4 078 кв.м с кадастровым номером 16:50:080704:3, сохраняемого в измененных границах, суд апелляционной инстанции признал данный отказ незаконным, обязав МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани» принять решение о предварительном согласовании предоставления в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов ООО «Гранум» данного земельного участка в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, приложенной к заявлению от 27.11.2020.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

Согласно пункту 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В соответствии с частями 1-3 статьи 5 Водного кодекса Российской Федерации водные объекты в зависимости от особенностей их режима, физико-географических, морфометрических и других особенностей подразделяются на: 1) поверхностные водные объекты; 2) подземные водные объекты. К поверхностным водным объектам относятся, в том числе водотоки (реки, ручьи, каналы). Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии.

В силу части 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.

На основании части 1 статьи 8 Водного кодекса Российской Федерации водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных частью 2 настоящей статьи.

Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами (часть 2 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из системного толкования положений статей 1, 5, 8 Водного кодекса Российской Федерации в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, физических и юридических лиц могут находиться только пруды (состоящие из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии), обладающие признаками изолированности и обособленности от других поверхностных водных объектов, то есть не имеющие гидравлической связи с иными водными объектами.

Если пруд не обособлен и не изолирован от других поверхностных водных объектов и имеет с ними гидравлическую связь, он относится к собственности Российской Федерации, в том числе в случае, когда пруд образован на водотоке (реке, ручье, канале) с помощью водонапорного сооружения.

При этом реки, равно как и их составная часть - покрытая поверхностными водами земля в пределах береговой линии, является федеральной собственностью.

Водный кодекс Российской Федерации 1995 года, действовавший в период заключения договора аренды от 20.01.2004 № 071-1212, также закреплял федеральную собственность на водные объекты.

Так в соответствии со статьей 7 Водного кодекса Российской Федерации 1995 года объектом водных отношений является водный объект или его часть. Поверхностные воды и земли, покрытые ими и сопряженные с ними (дно и берега водного объекта), рассматриваются как единый водный объект.

Статьей 9 Водного кодекса Российской Федерации 1995 года предусмотрено, что поверхностные водные объекты - постоянное или временное сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа, имеющее границы, объем и черты водного режима. Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод, дна и берегов. Поверхностные водные объекты подразделяются на: поверхностные водотоки и водохранилища на них; поверхностные водоемы; ледники и снежники.

Поверхностные водотоки - поверхностные водные объекты, воды которых находятся в состоянии непрерывного движения. К поверхностным водотокам относятся реки и водохранилища на них, ручьи, каналы межбассейнового перераспределения и комплексного использования водных ресурсов (статья 10 Водного кодекса Российской Федерации 1995 года).

В силу статьи 32 Водного кодекса Российской Федерации 1995 года предметом права собственности на водные объекты выступает водный объект в целом. К водным объектам и правам пользования ими применяются общие правила гражданского законодательства об объектах гражданских прав, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

На основании статьи 33 Водного кодекса Российской Федерации 1995 года водные объекты находятся в собственности Российской Федерации.

В соответствии со статьей 35 Водного кодекса Российской Федерации все водные объекты, а также обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), не находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, собственности граждан и юридических лиц, являются федеральной собственностью. От имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти, указанные в статье 24 настоящего Кодекса. Водные объекты, находящиеся в федеральной собственности, не подлежат передаче в собственность муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам.

Таким образом, законодательством, действующим как в период заключения договора аренды от 20.01.2004 № 071-1212, так и в настоящее время, предусмотрено, что реки, а также их составная часть - береговая полоса, является федеральной собственностью.

Как указывалось выше, между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (арендодатель) и ЗАО «Кулонстрой» (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 20.01.2004 № 071-1212, по условиям которого ЗАО «Кулонстрой» в аренду сроком по 30.12.2053 предоставлен земельный участок площадью 50 000 кв.м с кадастровым номером 16:50:080704:3, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский район, пирс «Лесная Гавань», для складирования инертных строительных материалов со строительством причала.

Данный земельный участок расположен в границах прибрежной защитной полосы и части водоохраной зоны Куйбышевского водохранилища, часть земельного участка площадью 4 078 кв.м расположена в береговой полосе, что подтверждается материалами дела и не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства.

Вместе с тем, судами не устанавливалось: имело ли Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан право на распоряжение вышеуказанным земельным участком, часть которого находится в береговой полосе реки и водоохраной зоны Куйбышевского водохранилища, равно как и не устанавливалось: имеет ли право МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани» на распоряжение земельным участком площадью 4 078 кв.м с кадастровым номером 16:50:080704:3, сохраняемого в измененных границах, который полностью расположен в береговой полосе.

Между тем данные обстоятельства имеют существенное значения для правильного рассмотрения настоящего спора, поскольку договор аренды, заключенный органом субъекта Российской Федерации либо органом муниципального образования в отношении земельного участка водного фонда, в границах которого находятся водные объекты, отнесенные к федеральной собственности, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», является ничтожным и в соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента его совершения.

Данная правовая позиция сформулирована в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019.

При этом в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка подается заинтересованным лицом в орган, уполномоченный по распоряжению испрашиваемым земельным участком.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что отказ МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани» в предварительном согласовании предоставления в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов исходного земельного участка площадью 4 078 кв.м с кадастровым номером 16:50:080704:3, сохраняемого в измененных границах, противоречит действующему законодательству, поскольку у ООО «Гранум» в силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации сохраняется право аренды в отношении земельного участка площадью 4 078 кв.м с кадастровым номером 16:50:080704:3, сохраняемого в измененных границах, либо заявитель имеет право на заключение с ним нового договора аренды в отношении данного измененного земельного участка на прежних условиях без проведения торгов, так как указанный земельный участок образуется из земельного участка площадью 50 000 кв.м с кадастровым номером 16:50:080704:3, который находится у общества в аренде по договору аренды от 20.01.2004 № 071-1212, является преждевременным, поскольку в случае если указанный договор заключен органом субъекта Российской Федерации в отношении земельного участка в границы которого входит береговая полоса, принадлежащая на праве собственности Российской Федерации, данный договор аренды в силу статьи 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации в данной части является ничтожным.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что отказ МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани» в предоставлении в собственность земельного участка площадью 45 922 кв.м, который необходимо образовать из земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:3, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский район, изложенный в письме от 28.01.2021 № 1163/КЗИО-ИСХ, является незаконным, исходя из следующего.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка, находящегося в публичной собственности, в большем размере может свидетельствовать о его приобретении собственником здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду суду надлежит определить размер части земельного участка, необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации.

Как указывалось выше, за ООО «Гранум» зарегистрировано право собственности на складской комплекс с бытовыми помещениями площадью 525,3 кв.м с кадастровым номером 16:50:080704:81; сортировочный комплекс для инертных материалов площадью застройки 2 395,9 кв.м с кадастровым номером 16:50:08704:79; склад площадью 506,3 кв.м с кадастровым номером 16:50:080704:78; производственную базу с кадастровым номером 16:50:000000:12448, в состав которой входят: будка охраны площадью 19 кв.м, будка охраны площадью 12,5 кв.м; забор и ворота с кадастровым номером 16:50:080704:80 протяженностью 931 м, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации.

Площадь испрашиваемого земельного участка составляет 45 922 кв.м кв. м, что многократно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости.

Суд первой инстанции, исходил из того, что заявителем, как собственником имущественного комплекса, представлены доказательства, подтверждающие, что для размещения и эксплуатации, принадлежащих ему объектов недвижимости, необходим земельный участок испрашиваемой площадью.

Между тем, согласно статье 133 Гражданского кодекса Российской Федерации, вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

В силу статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

В соответствии с разъяснениям, изложенным в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что за обществом зарегистрировано право собственности на складской комплекс с бытовыми помещениями площадью 525,3 кв.м с кадастровым номером 16:50:080704:81; сортировочный комплекс для инертных материалов площадью застройки 2 395,9 кв.м с кадастровым номером 16:50:08704:79; склад площадью 506,3 кв.м с кадастровым номером 16:50:080704:78; производственную базу с кадастровым номером 16:50:000000:12448, в состав которой входят: будка охраны площадью 19 кв.м, будка охраны площадью 12,5 кв.м; забор и ворота с кадастровым номером 16:50:080704:80 протяженностью 931 м, как на совокупность объектов, расположенных на спорном земельном участке, в целом как одну недвижимую вещь.

Напротив, как указывалось выше, за заявителем зарегистрировано право собственности отдельно на складской комплекс с бытовыми помещениями площадью 525,3 кв.м с кадастровым номером 16:50:080704:81; отдельно на сортировочный комплекс для инертных материалов площадью застройки 2 395,9 кв.м с кадастровым номером 16:50:08704:79; отдельно на склад площадью 506,3 кв.м с кадастровым номером 16:50:080704:78; отдельно на производственную базу с кадастровым номером 16:50:000000:12448, в состав которой входят: будка охраны площадью 19 кв.м, будка охраны площадью 12,5 кв.м; отдельно на забор и ворота с кадастровым номером 16:50:080704:80 протяженностью 931 м.

При этом по смыслу действующего законодательства исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или в аренду без проведения торгов имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, являющихся объектами недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13 указано, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества».

Как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в вышеуказанном постановлении, требования о государственной регистрации прав установлены только в отношении недвижимости как категории гражданского права, если объект является вспомогательным и не имеет самостоятельного назначения, такие объекты не могут рассматриваться в качестве отдельных гражданских прав.

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

За ООО «Гранум» зарегистрировано право собственности, в том числе на производственную базу с кадастровым номером 16:50:000000:12448, в состав которой входят: будка охраны площадью 19 кв.м, будка охраны площадью 12,5 кв.м; забор и ворота с кадастровым номером 16:50:080704:80 протяженностью 931 м.

Суд первой инстанции, определяя площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации объектов, право собственности на которые зарегистрировано за обществом, не установил: являются ли все указанные объекты объектами недвижимости, право собственности на которые подлежало государственной регистрации.

В силу абзаца тринадцатого статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным, на что обращено внимание в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В случае если часть объектов, право собственности на которые зарегистрировано за обществом, не отвечают признакам объекта недвижимости, предусмотренным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды в силу указанной нормы и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации вправе не принимать во внимание акт регистрирующего органа по государственной регистрации права на данные объекты.

При этом нахождение на земельном участке объектов, которые не являются объектами недвижимости, не учитывается при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.06.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2021 по делу № А65-5114/2021 отменить.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело № А65-5114/2021 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.06.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2021 по делу № А65-5114/2021 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи С.Ю. Муравьев

В.А. Петрушкин