Постановление № А66-1625/16 от 15.11.2018 АС Тверской области

Резолютивная часть постановления объявлена ноября 2018 года .

В полном объеме постановление изготовлено ноября 2018 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Черединой Н.В. и
ФИО1

при ведении протокола секретарем судебного заседания
ФИО2,

при участии от администрации города Твери ФИО3 по доверенности от 20.02.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания «Лазер-аудио» на решение Арбитражного суда Тверской области от 09 августа 2018 года по делу № А66-1625/2016 (судья Белов О.В.),

у с т а н о в и л:

администрация города Твери (место нахождения: 170100, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Лазер-аудио» (место нахождения: 170100, <...>;
ОГРН <***>, ИНН <***>; далее - Компания), обществу с ограниченной ответственностью «Тверской торговый центр» (место нахождения: 170006, <...>;
ОГРН <***>, ИНН <***>; далее - Общество) о признании нежилого здания – торгового павильона, расположенного по адресу: <...>,  кадастровый номер 69:40:0100001:2909 самовольной постройкой, о возложении на собственников (ответчиков) обязанности осуществить снос (демонтаж) самовольной постройки своими силами в течение одного месяцев со дня вступления в законную силу решения суда; а также в случае неисполнения решения суда о демонтаже (сносе) самовольной постройки в установленный срок предоставить ему возможность своими силами осуществить снос (демонтаж) указанного здания.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, Департамент архитектуры и строительства администрации города Твери.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 09.08.2018 исковые требования удовлетворены.

Компания с решением не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к следующему:

- спорный объект не является самовольной постройкой, поскольку не обладает признаками предусмотренными статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- суд неправомерно не применил срок исковой давности, посчитав, что договор аренды земельного участка расторгнут только на основании уведомления одной стороны.

Администрация в отзыве на жалобу и ее представитель в судебном заседании возражали относительно удовлетворения апелляционной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей указанных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Общество в отзыве на жалобу поддержало доводы, изложенные в ней.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, в ходе осуществления муниципального контроля по распоряжению земельными участками на территории городского округа Администрацией выявлено, что по адресу: <...>
д. 11А, на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0400056:24 расположено нежилое здание – торговый павильон из быстровозводимых конструкций (далее – объект) общей площадью согласно выписке из
ЕГРП 69,5 кв.м, (по данным кадастрового паспорта – 79,9 кв.м) с кадастровым номером 69:40:0100001:2909 (по кадастровому паспорту).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 09.09.2002 субъектами права собственности на спорный торговый павильон являются Общество (доля в праве 70/100) и Компания (доля в праве 30/100).

Земельный участок под объектом принадлежит ответчикам на основании договора аренды от 06.07.2009 № 202-3/09.

Указанный земельный участок относится к землям населенных пунктов и имеет разрешенное использование под торговый павильон.

В рамках осуществления муниципального контроля Администрацией установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0400056:24 без соответствующих правовых оснований (разрешение на строительство, проекта строительства/реконструкции) и в нарушение императивных требований Градостроительного кодекса Российской Федерации произведена реконструкция объекта недвижимости, что привело к возникновению нового объекта.

Достигнутая в результате реконструкции площадь объекта превышает возможную площадь предприятия торговли, которая может размещаться на указанном земельном участке в соответствии с приложением 10 к постановлению Администрации от 14.06.2011 № 283- па «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Тверской области».

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал заявленные требования законными, обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (пункт 1 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

В силу статьи 304 указанного Кодекса собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусматривается, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками гражданам и организациям на праве аренды в соответствии с положениями ГК РФ и ЗК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615
ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 222 указанного Кодекса установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки

В пунктах 22 и 23 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки; в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Таким образом, действующее законодательство исходит из положения, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем.

К признакам самовольной постройки можно отнести: создание строения на земельном участке, не предназначенном для этих целей; создание постройки без получения на это соответствующих и необходимых разрешений, в частности  разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; факт возведения строения с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.

Из системного толкования статей 128, 129, 222 ГК РФ следует, что поскольку самовольно возведенные постройки исключены из гражданского оборота и не являются объектами гражданских прав и обязанностей, то с ними нельзя совершать гражданско-правовые сделки, право на них не может быть установлено и зарегистрировано.

Названная правовая позиция сформулирована в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016.

По смыслу положений пункта 1 статьи 615 ГК РФ и подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатору предоставлено право использовать арендованное имущество согласно условиям заключенного договора аренды, в том числе право возводить строения, сооружения в соответствии с условиями договора, целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Данное положение направлено на защиту прав участников гражданского оборота, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию части 3 статьи 17 и части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 101-О, от 24.03.2015 № 658-О).

Следовательно, при решении вопроса об отнесении возведенного строения к самовольным постройкам следует устанавливать условия договора аренды и наличие в таком договоре определенно выраженной воли арендодателя на предоставление земельного участка в аренду для возведения объекта недвижимости. При отсутствии прямого и определенного согласия собственника земельного участка на возведение на нем объекта следует исходить из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, о том, что использование земельного участка в иных не предусмотренных договором аренды целях является нарушением условий договора аренды и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.

Согласно разъяснению, содержащемуся в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 № 305-ЭС16-8051, иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующему арендуемое имущество с нарушением условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без согласия собственника и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

В рамках настоящего спора установлено, что собственником земельного участка, на котором ответчики осуществили строительство торгового павильона, является муниципальное образование город Тверь.

Вид разрешенного использования земельного участка, на котором возведено спорное строение, не допускал строительства объекта капитального строительства - здания магазина, сам участок для строительства данного объекта не формировался.

Из представленных в материалы дела документов следует, что данный земельный участок находится в зоне К-1 (центральная общественно-деловая зона), и предоставлен под размещение объекта торговли (павильон), который относится к временным сооружениям потребительского рынка в соответствии с Временным положением о порядке установки временных сооружений объектов потребительского рынка города Твери, утвержденным решением Тверской городской Думы от 28.10.1997 № 146.

Заключенным с ответчиками договором аренды земельного участка не предусмотрено право арендаторов возводить объекты недвижимости; по условиям этого договора арендаторам разрешена эксплуатация объекта потребительского рынка - павильона, не являющегося объектом капитального строительства.

Доказательств подтверждающих, что земельный участок первоначально был предоставлен для целей строительства на нем капитальных зданий и сооружений, ответчики в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представили.

Ответчики, являясь арендаторами земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400056:24 площадью 95 кв.м, в соответствии с пунктом 1.2 договора аренды земельного участка от 06.07.2009 № 202-з/09 и статьей 615 ГК РФ обязанные использовать земельный участок по его целевому назначению, путем реконструкции возвели новый объект, фактическая площадь которого составила 79,9 кв.м, без получения в установленном порядке разрешения на реконструкцию.

Имеющееся в материалах дела разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 167 к таким документам не относится и не дает право на возведение объектов капитального типа, а разрешительная документация, представленная ответчиками, предусматривала возведение на земельном участке временного объекта торговли.

На основании изложенного оснований, предусмотренных статьей 222 ГК РФ, для признания за ответчиками права собственности на самовольную постройку у суда не имелось.

При таком положении суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что здание магазина, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРП за Обществом и Компанией, является самовольной постройкой, поскольку возведено без разрешительной документации на земельном участке, не отведенном для этих целей, без согласия собственника участка.

Довод подателя жалобы о пропуске срока исковой давности был предметом рассмотрения суда первой инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка, оснований не согласиться с которой у суда апелляционной  инстанции не имеется.

Когда имущество находится у законного владельца, спорное имущество из владения собственника не выбывает, так как собственник сохраняет контроль над ним и имеет возможность получить обратно без обращения в суд, что соответствует рекомендации, сформулированной в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 Информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласие на возведение на земельном участке объекта капитального строительства истец не давал, обратного ответчиком не доказано.

На основании изложенного, оснований для отказа в удовлетворении исковых требований у суда не имелось.

Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 09 августа 2018 года по делу № А66-1625/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания «Лазер-аудио» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.