Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Лезиной Л.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Дроздовой О.И. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Западная», ИНН 5609075650, ОГРН 1105658003340, г. Оренбург,

к муниципальному образованию «город Оренбург» в лице администрации города Оренбурга, ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Оренбург,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: 1. Комитет по управлению имуществом города Оренбурга, г. Оренбург,

2. Финансовое управление администрации города Оренбурга, г. Оренбург,

3. Общество с ограниченной ответственностью «Кодекс», г. Оренбург,

4.Муниципальное унитарное предприятие «Муниципальный имущественный фонд» муниципального образования «город Оренбург», г. Оренбург,

о взыскании 82 869 руб. 28 коп.

В судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 - представитель по доверенности № 5 от 01.03.2018,

от ответчика: ФИО2 - представитель по доверенности № 155 от 30.10.2016,

от третьего лица: 2. ФИО3 - представитель по доверенности № 4 от 16.04.22018, от третьих лиц 1, 3, 4 - не явились.

Не явившиеся третьи лица о времени и месте судебного заседания считаются извещенными надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представителей не направили .В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц.

Общество с ограниченной ответственностью «Западная» (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному образованию «город Оренбург» в лице администрации города Оренбурга (далее - ответчик) о взыскании 82 869 руб. 28 коп. задолженности за жилищно-коммунальные услуги (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ уменьшения размера исковых требований от 08.10.2018).

Определениями суда от 11.04.2018, от 02.07.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: комитет по управлению имуществом города Оренбурга (далее - третье лицо 1), финансовое управление администрации города Оренбурга (далее -третье лицо 2), общество с ограниченной ответственностью «Кодекс» (далее - третье лицо 3), муниципальное унитарное предприятие «Муниципальный имущественный фонд» муниципального образования «город Оренбург»(далее – третье лицо 4).

Истец поддерживает исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просит удовлетворить их с учетом уточнений. Свои требования мотивирует тем, что является организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом по адресу в <...> (далее - МКД), в соответствии с договором управления многоквартирным домом от 17.06.2015.

В указанном МДК на праве собственности ответчику принадлежат нежилое помещение № 2. В период с 17.06.2015 по 25.01.2016 оплата за оказанные истцом услуги и выполненные работы по обслуживанию и содержанию МКД в соответствии с утвержденными собственниками МКД тарифами не производилась. Истец полагает, что в полном объеме и своевременно выполнил свои обязательства по договору на содержание МКД, ответчик (как собственник нежилого помещения) при этом свои обязательства по внесению платежей на содержание и ремонт имущества в МКД не выполнил.

Ответчик возражает против исковых требований, просит в иске отказать, по мотивам, изложенным в отзыве на иск (т.1, л.д.86-88). Полагает, что поскольку в спорный период с 17.06.2015 по 25.10.2015 помещение находилось в пользовании общества с ограниченной ответственностью «Кодекс», бремя содержания общедомового имущества несет арендатор, после передачи 26.10.2015 нежилого помещения № 2 муниципальному унитарному предприятию «Муниципальный имущественный фонд» муниципального образования «город Оренбург» указанное лицо является законным владельцем этого имущества. По мнению ответчика, истец должен доказать фактически понесенные расходы на содержание МКД.

Согласно представленному отзыву третье лицо 1 полагает заявленные требования необоснованными по основаниям, изложенным в отзыве (т.1, л.д. 82-84); также полагает необходимым возложить обязанность по внесению платы на арендатора, обязать истца доказать фактически понесенные расходы на содержание МКД. Третье лицо 2 финансовое управление администрации города Оренбурга также возражает против заявленных требований по аналогичным мотивам (отзыв - т. 1, л.д. 60,61).

Третьи лица 3, 4 письменные отзывы по существу спора в материалы дела не представили.

Истец и ответчик, иные участвующие в деле лица не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

Муниципальное образование «город Оренбург» с 18.05.2009 по 26.01.2016 являлось собственником нежилого помещения № 2, общей площадью 184,5 кв.м., находящегося на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.12.2017, свидетельством о государственной регистрации права от 18.05.2009 (т.1, л.д. 37-40, 76).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.01.2016 право хозяйственного ведения на нежилое помещение № 2, общей площадью 184,5 кв.м, по адресу: <...>, зарегистрировано за муниципальным унитарным предприятием «муниципальный имущественный фонд» муниципального образования «город Оренбург» (т.1, л.д.79).

Управление многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <...>, осуществляет общество с ограниченной ответственностью «Западная» на основании договора управления многоквартирным домом от 17.06.2015 (т.1, л.д. 21-28).

По условиям пункта 2.2 договора, управляющая организация в течение срока, согласованного договором, за плату, указанную в разделе 7 договора, обязуется оказывать услуги и выполнять работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные и жилищные услуги надлежащего качества, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно пункту 7.1.3 договора на дату его заключения размер платы за работу и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома составляет 51 руб. 46 коп. за 1 кв.м. жилой площади жилого помещения при ежемесячном внесении.

В обоснование исковых требований истец указал, что осуществил обслуживание указанного многоквартирного дома и нес расходы по его управлению, содержанию, ремонту и текущему обслуживанию в период с 17.06.2015 по 25.01.2016.

Поскольку муниципальное образование как собственник вышеуказанного нежилого помещения не производило оплату работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, у него образовалась задолженность в сумме 82 869 руб. 28 коп. (с учетом принятых уточнений).

Ответчику в связи с наличием задолженности направлялась претензия исх. № 3-2/юр от 15.02.2018 (т.1, л.д. 15, 16) об оплате задолженности, которая осталась без удовлетворения.

Истец полагает, что на стороне ответчика возникла задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, в связи с чем обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с положениями статей 168, 170 АПК РФ арбитражный суд не связан с правовой квалификацией спорных правоотношений, которые предлагают стороны, и должен рассмотреть спор по существу исходя из фактических правоотношений и норм, подлежащих применению.

Обязательный досудебный претензионный порядок (л.д. 15,16) и подсудность спора (ст. 35 АПК РФ) истцом соблюдены.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

На основании статьи 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с нормами части 1 статьи 158, статьи 39 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему имущества, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Кроме того, в соответствии с пунктом 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

В пункте 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75, дано определение понятия «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом, управляющая организация в соответствии с перечнем обязательных работ и услуг самостоятельно определяет как расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг, так и расчетную стоимость каждой из дополнительных работ и услуг (подпункты 4, 5 пункта 41 Правил).

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Указанная правовая позиция нашла свое отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ.

В части 3 статьи 154 Жилищного кодекса предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на него (часть 2 статьи 153 Жилищного кодекса).

По смыслу приведенных норм жилищного и гражданского законодательства в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники жилых, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от фактического использования общего имущества.

В соответствии с положениями части 7 статьи 155 названного Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет управляющая организация, плату за помещение вносят этой организации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 215 Гражданского кодекса права собственника от имени муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в ст. 125 данного Кодекса.

На основании пункта 1 статьи 125 Гражданского кодекса от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации своими действиями приобретают и осуществляют имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступают в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Как следует из материалов дела, в спорный период нежилое помещение № 2, общей площадью 184,5 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, принадлежало муниципальному образованию на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.12.2017, свидетельством о государственной регистрации права (т.1, л.д. 37-40, 76), в связи с чем обязанность по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома перед управляющей организацией возникла у муниципального образования как у собственника имущества в силу закона.

Истцом заключены соответствующие договоры со сторонними организациями, необходимые для выполнения принятых на себя обязательств в соответствии с договором управления многоквартирным домом от 17.06.2015 (т. 1, л.д. 136-149; т.2, л.д.1-16).

Факт оказания истцом услуг по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома в спорный периоде ответчиком не оспорен (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Расчет задолженности по содержанию, текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома истец произвел на основании размера платы за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, установленному собственниками дома, с учетом размера площади помещения принадлежащего ответчику, то есть с соблюдением требования соразмерности доле в праве общей собственности на многоквартирный дом. При уточнении расчет истец исключил из предъявляемой суммы стоимость услуг, которые не оказывались в отношении нежилых помещений.

Арбитражный суд принимает во внимание, что согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10, управляющая компания в данном случае не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Общим собранием собственников МКД утверждены тарифы и размер платы за содержание и ремонт помещений, независимо от назначения помещений. Расчет задолженности, представленный истцом подготовлен из расчета тарифов, утвержденных общим собранием собственников МКД, исходя из документально подтвержденных данных о площади помещения муниципального образования.

Ответчик представил контррачет на общую сумму 81 989 руб. 40 коп. за период с 20.06.2015 по 25.01.2016, ссылаясь на то, что МКД включен в реестр многоквартирных домов, в отношении которых лицензиатами осуществляется деятельность по управлению, 19.06.2015.

В своих возражениях истец указал, что пункт 7 статьи 162 Жилищного кодекса в редакции, действующей на момент заключения договора управления, определял, что если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Частью 7 статьи 162 Жилищного кодекса, в редакции, действовавшей на момент начала деятельности истца по управлению МКД, была закреплена норма, определяющая срок возникновения у управляющей организации обязанности по выполнению договора управления многоквартирным домом, в соответствии с которой если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

С 11.01.2018 указанная норма Жилищного кодекса предусматривает, что управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

В силу пункта 10.1 договора управления МКД договор считается заключенным с 17.06.2015 при условии его подписания собственниками, обладающими более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

При таких обстоятельствах довод ответчика о необходимости при рассмотрении настоящего спора руководствоваться частью 7 статьи 162 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ, подлежит отклонению судом, поскольку истец избран управляющей организацией и приступило к деятельности до внесения соответствующих изменений в закон.

Уточненный расчет, представленный истцом в материалы дела, судом проверен, суд находит его правильным, арифметически верным и обоснованным.

Документальных доказательств исполнения обязательств по оплате взносов на содержание и текущий ремонт за указанный в расчетах период муниципальным образованием не представлено.

С учетом изложенного, суд полагает, что заявленные истцом требования являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Доводы ответчика, третьих лиц 1, 2 о том, что обязанность по содержанию имущества согласно статей 616, 695 Гражданского кодекса, условий договора аренды № 1-1745а-11861 от 25.08.2014 (т.1, л.д. 64-70) возлагается на арендатора, который должен заключить соответствующие договоры, судом не принимаются.

Собственник помещения в многоквартирном доме (арендодатель) не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому он будет нести бремя содержания общего имущества дома.

Указанная правовая позиция содержится в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15222/11 и № 16646/10 от 12.04.2011.

Договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора. Доказательств заключения договоров по содержанию общего имущества многоквартирного дома ООО «Кодекс» с истцом, предусматривающих обязательство арендатора оплачивать работы по содержанию общего имущества, в материалы дела не представлено.

В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствие с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Данная позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2015), вопрос 5.

На основании статей 124, 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик, являясь законным владельцем нежилого помещения в доме, обязан был исполнить все обязанности, вытекающие из содержания права собственности, в том числе, обязанности несения бремени содержания принадлежащего собственнику имущества в течение спорного периода.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статье 131 Гражданского кодекса право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса).

Право хозяйственного ведения является вещным правом наряду с правом собственности и в силу прямого указания закона подлежит государственной регистрации (статьи 131, 216 Гражданского кодекса).

Довод ответчика и третьих лиц 1,2, изложенный в отзывах, о том, что бремя содержания спорного нежилого имущества с момента его фактической передачи муниципальному унитарному предприятию «Муниципальный имущественный фонд» муниципального образования «город Оренбург» должно нести указанное лицо отклоняется судом как противоречащий указанным выше нормам материального права. Доказательств регистрации за данным лицом права хозяйственного ведения в отношении нежилого помещения в спорный период в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Суд также считает необходимым произвести взыскание задолженности с муниципального образования «город Оренбург» в лице администрации города Оренбурга по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 126 Гражданского кодекса установлено, что муниципальное образование отвечает по своим обязательствам, принадлежащим ему на праве собственности имуществом, кроме имущества, которое закреплено за созданными им юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также имущества, которое может находиться только в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 215 Гражданского кодекса средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.

Согласно статье 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации в суде от имени муниципального образования в качестве представителя ответчика по искам к муниципальному образованию, выступает главный распорядитель средств бюджета муниципального образования.

В соответствии с пунктом 2.32 Положения об администрации г. Оренбурга, утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 28.06.2011 № 215, администрация осуществляет функции главного распорядителя средств бюджета города.

При данных обстоятельствах, исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Западная» о взыскании с муниципального образования «город Оренбург» за счет казны муниципального образования «город Оренбург» неосновательного обогащения в виде задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, из расчета площади принадлежащего муниципальному образованию «город Оренбург» помещеня за период с 17.06.2015 по 25.01.2016 в сумме 82 869 руб. 28 коп. являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу того, что исковые требования удовлетворены, расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на муниципальное образование и взыскиваются с него в пользу истца в сумме 3 315 руб. (статья 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации). С учетом уменьшения размера исковых требований 202 руб. государственной пошлины возвращаются истцу из федерального бюджета в соответствии со статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (пункт 10 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Западная» удовлетворить.

Взыскать с муниципального образования «город Оренбург» в лице администрации города Оренбурга за счет средств казны муниципального образования «город Оренбург» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Западная» 82 869 руб. 28 коп. неосновательного обогащения, а также 3 315 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Западная» из федерального бюджета 202 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья Л.В.Лезина