Гражданский кодекс часть 1

общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест», г.Челябинск, Некоммерческой организации Фонд защиты социальных прав граждан «Жильё и право», г.Челябинск,

к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска, открытому акционерному обществу «Макфа», п.Рощино; Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, г.Челябинск,

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: Администрация г.Челябинска; Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области, г.Челябинск; Управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Челябинской области; Нижне-Обское бассейновое водное управление отдела водных ресурсов по Челябинской области, г.Челябинск; Челябинская природоохранная прокуратура, г.Челябинск; Администрация Президента РФ, г.Москва, Главное управление архитектуры и градостроительства города Челябинска, город Челябинск; Управление экологии и природопользования Администрации города Челябинска, город Челябинск; Управление Роспотребнадзора по Челябинской области; Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Челябинской области, город Челябинск,

при участии в деле Прокурора Челябинской области

о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности ничтожных сделок

при участии в судебном заседании представителей

истца: ООО «Стройинвест» - не явился; Фонд защиты – ФИО1 по доверенности от 11.09.2007г. (л.д. 64, том 1), паспорт <...>; ФИО2 по доверенности от 04.02.2008, паспорт <...>, выдан 02.02.1999,

ответчиков: ОАО «Макфа» - ФИО3 по доверенности №2 от 14.01.2008, паспорт <...>; ФИО4 по доверенности от 21.01.2008, паспорт <...>; КУИЗО – ФИО5 по доверенности от 27.12.2006 г. №12511, удостоверение №179, Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области – не явился, извещен

третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований: Управление Росприроднадзора по Челябинской области - ФИО6 по доверенности от 20.09.2006г. №3425, удостоверение № 23; Администрация г.Челябинска – ФИО7 по доверенности от 14.12.2007 №05-1954, удостоверение № 841, ТУ ФАУ ФИ – не явился, извещен, Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Челябинской области- ФИО8 по доверенности от 15.02.2008 №29, паспорт <...>; Главное управление архитектуры и градостроительства г. Челябинска - ФИО9 по доверенности от 31.01.2008 № 633/ юр, удостоверение 44,

иные третьи лица – не явились, извещены

Прокуратура Челябинской области – ФИО10, прокурор, удостоверение №128615,

установил:

ООО «Стройинвест», г. Челябинск, Некоммерческая организация Фонд защиты социальных прав граждан «Жилье и право», г. Челябинск обратились в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, открытому акционерному обществу «Макфа», п. Рощино Челябинской области, Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности ничтожных сделок (л.д. 2-7, том 1).

Истцы считают, что заключенные по результатам торгов договоры купли-продажи земельных участков № 1/зем, № 2/зем от 14 октября 2005 г. не соответствуют действующему законодательству и являются ничтожными в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации по следующим основаниям:

1. Поскольку спорные земельные участки находятся на землях, ограниченных в обороте, они не подлежат отчуждению в частную собственность и договоры купли-продажи земельных участков № 1/зем, № 2/зем от 14 октября 2005 г. являются ничтожными и не соответствующими закону в силу ст. 168 ГК РФ как нарушающие ст. 52 ЗК РФ, 129 ГК РФ, п.п. 1 п. 5 ст. 27 ЗК РФ.

2. Объект (торгово-развлекательный комплекс) не соответствует Правовому зонированию г. Челябинска, действовавшему на момент проведения торгов (жилая зона). Кроме того, площадь объекта строительства многократно превышает установленные параметры застройки объектов подобного рода, разрешенных Исходными данными.

Начав строительство торгово-развлекательного комплекса ОАО «Макфа», нарушило условия продажи земельных участков и требования водного законодательства по использованию земельных участков.

Таким образом, договоры купли-продажи земельных участков (кадастровые номера участков 74:36:05 05 002:0013, 74:36:05 05 002:0014) №1/зем, № 2/зем от 14 октября 2005 г. не соответствуют закону и являются ничтожными.

На основании указанного истцы просят:

1. Признать договоры купли-продажи земельных участков (кадастровые номера 74:36:05 05 002:0013 , 74:36:05 0 5 0 02:00 1 4) № 1/зем. № 2/зем от 14 октября 2005 г. не действительными в силу ничтожности.

2. Применить последствия недействительности ничтожных договоров купли-продажи в виде двусторонней реституции, обязав стороны вернуть все полученное по сделкам.

3. Признать недействительным зарегистрированное право собственности ОАО «Макфа» на земельные участки, кадастровыe номера 74:36:05 05 002:0013, 74:36:05 05 002:0014.

4. Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области аннулировать записи из Единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности ОАО «Макфа» на земельные участки, кадастровые номера 74:36:05 05 002:0013, 74:36:05 05 002:0014.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение спора по существу, истцы заявили об изменении основания иска.

Заявление истцов об изменении оснований иска принято арбитражным судом по правилам п. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истцы основывают свои требования на следующих обстоятельствах:

1. Оба земельных участка находятся в водоохранной зоне р.Миасс и в силу ст. 52 ЗК РФ, ст. 129 ГК РФ, подпунктов 1, 3 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ, ст. 94, п.п. 1 п.1 ст. 97 ЗК РФ, п. 8 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не подлежали отчуждению в частную собственность. Следовательно, договоры купли-продажи земельных участков №1/зем, № 2/зем от 14 октября 2005 г. являются ничтожными в соответствии со ст.168 ГК РФ.

2. При предоставлении земельных участков была нарушена ст. 112 ВК РФ 1995 г., что является основанием для признания спорных договоров купли-продажи недействительными (ничтожными).

3. Спорные земельные участки предоставлены для использования по недопустимой цели.

Поскольку предполагаемая цель использования земельного участка является необходимым условием его предоставления и обязательной составляющей предмета сделки, что следует, в частности, из п.п. 4 п. 10 ст. 38.1 ЗК РФ, договоры купли-продажи № 1 и № 2 от 14.10.2005г. являются ничтожными, как заключенные с нарушением п. 2 ст. 7, п. 2 ст. 102 ЗК РФ, ст. 111 ВК РФ 1995 г. и п.п. 6, 7 Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах.

4. В собственность получены земельные участки, являющиеся иным объектом права и имеющие характеристики отличные от заявленных при объявлении торгов по продаже земельных участков.

Это дает основания говорить о ничтожности договоров купли-продажи №№ 1 и 2 от 14.10.2005 г. как притворных сделок в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ: сделками купли-продажи земельных участков для строительства жилых домов с самого начала прикрывались сделки купли-продажи земельных участков для строительства торгово-развлекательного комплекса.

5. При предоставлении земельных участков была нарушена ст. 35 ЗК РФ.

В нарушение п.п. 5 п. 1 ст. 1, ст. 35 Земельного кодекса РФ спорные земельные участки были переданы в собственность ОАО «Макфа» без расположенных на них объектов недвижимости, в связи с чем договоры купли-продажи № 1/зем, № 2/зем от 14.10.2005 г. являются ничтожными.

6.При предоставлении земельных участков были нарушены права смежных землепользователей.

В материалах дела отсутствуют доказательства межевания спорных земельных участков и наличия соответствующих согласований смежных землепользователей ОАО «КХП им. Григоровича», ОАО НПО «Уралсельхозпродукт», МУК «Зоопарк», ООО «Макаронная фабрика», МУК «ЦПКиО им. Гагарина», указанных в Исходных данных по проведению торгов.

7. Предоставление земельных участков осуществлено без согласования с органом управления зеленым фондом.

Отсутствие согласования документации на предоставление спорных земельных участков под строительство с Управлением экологии и природопользования Администрации города Челябинска является основанием для признания договоров купли-продажи № 1 и № 2 от 14.10.05г. недействительными.

8. Предоставление земельных участков в собственность ОАО «Макфа»
осуществлено без получения санитарно-эпидемиологического заключения Управления Роспотребнадзора по Челябинской области.

Отсутствие согласования санитарно-эпидемиологического заключения Управления Роспотребнадзора по Челябинской области по документации на предоставление спорных земельных участков под строительство является основанием для признания договоров купли-продажи № 1 и № 2 от 14.10.05г. недействительными.

9.Предоставление спорных земельных участков осуществлено с нарушением ст. 50 Федерального закона от 20.12.2004 № 166-ФЗ «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов».

Отсутствие согласования с Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Челябинской области влечет за собой недействительность договоров купли-продажи земельных участков.

10. Договоры купли-продажи земельных участков № 1 и№2 от 14.10.05г. заключены с ОАО «Макфа» по цене, значительно ниже рыночной и являются ничтожными, как нарушающие ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 7 ст. 38.1. ЗК РФ, подп. «в» п. 2 Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся вгосударственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

11. Администрация г. Челябинска неправомерно распорядилась земельными участками, находящимися в федеральной собственности в силу закона.

Поскольку предметом договоров купли-продажи № 1/зем, № 2/зем от 14.10.2005г. являются земельные участки, находящиеся в федеральной собственности в силу закона, то Администрация г. Челябинска не имела права ими распоряжаться в порядке п. 10 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред., действовавшей на момент совершения сделок).

12. Оспаривание сделок купли-продажи земельных участков является самостоятельным действием, не зависимым от оспаривания торгов, результатом которых явилось заключение не соответствующих закону сделок.

13. В настоящее время есть все основания говорить о нарушении использования земельных участков в водоохраной зоне р. Миасс, об осуществлении ОАО «Макфа» запрещенных видов деятельности, о ведении строительных работ в прибрежной защитной полосе.

14. Истцы являются лицами, заинтересованными в применении последствий недействительности ничтожных сделок.

Ответчиками заключены договоры купли-продажи спорных земельных участков с нарушением действующего законодательства.

Продажа спорных земельных участков с нарушением требований земельного, водного, природоохранного законодательства по соблюдению особого режима использования земель водоохранного значения нарушает конституционное право граждан, а также иных хозяйствующих субъектов гражданского оборота, на благоприятную окружающую среду.

15. Граница земельного участка № 2 попадает в охранную зону памятника природы «Челябинский городской бор».

Таким образом, оспариваемые договоры купли-продажи являются недействительными, как несоответствующие требованиям ст. 52 ЗК РФ и ст. 129 ГК РФ.

16. Предоставление земельных участков осуществлено без проведения предварительной экологической экспертизы документации по проведению торгов земельными участками, расположенными в водоохраной зоне р. Миасс.

В связи с тем, что экологическая экспертиза документации по проведению торгов, вт.ч. проектов договоров купли-продажи земельных участков № 1/зем, № 2/зем от 14.10.05 г., Управлением Росприроднадзора по Челябинской области не проводилась, указанные договоры являются ничтожными в силу ст.168 ГК РФ.

Ответчик – Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска с заявленными требованиями не согласен в полном объеме, считает их не подлежащими удовлетворению, представлен письменный отзыв с возражениями (л.д. 89-92, том 1) и письменные пояснения на заявление об изменении основания иска (л.д. 65-69, том 4).

Ответчик – открытое акционерное общество «Макфа» исковые требования не признает в полном объеме, поскольку заявленный иск противоречит нормам процессуального и материального права, представил письменный отзыв (л.д. 143-144, том 1), объяснения (л.д. 7-21 том 6).

Ответчик – Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области не согласно с требованиями истцов, представило письменный отзыв (л.д. 140-141, том 1).

Третье лицо – Администрация города Челябинска считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, представило письменные объяснения (л.д. 95-97, том 2, л.д. 1-6 том 3).

Третье лицо - Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области считает требования истцов подлежащими удовлетворению, представлены письменные отзывы (л.д. 60-62 том 2, л.д. 29-32, том 3).

Третье лицо - Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Челябинской области представило мнение на исковое заявление (л.д. 59-60, том 3).

Третье лицо - Управление Роспотребнадзора по Челябинской области представило письменное мнение (л.д. 102, том 4), в котором поддержало исковые требования.

Третье лицо - Нижне-Обское бассейновое водное управление отдела водных ресурсов по Челябинской области представило письменное мнение с ходатайством о рассмотрении дела без участия своего представителя (л.д. 8-9 том 2, л.д. 45-47 том 5).

Третье лицо – Администрация Президента Российской Федерации заявило о рассмотрении дела без участия представителя (л.д. 10, том 2).

Третье лицо – Управление Россельхознадзора по Челябинской области представило мнение (л.д. 59-60 том 3), в котором пояснило, что полномочиями по согласованию документации по предоставлению земельных участков для строительства не наделено.

Третье лицо – Управление Росприроднадзора по Челябинской области представило мнение (л.д. 125-128 том 5), исковые требования поддержало.

Третье лицо – Управление экологии и природопользования г. Челябинска представило мнение (л.д. 135-136 том 5), считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Третье лицо – Главное управление архитектуры и градостроительства г. Челябинска считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, письменное мнение не представило.

Прокуратурой Челябинской области представлен отзыв (л.д. 22-23 том 6), считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании истцом – некоммерческой организацией Фонд защиты социальных прав граждан «Жилье и право» заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до принятия решения по делу №А76-3086/08-59-110 по заявлению Фонда «Жилье и право» к ФГУ «Земельная кадастровая палата по Челябинской области» и Управлению Роснедвижимости по Челябинской области о признании незаконными действий по постановке на государственный кадастровый учет спорных земельных участков. Ходатайство судом отклонено в порядке ст.ст. 143, 147 АПК РФ, поскольку законность кадастрового учета земельных участков не влияет на недействительность сделок с ними, а является основанием для признания сделок незаключенными, согласно ст.ст. 432, 454, 455, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом отклонено ходатайство истца – некоммерческой организации Фонд защиты социальных прав граждан «Жилье и право» о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Правительства Челябинской области и Законодательного собрания Челябинской области, поскольку отсутствуют доказательства влияния судебного акта по настоящему делу на их права и обязанности по отношению к одной из сторон спора (ст. 51 АПК РФ).

В порядке ст. 66 АПК РФ судом отклонено ходатайство истца – некоммерческой организации Фонд защиты социальных прав граждан «Жилье и право» об истребовании доказательств у Управления экологии и природопользования Администрации г. Челябинска, в связи с представлением последним в материалы дела мнения, содержащего истребуемую информацию.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, арбитражный суд пришёл к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Как видно из материалов дела, на основании постановления Главы города Челябинска от 26.07.2005 №773-п «О продаже двух земельных участков на торгах (аукционе)» были выставлены на торги (аукцион) продажу в собственность два земельных участка, расположенные на пересечении ул.Чайковского – ул.Труда в Центральном районе г.Челябинска для строительства (л.д. 28, том 1).

Между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (продавец) и открытым акционерным обществом «Макфа» (покупатель) 14.10.2005 заключены договоры №1-зем и №2/зем купли-продажи земельных участков, согласно которых на основании результатов открытых аукционных торгов продавец продал, а покупатель купил земельные участки из земель поселений, функциональная зона города – жилая зона, расположенные по адресу: г.Челябинск, Центральный район, пересечение ул.Чайковского и ул.Труда, площадью 44080 кв.м, кадастровый номер 74:36:05 05 002:0013 и площадью 27735 кв.м, кадастровый номер 74:36:05 05 002:0014 (л.д. 36-38, 40-42, том 1).

Земельные участки переданы по актам приема-передачи выкупленных земельных участков от 03.11.2005 (л.д. 31, 43, том 1).

Согласно выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.07.2007 земельный участок из земель поселений, кадастровый номер 74:36:05 05 002:0013, площадью 44 080 кв.м и земельный участок из земель поселений, кадастровый номер 74:36:05 05 002:0014, площадью 27 735 кв.м, расположенные по адресу: г.Челябинск, Центральный район, на пересечении ул.Чайковского - ул.Труда, принадлежат на праве собственности открытому акционерному обществу «Макфа» (л.д. 44, 45, том 1).

Согласно п.п. 1 ч. 1 ст. 97 Земельного кодекса РФ земли водоохранных зон рек и водоемов отнесены к землям природоохранного назначения.

Частью 2 ст. 97 Земельного кодекса РФ установлено, что на землях природоохранного назначения допускается ограниченная хозяйственная деятельность при соблюдении установленного режима охраны этих земель в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Статьей 94 Земельного кодекса РФ установлено, что земли природоохранного значения входят в состав земель особо охраняемых территорий (п. 2 ч. 2 ст. 94 ЗК РФ) наряду с землями особо охраняемых природных территорий (и. 1 ч. 2 ст. 94 ЗК РФ).

Таким образом, понятия «земли особо охраняемых природных территорий» и «земли особо охраняемых территорий», не являются тождественными, поскольку земли особо охраняемых природных территорий являются составной частью земель особо охраняемых территорий, а законодатель придает особый статус землям особо охраняемых природных территорий.

Статья 27 Земельного кодекса РФ относит к землям, ограниченным в обороте, земли особо охраняемых природных территорий, но не включает в состав таких земель земли природоохранного назначения.

Понятие земель особо охраняемых природных территорий, оборот которых ограничен, содержится в ст. 95 Земельного кодекса РФ, земли водоохранных зон рек и водоемов в их состав не входят.

Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ также не включает в состав земель особо охраняемых природных территорий земли водоохранных зон.

Согласно п. 4 ст. 97 Земельного кодекса РФ запрещается изъятие и выкуп земельных участков в природоохранных зонах, но запрет на совершение сделок с такими земельными участками, указанной нормой не установлен.

Таким образом, законодательство, действовавшее на момент заключения оспариваемых договоров, не устанавливало ограничений для передачи в собственность земельных участков на том основании, что они расположены в водоохранной зоне или прибрежной защитной полосе водного объекта.

Истцы в исковом заявлении ссылаются на нарушение п. 8 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ.

Согласно ст. 3 указанного закона предметом его регулирования являются отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Законом прямо установлено, что его действие не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Поскольку предметом спорных договоров являются земельные участки без каких-либо объектов недвижимости, действие норм Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» на отношения по предоставлению в собственность спорных земельных участков, не распространяется.

Статьей 112 Водного кодекса РФ от 16.11.1995 года (в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров) установлено, что земельные участки в водоохранных зонах водных объектов предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, по согласованию с федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда.

Отделом водных ресурсов по Челябинской области Нижне-Обского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов были рассмотрены материалы о предоставлении земельных участков из земель поселений в собственность ОАО «Макфа» на основании открытых аукционных торгов.

По результатам рассмотрения письмом от 11.04.2006г. (л.д. 75-77 том 4) было согласовано предоставление земельных участков № 1 и № 2 на землях поселений, расположенных в Центральном районе г. Челябинска на пересечении ул. Чайковского и ул. Труда, в собственность ОАО «Макфа».

Учитывая, что ст. 112 Водного кодекса РФ не содержит каких-либо сроков, когда такое согласование должно быть получено, факт согласования соответствующим федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда подтверждает, что нарушений водного и земельного законодательства при заключении спорных договоров купли-продажи земельных участков допущено не было.

Статьей 102 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в период заключения спорных договоров) установлено, что земли водного фонда могут использоваться для строительства и эксплуатации сооружений, обеспечивающих удовлетворение потребностей населения в питьевой воде, бытовых, оздоровительных и других потребностей населения, а также для водохозяйственных, сельскохозяйственных, природоохранных, промышленных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных государственных или муниципальных нужд при соблюдении установленных требований.

Статьей 111 Водного кодекса РФ от 16.11.1995г. и пунктом 7 «Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах», утв. Постановлением Правительства РФ № 1404 от 23.11.1996г. установлен исчерпывающий переченьограничений на деятельность, осуществляемую в прибрежных защитных полосах.

В силу ст. 111Водного кодекса РФ от 16.11.1995г. и п. 1 указанного Положения, прибрежная защитная полоса является составной частью водоохранной зоны, следовательно, на нее распространяются в том числе нормы действующего законодательства о водоохранных зонах, в пределах которых оборот земельных участков, не запрещен.

Спорными договорами, а также «Исходными данными для проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков на пересечении ул. Труда и ул. Чайковского в Центральном районе г. Челябинска в соответствии с разрешенными видами использования по правовому зонированию территории г. Челябинска» (л.д. 90-96 том 4), согласованными Зам. Главы г. Челябинска по градостроительству ФИО11 07.08.2005г. (исходные данные, согласованные Зам. Главы г. Челябинска по градостроительству ФИО12 (л.д. 29-33 том 1) не могут считаться относимыми доказательствами, поскольку площади земельных участков не соответствуют площадям земельных участков, указанных в Бюллетене «Недвижимость №9» (л.д. 41-44 том 6) не предусмотрено предоставление земельных участков под ведение строительства непосредственно в прибрежной защитной полосе, в указанных документах содержится ссылка на использование земельных участков в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В пункте 2 раздела II Исходных данных имеется ссылка на нахождение земельных участков в водоохранной зоне р. Миасс, в пункте 1.1 Договора № 1/зем от 14.10.2005 г. и в п. 3.3. Договора № 2/зем от 14.10.2005 года указано, что «покупатель купил на условиях, изложенных в настоящем договоре, земельный участок, осмотрев его в натуре и ознакомившись с его количественными и качественными характеристиками».

Пунктом 3.3. Договора № 1/зем от 14.10.2005 года и пунктом 3.3. Договора № 2/зем от 14.10.2005 года предусмотрены разрешенные виды использования земельных участков: для застройки объектами жилищного строительства, объектами торгово-офисного назначения, объектами социально-культурного назначения и бытового обслуживания.

Статьей 35 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что в состав жилых зон могут включаться помимо зон застройки индивидуальными, малоэтажными, среднеэтажными и многоэтажными домами, также зоны жилой застройки иных видов. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.

В силу ст. 37 Градостроительного кодекса РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1)основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3)вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Статья 37 Градостроительного кодекса РФ предоставляет право застройщикам помимо осуществления основных и вспомогательных видов использования, осуществлять также условно разрешенные виды использования, получив разрешение в порядке ст. 39 Градостроительного кодекса РФ, кроме того, ни спорными договорами, ни «Исходными данными для проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков на пересечении ул. Труда и ул. Чайковского в Центральном районе г. Челябинска в соответствии с разрешенными видами использования по правовому зонированию территории г. Челябинска» не предусмотрено строительство только жилых домов. В связи с этим, судом отклоняется ссылка истцов на ст. 38.1 Земельного кодекса РФ, как не имеющая отношения к процедуре предоставления спорных земельных участков, поскольку они не предоставлялись только для жилищного строительства.

Учитывая изложенное судом отклоняется довод истцов о притворности спорных сделок.

В силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, совершение притворной сделки не направлено на достижение определенного правового результата, так как действия сторон имеют в виду создание правовых последствий сделкой, которая ими прикрывается.

Из существа притворной сделки вытекает, что стороны исполнить ее не собирались уже при самом совершении сделки.

Между тем, доказательств того, что при заключении спорных договоров стороны не стремились к возникновению правовых последствий, вытекающих из договора данного вида, и имели в виду какую-либо иную сделку (мена, дарение и т.д.), суду не представлено.

Технические условия по водоснабжению и водоотведению (л.д. 49 том 6), письмо ОАО «Челябэнерго» (л.д. 50 том 6), технические условия ОАО «Челябинскгоргаз» (л.д. 51 том 6), в которых содержатся ссылки на объект – гостиничный, торговый и культурно-досуговый комплексы, не являются доказательствами притворности сделок, поскольку указание иного объекта не влияет на существо сделки купли-продажи земельного участка.

Доводы истцов о нарушении положений ст. 35 Земельного кодекса РФ при заключении спорных договоров не подтверждены соответствующими доказательствами.

Статья 35 Земельного кодекса РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Представленные истцами справки Челябинского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» (л.д. 106 том 3), МУ «Служба заказчика» Трехгорненский филиал (л.д.108 том 6) свидетельствуют об отсутствии данных об объектах недвижимости на спорных земельных участках.

Ссылка истцов на нарушение прав смежных землепользователей при предоставлении земельных участков отклоняется судом по следующим основаниям.

В материалы дела представлены кадастровые планы земельных участков, являющихся предметом спорных договоров (л.д. 146-150 том 1, л.д. 1-4 том 2).

Согласно ст. 19 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков. Пунктом 3 ст. 20 указанного Закона предусмотрено, что в проведении государственного кадастрового учета земельных участков должно быть отказано в случае, если при межевании земельных участков, в отношении которых должен проводиться государственный кадастровый учет земельных участков, нарушены права смежных землепользователей.

Учитывая, что в постановке земельных участков на государственный кадастровый учет отказано не было, а иных доказательств нарушения прав истцами не представлено, ссылка истцов на нарушение прав смежных землепользователей при предоставлении земельных участков отклоняется судом.

Согласно п. 14 Решения Челябинской городской Думы от 24.06.2003г. №27/2 «Об утверждении Правил охраны и содержания зеленых насаждений в городе Челябинске» при купле-продаже, дарении, передаче в пользование, аренде земельных участков, занятых зелеными насаждениями, и других формах земельного оборота, предусмотренных земельным законодательством, к новому собственнику, пользователю, арендатору переходят права и обязанности по охране и содержанию зеленых насаждений. Документация, удостоверяющая земельный оборот озелененных территорий, подлежит согласованию с органом управления зеленым фондом. Под территорией, занятой зелеными насаждениями, понимается озелененная территория – участок земли, покрытый не менее чем на 70% лесной, древесно-кустарниковой и травянистой растительностью естественного или искусственного происхождения.

Как следует из мнения Управления экологии и природопользования Администрации г. Челябинска (л.д. 135-136 том 5) спорные земельные участки не подпадают под понятие озелененная территория, следовательно у собственника отсутствовала обязанность согласования документации по предоставлению земельных участков. Доказательств обратного истцами не представлено.

В соответствии с п. 3 ст. 12 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ (в редакции действовавшей на момент заключения спорных договоров), утверждение норм проектирования и проектной документации о планировке и застройке городских и сельских поселений, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации объектов, предоставление земельных участков под строительство, а также ввод в эксплуатацию построенных и реконструированных объектов допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии таких объектов санитарным правилам.

Из содержания указанной статьи следует, что санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии объекта строительства санитарным правилам выдается по результатам изучения документации по конкретному объекту.

Получение указанного заключения в случае, когда объект строительства еще не определен, невозможно.

Статьей 30 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2)с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Учитывая, что предоставление земельных участков осуществлялось без предварительного согласования мест размещения объектов, то действует порядок, установленный ч. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ:

1) проведение работ по формированию земельного участка (подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов);

2)государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 ЗК РФ;

3)проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка;

4)подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов).

Указанный порядок не предусматривает, что лицу, претендующему на земельный участок, необходимо производить какие-либо проектные, согласовательные и иные работы для получения участка в собственность, а также предоставлять соответствующим государственным и/или муниципальным органам информацию о предполагаемом объекте строительства.

Таким образом, на момент заключения спорных договоров предмет санитарно-эпидемиологической экспертизы в контексте ст. 12 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ отсутствовал.

Статьей 50 Федерального закона «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов» от 20.12.2004 г. № 166-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров) установлено, что при размещении, проектировании, строительстве, реконструкции и вводе в эксплуатацию хозяйственных и иных объектов, а также при внедрении новых технологических процессов должно учитываться их влияние на состояние водных биоресурсов и среду их обитания.

Размещение, проектирование, строительство, реконструкция и ввод в эксплуатацию хозяйственных и иных объектов, а также внедрение новых технологических процессов согласовываются с федеральным органом исполнительной власти в области рыболовства.

Учитывая, что на момент заключения спорных договоров не велись проектирование, строительство, реконструкция и ввод в эксплуатацию хозяйственных и иных объектов, обязанность по согласованию документации по предоставлению земельных участков для строительства отсутствовала.

Аналогичная позиция изложена во мнении Управления Россельхозназора по Челябинской области (л.д. 59-60 том 3).

Довод истцов о том, что спорные договоры заключены по цене значительно ниже рыночной, в обоснование которого представлены отчет №01-09/66-3 (л.д. 110-156 том 3) и отчет №01-09/66-4 (л.д. 1-46 том 4), подготовленный ООО «Независимый центр оценки собственности ДОМ XXI», отклоняется судом по следующим основаниям.

Согласно ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г. в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом, третейским судом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Пунктом 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ №92 от 30.05.2005г. установлено, что в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность величины оценки для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, возможно путем предъявления самостоятельного иска. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

Учитывая, что спорные договоры на момент рассмотрения настоящего спора заключены, довод истцов не может являться предметом рассмотрения настоящего спора.

Доводы истцов об отнесении спорных земельных участков к федеральной собственности отклоняются судом по следующим основаниям.

Согласно ст. 17 Земельного кодекса РФ в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В федеральной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю».

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» от 17.07.2001 г. № 101-ФЗ основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, является включение этих земельных участков в состав земель лесного фонда, земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности, земель обороны и безопасности.

Однако, предоставленные в собственность ОАО «МАКФА» в соответствии с договорами № 1/зем и № 2/зем от 14.10.2005 г. земельные участки водными объектами не являются.

Выводы истцов о том, что границы водного объекта определяются границами его водоохранной зоны, не соответствуют нормам законодательства.

Статья 9 Водного кодекса РФ от 16.11.1995 года определяла поверхностные водные объекты - постоянное или временное сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа, имеющее границы, объем и черты водного режима. Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод, дна и берегов.

Ни Водный кодекс РФ от 16.11.1995 года, ни «Положение о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах», утв. Постановлением Правительства РФ № 1404 от 23.11.1996г. не отождествляют понятие «берег» и понятие «водоохранная зона водного объекта».

В силу ст. 111 Водного кодекса РФ от 16.11.1995 года водоохранные зоны устанавливаются для поддержания водных объектов в состоянии, соответствующем экологическим требованиям, для предотвращения загрязнения, засорения и истощения поверхностных вод, а также сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира.

Водоохранной зоной является территория, примыкающая к акватории водного объекта, на которой устанавливается специальный режим использования и охраны природных ресурсов и осуществления иной хозяйственной деятельности. Исходя из системного толкования указанных понятий, следует, что водоохранная зона, как зона, примыкающая к водному объекту, и созданная для поддержания его экологического состояния, не может являться составной частью водного объекта.

Таким образом, водоохранные зоны водных объектов к федеральной собственности не относятся.

Согласно ст. 16 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров), земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований являются государственной собственностью. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю».

В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров), до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется.

Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Поскольку спорные земельные участки не были и не могли быть отнесены в установленном законодательством порядке к федеральной собственности, распоряжение указанными земельными участками в силу Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ осуществлялось Администрацией г. Челябинска.

В соответствии со ст. 39 Устава г. Челябинска глава города вправе в соответствии с утвержденным порядком самостоятельно или через органы управления Администрации города в пределах их полномочий отчуждать объекты муниципальной собственности.

Согласно ст. 24 Устава г. Челябинска Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска входит в структуру Администрации как ее отраслевой орган и осуществляет свою деятельность на основании Положения о Комитете как орган управления. В силу п.п. 1,3., 1.6., указанного положения Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинскаосуществляет права собственника муниципального имущества г. Челябинска в пределах представленных полномочий и обладает полномочием продавца муниципального имущества.

Таким образом, заключение спорных договоров от имени муниципального образования Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска не противоречит требованиям действующего законодательства.

Ссылки истцов на содержащиеся в п. 2.2 оспариваемых договоров платежные реквизиты Территориального управления Росимущества по Челябинской области, что якобы свидетельствует о том, что собственником участков является Российская Федерация, отклоняются судом по следующим основаниям.

Согласно ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку. Спорные договоры совершены между ОАО «Макфа» и Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, что следует из преамбулы договоров, их содержания, реквизитов и подписей сторон. Территориальное управление Росимущества по Челябинской области стороной спорных договоров не является.

Согласно ч. 4 ст. 60 Бюджетного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров), до разграничения государственной собственности на землю в местный бюджет в полном объеме поступают доходы от продажи и передачи в аренду находящихся в государственной собственности земельных участков, расположенных в границах муниципальных образований и предназначенных для целей жилищного строительства.

В соответствии с п. 5.28 Положения «О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом», утвержденного Постановлением Правительства РФ от 27.11.2004 года № 691, Федеральное агентствоосуществляет контроль за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, находящихся в федеральной собственности и в государственной собственности (до разграничения государственной собственности на землю).

В силу указанных полномочий в соответствии со ст. 94 Бюджетного кодекса РФ и Приложением № 1 к Указаниям о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации, утвержденным Приказом Минфина РФ от 10 декабря 2004 г. № 114н, Федеральное агентство является администратором источников внутреннего финансирования дефицитов бюджетов в виде поступлений от продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю (КБК 166 06 03 00 00 01 0000 430), в связи с чем реквизиты Федерального агентства и указаны в п. 2.2. Договора.

Третье лицо - Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области, в правомочия которого входит учет федерального имущества, в своем отзыве также указывает, что спорные земельные участки федеральной собственностью не являлись (л.д. 29-32 том 3).

Учитывая, что предметом настоящего спора является оспаривание сделок купли-продажи земельных участков, которые были направлены на возникновение права собственности на земельные участки, действия ОАО «Макфа», связанные с освоением принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, а также возможные нарушения действующего законодательства в процессе разработки, согласования и утверждения строительной документации, проведения подготовительных и строительных работ, не могут быть рассмотрены в рамках данного спора, поскольку выходят за его предмет.

Доводы истцов о том, что границы земельного участка № 2 попадают в охранную зону памятника природы Челябинский городской бор отклоняются судом в отсутствие доказательств указанного.

В обоснование указанных доводов истцы ссылаются на Приложение № 1 к Постановлению Законодательного собрания Челябинской области от 25.03.2004 г. № 1164, содержащее Описание границ памятника природы Челябинский городской бор» и Положение о памятнике природы Челябинской области Челябинский (городской) бор, утвержденное Постановлением Правительства Челябинской области от 15.02.2007 г. № 27-п, а также схемы земельных участков (л.д. 46-47 том 2).

Рассмотрев указанные доказательства, судом не выявлены области наложения границ памятника природы Челябинский городской бор и границ земельных участков, являющихся предметом спорных договоров.

Ссылки истцов об обязательности проведения экологической экспертизы документации по проведению торгов отклоняются судом по следующим основаниям.

Статьей 12 Федерального закона «Об экологической экспертизе» от 23.11.1995 г. № 174-ФЗ установлен перечень объектов государственной экологической экспертизы регионального уровня. Документация по проведению торгов с земельными участками к таким объектам не относится.

Кроме того, сделки купли-продажи земельных участков не могут оказать какое-либо воздействие на окружающую природную среду, т.к. договор купли-продажи направлен на смену собственника земельного участка. Также судом отмечается, что торги, предметом которых являются спорные участки, не признаны в установленном порядке недействительными, истцами не обжалуются, в связи с чем доводы истцов, касающиеся процедуры подготовки и проведения торгов, не могут быть предметом рассмотрения по настоящему делу.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 3 ст. 129 ГК РФ, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым бязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу п. 1, 2 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Кроме того, статьей 168 Гражданского кодекса РФ установлено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в кодексе, ничтожной сделки – заинтересованным лицом. Обращение в суд с иском должно иметь целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно ст. 4 АПК РФ право на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав или оспариваемых прав и законных интересов имеет заинтересованное лицо. При этом обратившееся лицо обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований (п.1 ст.65 АПК РФ).

Обращение ООО «Стройинвест» в МУП «Архитектурно-планировочный центр» с заявлением о подготовке схемы-справки на земельный участок с целью его последующего предоставления под строительство (л.д. 19 том1) имело место в мае 2007 года, уже после того, как торги по продаже недвижимости состоялись, информация о результатах торгов была опубликована в средствах массовой информации, стала открытой и общедоступной, в связи с чем не могут быть приняты во внимание ссылки ООО «Стройинвест» на нарушение его прав состоявшимися договорами, в связи с отказом в предоставлении участков под жилищное строительство.

Нарушение своих прав и законных интересов, Некоммерческая организация Фонд защиты социальных прав граждан «Жилье и право» усматривает в нарушении прав членов общественной организации на благоприятную среду жизнедеятельности на равный доступ граждан и юридических лиц к приобретению земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Однако, согласно ст. 49 ГК РФ, юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. В предусмотренных законом случаях юридическое лицо может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников (ст. ст. 53.ГК РФ).

Нарушение прав членов общественной организации носит предполагаемый характер, тем более, что каждый из членов организации вправе самостоятельно заявить иск о нарушении своих конкретных прав в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Право на обращение с иском в защиту интересов третьих лиц противоречит положениям АПК РФ, и не может быть признано за общественной организацией.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истцов в силу ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 АПК РФ арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Челябинской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aac.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья А.Г. Гусев