Гражданский кодекс часть 1

с участием ФИО16 Рустама Исмаиловича, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, заверенной нотариусом Нальчикского нотариального округа КБР ФИО10 и зарегистрированной в реестре за №-№, в интересах ответчика ФИО17 Айшат Рамазановны,

ответчика ФИО18 Фатимы Аминовны,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «Республиканское ипотечное агентство» к ФИО19 Айшат Рамазановне и ФИО20 Фатиме Аминовне о признании незаключенным договора о долевом участии в строительстве жилья, признании договора уступки прав недействительным (ничтожным), аннулировании записей в ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ в Нальчикский городской суд поступило исковое заявление акционерного общества «Республиканское ипотечное агентство» (далее - АО «РИА», Застройщик) к ФИО21 Айшат Рамазановне и ФИО22 Фатиме Аминовне о признании незаключенным договора о долевом участии в строительстве жилья и о признании договора уступки прав ничтожным, с указанием в качестве третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами.

АО «РИА» в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о ДСМКД) является застройщиком многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями по адресу: КБР, <адрес> в г. Нальчик (далее - МКД).

ДД.ММ.ГГГГФИО8 обратилась с заявлением в офис АО «РИА» с просьбой подтвердить её участие в долевом строительстве в строящемся вышеуказанном многоквартирном доме <адрес> на 13 этаже общей площадью 137,7 кв.м. (далее - Квартира). Своё право она мотивирует заключенным с некой ФИО7 договором уступки прав (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор цессии), прошедшим государственную регистрацию; также она приложила копию договора о долевом участии в строительстве жилья, прошедшего государственную регистрацию, якобы между АО «РИА» и ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор участия).

В начале сентября 2018 года с целью сверки реально существующих договоров долевого участия в строительстве МКД, прошедших государственную регистрацию, генеральный директор АО «РИА» обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР (далее - Росреестр по КБР) для получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.

Получив выписку из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, истец установил, что она содержит информацию о Договоре участия от ДД.ММ.ГГГГ (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № и Договоре цессии от ДД.ММ.ГГГГ (лист №3, п. 5.7); в качестве участника долевого строительства указана ФИО8

Рассмотрев её обращение, изучив вышеизложенные обстоятельства, ей направлен мотивированный ответ, что она не является участником долевого строительства в строящемся МКД, в связи с чем, предложено явиться в офис АО «РИА» для выяснения данных обстоятельств, на что реакции с её стороны не последовало.

Кроме того, ФИО7 не являлась участником долевого строительства вышеуказанного жилья и не состояла в каких-либо договорных отношениях с АО «РИА», а Договор цессии, заключенный между ФИО7 и ФИО8, является незаконным и не может порождать каких-либо прав. И как следствие незаключенного Договора долевого участия возникновение Договора цессии не имеет юридической силы, в связи с чем, является основанием для аннулирования записи, внесенной в ЕГРН.

Ссылаясь на п. 1 ст. 160, 168, п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истец указывает, что правом заключения Договора участия в долевом строительстве с ФИО7 обладает только руководитель АО «РИА», а именно ФИО6, однако в Договоре участия отсутствует его подпись, а подпись, отображенная в договоре с ФИО7, сделано не его рукой, то есть, сделана другим лицом, что говорит о том, что такой договор не заключался АО «РИА», следовательно, не порождает никаких прав, а уступка несуществующего права является основанием недействительности Договора цессии. Такие действия, по сути, не соответствуют теории правоотношений и сделки. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом между субъектами сделки возникают определённые правоотношения, основанные на нормах права. Необходимыми элементами структуры правоотношения являются: субъекты, объект, субъективные права и корреспондирующие им юридические обязанности, что в данном случае отсутствует.

На основании изложенного истец просил: признать Договор участия от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным; признать Договор цессии от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным); аннулировать записи в ЕГРН: о регистрации Договора участия (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ№), Договора цессии (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ№).

Ответчиком ФИО7 представлено письменное возражение на заявленные требования, в котором указано следующее.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 4 Закона о ДСМКД по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ между ГП КБР "Республиканское ипотечное агентство" и ФИО7 был заключен Договор участия, согласно условиям которого участник долевого строительства принимает участие в инвестировании строительства МКД, а Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства после ввода МКД в эксплуатацию Квартиру, стоимость которой, согласно пункту 4.1 договора составила 4 544 100 рублей, и оплачивается путем внесения наличных денежных средств в кассу ГП КБР "РИА", либо иным не запрещенным законодательством способом, в том числе по согласованию сторон: в момент подписания договора 1 700 000 рублей; в срок до ДД.ММ.ГГГГ - 2 844 100 рублей.

Договором предусмотрена обязанность Застройщика передать по акту приема-передачи Квартиру в течение одного месяца после предполагаемой даты сдачи объекта в эксплуатацию - конец 4 квартала 2017 года.

Гарантийный срок согласно пункту 3.3 договора составляет 5 лет.

Пунктом 2.5. договора установлено, что исполнение обязательств Застройщика обеспечивается генеральным договором страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, заключенному с ООО "Региональная страховая компания" от ДД.ММ.ГГГГ№.

Таким образом, Договор участия содержит все предусмотренные частью 4 статьи 4 Закона о ДСМКД существенные условия, при отсутствии которых, согласно пункту 5 той же статьи, такой договор считается незаключенным.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со статьей 17 названного Закона произведена государственная регистрация договора, в отсутствие которой, такой договор, исходя из положений пункта 3 статьи 4 Закона о ДСМКД считался бы незаключенным.

Согласно пункту 2 статьи 432 ГК РФ, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности, в то время как, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).

Факт принятия Застройщиком оплаты по договору от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу статьи 48 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Заявление о регистрации Договора участия от ДД.ММ.ГГГГ было подано ФИО7 и Застройщиком ГП КБР "РИА" в лице полномочного представителя ФИО11, чьи правомочия отражены в нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с положениями вышеуказанного федерального закона Застройщик получил из Росреестра по КБР документы после государственной регистрации, в связи с чем, приводимые в исковом заявлении доводы относительно того, что застройщику не было известно о существовании Договора участия и Договора цессии несостоятельны.

Из содержания полиса (договора страхования) №Г, выданного в соответствии с Генеральным договором страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве 35-6329/2015 от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что страхователем выступает ГП КБР "РИА", расположенное по адресу: <адрес>, оф. №, №; выгодоприобретателем является ФИО7 В полисе указано, что объектом долевого строительства является квартира на № этаже с условным номером № по договору б/н от ДД.ММ.ГГГГ.

В своем письме от ДД.ММ.ГГГГ в адрес Управления Росреестра по КБР генеральный директор АО "РИА" ФИО6 подтвердил, что ДД.ММ.ГГГГ между ним (как Застройщиком) и ФИО7 был заключен договор о долевом участии в строительстве МКД, оплата внесена наличными в полном объеме, в сумме 4 544 100 рублей, претензий со стороны застройщика к ФИО7 не имеется.

Таким образом, принимая во внимание приведенные факты, истец, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 432 ГК РФ, не вправе требовать признания этого договора незаключенным. Сторонами согласованы все существенные условия, договор прошел государственную регистрацию, действие и реальное исполнение этого договора подтверждено самим истцом.

По смыслу ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с положениями ст. 11 Закона о ДСМКД уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Договор цессии заключен между его сторонами (ФИО7 и ФИО8) в полном соответствии с приведенными положениями закона, и также прошел государственную регистрацию. Оснований для признания его недействительным не имеется.

На основании вышеизложенного, ответчик просил отказать в удовлетворении исковых требований АО "РИА" в полном объеме.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена государственный регистратор ФИО23 Мадина Валерьевна; а определением от ДД.ММ.ГГГГ в том же качестве привлечен ФИО24 Мурат Хасанбиевич.

Будучи надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, истец, ответчик ФИО7, а также третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, государственный регистратор ФИО3 и ФИО4 в суд не явились; от представителя истца поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с чем, в соответствии с требованиями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено без их участия.

В судебном заседании ответчик ФИО8 не признала исковые требования и просила отказать в их удовлетворении, указав, что узнала о том, что Квартира продается от риелтора, в присутствии которого осмотрела её, и, проверив наличие государственной регистрации Договора участия, заключила Договор цессии, передала полную стоимость Квартиры ФИО7; пояснила, что в связи с тем, что МКД не введен в эксплуатацию не получала ключей от Квартиры и не начинала её ремонт, её открывал и закрывал сторож по звонку риелтора, в связи с чем, оснований сомневаться в правомерности заключаемой сделки у нее не имелось; с руководителем АО «РИА» ФИО6 не встречалась, все документы на Квартиру получила от ФИО7; полагала, что предприняла все надлежащие меры к проверке прав последней как цедента, в связи с чем, не может нести ответственность за обстоятельства, указанные истцом.

Ответчик ФИО7 в предыдущем судебном заседании пояснила, что заключила Договор участия и оплатила полную стоимость Квартиры в офисе АО «РИА», в связи с чем, оснований сомневаться в правомерности заключаемой сделки не имела; указала, что с руководителем АО «РИА» не встречалась, а подписала Договор участия, который ей предоставил уже подписанным от имени Застройщика его работник ФИО4; оплатила всю стоимость Квартиры некой ФИО13, представившейся главным бухгалтером ОА «РИА», двумя частями: 1 700 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ и 2 844 100 рублей - ДД.ММ.ГГГГ, в подтверждение чего сослалась на представленные квитанции к приходным кассовым ордерам и показания свидетеля ФИО5 (являющегося её супругом); обращая внимание на наличие государственной регистрации Договора участия, считала правомерным заключение Договора цессии; просила отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО25 А.Р. - ФИО26 Р.И. также просил отказать в удовлетворении исковых требований АО «РИА» по следующим причинам.

В силу ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 3 статьи 4 Закона о ДСМКД договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным Законом.

В силу статьи 48 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется исключительно на основании заявления обоих сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Материалами дела подтверждается, и это не оспаривает директор АО "РИА" ФИО6, что заявление о регистрации Договора участия от ДД.ММ.ГГГГ было подано ФИО7 и Застройщиком в лице полномочного представителя ФИО11, чьи правомочия отражены в нотариально удостоверенных доверенностях от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, при этом обе доверенности действовали на момент заключения договора.

Согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя (п. 1 ст.971 ГК РФ).

Указанными доверенностями ФИО6, будучи директором ГП КБР "РИА", уполномочил ФИО4 представлять в Росреестре по КБР интересы предприятия, которым он руководит, дополнительно прописав и конкретизировав правомочия представителя по государственной регистрации прав и перехода права собственности, с правом подавать заявления от имени ГП КБР "РИА". Подписи ФИО6 удостоверены нотариусом. ФИО6 в выданной им доверенности указал, что предоставляет ФИО4 право расписываться от имени ГП КБР "РИА" и выполнять все действия и формальности, связанные с данным поручением. Сведений о том, что указанная доверенность им отменялась, либо ФИО4 отказался от своих полномочий, суду не представлено.

В доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, по которой ФИО4 действовал в интересах ГП КБР "РИА", директор ГП ФИО6 предоставил ФИО4 права "...вносить изменения и дополнения в любые документы, подавать и получать необходимые документы и справки, заключать договоры от имени организации, получать дубликаты документов ".

Таким образом, принимая во внимание то, что вышеприведенные положения закона в их системной взаимосвязи устанавливают момент заключения договора участия в долевом строительстве с его государственной регистрацией, а регистрация договора осуществлена по заявлению законного, уполномоченного на то самим ФИО6 лица, оснований считать Договор участия от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным не имеется.

Согласно п. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Именно тем, что ФИО6 осознанно и намеренно предоставил ФИО4 вышеприведенные правомочия, объясняется нотариальное удостоверение обеих доверенностей, поскольку в иных случаях для доверенности достаточно было просто его подписи и печати.

В силу ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

С учетом изложенного, наделив ФИО4 всеми правами по заключению договора участия в долевом строительстве, оформив это в установленном законом порядке, директор ФИО6 не может требовать признания этого договора незаключенным, и его заявление с таким требованием, с учетом конкретных обстоятельств, противоречит принципу добросовестности и должно быть расценено как злоупотребление правом.

Если директор предприятия предоставил соответствующие правомочия ФИО4, то действия последнего от имени ФИО6 по заключению договора равносильны тому, что они совершены самим директором, выдавшим доверенность, т.е. единоличным исполнительным органом.

Относительно доводов истца о том, что подпись в договоре и приложениях к нему выполнена не им, а другим лицом, представитель считал, что они не подтверждаются допустимыми доказательствами: имеющееся в материалах дела заключение эксперта ФИО12 не отвечает требованиям допустимости, поскольку выполнено с существенными нарушениями, о которых подробно указано в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, и в удовлетворении которого судом отказано.

Данное заключение, в силу положений ст. 55 ГПК РФ как доказательство полученные с нарушением закона, не имеет юридической силы и не может быть положено в основу решения суда.

Кроме того, в договоре и всех приложениях к нему проставлены печати ГП КБР "РИА", подлинность которых подтверждается самим истцом и не оспаривается им.

Пунктом 3 ст. 2 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" установлена обязанность унитарного предприятия иметь печать.

Доказательств утери печати, противоправного завладения ею в целях причинения вреда ГП КБР "РИА" истцом не представлено.

Принимая во внимание изложенное, оснований для признания Договора участия незаключенным не имеется: договор подписан, скреплен печатью государственного предприятия, подлинность которой не оспаривается, государственная регистрация договора, с которым закон связывает момент его заключения, осуществлена по заявлению ГП КБР "РИА" в лице его представителя ФИО4

Факт принятия застройщиком оплаты по договору от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом доводы истца о том, что деньги в кассу предприятия не поступали, и указанное в квитанциях лицо там не работало, следует оценить критически.

Оплата по договору передавалась принимающему деньги работнику предприятия в офисе по юридическому адресу: <адрес>. Находясь в офисе государственного предприятия, оплачивая деньги в его кассу и получая соответствующие квитанции об оплате, оснований сомневаться в чем-то у ФИО7 не было и не могло быть.

Кроме выданной квитанции плательщик не должен располагать документами, подтверждающими полномочия лица, подписавшего квитанцию, равно как и не может сомневаться в отсутствии таких полномочий у лица, получившего в кассу организации денежные средства и выдавшего квитанцию.

Таким образом, если даже деньги не поступили в кассу предприятия, то вопросы должны быть к работникам предприятия и самому руководителю, допустившему такую ситуацию, и создавшему все условия для этого: получается он выдает доверенность со всеми правомочиями по заключению договоров, их государственной регистрации, предоставляет все документы, необходимые для государственной регистрации, в офисе предприятия принимают деньги, находятся уполномоченные им лица, на всех документах проставляются печати государственного предприятия, которая также находится в распоряжении управомоченных лиц (лица) и спустя почти два года заявляет требование о признании незаключенным порожденного при таких обстоятельствах договора.

Истец не заявлял требования о признании недействительным Договора участия, однако даже такое требование в рассматриваемом случае будет необоснованным по вышеприведенным доводам.

Согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы (п. 3 указанной статьи).

Таким образом, в рассматриваемом случае Договор участия относится к оспоримым сделкам, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год, который уже истек.

Говоря об осведомленности директора предприятия о наличии заключенного договора, прошедшего государственную регистрацию, необходимо учесть следующие факты.

Уполномоченный представитель организации ФИО4 получил из Росреестра по КБР документы после государственной регистрации, в связи с чем, приводимые в исковом заявлении доводы относительно того, что застройщику не было известно о существовании Договора участия и Договора цессии, несостоятельны.

Получение законным представителем организации этого документа, а равно его осведомленность о заключенном договоре, приравнивается к тому, что об этом знал, должен был знать и истец.

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком.

Согласно приведенному пункту 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Дополнением п. 3 ст. 433 ГК РФ текстом "для третьих лиц" (текст нормы изменен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ), законодатель тем самым сделал акцент на права третьих лиц, в целях осведомления которых о заключении данного договора и его условиях предусмотрена государственная регистрация.

Заключая Договор цессии, который истец просит признать недействительным, ФИО8, будучи третьим лицом, исходила из заключенности Договора участия, а равно его действительности, в связи с чем, принимая во внимание также вышеизложенные доводы, основания для признания недействительным Договора цессии не имеется.

Выслушав стороны и их представителей, исследовав материалы дела, допросив свидетеля ФИО5, эксперта ФИО12, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 9 (пункт 1) ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

На основании статьи 421 (пункт 1) ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 1 (пункт 1 части 2) Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только определенными способами, в том числе на основании договора участия в долевом строительстве.

Наличие прав Застройщика на строительство МКД подтверждается представленными документами и не оспаривается сторонами по делу.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п.1 ст.160 ГК РФ).

Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки юридических лиц между собой и с гражданами (пп.1 п.1 ст.161 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Вместе с тем, доказательствами по делу опровергается факт заключения Договора участия полномочным лицом, действовавшим от имени Застройщика.

Заключением эксперта автономной некоммерческой организации «Независимая судебная экспертиза» №Э от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что подписи от имени ФИО6 в Договоре участия, трех приложениях к нему, полисе (договоре страхования) №Г и письме АО «РИА» в адрес Росреестра по КБР от ДД.ММ.ГГГГ №б/н выполнены не ФИО6, а иным лицом с подражанием его подлинной подписи.

Оценив данное заключение по правилам статей 59, 60, 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что оно является аргументированным, неясностей и противоречий не имеет; исследование проведено с соблюдением установленного процессуального порядка лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов и имеющим длительный стаж работы; экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал. Кроме того, эксперту разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ, он предупреждался судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. При таких обстоятельствах, суд признает заключение эксперта относимым, допустимым и достоверным доказательством и учитывает его при вынесении решения по делу. При этом с учетом пояснений эксперта ФИО12, данных в судебном заседании, суд полагает её выводы убедительными, а замечания, изложенные в заявлениях стороны ответчика, - необоснованными и неподтвержденными, поскольку они не опровергают заключение судебного эксперта, а отражают лишь мнение конкретного лица, не имеющего специальных познаний в рассматриваемой области, о предмете исследования и недостатках произведенной экспертизы, не позволяя однозначно выявить допущенных нарушений, сказавшихся на правомерности выводов эксперта.

Кроме того, ответчики не оспаривают, что не были свидетелями подписания указанных документов ФИО6, а получили их с его подписями и печатями от иного лица - ФИО4; при этом довод о наличии у последнего права подписания подобных договоров не подтверждается буквальным истолкованием текстов доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ; принадлежность указанных подписей ФИО4 не установлена, а даже в случае установления не может быть принята в подтверждение заключенности договора, поскольку в нем указано, что он подписан конкретным должностным лицом - ФИО6, а не его представителем.

Между тем, согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При таких обстоятельствах, учитывая, что существенные условия Договора участия сторонами не согласованы, а также принимая во внимание, что сделка фактически не исполнена, поскольку ответчики не получили в пользование Квартиру (ключи от нее, при наличии входной двери), не начали пользование ею (например, ремонт), а сторона истца не получила оплату за Квартиру, суд полагает, что Договор участия не может считаться заключенным.

Кроме того, наличие печати организации также не может быть принято в качестве подтверждения заключения договора, поскольку согласно пункту 5.24 "ГОСТ Р 7.0.97-2016. Национальный стандарт Российской Федерации. Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу. Организационно-распорядительная документация. Требования к оформлению документов" (утв. Приказом Росстандарта от 08.12.2016 N 2004-ст) печать заверяет подлинность подписи должностного лица на документах, удостоверяющих права лиц, фиксирующих факты, связанные с финансовыми средствами, а также на иных документах, предусматривающих заверение подписи печатью в соответствии с законодательством Российской Федерации; документы заверяют печатью организации.

Таким образом, печать необходима для подтверждения подписи конкретного должностного лица в случае отсутствия доказательств того, что она ему не принадлежит. Вместе с тем, учитывая, что по делу доказано, что она не принадлежит полномочному лицу (руководителю) Застройщика ФИО6, её наличие в Договоре участия не может являться основанием для его признания заключенным.

При этом доводы представителя ответчика о неверном избрании истцом способа защиты права не основаны на законе, поскольку основным правовым последствием признания заключенной сделки недействительной является двусторонняя реституция (возврат сторон в первоначальное состояние), что к правоотношениям сторон по Договору участия по настоящему делу не применимо.

Мнение ответчиков о надлежащем исполнении обязанности по оплате по Договору участия опровергается представленными доказательствами, подтверждающими, что ФИО13 не осуществляла трудовую деятельность в АО «РИА» (справка АО «РИА» от ДД.ММ.ГГГГ№, реестры сведений о доходах физических лиц названной организации за 2015-2017 годы).

Заявление представителя ответчика о необходимости применения к заявленным требованиям срока исковой давности также не может быть удовлетворено, поскольку доказательств осведомленности полномочного лица, действующего в интересах истца, о наличии спорных договоров по делу ранее заявленной истцом даты (начала сентября 2018 года) суду не представлено.

Между тем, как разъяснено в пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ. Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

В отсутствие прав на Квартиру у ФИО7, не может быть признан законным и заключенный ею Договор цессии, направленный на распоряжение указанным правом.

Так, согласно пунктам 1 и 3 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо; требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В пункте 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Принимая во внимание изложенное, и учитывая, что Договор цессии заключен ответчиками по делу в отношении права на Квартиру, принадлежащую истцу, требование о признании названного договора недействительным (ничтожным) подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах записи в ЕГРН о регистрации Договора участия и Договора цессии не могут считаться правомерными и подлежат исключению из названного реестра.

Доводы ответчиков о недобросовестности истца по делу не находят подтверждения, в связи с чем, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В нарушение требований части 1 статьи 56 ГПК РФ, устанавливающей, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, ответчиками суду не представлено допустимых и относимых доказательств наличия подобных обстоятельств, свидетельствующих о наличии в действиях истца недобросовестности, о совершении им конклюдентных действий, дающих основание считать спорные сделки действительными, как и его осведомленности об указанных сделках ранее указанной в иске даты. Доводы ответчиков в указанной части основаны на предположениях, в связи с чем, не могут быть приняты судом как неподтвержденные.

Прочие доводы возражений ответчиков также не свидетельствуют о законности спорных сделок как не основанные на законе.

Учитывая, что при таких обстоятельствах в сохранении мер по обеспечению иска необходимость отсутствует, более того, их наличие приведет к невозможности аннулирования спорных записей в ЕГРН, суд полагает, что в соответствии со статьей 144 ГПК РФ они подлежат отмене со дня вступления в законную силу решения суда по делу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования акционерного общества «Республиканское ипотечное агентство» удовлетворить.

Признать договор от ДД.ММ.ГГГГ между государственным предприятием Кабардино-Балкарской Республики «Республиканское ипотечное агентство» в лице ФИО27 Аслангери Германовича и ФИО28 Айшат Рамазановной о долевом участии в строительстве жилья незаключенным.

Признать договор уступки прав (цессии), заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО29 Айшат Рамазановной и ФИО30 Фатимой Аминовной, недействительным (ничтожным).

Аннулировать запись в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ№ договора о долевом участии от ДД.ММ.ГГГГ.

Аннулировать запись в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ№ договора уступки прав (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ.

По вступлении в законную силу настоящего решения суда отменить принятые определением судьи Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР производить регистрационные действия по переходу или изменению прав в отношении <адрес>, расположенной по адресу: КБР, <адрес>.

Взыскать с ФИО31 Айшат Рамазановны и ФИО32 Фатимы Аминовны в доход местного бюджета городского округа Нальчик государственную пошлину в размере по 12 225 (двенадцать тысяч двести двадцать пять) рублей с каждой.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 18 марта 2019 года.

Председательствующий Т.Х. Сохроков

Копия верна:

Судья Нальчикского городского суда КБР Т.Х. Сохроков