Решение № 2-1729/19 от 18.04.2019 Советского районного суда г. Нижнего Новгорода (Нижегородская область)

Дело № 2-1729/19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Нижний Новгород (дата)

Советский районный суд г. Н. Новгорода в составе:

председательствующего судьи Рубинской О.С.

при секретаре Марушиной Е.С.

с участием адвоката Катковой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании договора расторгнутым, взыскании аванса, неустойки, судебных расходов, понуждению к действию,

и встречному иску ФИО3 и ФИО2 к ФИО1 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи имущества,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд к ответчикам с заявленными требованиями, в обоснование указав, что (дата)г. между ответчиком ФИО2 и ООО « Комплекс общественного питания « Волна»» был заключен договор купли-продажи одноэтажного нежилого здания кафе-закусочной «Чебуреки», расположенного по адресу: ....

Нежилое здание было приобретено Ответчиком ФИО2 в период зарегистрированного брака с Ответчицей ФИО3 Право собственности на вышеуказанное нежилое здание, находящиеся по адресу: ..., было оформлено единолично на ответчика ФИО2 с предварительного нотариального согласия ответчицы ФИО3, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

(дата)г. между истцом и ответчиками был заключен Предварительный договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на вышеуказанное одноэтажное нежилое здание.

Согласно п.1.1. Предварительного договора от (дата)., Продавцы приняли на себя обязательство в будущем передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязался принять и оплатить на условиях, предусмотренных настоящим Договором, 1/2 (одну вторую) долю в праве общей собственности на одноэтажное нежилое здание, находящиеся по адресу: ..., общей площадью 323,50 кв.м., состоящее в целом из здания лит. « А» с пристройками лит. «А1», лит. «А2», «Б» с крыльцами, кадастровый номер здания №....

Одновременно с передачей 1/2 доли в праве общей собственности на вышеуказанное нежилое здание, Продавцы обязались в будущем передать Покупателю пропорциональную отчуждаемой доле в праве на нежилое здание долю в праве на земельный участок площадью 3027 кв.м. по адресу: ..., кадастровый номер земельного участка №..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для обслуживания дома ресторана и торговых сооружений с летними площадками, занятую зданием и необходимую для его использования.

Во исполнение п. 2.2. Предварительного договора от (дата)., при его заключении истец передал ответчику ФИО2 в присутствии его супруги ответчицы ФИО3 аванс в размере 2 856 000 руб., что подтверждается собственноручно написанной распиской последнего, имеющей удостоверяющую надпись ответчицы ФИО3 о том, что деньги переданы в ее присутствии.

В силу п. 3.1 Предварительного договора от (дата). стороны обязались заключить основной договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей собственности на вышеуказанное нежилое здание в срок до (дата).

До указанной даты основной договор купли-продажи 1/2 доли нежилого здания между истцом и ответчиком ФИО2 заключен не был.

С (дата) г. ответчик ФИО2 избегает любых встреч и контактов с истцом. Дважды ответчик сбегал из нотариальной конторы, куда он приглашался для заключения основного договора купли-продажи 1/2 доли спорного нежилого здания, а в дельнейшем не явился к нотариусу в установленную дату.

На все предложения истца о досудебном урегулировании возникших правоотношений ответчик ФИО2 не реагирует. При этом, внесенный истцом аванс в размере 2 856 000 рублей ответчик продолжает удерживать у себя в отсутствие на то правовых оснований.

За период неправомерного уклонения ответчика ФИО2 от заключения с истцом основного договора купли-продажи 1/2 доли нежилого здания и в результате ненадлежащего исполнения последним своих обязанностей собственника по сохранности принадлежащего ему нежилого помещения, являющегося предметом Предварительного договора от 03.07.15г.: сохранению эксплуатационных и качественных свойств объекта, предотвращению повреждений здания, сохранения объекта в состоянии пригодном для использования по его прямому назначению, произошло существенное изменение обстоятельства, исключающие саму возможность заключения договора купли-продажи 1/2 доли спорного нежилого здания.

На сегодняшний день спорное нежилое здание претерпело существенные венные изменения, исключающие возможность заключения в отношении данного объекта недвижимости договора купли-продажи на ранее определенных условиях.

Нежилое здание получило значительные повреждения, делающие невозможным и недопустимым его использование в соответствии с его целевым назначением.

Кроме того, за период действия Предварительного договора от (дата). ответчик ФИО2 так и не оформил свои права на землю под спорным нежилым зданием, что исключает возможность надлежащего исполнения последним принятых на себя обязательств, предусмотренных п. 1.1 Предварительного договора от (дата)., не выделена, межевание границ земельного участка под зданием не произведено, границы земельного участка, занимаемого нежилым зданием, не установлены в соответствии с законодательством РФ. Договор, определяющий правовую судьбу и статус земельного участка (право собственности, право бессрочного владения и т.д.), занимаемого спорным нежилым зданием между А.Е.М. и Администрацией г. Севастополя не заключен. Кроме того, до настоящего времени ответчик ФИО2 не подключил спорное нежилое здание к системе электроснабжения. Ответчик ФИО2 не получил технические условия на индивидуальное подключение к электросети нежилого здания кафе-закусочной «Чебуреки», общей площадью 323,50 кв.м., находящегося по адресу: ... (кадастровый номер объекта №...). За разработкой и согласованием проекта подключения не обращался.

Договор с ООО « Севэнергосбыт» на услуги электроснабжения спорного нежилого здания не заключил.

Соответственно индивидуальное подключение линии электроснабжения к объекту не произведено, оплата за электроэнергию в адрес ООО « Севэнергосбыт» не производится.

Также в течении трех лет владения объектом ответчик ФИО2 не подключил спорное нежилое здание к городской системе водоснабжения и водоотведения. Ответчик ФИО2 не получил технические условия на индивидуальное подключения к городской системе водоснабжения и водоотведения спорного нежилого здания. За разработкой и согласованием проекта подключения не обращался, договор с ГУПС г. Севастополя «Водоканал» на услуги водоснабжения и водоотведения спорного объекта недвижимости не заключил. Индивидуальное подключение к линии водоснабжения и водоотведения объекта не произведено, оплата за электроэнергию в адрес ГУПС г. Севастополя «Водоканал» либо ГУПС Севастополя «ЕИРЦ» не производится.

Таким образом, несмотря на тот факт, что заключение основного договора купли-продажи доли в праве собственности на спорное нежилое здание между истцом и ответчиком ФИО2 не состоялось, а само здание за период действия Предварительного договора от 03.07.15г. пришло в состояние, не пригодное для использования в соответствии с его целевым назначением; объект имеет существенные повреждения, не подключено к системе водоснабжения, водоотведения и электроснабжения установленном порядке; не соответствует действующим нормативным документам в части строительства, пожарной безопасности, санитарно -эпидемиологических норм, ГОСТов, ТУ и т.д., ответчик ФИО2 до сих пор не возвратил полученный от истца аванс, что привело к возникновению на его стороне неосновательного обогащения в размере 1 856 000 рублей за счет денежных средств истца.

Письменное требование истца о возврате аванса ответчиком ФИО2 было проигнорировано, оставлено без ответа.

В связи с изложенным, на основании ст.ст. 309, 310, 429, 451, 1102, 1080 ГК РФ, истец просит суд: взыскать с ответчиков: ФИО2 и ФИО3 (в солидарном порядке) в свою пользу сумму выплаченного аванса по Предварительному договору купли-продажи 1 /2 доле в праве собственности на нежилое здание по адресу: ..., в размере 2 856 000 рублей.

Обязать Ответчиков: ФИО2 и ФИО3 в течение 3-х дней с момента вступления в законную силу судебного решения произвести возврат истцу аванса в размере 2 856 000 руб. путем перечисления денежных средств на банковскую карту истца.

Взыскать с ответчика ФИО2 в пользу истца понесенные судебные расходы.

В порядке ст. 39 ГПК РФ истец указал, что в силу п. 3.1. Предварительного договора от (дата) стороны обязались заключить основной договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей собственности на спорное нежилое здание в срок до (дата).

Согласно п. 2.6. Предварительного договора от (дата), подготовка 1/2 доли в праве общей собственности на нежилое здание, указанное в п. 1.1. настоящего Договора, к передаче является обязанностью Продавцов и осуществляется за их счет.

В силу п. 2.5. Предварительного договора от (дата)., передача 1/2 доли в праве общей собственности на нежилое здание, указанное в п. 1.1. настоящего Договора, Продавцами и принятие ее Покупателем осуществляется не позднее 3-х дней с момента подписания основного договора купли-продажи по акту приемки-передачи, который является неотъемлемой частью основного договора.

При этом п. 5.4. Предварительного договора от (дата).,были установлены правовые последствия в случае повреждения или уничтожения предмета договора - нежилого здания, находящегося по адресу: ..., произошедшего до заключения основной сделки.

Согласно п. 5.4. Предварительного договора от (дата)., в случае повреждения или уничтожения нежилого здания в период действия настоящего предварительного договора, Покупатель имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, посредством направления письменного уведомления Продавцам, и получить от Продавцов внесенные им авансовые платежи в полном объеме в день расторжения договора. За просрочку возврата Покупателю внесенных им авансовых платежей с Продавцов взимается неустойка в размере 0,5 % в день от суммы не возвращенных авансовых платежей.

Условиями Предварительного договора от (дата)., Покупателю предоставлено право на расторжение договора в одностороннем порядке в случае повреждения или уничтожения предмета договора - спорного нежилого здания, произошедшего до заключения основной сделки.

Содержание п. 5.4. Предварительного договора от (дата). основано на положениях ст. 456 ГК РФ - Обязанность продавца по передаче товара, ст. 459 ГК РФ - Переход риска случайной гибели товара, ст. 569 ГК РФ - Качество товара, ст. 475 ГК РФ - Последствия передачи товара ненадлежащего качества и ст. 557 ГК РФ - Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества.

До (дата) (даты, определенной п. 3.1 Предварительного договора от (дата)) основной договор купли-продажи 1/2 доли нежилого здания между истцом и ответчиком ФИО2 заключен не был.

Изначально в период действия Предварительного договора от (дата)., основная сделка не смогла состояться по причине последовательного уклонения ответчиков от участия в сделке.

В период действия Предварительного договора от (дата)., ответчики неоднократно уклонялись от заключения основного договора без объяснения причин и оснований, последовательно демонстрируя отсутствие у них волеизъявления на исполнения принятых на себя обязательств.

Требования о заключении основного договора купли-продажи в адрес ответчиков истцом направлялись многократно. Однако, все они были проигнорированы ответчиками.

В дальнейшем ответчики ФИО2, ФИО3 уклонились от участия в судебном процессе в Гагаринском районном суде г.Севастополя по гражданскому делу №... о понуждении к заключению основного договора. Ответчики ФИО2 и ФИО3 в суд ни разу не явились, свое волеизъявление на заключение сделки не подтвердили.

В (дата). истец трижды направлял требования-предложения в адрес ответчиков о заключении основного договора купли-продажи.

(дата). в адрес ответчиков истцом было направлено требование о явке на осмотр объекта и заключение основного договора на (дата). на 15ч.00 мин.

(дата) истцом было направлено еще одно требование-предложение о явке на осмотр объекта и заключение основного договора на (дата). на 13 ч. 00 мин.

(дата). истцом было направлено третье требование -предложение о явке на осмотр объекта и заключению основного договора.

Однако, ни одно из вышеуказанных требований ответчиками выполнено не было.

На предпродажный осмотр объекта, являющийся обязательной и неотъемлемой процедурой при заключении договора купли-продажи, ответчики ни разу не явились, подготовку предмета договора к передаче Покупателю не реализовали, от заключения основного договора уклонились. Каких-либо предложений в адрес истца о порядке, дате и времени проведения предпродажного осмотра объекта и заключения основного договора в адрес истца не направили.

На все предложения истца о досудебном урегулировании возникших правоотношений ответчики не реагируют.

Таким образом, изначально на протяжении длительного периода времени ответчики уклонялись от заключения основного договора купли-продажи, что препятствовало совершению сделки.

На сегодняшний день заключение договора купли-продажи стало невозможно также по вине ответчиков.

В период действия Предварительного договора от (дата)., в силу ненадлежащего исполнения ответчиками своих обязанностей, предусмотренных ст. 210 ГК РФ, предмет договора - спорное нежилое здание получило существенные повреждения (разрушения), исключающие возможность использования данного объекта недвижимости по его целевому назначению.

Вместе с тем, условия Предварительного договора от (дата). и нормы ГК РФ в целом, не возлагают на истца обязанностей по принятию (приобретению в собственность) спорного нежилого здания в аварийном состоянии, исключающим возможность использование данного объекта по его целевому назначению.

Согласно п. 5.4. Предварительного договора от (дата)., в случае повреждения или уничтожения нежилого здания в период действия настоящего предварительного договора, Покупатель имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, посредством направления письменного уведомления Продавцам,, и получить от Продавцов внесенные им авансовые платежи в полном объеме в день расторжения договора. За просрочку возврата Покупателю внесенных им авансовых платежей с Продавцов взимается неустойка в размере 0,5 % в день от суммы невозвращенных авансовых платежей.

Право Покупателя на односторонне расторжение Предварительного договора от (дата) является безусловным и не поставлено в зависимость по чьей именно вине произошло повреждение или уничтожение здания: самого собственника, (третьих) лиц или иных обстоятельств.

В период действия Предварительного договора от (дата) ответчики не интересовались судьбой своего имущества, а главное не исполняли свои обязанности, предусмотренные ст. 210 ГК РФ, что привело к повреждению (разрушению) спорного нежилого здания, утраты им своих эксплуатационных свойств, невозможности его использования по прямому назначению.

При этом, в силу прямого указания ст. 459 ГК РФ и ст. 210 ГК РФ ответственность за возникшие повреждения здания лежит на Продавцах ФИО2 и ФИО3, поскольку повреждения возникли до заключения основной сделки и передачи имущества Покупателю.

За период неправомерного уклонения ответчиков от заключения с истцом основного договора купли-продажи и в результате ненадлежащего исполнения последними своих обязанностей-обязанностей собственника по сохранности принадлежащего им нежилого здания, являющегося предметом Предварительного договора от (дата). произошло существенное изменение обстоятельства, исключающие саму возможность заключения договора купли-продажи.

Как следует, из Выписки ФГИС ЕГРН №... от (дата)., целевое назначения спорного здания - под размещение объектов общественного питания («Здание кафе-закусочной»).

Поскольку предметом Предварительного договора от (дата). является нежилое здание - это предполагает, что предмет договора является объектом завершенного строительства, представляющий объемную строительную систему, включающую все необходимые конструктивные элементы, в том числе стены и крышу, и являющееся пригодным для использование по его целевому назначению - для размещения объекта общественного питания.

В отсутствии крыши (при разрушении кровли) нежилое здание, являющиеся предметом Предварительного договора, не может быть использовано по его целевому назначению, в данном случае для размещения объекта общественного питания, деятельности людей, хранения продукции и т.д.

На (дата). (т.е. на период заключения Предварительного договора от (дата).) спорное нежилое здание находилось в технически исправном, пригодном для целевого использования состоянии. Помимо самого Предварительного договора от (дата)., данное обстоятельство подтверждается также содержанием: Договора купли-продажи здания от (дата)., заключенного между ФИО2 и ООО « КОП «Волна»; Договора аренды здания от (дата)., заключенного между ФИО2 и ООО «Для Вас» и представленными суду фототаблицами с Интернет-ресурса ресторана (клуба) «Пафос».

На момент заключение Предварительного договора от (дата). спорное нежилое здание находилось в аренде у ООО «Для Вас» и функционировало в качестве объекта общественного питания - ресторана (клуба) «Пафос», организованного арендатором.

Проблемы с кровлей спорного нежилого здания начались в начале (дата)., о чем ФИО2 был поставлен в известность.

В течение года ООО «Для ВАС» пыталось решить данную проблему с собственником помещения ФИО2, призывая его надлежащим образом исполнять его обязательства, предусмотренные п. 2.1. подл, «в», «ж» Договора аренды вышеуказанного нежилого здания от (дата)., однако, безрезультатно.

Вместе с тем, невыполнение ответчиком ФИО2 своих обязательства по своевременному проведению капитального ремонта и восстановлению кровли, усугубило и ускорило процесс ее дальнейшего разрушения, в итоге вызвало возникновение аварийного состояния кровли и обрушение ее внутрь здания, исключив возможность эксплуатации объекта в целом, что подтверждается заключением экспертного строительно-технического Исследования №... от (дата)., выполненного ООО «ПРО.Эксперт».

Таким образом, на сегодняшний день нежилое здание по адресу: ..., доля в праве на которое, являлась предметом Предварительного договора от (дата), заключенного между сторонами, претерпело существенные качественные изменения, исключающие возможность заключения в отношении данного объекта недвижимости договора купли-продажи на ранее определенных условиях.

По вине ответчиков, не исполнявших свои обязанности, предусмотренные ст. 210 ГК РФ, спорное нежилое здание получило значительные повреждения, делающие невозможным и недопустимым его использование в соответствии с его целевым назначением, кровля здания находится в аварийном состоянии, повреждения нежилого здания носят характер существенных, что подтверждается оценочным заключением ООО «ПРО.ЭКСПЕРТ» от (дата).

На сегодняшний день стоимость всего нежилого здания практически в 10 раз меньше, чем стоимость необходимых восстановительно-ремонтных работ.

Кроме того, за период действия Предварительного договора от (дата) ответчик ФИО2 так и не оформил свои права на землю под спорным нежилым зданием, что исключает возможность надлежащего исполнения последним принятых на себя обязательств, предусмотренных п. 1.1 Предварительного договора от (дата).

В момент заключения Предварительного договора от (дата), истец был заверен Продавцами о том, что при заключении основного договора к истцу также передут права на земельный участок под зданием, которые к моменту оформления основной сделки Продавцы оформят на себя в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Согласно п. 1.1. Предварительного договора от (дата)., его существенным условием является обязанность ответчиков одновременно с передачей 1/2 доли в праве общей собственности на нежилое здание, находящиеся по адресу: ..., площадью 323,50 кв.м., передать Покупателю пропорциональную отчуждаемой доле в праве на нежилое здание долю в праве на земельный участок, площадью 3027 кв.м. по адресу: ..., кадастровый номер земельного участка №..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования -для обслуживания дома ресторана и торговых сооружений с летними площадками, занятую зданием и необходимую для его использования.

В силу ранее заключенного между ООО «КОП «Волна» и ФИО2 договора купли-продажи нежилого здания от (дата)., последний после регистрации за ним права собственности на здание должен был оформить свои права на земельный участок под приобретенным зданием в порядке, установленном законодательством РФ.

Однако, до настоящего времени доля в праве на земельный участок, площадью 3027 кв.м., с кадастровым номером №... по адресу: ..., занимаемая нежилым зданием, кадастровый №..., принадлежащим ответчику ФИО2 и являющимся предметом Предварительного договора от (дата)., не выделена, межевание границ земельного участка под зданием не произведено, границы земельного участка, занимаемого нежилым зданием, не установлены в соответствии с законодательством РФ. Договор, определяющий правовую судьбу и статус земельного участка (право собственности, право бессрочного владения и т.д.), занимаемого нежилым зданием по адресу: ..., между ФИО2 и Администрацией гор. Севастополя не заключен.

Вместе с тем, бремя содержания имущества предполагает и должное оформление своих прав на данное имущество.

Кроме того, использование нежилого здания, являющегося предметом Предварительного договора от (дата). в соответствии с его целевым назначением предполагает необходимость наличия электроснабжения данного объекта, а также его подключения к системе водоотведения и водоснабжения.

До настоящего времени ответчик ФИО2 не подключил спорное нежилое здание к системе электроснабжения, не получил технические условия на индивидуальное подключения к электросети, за разработкой и согласованием проекта подключения не обращался. Договор с ООО «Севэнергосбыт» на услуги электроснабжения нежилого здания не заключил. Соответственно индивидуальное подключение линии электроснабжения к объекту не произведено, оплата за электроэнергию в адрес ООО « Севэнергосбыт» не производится.

Также в течении трех лет владения объектом ответчик ФИО2 не подключил спорное нежилое здание к городской системе водоснабжения и водоотведения, не получил технические условия на индивидуальное подключения к городской системе водоснабжения и водоотведения, за разработкой и согласованием проекта подключения не обращался. Договор с ГУПС гор. Севастополя «Водоканал» на услуги водоснабжения и водоотведения спорного нежилого здания не заключил. Индивидуальное подключение к линии водоснабжения и водоотведения объекта не произведено, оплата за электроэнергию в адрес ГУПС гор. Севастополя «Водоканал» либо ГУПС Севастополя « ЕИРЦ» не производится.

Таким образом, на сегодняшний день ответчики не могут исполнить принятые на себя обязательства, предусмотренные п. 1.1. Предварительного договора от (дата). надлежащим образом. Заключение основного договора в отношении спорного нежилого здания стало невозможно по вине ответчиков, что дает истцу основание на расторжение Предварительного договора от (дата). в одностороннем порядке (в соответствии с п. 5.4) и истребование возврата авансового платежа.

Поскольку до истечения срока действия Предварительного договора от (дата). истец, будучи не осведомленным, о повреждении спорного нежилого здания, был намерен заключить основную сделку и направлял соответствующие требования в адрес ответчиков, то права и обязательства по Предварительному договору после (дата) считаются не прекращенными, продолжают действовать.

В связи с чем, получение истцом информации о повреждении спорного нежилого здания вызвало необходимость направление в адрес ответчиков письменного уведомления о расторжении Предварительного договора от (дата). в соответствии п. 5.4 в одностороннем порядке и требования о возврате внесенного аванса в размере 2 856 000 рублей.

Уведомления о расторжении Предварительного договора от (дата). в одностороннем порядке и требования о возврате аванса в адрес ответчиков истцом направлялась трижды.

(дата). истцом были оформлены Уведомление о расторжении Предварительного договора от (дата). в одностороннем порядке (в соответствии с п. 5.4) и требование о возврате аванса.

(дата). данные документы истец направил в адрес ответчиков В.О. по почте заказным письмом с описью. Однако, данное письмо ответчиками получено не было.

В связи с чем, (дата). истец направил в адрес ответчиков повторное Уведомление о расторжении Предварительного договора от (дата). в одностороннем порядке (в соответствии с п. 5.4) и требование о возврате аванса. От получения данного письма ответчики также уклонились.

В связи с чем, (дата). истец был вынужден дополнительно направить в адрес ответчиков заказную телеграмму-уведомление о расторжении Предварительного договора от (дата). в одностороннем порядке в связи повреждением здания и требование о возврате аванса. Однако, данная телеграмма также не была получена ответчиками по причине их не проживания по месту регистрации, указанному в Предварительном договоре от (дата)....

Истец считает, что в силу ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ и ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ, Предварительный договор от (дата). считается расторгнутым в одностороннем порядке (в соответствии с п. 5.4) именно с (дата)г., т.е. с даты доставки телеграммы по месту регистрационного учета ответчиков, несмотря на тот факт, что направленная истцом телеграмма- уведомление о расторжении сделки в одностороннем порядке и требование о возврате аванса, не были получены ответчиками по обстоятельствам, зависящим от самих адресатов - ввиду не проживания их по месту регистрационного учета.

Таким образом, несмотря на тот факт, что заключение основного договора купли-продажи доли в праве собственности на спорное нежилое здание между истцом и ответчиком ФИО2 не состоялось, а само здание за период действия Предварительного договора от (дата). пришло в состояние, не пригодное для использования в соответствии с его целевым назначением; объект имеет существенные повреждения, кровля находится в аварийном состоянии, здание не подключено к системе водоснабжения, водоотведения и электроснабжения в установленном порядке; не соответствует действующим нормативным документам в области строительства, пожарной безопасности, санитарно - эпидемиологических норм, ГОСТов, ТУ и т.д., что послужило основанием для расторжения истцом Предварительного договора от (дата). в одностороннем порядке в соответствии с предоставленным истцу правом, ответчики до сих пор не возвратили полученный аванс, что привело к возникновению на их стороне неосновательного обогащения в размере 2 856 000 рублей за счет истца.

Все письменные требования о возврате аванса ответчиками в добровольном порядке не выполняются (игнорируются), что и послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В силу п. 5.4 Предварительного договора от (дата)., неустойка из расчета 14 280 рублей за каждый день просрочки возврата аванса должна начисляться, начиная с (дата). (даты, следующей за датой получения уведомления о расторжении договора и требования о возврате аванса) до момента возврата аванса в полном размере.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 309, 310; 429, 451, 459, 469, 557, 475, 1102,1080 ГК РФ, ст. ст. 98, 100 ГПК РФ, истец просит суд: 1).Признать расторгнутым с (дата)г. Предварительный договор от (дата). купли-продажи одной второй доли в праве общей собственности на одноэтажное нежилое здание, находящиеся по адресу: ..., общей площадью 323,50 кв.м., состоящее в целом из здания лит. «А» с пристройками лит. «А1», лит. «А2», лит. «Б» с крыльцами, кадастровый номер здания №..., заключенный между истцом, ФИО1, и ответчиками: ФИО2 и ФИО3.

2).Взыскать с ответчиков: ФИО2 и ФИО3 (в солидарном порядке) в пользу ФИО1, сумму выплаченного аванса по Предварительному договору купли-продажи от (дата). одной второй доли в праве общей собственности на нежилое здание по адресу: ..., в размере 2 856 000 рублей.

3).Обязать ответчиков: ФИО2 и ФИО3 в течение 3-х дней с момента вступления в законную силу судебного решения произвести ФИО1, возврат аванса в размере 2 856 000 руб.

4) Взыскать с ответчиков: ФИО2 и ФИО3 (в солидарном порядке) в пользу ФИО1, неустойку за просрочку возврата аванса в размере 0,5 % от невозвращенной суммы аванса, начиная с (дата). до момента возврата аванса в полном объеме.

5).Взыскать с ответчиков: ФИО2 и ФИО3 (в солидарном порядке) в пользу истца понесенные судебные издержки: расходы по оплате госпошлины в общем размере 23 551 рубль, расходы по оплате услуг специалистов, проводивших строительно-техническое исследование в размере 50 000 рублей; расходы по оплате услуг специалистов, составлявших отчет об оценке в размере 20 000 руб.; расходы по оплате услуг представителя в размере 40 000 рублей.

Ответчики обратились к истцу со встречным иском в обоснование указав, что с иском ФИО1 категорически не согласны, вынуждены обратиться в cyд со встречными иском о понуждении истца к заключению основного договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание по адресу: ..., поскольку в настоящее время ФИО1 всячески необоснованно уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, что не соответствует условиям Предварительного договора купли-продажи от (дата) и нарушает права ответчиков и их законные интересы.

Поскольку каждая из сторон предварительного договора направила другой стороне предложение другой стороне до окончания срока, т.е. до (дата) ФИО1 непосредственно предлагал заключить основной договор (дата), то соответственно, в силу положений ч. 6 ст. 429 ГК РФ предварительный договор не является прекратившим свое действия, как не являются прекращенными обязанности сторон по предварительному договору.

Соответственно, при таких обстоятельствах подлежит применению ч. 5 ст. 429 ГК РФ.

Однако ФИО1, понимая, что правовых оснований для прекращения предварительного договора и возврата ему аванса, не имеется, намеренно искусственным образом создал ситуацию при которых якобы изменились обстоятельства, из которых исходили стороны при заключении предварительного договора и на сегодняшний день заключение основного договора купли-продажи стало невозможным.

Сторона продавца по предварительному договору купли-продажи не уклонялась от заключения основного договора купли-продажи, напротив уведомляла сторону покупателя о своем желании заключить основной договор и необходимости встречи сторон для его подписания, что следует из предоставленных суду А.К.М. копий телефонограмм. Доводы ФИО1 об уклонении ФИО2 от предпродажного осмотра и невозможности заключения основного договора в ... либо ... являются необоснованными, поскольку согласно самого предварительного договора п. 2.5 передача 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание Продавцами и ее принятие Покупателем осуществляется не позднее 3-х дней с момента подписания основного договора по акту приема-передачи, и никакою предпродажною осмотра 1/2доли в праве собственности на здание стороны в предварительном договоре не установили, при этом объектом купли продажи является 1/2 доля в праве, а не здание в целом, и собственником другой доли в праве остаются ответчики, а потому какого-либо смысла или выгоды ухудшать свое помещение за которое истцы должны получить оставшуюся часть денежных средств в размере 3 789 000 руб. не имеется.

Напротив, интерес в незаключении основного договора имеется у ФИО1, который не оплачивает денежные средства ответчикам в размере 3 789 000 руб.

ФИО1 направил уведомление о заключении основного договора в (дата) г., предлагал заключить основной договор в г. Н.Новгород и при этом никакого предпродажного осмотра здания не требовал.

Более того, как такового предпродажного осмотра здания в принципе не требовалось, поскольку ФИО1 непосредственно занимался деятельностью (и руководством в том числе) ресторана-караоке «Пафос» располагавшегося в данном здании причем до настоящего времени, а потому непосредственно имел доступ в здание и видел его состояние, что следует полагать, в последующем позволило ФИО1 причинить соответствующие повреждения зданию, исключительно в целях уклонения от заключения основного договора купли-продажи 1/2 доли в праве на данное здание и применения п. 5.6 предварительного договора об одностороннем отказе от исполнения договора в случае повреждения либо уничтожения здания в период действия договора.

Одновременно с этим, в силу п. 2.4 предварительного договора ничто не мешало ФИО1 произвести оставшуюся часть оплаты доли и требовать признания за собой права собственности на данную долю, в случае если бы ответчики действительно уклонялись от заключения основного договора.

Имеющиеся повреждения здания возникли не по вине ответчиков, поскольку данное помещение занимало ООО «Для Вас», которое имело обособленное подразделение в ... в виде ресторана-караоке «Пафос» - ... непосредственным руководителем которого являлся ФИО1

ООО «Для Вас» занимало здание на основании договора аренды заключенного с ФИО2 (дата) сроком до (дата).

При этом, от ООО «Для Вас» ФИО2 никогда никаких уведомлений о необходимости проведения ремонта в здании не получал, документы об этом подготовлены позднее и исключительно для предоставления в суд по настоящему делу, ФИО1 имеет непосредственное отношение к ООО «Для Вас», как руководитель ресторана «Пафорс», а потому имеются основания для того, чтобы не доверять предоставленным ООО «Для Вас» документам относительно уведомления о необходимом ремонте здания, при том, что почтовые документы не содержат в себе информации, что именно такого рода уведомление направлялось в адрес ответчика, который в момент направления данной претензии находился и проживал в ... под подпиской о невыезде, а не в ... по месту регистрации, что было известно ФИО1

Кроме того, освобождая помещение ООО «Для Вас» должно было уведомить ответчика об этом и передать ему здание по акту приема-передачи в надлежащем состоянии, что по непонятным причинам сделано не было, а потому соответственно здание до настоящего времени ответчику арендатором не передано.

Таким образом, если в здании и имеются повреждения, то они возникли в результате умышленных целенаправленных действий определенных лиц, за которые ответчики ответственности не несут.

Согласно страниц ресторана-караоке «Пафос» в социальной сети «ВКонтанте» клуб процветал и функционировал как минимум до (дата) г. и имелись как коммуникации, так и внешняя отделка, крыша, о чем свидетельствует распечатка скрин-шотов интернет страницы, а, следовательно, если повреждения на которые ссылается ФИО1 и возникли, то возникли не в результате длительною процесса якобы не принятия ответчиками необходимых мер по содержанию здания, а возникли одномоментно с воздействием из вне и причинены намеренно руками человека.

Ответчики считают, что ссылки истца на то, что ответчиками, как собственниками здания, не исполнена обязанность по несению бремени содержания принадлежащего им имущества, являются необоснованными, поскольку никаких предпосылок для какого-либо ремонта и приведение здания в надлежащее состояние не существовало.

Доводы ФИО1 о надлежащем состоянии здания на момент заключения им предварительного договора также не могут быть признанны обоснованными, поскольку не имеется акта осмотра здания на момент заключения сторонами предварительного договора купли-продажи, который отражал бы фактическое состояние здания в тот момент, с учетом того, что внутренняя отделка здания, а также его фасад были выполнены арендатором ООО «Для Вас», что следует, в том числе, из договора аренды. Когда же ФИО1 выразил свое намерение приобрести долю в праве собственности на здание, то его технические характеристики в целом соответствовали техническим характеристикам здания в настоящее время.

Нельзя считать законным и обоснованным заключение строительно-технической экспертизы, предоставленное ФИО1 в суд, поскольку оно получено с нарушение закона, т.к. непонятно каким образом эксперт получил доступ в здание, без собственника, который даже на данный осмотр не приглашался.

Данный факт непосредственно свидетельствуем о том, что ФИО1, как руководитель ресторана «Пафос» имел доступ в здание и соответственно мог предпринимать (самостоятельно либо с привлечением третьих лиц) действия по причинению повреждений зданию.

Доводы ФИО1 относительно обязанности продавца оформить в собственность земельный участок под зданием ничем не обоснованны, а являются лишь личными умозаключениями покупателя, чем он пытается ввести суд в заблуждение, поскольку ни из договора с ООО «КОП «Волна», ни из предварительного договора этого не следует.

В данных договорах имеются упоминания о земельном участке следующего характера: в договоре с ООО «КОП «Волна» в п. 8 говориться, что при переходе права собственности на нежилое здание, находящее на земельном участке, покупателю временно с передачей права собственности на такую недвижимость, передаются права на соответствую часть земельного участка, занятую зданием и необходимую для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника.

При этом из п. 1 данного договора следует, что «...Отчуждаемое нежилое здание расположено на земельном участке площадью 3027 кв.м..., который принадлежит Продавцу на основании Государственного акта на право постоянного пользования землей…»

Ответчики полагают, что земельный участок под зданием перешел ФИО2 на том же праве, что согласуется с общими нормами ЗК РФ и ГК РФ, и в данном договоре никаким образом не закреплена обязанность ФИО2 «...после регистрации за ним права собственности на здание... оформить свои права на земельный участок».

В предварительном договоре в п.l.l указано «... Одновременно с передачей 1/2 доли в праве общей собственности на нежилое здание.. .Продавцы в будущем обязуются передать Покупателю пропорциональную отчуждаемой доле в праве на нежилое здание долю в праве на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, в том же объеме и на тех же условиях, что у Продавцов».

Иных условий касаемо земельного участка предварительный договор не содержит, а из указанного выше не следует, что Продавцы обязались оформить в собственность данный земельный участок.

Напротив из данного условия следует, что ФИО1 приобретает соответствую долю в праве пользования па данный участок, которое имеют Продавцы, приобретите его одновременно с приобретением здания у ООО «КОП «ВОЛНА», т.e. чего либо иного из данного условия договора не следует, и более того, вид права не конкретизирован (может быть и право собственности и право пользования).

Предварительный договор заключался ответчиками на столь длительный срок по единственной причине - у ФИО1. не было достаточной денежной суммы для выкупа 1/2 доли в праве собственности на данное здание, однако он планировал и желал развивать в данном здании бизнес - ресторан-караоке «Пафос».

Довод ФИО1 относительно неполучения продавцами технических условия на подключение к электросети, системе водоснабжения и водоотведения, ответчики считают незаконными и необоснованными, и не подтверждают невозможность заключения основного договора купли-продажи, поскольку из договора с ООО «КОП «ВОЛНА» (п. 9) следует, что нежилое здание передавалось ФИО2 в пригодном состоянии укомплектованном исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием, не обремененным задолженностями по коммунальным платежам, отвечает санитарно-техническим требованиям, что свидетельствует о том, что коммуникации в здании имелись.

О том, что их не могло не быть на протяжении 3 лет, т.е. в период на который заключался предварительный договор купли-продажи свидетельствует и фат благополучного функционирования в здании клуба «Пафос», который не мог работать без подключения здания электросети, системе водоснабжения и водоотведения.

Кроме того, данные доводы не соответствуют действительности поскольку в самом предварительном договоре купли-продажи отсутствуют всякие упоминания об отсутствии подключения здания электросети, системе водоснабжения и водоотведения, что стороны не могли не предусмотреть при заключение предварительного договора если бы данный обстоятельства в действительности имели место быть

Ответчик просят суд обязать ФИО1 в течении 5 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда о понуждении к заключению основного договора купли-продажи заключить с ФИО3, А.В.M. договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание но адресу: ..., на условиях предварительного договора купли-продажи 1/2 доли в праве обшей долевой собственности на нежилое помещение от (дата), указав в решении суда на то, что переход права собственности на 1/2 долю в праве собственности на нежилое здание по адресу: ..., подлежит государственной регистрации при предоставлении документов, подтверждающих произведенную ФИО1 оплату по договору купли-продажи в полном объеме.

Истец в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, направил в суд представителя своих интересов для участия в деле.

Представитель истца по доверенности адвокат Каткова О.А. поддержала исковые требования, в удовлетворении встречных просила отказать за необоснованностью. Также представила дополнительно ходатайство о взыскании судебных расходов в размере 70 000 руб.

Ответчики и представители их интересов в судебное заседание не явились, извещены заблаговременно и надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, ходатайствовали об отложении дела ввиду занятости представителей в других судебных процессах, а также ввиду нахождения с детьми ФИО3

Суд, с учетом мнения представителя истца, полагал заявленные ходатайства не подлежащими удовлетворению, и возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, поскольку стороны были извещены о времени и месте заблаговременно о времени и месте рассмотрения дела. Извещение суда о невозможности явиться в суд в связи с занятостью представителей в других судебных процессах непосредственно накануне дня судебного заседания, суд расценивает, как злоупотребление своими процессуальными правами.

Выслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела, исследовав и оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично, а встречные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.45 Конституции РФ государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

Согласно ст.46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Согласно ч.5. ст. 429 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 451 ГК РФ, изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа..

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу ч. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ч. 2 ст. 450. 1 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу ч. 1 ст. 456 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Согласно ч. 1 ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В соответствии с ч. 2 ст. 469 ГК РФ, при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Из содержания ст.557 ГК РФ и ч. 2 ст. 475 ГК РФ также вытекает право покупателя на отказ от исполнения договора купли-продажи и возврата уплаченной за товар денежной суммы при ненадлежащем качестве товара (объекта недвижимости).

В силу ч. 1 ст. 459 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Положение ст. 210 ГК отражает общее правило, выраженное, в частности, в постановлениях Конституционного Суда РФ № 10-П от 12.04.2016, № 28-П от 03.07.2018 и № 22.06.2017 № 16-П, а именно по общему правилу лицо, которому принадлежит имущество, несет бремя его содержания.

Именно собственник обязан заботиться о сохранности своего имущества, осуществлять уход за ним, производить его ремонт, поддерживать в технически исправном, пригодном для эксплуатации состоянии.

При этом по смыслу закона, под бременем содержания имущества, возложенным на собственника, следует понимать обязанность собственника поддерживать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с назначением имущества состоянии. Степень заботливости и осмотрительности собственника при выполнении этой обязанности, а в ряде случаев - конкретные меры попечения об имуществе могут быть предусмотрены в технических стандартах и регламентах, правилах эксплуатации отдельных видов имущества, правилах ведения отдельных видов деятельности. При отсутствии нормативного регулирования подобного рода в случае спора о том, исполнил ли собственник свою обязанность по несению бремени содержания имущества надлежащим образом, данный вопрос должен решаться применительно к конкретному случаю, с учетом особенностей, как самого имущества, так и способов введения его в хозяйственный оборот.

Бремя содержания имущества означает, что по общему правилу именно собственник несет риск негативных последствий небрежения вещью.

Судом установлено, что ответчик ФИО2 является собственником нежилого здания кафе-закусочной «Чебуреки», расположенного по адресу: ...; кадастровый номер объекта №... (т.1 л.д. 29,30-32,167-173, 174), на основании договора купли-продажи от (дата), заключенного между ФИО2 и ООО «Комплекс общественного питания « Волна».

Нежилое здание было приобретено ответчиком ФИО2 в период зарегистрированного брака с ответчицей ФИО3

Право собственности на вышеуказанное нежилое здание, находящиеся по адресу: ..., было оформлено единолично на ответчика ФИО2 с предварительного нотариального согласия ответчицы ФИО3 (т.3 л.д. 65).

(дата)г. Управлением государственной регистрации права и кадастра гор. Севастополя был зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанное нежилое здание к ФИО2 о чем в ЕГРП была сделана регистрационная запись №... и выдано свидетельство серия №...№... от (дата) (т.1 л.д. 29, 174).

(дата) между истцом ФИО1 и ответчиками: ФИО2, ФИО3 был заключен Предварительный договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на вышеуказанное одноэтажное нежилое здание (т.1 л.д. 19-23).

Согласно п. 1.1. Предварительного договора от (дата), Продавцы приняли на себя обязательство в будущем передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязался принять и оплатить на условиях, предусмотренных настоящим Договором 1/2 (одну вторую) долю в праве общей собственности на одноэтажное нежилое здание, находящиеся по адресу: ..., общей площадью 323, 50 кв.м., состоящее в целом из здания лит. «А» с пристройками лит. «А1», лит. «А2», лит. «Б» с крыльцами, кадастровый номер здания №....

Одновременно с передачей 1/2 доли в праве общей собственности на нежилое здание, находящиеся по адресу: ..., площадью 323, 50 кв.м., Продавцы обязались в будущем передать Покупателю пропорциональную отчуждаемой доле в праве на нежилое здание долю в праве на земельный участок, площадью 3027 кв.м. по адресу: ..., кадастровый номер земельного участка №..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для обслуживания дома ресторана и торговых сооружений с летними площадками, занятую зданием и необходимую для его использования.

Условия о передаче ФИО1 доли в праве собственности на здание и пропорциональную долю в праве на земельный участок, занимаемый зданием, входят в предмет Предварительного договора от (дата). и соответственно являются его существенными условиями.

Во исполнение п. 2.2. Предварительного договора от (дата), при его заключении истец передал ответчику ФИО2 аванс в размере 2 856 000 руб., что подтверждается распиской ФИО2 и не оспаривалось им при рассмотрении настоящего дела.

Как следует из содержания п. 3.1. Предварительного договора от (дата) стороны обязались заключить основной договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей собственности на спорное нежилое здание в срок до (дата).

Судом установлено, что до указанной даты основной договор купли-продажи 1/2 доли нежилого здания между истцом и ответчиками ФИО2, ФИО3 заключен не был.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что в период действия Предварительного договора от (дата) ФИО1 неоднократно направлял в адрес ответчиков предложения о заключении основного договора.

Так, (дата) истец направлял в адрес ответчиков телеграмму с предложением о заключении основного договора купли-продажи, предлагая явиться (дата). к 10 ч. 00 мин. в нотариальную контору по адресу: ... (т.1 л.д. 175).

Однако, (дата)г. ответчики уклонились от явки в нотариальную контору, доказательства наличия уважительных причин своей неявки суду не представили, свое волеизъявление на заключение основной сделки не выразили, иное место, время для заключения основной сделки не предложили.

Доводы ответчика ФИО2 об избрании в отношении него меры пресечения в виде подписки о невыезде на территории ... в указанный период, препятствовавшей его выезду в ... (т.3 л.д. 43), суд не может принять во внимание, поскольку ответчиком не представлены доказательства, что он в соответствии с ч. 1 ст. 102 УПК РФ обращался за разрешением следователя покинуть постоянное место жительства для выезда в ..., с целью заключения сделки, и ему было отказано в получении такого разрешения.

Кроме того, имея реальные намерения заключить основную сделку, ответчики имели возможность выразить свое согласие, предложив истцу иное место и время для заключения основного договора с учетом сложившихся у них жизненных обстоятельств.

Однако, как следует из электронного письма ответчика ФИО2 на телеграмму истца ФИО1, ответчик свое согласие на заключение основной сделки не выразил.

Согласно ч. 1 ст. 438 ПС РФ, акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

В силу ч. 2 ст. 438 ГК РФ, молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон.

Из материалов дела следует, что (дата) истец ФИО1 обратился в Гагаринский районный суд г.Севастополя с иском к ответчикам о понуждении к заключении основного договора купли-продажи.

Однако, ответчики, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в суд по данному делу не явились. Свое волеизъявление на заключение основной сделки в рамках судебного процесса по гражданскому делу №... в Гагаринском районном суде г. Севастополя не подтвердили. В результате судом в удовлетворении иска было отказано по основанию не истечения срока действия Предварительного договора от (дата) (т.1 л.д. 177-189).

Из материалов дела следует, что в (дата). истец трижды направлял требования-предложения в адрес ответчиков о заключении основного договора купли-продажи.

(дата). в адрес ответчиков ФИО1 было направлено требование о явке на осмотр объекта и заключение основного договора на (дата). на 15 ч.00 мин. (т.1 л.д. 191-195).

(дата). ФИО1 было направлено еще одно требование-предложение о явке на осмотр объекта и заключение основного договора на (дата). на 13ч. мин. (т.1 л.д. 196-200).

(дата). ФИО1 было направлено третье требование - предложение о явке на осмотр объекта и заключение основного договора (т.1 л.д. 201-202).

В процессе рассмотрения настоящего дела ответчик ФИО2 признал факт получения от истца вышеуказанных требований от (дата). о заключении основной сделки (т. 3 л.д. 144).

Однако на предпродажный осмотр объекта, являющийся обязательной и неотъемлемой процедурой при заключении договора купли-продажи, ни в одну из предложенных истцом дат ответчики не явились.

Подготовку предмета Предварительного договора от (дата) к передаче Покупателю ответчики не осуществили, от заключения основного договора уклонились.

Доводы ответчика о том, что не считал для себя необходимым являться на осмотр здания и заключение основного договора по месту нахождения объекта: ..., и условиями Предварительного договора от (дата). было установлено, что основная сделка должна быть заключена по месту совершения предварительного договора, т.е. на территории ..., а предпродажный осмотр объекта вообще не требуется, поскольку Истец видел здание в момент заключения Предварительного договора, т.е. (дата)., судом не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на неверном понимании закона.

Так, предварительный договор от (дата). не содержит условий о необходимости либо обязанности сторон заключить основной договор купли-продажи в ..., т.е. по месту заключения предварительной сделки. Место заключения предварительного договора не влечет для его сторон обязанности по заключения основной сделки в том же месте, если об этом прямо не указано в условиях самого предварительного договора.

Кроме того, условия Предварительного договора от (дата) и положения ст. 474 ГК РФ не предусматривают для Покупателя обязанности приобретения товара без проверки его качества.

Согласно п. 2.6. Предварительного договора от (дата), подготовка 1/2 доли в праве общей собственности на нежилое здание, указанное в п. 1.1. настоящего Договора, к передаче является обязанностью Продавцов и осуществляется за их счет.

В силу п. 2.5. Предварительного договора от (дата), передача 1/2 доли в праве общей собственности на нежилое здание, указанное в п. 1.1. настоящего Договора, Продавцами и принятие ее Покупателем осуществляется не позднее 3-х дней с момента подписания основного договора купли-продажи по акту приемки-передачи, который является неотъемлемой частью основного договора.

Таким образом, из содержания п. 2.5. Предварительного договора от (дата). следует, что заключение сделки купли-продажи заключается не только в подписании основного договора купли-продажи, но и акта приема-передачи после фактического осмотра предмета договора - спорного нежилого помещения.

Согласно ч. 1 ст. 474 ГК РФ, проверка качества товара может быть предусмотрена

Законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи.

Порядок проверки качества товара устанавливается законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором. В случаях, когда порядок проверки установлен законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании порядок проверки качества товаров, определяемый договором, должен соответствовать этим требованиям.

В силу ч 2 ст. 474 ГК РФ, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Обычно применяемыми условиями проверки качества товара является его осмотр покупателем.

Следовательно, в силу п. 2.5. Предварительного договора от 03.07.15г. и положений ст. 474 ГК РФ, Покупатель имеет право на осмотр и проверку качества товара до подписания его акта приемки-передачи. Обязанности по заключения основного договора без проверки качества и осмотра товара ни условия Предварительного договора от (дата)., ни нормы ГК РФ на Покупателя ФИО1 не возлагают.

Доводы ответчиков об отсутствии у истца права на предпродажный осмотр и проверку качестве товара - спорного нежилого здания непосредственно перед заключением основной сделки, об обязанности истца заключить основной договор купли-продажи и подписать акт приемки-передачи не проверяя качество товара (без его осмотра), и как следствие, отсутствие с их стороны обязанности обеспечить Покупателю проведение предпродажного осмотра объекта, противоречат ст. 474 ГК РФ и условиям Предварительного договора от (дата).

Также суд находит несостоятельным довод ответчиков об отсутствие у истца необходимости осмотра здания перед заключением основной сделки купли-продажи и подписанием акта-приемки передачи объекта, в связи с тем, что ФИО1 видел данный объект в момент заключения Предварительного договора от (дата), учитывая, что заключение Предварительного договора состоялось более трех лет назад и за указанный период времени объект и его качество могли претерпеть существенные изменения, препятствующие заключению основной сделки. В связи с чем истец имел объективную необходимость и право на проверку качества товара непосредственно перед заключением основной сделки купли-продажи недвижимости. Осмотр объекта в момент заключения Предварительного договора от (дата) не лишает Покупателя права на осмотр объекта и проверку его качества непосредственно перед заключением основной сделки, равно как и не обязывает Покупателя подписывать акт приемки-передачи объекта без осмотра и фактической проверки качества данного товара на момент составления акта приемки-передачи.

В силу ч. 1 ст. 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям ст. 469 ГК (быть пригодным для целей, для которых товар такого рода обычно используется), в момент передачи покупателю, если иной момент определения качества товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Также суд не может принять доводы ответчиков о том, что в (дата). истец направлял в их адрес требование о заключение основной сделки, будучи согласным на ее заключение на территории г.Н.Новгорода и их явки на объект и обеспечение ему возможности проведения предпродажного осмотра объекта не требовал, поскольку ответчики проигнорировали данное предложение истца.

Довод ответчика ФИО2 о намерении заключить (дата) с истцом основной договор купли-продажи, в связи с чем истцу были направлены телеграммы от (дата) и от (дата) с предложением о заключении основной сделки на территории ... (т. 3 л.д. 51, т. 3 л.д. 40-42), суд не может принять в качестве основания для отказа истцу в удовлетворении его требований и удовлетворении встречного иска, поскольку сам по себе факт направление телеграмм не может свидетельствовать о добросовестных намерениях продавца о заключении основного договора купли-продажи.

Указанный вывод суд делает, анализируя представленные в материалы дела доказательства.

Из материалов дела следует, что телеграмма - предложение о заключение основного договора на территории ... была направлена ответчиком ФИО2 с нарушением положений ст. 165.1 ГК РФ - по неверному адресу (т. 3 л.д. 51).

Из объяснений ответчика ФИО2 следует, что он получал от истца ФИО1 телеграмму от (дата), в которой ФИО1 указал, что в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ надлежащим адресом для направления ему любых юридически значимых сообщений является ... (т.1 л.д. 202).

Соответственно, начиная с (дата). направление ответчиками сообщений в адрес истца по любым иным адресам, является ненадлежащим.

Однако, из представленных ответчиком ФИО2 телеграмм следует, что они направлялись на имя истца по адресу ... (т.3 л.д.51).

Кроме того, в соответствии со ст.ст. 12, 55, 56 ГК РФ ответчиками суду не представлены доказательства наличия желания и согласия ФИО3 на отчуждение спорного имущества А.Е.М. в период действия предварительного договора: например, нотариальное согласие на отчуждении, доверенность, извещение истца непосредственно самой ФИО3 о явке ФИО1 для заключения договора купли-продажи спорного имущества, поскольку ФИО3 по условиям предварительного договора также приняла на себя обязательства по заключению с истцом договора купли-продажи.

В связи с изменениями, внесенными в ФЗ РФ № 218 от 13.07.15г. «О государственной регистрации недвижимости» в настоящее время Росреестр не вправе требовать согласия супруга для государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику и не уполномочен выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого согласия. То есть даже при отсутствии согласия супруга регистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки.

Вместе с тем, при регистрации перехода права на нового собственника в Единый государственный реестр недвижимости вносится запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершении сделки (п. 4 ч. 3 ст. 9 и ч. 5 ст. 38 ФЗ РФ от 13.07.15г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Кроме того, исходя из доводов и возражений сторон, суд приходит к выводу, что на (дата) отсутствовала реальная возможность для заключения основного договора на условиях и в соответствии с Предварительным договором от (дата) по вине ответчиков.

Согласно п. 1.1. Предварительного договора - предметом заключенного между сторонами договора является доля в праве на одноэтажное нежилое здание, находящиеся по адресу: ..., обшей площадью 323,50 кв.м., состоящее в целом из здания лит. «А» с пристройками лит. «А1», лит. «А2», лит. «Б» с крыльцами, кадастровый номер здания №....

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что целевое назначения спорного объекта недвижимости - здания - под размещение объектов общественного питания («Здание кафе-закусочной») (т. 1 л.д. 30-32; т. 1 л.д. 167-173).

На момент заключения предварительного договора от (дата). нежилое здание по адресу: ... находилось в технически исправном, пригодном для целевого использования состоянии, что не оспаривалось сторонами при рассмотрении настоящего дела, а также подтверждается, в том числе, договором купли-продажи здания от (дата)., заключенного между ФИО2 и ООО « КОП «Волна» (т.3 л.д. 65-68); договором аренды здания от (дата), заключенного между ФИО2 и ООО «Для Вас» (т.1 л.д. 149-152); технической документацией на здание, представленной ГУП г.Севастополя « БТИ».

На момент заключение Предварительного договора от (дата) спорное нежилое здание находилось в аренде у ООО «Для Вас» и функционировало в качестве объекта общественного питания - ресторана (клуба) «Пафос», организованного арендатором (т.1 л.д. 149-152).

Как следует, из документов ООО «Для Вас» - арендатора вышеуказанного нежилого здания с (дата), предоставленных на основании адвокатского запроса №... от (дата), проблемы с кровлей нежилого здания по адресу: ... начались в начале (дата) г., о чем ФИО2 был поставлен в известность. Также арендатор пытался решить данную проблему с собственником помещения ФИО2, призывая его надлежащим образом исполнять его обязательства, предусмотренные п. 2.1. подп. «в», «ж» Договора аренды вышеуказанного нежилого здания от (дата) (т.1 л.д. 150). Однако, безрезультатно.

Бремя расходов по содержанию имущества лежит в силу ст. 210 ГК РФ на собственнике имущества, если иное не установлено законом или договором.

В соответствии с п. 1.1., 2,5, 2.6. и п. 5.4. Предварительного договора от (дата) - Продавцы обязуются за свой счет подготовить к передаче и передать по акту приемки- передачи в собственность Покупателя 1/2 долю в праве общей собственности на нежилое здание, указанное в п. 1.1. Предварительного договора от (дата) При этом, повреждение или уничтожение нежилого здания является препятствием для надлежащего выполнения Продавцами своих обязанностей, установленных п. 1.1., 2.5, 2.6. Предварительного договора от (дата) В связи с чем, п.5.4 Предварительного договора от (дата). содержит условие о наступлении для Продавцов негативных последствий при повреждении или уничтожении предмета договора, предоставляя Покупателю прерогативное право на расторжение сделки в одностороннем порядке, возврат аванса в полном объеме и взыскание неустойки.

Ответчиками суду не представлены относимые и допустимые доказательства, что они интересовались судьбой спорного имущества, заботились или принимали меры к его сохранности и надлежащему состоянию.

Из позиции ответчиков следует, что начиная с (дата). нежилое здание по адресу: ... они ни разу не посещали, поскольку не усматривали для себя соответствующей необходимости. Начиная с (дата). судьбой здание никак не интересовались, техническое и качественное состоянием здания в указанный период не контролировали, себя как собственники здания никак не проявляли, каких-либо обязанностей в отношении здания не реализовывали: действий не производили, документов не оформляли, договоров с обслуживающими организациями не заключали и не исполняли, оплату налогов, коммунальных платежей не производили (т.3 л.д. 143 об).

Кроме того, из содержания Договора аренды нежилого здания от (дата), заключенного между ФИО2 и ООО «Для Вас», следует, что на период действия данной сделки Ответчик ФИО2 принял на себя дополнительные обязательства по обеспечению им сохранности нежилого здания по адресу: ... (т. 1 л.д.150).

Согласно подп. «г» п. 2.1 Договора аренды от (дата)., на Арендодателе ФИО2 лежала обязанность по страхованию арендуемого у него нежилого здания.

Доказательства исполнения данного условия договора суду не представлены.

Согласно заключению экспертного строительно-технического Исследования №... от (дата) выполненного ООО «ПРО.Эксперт», крыша является обязательным конструктивным элементом любого здания, которая состоит из несущей стропильной системы и покрытия, защищающая помещения и ниже расположенные конструкции от намокания и разрушения.

Крыша нежилого здания, находящегося по адресу: ... разрушена более чем на 70%, не выполняет своих функциональных задач, грозит дальнейшему обрушению и является аварийной.

Здание кафе-закусочная с данным состоянием кровли использоваться по своему назначению не может (в соответствии с требованиями СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения», СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»).

Без отсутствия конструктивного элемента крыша, нежилое здание не может считаться объектом завершенного строительства (в соответствии с требованиями ФЗ РФ № 384-ФЗ « Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Объект, находящийся по адресу: ... конструктивный элемент крыша имеет, но на момент осмотра кровля является аварийной.

Нежилое здание кафе-закусочная по ... в ... с аварийными конструктивными элементами, с отсутствием систем электроснабжения, водоснабжения, отопления, пожаротушения, принудительной вентиляции, отсутствием эвакуационных выходов, отсутствием естественного освещения, требованиям действующих норм и стандартов не отвечает и использоваться по своему прямому назначению не может. (в соответствии с требованиями СНиП 21-09-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений с Изменениями № 1, 2); СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения», СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», СП 2.3.6.1079-01 «Организации общественного питания», СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (в ред. СанПиН 2.1.2801-10 « Изменения и дополнения № 1 к СанПиН 2.1.2.2645-10»).

Разрушение кровли привело к повреждению отделки потолка и утепления крыши, нарушена целостность полов, намокание стен привело к нарушению внутренней отделки помещений и обесточиванию здания в целом.

Все вышеперечисленные недостатки являются существенными, поскольку не дают возможности использовать здание кафе-закусочная по своему целевому назначению.

Для использования нежилого здания кафе-закусочная необходимо разработать проектно-сметную документацию и выполнить ряд мероприятий в соответствие с разработанной проектной - сметной документацией до доведения данного помещения до действующих норм и стандартов.

Согласно оценочному заключению ООО «ПРО.ЭКСПЕРТ» от (дата).: на (дата). (дату оценки) итоговая рыночная стоимость вышеуказанного нежилого здания по адресу: ... (в текущем состоянии, т.е. с учетом имеющихся повреждений) составляет 639 000 руб. Стоимость восстановительно-ремонтных работ нежилого здания по адресу: ... составляет 6 347 000 рублей. Рыночная стоимость нормально функционирующего объекта (т.е. в случае устранения имеющихся повреждений, разрушений) составит 6 986 000 рублей.

Таким образом, в результате ненадлежащего исполнения Ответчиком ФИО2 своих обязанностей-обязанностей собственника по сохранности принадлежащего ему нежилого здания, являющегося предметом Предварительного договора от (дата).: сохранению эксплуатационных и качественных свойств объекта, предотвращению его повреждений, сохранения объекта в состоянии пригодном для использования по его прямому назначению, спорное нежилое здание претерпело существенные качественные изменения, исключающие саму возможность заключения в отношении данного объекта недвижимости основного договора купли-продажи на ранее определенных условиях.

При этом, в силу положений ст. 459 ГК РФ, 211 ГК РФ, ст. 469 ч.1. ч.1, 470 ч. 1, а также исходя из содержания ст. 210 ГК РФ и п. 5.4 Предварительного договора от (дата) негативные последствия за возникшие повреждения здания лежат на Продавцах ФИО2 и ФИО3, поскольку повреждения возникли до заключения основной сделки и передачи имущества Покупателю.

В силу ч. 1 ст. 456 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Согласно ч. 1 ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В соответствии с ч. 2 ст. 469 ГК РФ, при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу ч.1 ст. 470 ГК РФ, товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным ст. 469 ГК РФ, в момент передачи покупателю, если иной момент определения качества товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Из содержания ст.557 ГК РФ и ч. 2 ст. 475 ГК РФ также вытекает право покупателя на отказ от исполнения договора купли-продажи и возврата уплаченной за товар денежной суммы при ненадлежащем качестве товара (объекта недвижимости).

В силу ч. 1 ст. 459 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Доказательства, опровергающие доводы и доказательства, представленные стороной истца, ответчиками суду не представлены, несмотря на то, что бремя доказывания нахождения спорного имущества в пригодном для продажи состоянии (надлежащее качество) лежит на продавцах - ответчиках.

Довод ответчиков о том, что объем повреждений является не существенным, не может быть принят в качестве оснований для отказа истцу в удовлетворении его требований, поскольку из п. 5.4 Предварительного договора от (дата) следует, что право Покупателя на одностороннее расторжение данной сделки при наличии у нежилого здания повреждений является безусловным и не поставлено в зависимость от характера возникших повреждений, т.е. не зависит от возможности отнесения возникших повреждений к категории существенных.

Довод ответчиков о незаконности представленного истцом заключения ООО «ПРО.Эксперт» опровергается сведениями, представленными ООО «Для Вас» о том, что осмотр помещения специалистами ООО «ПРО.ЭКСПЕРТ» был согласован, производился с ведома и согласия арендатора здания. Допуск специалистов в нежилое здание по адресу: ... был разрешен и обеспечен директором ООО « Для Вас» Б.Д.В. ООО «Для Вас» получило ключи непосредственно от собственника здания ФИО2, при заключении договора аренды данного объекта от (дата).

Передача здания во временное пользование ООО «Для Вас» на основании договора аренды от (дата). (т.1 л.д. 149-152) не повлекло правовых оснований для прекращения правомочий ответчика ФИО2, как собственника данного здания, не освободило последнего от выполнения его обязанностей, предусмотренных ст. 210 ГК РФ, а также обязательств, вытекающих из условий Предварительного договора от (дата) и положений ч. 2 ст. 469 ГК РФ, обязывающих передать объект недвижимости Покупателю ФИО1 в состоянии пригодном для его целевого использования.

Кроме того, из содержания п. 5.4. Предварительного договора от (дата). бесспорно следует, что право Покупателя на одностороннее расторжение Предварительного договора в случае повреждения здания является безусловным и не поставлено в зависимость по чьей именно вине произошло повреждение или уничтожение здания: самого собственника, третьих лиц или иных обстоятельств.

Доводы ответчика ФИО2 о том, что спорное имущество выбывало из его владения, суд не может принять во внимание, как не подтвержденные относимыми и допустимыми доказательствами.

Также не нашли своего подтверждения и доводы ответчика ФИО2 о том, что в период с (дата) г. по (дата) г. здание было передано им во владение истца и ответственность за повреждение имущества должна лежать на истце, поскольку опровергаются Договором аренды от (дата)., заключенным между ФИО2 и ООО «Для Вас», в лице Г.С.А., действующей по доверенности, выданной директором ООО «Для Вас» Б.Д.В., на срок три года с возможностью дальнейшей пролонгации (т.1 л.д. 149-152), выпиской из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Для Вас», где отражены сведения об учредителях, единоличном исполнительном органе данного юридического лица, его структурных подразделениях (филиалах, представительствах) за весь период существования данной организации (т. 1 л.д. 153-166, т. 3 л.д. 26-36, т. 3 л.д. 76-89), ответами налоговых органов на судебные запросы ( т.3 л.д. 161-178, т.3 л.д. 148-152), а также ответом ООО « Для Вас» на адвокатский запрос №... от (дата).

Кроме того, согласно п.1.1. Предварительного договора от (дата)., одновременно с передачей 1/2 доли в праве общей собственности на спорное нежилое здание Продавцы обязались в будущем передать Покупателю пропорциональную отчуждаемой доле в праве на нежилое здание долю в праве на земельный участок, площадью 3027 кв.м. по адресу: ..., кадастровый номер земельного участка №..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для обслуживания дома ресторана и торговых сооружений с летними площадками, занятую зданием и необходимую для его использования (т.1 л.д. 19-23).

Таким образом, условие о передаче прав на землю под отчуждаемой долей здания входит в предмет Предварительного договора от (дата)., заключенного между истцом ФИО1 и ответчиками ФИО2, ФИО3, и является существенным условием данной сделки (т. 1 л.д. 19-23).

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 49 от 25.12.18г. «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора» - Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, даже если бы такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Однако, ни на (дата)., ни на сегодняшний день земельный участок, кадастровый №..., площадью 3027 кв.м., расположенный по адресу: ..., часть которого занимает спорное здание, не являлся и не является частной собственностью, что подтверждается выписками из ФГИС ЕГРН №... от (дата). №... от (дата). (т.1 л.д. 34-36).

В силу п. 4 ч. 1 ст. 2 Закона города Севастополя от 25.07.2014г. № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя», все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью ....

Соответственно, земельный участок, кадастровый №...,площадью 3027 кв.м., расположенный по адресу: ... является собственностью ....

Как следует из государственного акта на право постоянного пользования землей №...№...,выданного Севастопольской городской государственной администрацией (дата) и зарегистрированным в Книге записей актов на право постоянного пользования землей №..., (дата). вышеуказанный земельный кадастровый номер земельного участка №..., площадью 3027 кв.м. по адресу: ..., был передан в постоянное пользование юридического лица ООО « «КОП «ВОЛНА».

В силу п. 1 ст. 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014г. № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории ...», предоставленное юридическим лицам до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21.03.14г. № 6-КЗ « О принятии в РФ Республики Крым и образовании в составе РФ новых субъектов -Республики Крым и города федерального значения Севастополя» право постоянного пользования земельным участком соответствует предусмотренному Земельным кодексом РФ праву постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Таким образом, на (дата). дату совершения сделки -договора купли-продажи нежилого здания с ФИО2, юридическое лицо ООО «КОП «Волна» являлось собственником только самого нежилого здания по адресу: ... не являлось собственником вышеуказанного земельного участка, а обладало лишь правом постоянного (бессрочного) пользования вышеуказанным земельным участком.

На (дата). на земельном участке с кадастровым номером №..., находящимся в постоянном (бессрочном) пользовании ООО «КОП «Волна», был расположен комплекс (несколько) нежилых зданий, принадлежащих на праве собственности данному юридическому лицу.

(дата). одно из вышеуказанных нежилых зданий, находящихся на земельном участке с кадастровым номером №..., ООО «КОП «Волна» было отчуждено (продано) физическому лицу ФИО2 (Договор купли-продажи нежилого здания от (дата).)-т.3 л.д. 65-68.

Как следует из предмета Договора купли-продажи от (дата). ООО «КОП «Волна» передает в собственность, а покупатель ФИО2 принимает в собственность одноэтажное нежилое здание по адресу: ... (т.3 л.д. 65).

Никаких иных объектов Продавец в собственность Покупателя по договору купли-продажи от (дата) не передавал.

Предмет договора купли-продажи нежилого здания от (дата). не содержит обязанности Продавца ООО «КОП «Волна» передать Покупателю ФИО2 права на земельный участок либо часть земельного участка, занятый отчуждаемым зданием, поскольку ООО «КОП «Волна» не вправе было распоряжаться земельным участком, исходя из вида права на земельный участок с кадастровым номером №... -право постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии с ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Согласно ст. 268 ГК РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицам, указанным в Земельном кодексе Российской Федерации.

В силу ч. 1 ст. 269 ГК РФ, лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

При этом, п.3 ст. 264 ГК РФ установлен прямой законодательный запрет на распоряжение земельным участком лицом, не являющимся его собственником, а обладающем участком только на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В силу п. 3 ст. 264 ГК РФ, владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не имеют права самостоятельного распоряжения соответствующими земельными участками.

Таким образом, доводы ответчиков, о том, что права на земельный участок под спорным зданием были переданы ФИО2 Продавцом здания ООО «КОП «Волна» при заключении договора купли -продажи самого здания от (дата)., и как следствие не требуют никакого дополнительного правового (договорного) урегулирования, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку противоречит положения ст. 264 ГК РФ, ст.ст. 39.3, 39.14, 39.15, 39.17, 39.20 ЗК РФ.

Ответчиками не представлено суду относимых и допустимых доказательств, что ими предпринимались меры к переоформлению прав на земельный участок под спорным объектом недвижимости.

Отсутствие оформленных в соответствии с земельным законодательством прав на земельный участок занятый зданием, исключает возможность надлежащего исполнения ответчиками своих обязательств, предусмотренных п.1.1. Предварительного договора по передаче Покупателю ФИО1 прав на долю в земельном участке, занятую отчуждаемой 1/2 долей здания по адресу: ..., и возможность исполнения Продавцами существенных условий данного договора, заключения основной сделки на условиях ранее заключенного предварительного договора от (дата).

Отсутствие на момент заключения Предварительного договора от (дата). у ФИО2 оформленных прав на земельный участок под зданием, не являлось препятствием для включения в предмет предварительного договора условия о передаче прав на земельный участок, что прямо следует из разъяснений, содержащихся в абз.3 п. 23 Постановления Пленума ВС РФ № 49 от 25.12.18г.

Односторонний отказ от исполнения Продавцами существенных условий Предварительного договора от (дата)., входящих в предмет данной сделки, ни условиями данной сделки, ни законом не допускается (ст. ст. 309 ГК РФ, ч.1 ст.310 ГК РФ).

Таким образом, судом установлено, что на (дата). заключение основного договора в отношении нежилого здания по адресу: ... было невозможно именно по вине ответчиков.

Доводы ответчиком о наличии у истца возможности заключения основного договора в одностороннем порядке, без участия ответчиков, посредством перевода полной цены сделки в адрес последних, суд не может принять во внимание, поскольку согласно п. 2.2, 2.4. Предварительного договора от (дата). возможность дополнительных авансовых платежей - это право, а не обязанность Покупателя.

В силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поскольку до истечения срока действия Предварительного договора от (дата). истец, будучи не осведомленным, о повреждении спорного нежилого здания был намерен заключить основную сделку и направлял соответствующие требования в адрес ответчиков, то права и обязательства по Предварительному договору после (дата) считаются не прекращенными, продолжают действовать.

Судом установлено, что после получения истцом информации о повреждении спорного нежилого здания, последний направил в адрес ответчиков письменное уведомление о расторжении Предварительного договора от (дата). в соответствии п. 5.4 в одностороннем порядке и требование о возврате внесенного аванса в размере 2 856 000 рублей.

Уведомления о расторжении Предварительного договора от (дата). в одностороннем порядке и требования о возврате аванса в адрес ответчиков истцом направлялась трижды (т.1 л.д. 125-134).

(дата) истцом были оформлены Уведомление о расторжении Предварительного договора от (дата). в одностороннем порядке (в соответствии с п. 5.4) и требование о возврате аванса.

(дата) данные документы истец направил в адрес ответчиков по почте заказным письмом с описью (т. 1 л.д. 125-126, т. 1 л.д. 127-128).

Однако, данное письмо ответчиками получено не было.

В связи с чем, (дата). истцом направлено в адрес ответчиков повторное Уведомление о расторжении Предварительного договора от (дата). в одностороннем порядке (в соответствии с п. 5.4) и требование о возврате аванса (т. 1 л.д. 129-130, т.1 л.д. 131-132).

От получения данного письма ответчики также уклонились.

(дата) истец был вынужден дополнительно направить в адрес ответчиков заказную телеграмму-уведомление о расторжении Предварительного договора от (дата). в одностороннем порядке в связи повреждением здания и требование о возврате аванса. Данная телеграмма также не была получена ответчиками по причине их не проживания по месту регистрации, указанному в Предварительном договоре от (дата). - ... (т.1 л.д. 133, т.1 л.д. 134).

Доказательства извещения истца о смене адреса проживания ответчики суду не представили, из заявления ответчиков от (дата). в Гагаринский районный суд г.Севастополя заявление об отмене обеспечительных мер по гражданскому делу №..., следует, что их местом жительства и адресом для направления юридически значимых сообщений является: ... (т.3 л.д. 124-135).

В силу ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Подробные разъяснения о порядке применения ст. 165.1 ГК РФ даны в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Согласно п. 63 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.15г., по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Как разъяснено в п. 64 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.15г. - правила статьи 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2 статьи 165.1 ГК РФ).

Договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре является недостоверным.

В силу разъяснений п. 66 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.15г., в юридически значимом сообщении может содержаться информация о сделке (например, односторонний отказ от исполнения обязательства) и иная информация, имеющая правовое значение (например, уведомление должника о переходе права (статья 385 ГК РФ).

Согласно п. 67 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.15г., бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

В силу ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ и ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ, Предварительный договор от 03.07.15г. считается расторгнутым в одностороннем порядке (в соответствии с п. 5.4) именно с (дата)г., т.е. с даты доставки телеграммы по месту регистрационного учета ответчиков, несмотря на тот факт, что направленная истцом телеграмма - уведомление о расторжении сделки в одностороннем порядке и требование о возврате аванса, не были получены ответчиками по обстоятельствам, зависящим от самих адресатов - ввиду не проживания их по месту регистрационного учета.

Таким образом, предварительный договор от (дата). был расторгнут самим Истцом ФИО1 в одностороннем (уведомительном) порядке на основании п. 5.4 Предварительного договора от (дата)., в связи с чем требование истца о признании датой расторжения Предварительного договора - (дата). подлежит удовлетворению.

Поскольку (дата) предварительный договор расторгнут истцом в одностороннем порядке, то встречное требование ответчиков об обязании истца заключить договор купли-продажи удовлетворению не подлежит, ввиду отсутствия правовых оснований.

В силу ч. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 2 ст. 1102 ГК РФ, правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В добровольном порядке требование истца о возврате суммы аванса не исполнено.

Таким образом, в связи с расторжением предварительного договора (дата) требование истца о взыскании суммы аванса в размере 2 856 000 руб. подлежит удовлетворению.

Учитывая, что сумма аванса была получена именно ФИО2, то с указанного ответчика в пользу истца подлежит взысканию 2 856 000 руб. в пользу истца.

Требование истца о взыскании солидарно спорной суммы с ответчика ФИО3 удовлетворению не подлежит, как необоснованное.

Также подлежит удовлетворению требование истца о взыскании неустойки с ответчика ФИО2, в соответствии с п. 5.4 Предварительного договора от (дата)., из расчета 14 280 рублей за каждый день просрочки возврата аванса, начиная с (дата). (даты, следующей за датой получения уведомления о расторжении договора и требования о возврате аванса) до момента возврата аванса в полном размере.

С (дата) по день принятия решения (дата) неустойка составляет (2 856 000 рублей х 0,5 % х 206 дней) - 2 941 680 руб.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 14.10.2004 г. N 293-О, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Представленная суду возможность снижать размер неустойки является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 ч. 3 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.

Суд полагает, что размер неустойки, за вышеуказанный период, является чрезмерным и подлежит снижению, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, до 300 000 руб.

Также подлежит взысканию с ФИО2 в пользу истца неустойка за просрочку возврата аванса в размере 0,5% от невозвращенной суммы аванса (на момент принятия решения - 2 856 000 руб.), начиная с (дата) до момента возврата суммы аванса в полном объеме.

Оснований для удовлетворения требования истца о взыскании неустойки с ФИО3 суд не находит, в связи с чем в данной части требование истца удовлетворению не подлежит.

Требование истца об обязании ответчиков в течение 3-х дней с момента вступления в законную силу судебного решения произвести истцу возврат аванса в размере 2 856 000 руб., суд полагает не подлежащим удовлетворению в связи с отсутствием оснований для установления указанного срока исполнения судебного решения.

Согласно ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Согласно ч.1 ст.100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" - Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Таким образом, в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в виде оплаченной государственной пошлины при предъявлении иска пропорционально удовлетворенным требованиям с ФИО2 - 23 551 руб.

Из материалов дела следует, что истцом понесены расходы на оплату услуг специалистов, проводивших строительно-техническое исследование в размере 50 000 рублей, расходы по оплате услуг специалистов, составлявших отчет об оценке в размере 20 000 рублей, а всего 70 000 руб.

В соответствии со ст. 98 ч. 1 ГПК РФ с ответчиков подлежит взысканию указанная сумма пропорционально удовлетворенным требованиям, а именно: с ФИО2 - 50 000 руб., с ФИО3 - 20 000 руб.

Из представленных суду доказательств следует, что истцом понесены расходы на представителя в размере 110 000 руб.

Учитывая категорию сложности настоящего дела, количество судебных заседаний, в которых участвовал представитель истца, объем выполненной представителем работы, и оказанных юридических услуг, принцип разумности, справедливости, соответствия взыскиваемых сумм произведенным затратам, суд считает необходимым определить судебные расходы на оплату услуг представителя, подлежащие взысканию с ответчиков в пользу истца с учетом снижения до разумного предела - 25 000 руб., при этом суд определяет ко взысканию с ФИО3 - 5 000 руб., с ФИО2 - 20 000 руб.

В остальной части заявленное требование удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании договора расторгнутым, взыскании аванса, неустойки, судебных расходов, понуждению к действию - удовлетворить частично.

Признать расторгнутым с (дата)г. Предварительный договор от (дата). купли-продажи одной второй доли в праве общей собственности на одноэтажное нежилое здание, находящиеся по адресу: ..., общей площадью 323, 50 кв.м., состоящее в целом из здания лит. «А» с пристройками лит. « А1», лит. « А2», лит. « Б» с крыльцами, кадастровый номер здания №..., заключенный между ФИО1 и ФИО2 и ФИО3.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму в счет возврата аванса в размере 2 856 000 руб., неустойку за период с (дата) по (дата) в размере 300 000 руб., судебные расходы в размере 93 551 руб.

Взыскать с ФИО3 судебные расходы в пользу ФИО1 в размере 25 тыс. руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку за просрочку возврата аванса в размере 0,5% от невозвращенной суммы аванса (на момент принятия решения - 2 856 000 руб.), начиная с (дата) до момента возврата суммы аванса в полном объеме.

В удовлетворении остальной части заявленных требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании неустойки, судебных расходов, понуждению к действию, и ФИО3 о взыскании аванса, неустойки, судебных расходов, понуждению к действию - отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 и ФИО2 к ФИО1 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи имущества - отказать.

Решение может быть обжаловано через Советский районный суд г.Н.Новгорода в Нижегородский областной суд в течение 1 месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья О.С. Рубинская

(марка обезличена)