Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО6, представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО7, представителя третьего лица ФИО8 Имерели Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по исковому заявлению ФИО9 к ФИО10 об обязании передать недвижимое имущество по договору купли-продажи, регистрации права собственности, взыскании штрафа, по встречному исковому заявлению ФИО10 к ФИО9 о признании договора купли-продажи нежилого помещения незаключенным,

установил:

ФИО9 обратился в суд с иском к ФИО10, в котором в окончательном варианте заявленных требований просит обязать ответчика во исполнение договора купли-продажи б/н от 18.03.2021 передать ему (истцу) недвижимое имущество – нежилое помещение, общая площадь 134 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, адрес объекта: <адрес обезличен>; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества нежилое помещение, общая площадь 134 кв.м., кадастровый номер <адрес обезличен>, адрес объекта: <адрес обезличен> – к нему (ФИО9); взыскать с ответчика в свою пользу штраф, предусмотренный договором купли-продажи, в размере 5% от цены имущества в размере 225000 руб.; взыскать с ответчика в свою пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. и 5450 руб., в общей сумме 5750 руб.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что 18.03.2021 между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ответчик обязался передать в его (истца) собственность в течение одного дня после получения оплаты выкупной стоимости по акту приема-передачи следующий объект недвижимого имущества: нежилое помещение, общая площадь 134 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, адрес объекта: <адрес обезличен>, принадлежащий ответчику на праве собственности, а он (истец) обязался принять данный объект и оплатить его стоимость. Стоимость объекта он (истец) уплатил ответчику, расчеты по договору произведены в полном объеме. Таким образом, полагает, что договор купли-продажи совершен в надлежащей форме, содержит все существенные условия и с его (истца) стороны исполнен. Ответчик в свою очередь уклоняется от обязанности по передаче имущества. На неоднократные его (истца) устные и письменные требования передать имущество с оформлением акта приема-передачи и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на приобретенное им (истцом) имущество ответчик ответил отказом, указав, что продал имущество другому лицу. Считает, что ответчик необоснованно уклоняется от передачи имущества и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Не согласившись с заявленными требованиями, ответчик ФИО10 обратился в суд со встречным иском к ФИО9, в котором просит признать договор купли-продажи нежилого помещения от 18.03.2021, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, общей площадью 134 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, незаключенным; взыскать с ответчика по встречному иску ФИО9 в свою пользу расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере 300 руб.

В обоснование встречных исковых требований истец по встречному иску указывает, что 18.03.2021 ФИО11, с которым он (ФИО10) ранее был знаком как с сотрудником <данные изъяты>, являющегося арендатором помещений в здании, где расположено спорное нежилое помещение, обратился к нему с предложением приобрести принадлежащее ему (истцу по встречному иску) нежилое помещение и заключить соответствующий договор купли-продажи. ФИО11 подготовлен проект договора, который он (ФИО10) подписал. Однако при подписании договора он обратил внимание, что в представленном ему на подпись документе в качестве покупателя указан ФИО9, которого он (истец по встречному иску) никогда не видел и который при подписании договора не присутствовал. ФИО11 заверил, что действует по доверенности от ФИО9, и собственноручно путем подражания подписи ФИО9 подписал подготовленный им договор. При последующем детальном изучении договора он (ФИО10) обнаружил, что в нем отсутствует какое-либо указание на доверенность и положения о том, что ФИО11 действует от имени ФИО9, в связи с чем им (истцом по встречному иску) принято решение отказаться от реализации нежилого помещения по вышеуказанному договору. Письма с отказом от сделки направлены им 19.03.2021 ФИО9 транспортной компанией ООО «Сталкер», 22.03.2021 ФИО11 посредством мессенджера WhatsApp, а также представителю ФИО6 по электронной почте. 19.03.2021 поступившие на его (ФИО10) счет денежные средств в качестве оплаты стоимости нежилого помещения возвращены им на тот же счет, с которого они поступили. 23.03.2021 им (ФИО10) вновь был осуществлен возврат денежных средств в связи с повторным их перечислением. Полагает, что вести речь о заключенности договора купли-продажи нежилого помещения от 18.03.2021 не представляется возможным, поскольку договор стороной сделки – непосредственно ФИО9 не подписан, а также в нем отсутствует какое-либо указание на доверенность и положения о том, что ФИО11 действует от имени ФИО9

Определением суда от 12.05.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО11 и ФИО8.

Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО9, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, о причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил, об отложении дела не ходатайствовал.

Представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО6, действующая на основании доверенности от 01.02.2021 сроком на 3 года, в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержала с учетом их уточнения по изложенным в иске основаниям, встречный иск не признала. В письменных возражениях на встречное исковое заявление просила в удовлетворении встречного иска отказать, пояснив, что указание в договоре купли-продажи ФИО11 как лица, действующего по доверенности, не является обязательным и, соответственно, не ведет к признанию такого договора незаключенным, учитывая, что доверенность от ФИО9 на момент заключения договора у ФИО11 имелась. Однако последний, не обладая специальными юридическими познаниями, данные о доверенности в договор не внес, при этом представлял ее для ознакомления ФИО10 Также указала, что уведомление о необходимости подтверждения сделки по спорному имуществу от ФИО10 ФИО9 не поступало. Со слов ФИО11 ФИО9 стало известно, что ФИО10 по телефону пояснил, что в МФЦ на регистрацию права собственности не явится, поскольку решил продать спорное имущество по более высокой цене, что он и сделал 20.03.2021. Полагает, что дважды совершенным переводом ФИО10 денежных средств по договору купли-продажи ФИО9 предельно ясно выразил свое волеизъявление на совершение сделки купли-продажи от 18.03.2021. Кроме того, ею (представителем истца по первоначальному иску ФИО6) в адрес ФИО10 направлялись по электронной почте уведомления о необходимости передачи объекта по акту приема-передачи и о явке для регистрации права собственности, однако лишь в ночное время 22.03.2021 ФИО10 сообщил о необходимости предоставления ему доверенности на имя ФИО11 Уведомление ФИО9 от 19.03.2021, направленное ФИО10 транспортной компанией ООО «Сталкер» по накладной № 051792, не соответствует действительности, поскольку при производстве контрольных отправлений 13.05.2021 сформирована транспортная накладная № 051803, то есть разница в номерах между транспортными накладными спустя почти 2 месяца составляет 10 накладных, а направленное 31.05.2021 отправление по номеру транспортной накладной 051880 имеет разницу с транспортной накладной от 13.05.2021 спустя 2 недели более чем в 70 транспортных накладных. Кроме того, полученное ФИО9 уведомление по тексту не совпадает с уведомлением, представленным в материалы дела. Таким образом, мотивом отказа от сделки у ФИО10 послужила продажа спорного имущества по более высокой стоимости, поскольку до 22.03.2021 он ни разу не высказал повторного желания ознакомиться с доверенностью на имя ФИО11, которая предъявлялась ему при заключении сделки. Помимо этого, ФИО9 поданным исковым заявлением, повторным перечислением ФИО10 денежных средств по договору купли-продажи своим поведением очевидно одобрил данную сделку, в связи с чем полагает, что даже если бы у ФИО11 не было доверенности, сделка бы считалась заключенной. В представленную в материалы дела нотариальную доверенность от 11.01.2019, которой ФИО9 уполномочивает, в том числе, ФИО11, расписываться за него и совершать все действия, связанные с выполнением данного поручения, изменения внесены задолго до заключения договора купли-продажи с ФИО10 Поскольку ранее не была предусмотрена обязанность вносить в реестр нотариальных действий сведения о внесенных в доверенность изменениях, оспаривание легитимности внесенных изменений и сомнения в дате внесения таких изменений никак не умаляют подлинности самой доверенности. Дополнительно в судебном заседании пояснила, что ФИО11 поставил свою личную подпись в договоре купли-продажи, поскольку не обладал специальными юридическими познаниями, подобный договор составлял впервые и посчитал, что при наличии у него доверенности он может расписаться за ФИО9 Между ФИО9 и ФИО11 сложились дружеские отношения, в связи с частым нахождением за пределами г. Томска истец выдал последнему доверенность. При обсуждении условий договора купли-продажи ФИО11 звонил ФИО9 посредством мессенджера «WhatsApp».

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО10, будучи надлежащим образом извещенным о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил, об отложении дела не ходатайствовал.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО7, действующая на основании доверенности от 12.05.2021 сроком на 3 года, в судебном заседании первоначальные исковые требования не признала, встречный иск поддержала по основаниям, в нем изложенным. В письменном отзыве на исковое заявление указала на незаключенность договора купли-продажи от 18.03.2021, приведя аналогичные обстоятельства, указанные во встречном иске. Также указала, что спорное нежилое помещение выбыло из владения ФИО10, поскольку между ним и ФИО8 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, право собственности ФИО8 на спорное помещение зарегистрировано Росреестром 31.03.2021, в связи с чем исковые требования истца не могут быть исполнены. Дополнительно в судебном заседании по обстоятельствам подписания договора купли-продажи пояснила, что ФИО10 никогда не видел ФИО9, придя на встречу с ФИО11, предполагал, что покупателем будет ФИО11 При обсуждении условий договора ФИО10 разговаривал по громкой связи с ФИО9, которому со своего телефона позвонил ФИО11 С содержанием договора купли-продажи ФИО10 ознакомился перед его подписанием, первым подписал договор, после чего передал его для подписания ФИО11, который, поставив подпись за ФИО9, сообщил ФИО10 о наличии доверенность от имени ФИО9 и пообещал ее предоставить. Вместе с тем, доверенность ни при подписании договора, ни в последующем не была представлена, в связи с чем ФИО10 19.03.2021 направил транспортной компанией в адрес ФИО9 почтовое отправление с уведомлением об отказе от сделки. ФИО10 избрал именно такой способ уведомления об отказе от сделки, обязанности звонить ФИО9 у него не имелось. После несостоявшейся сделки ФИО10 позвонил ФИО1 с предложением приобрести спорное нежилое помещение и 20.03.2021 заключил договор купли-продажи спорного нежилого помещения с ФИО8 в лице представителя ФИО1 Также представитель ответчика по первоначальному иску просила исключить из числа доказательств уведомление об отказе от сделки, представленное ими в материалы дела, и при принятии решения руководствоваться уведомлением об отказе от сделки, представленным стороной истца по первоначальному иску.

Третье лицо ФИО11 в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным о дате, времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие или об отложении судебного заседания не просил. Ранее участвуя в судебном заседании, пояснил, что знаком с ФИО9 около 6 лет, между ними сложились дружеские отношения. ФИО9 часто отсутствует в городе, находится в командировках, в связи с чем попросил его принять участие в общем собрании 15.03.2021 и предоставить документы на помещение, в тот день он познакомился с ФИО10 ФИО9 является директором <данные изъяты>, которое осуществляет деятельность в помещениях на основании договора аренды с администрацией Город Томска на втором этаже здания по адресу: <адрес обезличен>, где также расположено спорное нежилое помещение. 18.03.2021 около 10-30 часов ему (ФИО11) позвонил ФИО10 с предложением приобрести спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес обезличен>, а также сообщил, что данное помещение он также предложил приобрести ФИО1, которая обдумывает его предложение. Поскольку у него (ФИО11) не было возможности приобрести спорное помещение, он позвонил ФИО9 и сообщил о предложении ФИО10, они обсудили стоимость, после чего он (ФИО11) позвонил ФИО10 и предложил встретиться в его офисе по адресу: <адрес обезличен> ФИО10 подошел около 12-00 часов, они обсудили стоимость покупки помещения, а также то обстоятельство, что его будет приобретать ФИО9 ФИО10 выдвинул свое условие о том, что данное помещение останется у него в пользовании до конца 2021 года на праве аренды без внесения арендной платы с оплатой коммунальных услуг. ФИО9 в телефонном разговоре с ним (ФИО11) на данные условия согласился. Около 15-00 часов 18.03.2021 он (ФИО11) снова позвонил ФИО10 и предложил встретиться для составления договора купли-продажи между ним и ФИО9, в течение часа ФИО10 снова подъехал в офис, предоставил паспорт. Договор купли-продажи составлял он (ФИО11) по имеющемуся у него образцу, внес данные паспорта, реквизиты ФИО10 для перечисления оплаты. После составления договора он распечатал один экземпляр и передал его для ознакомления ФИО10 вместе с доверенностью от 11.01.2019, выданной ему ФИО9 для представления его интересов. Перед подписанием договора он позвонил посредством мессенджера «WhatsApp» ФИО9, чтобы он поговорил с ФИО10 относительно условий договора. После этого (ФИО11) распечатал 3 экземпляра договора и передал их на подписание ФИО10 ФИО9 прислал посредством мессенджера «WhatsApp» платежное поручение о перечислении денежных средств в размере <данные изъяты> на счет ФИО10, который позвонил ФИО1 и сообщил о заключении сделки с ФИО9 После подписания договора они (ФИО11 и ФИО10) договорились о встрече в многофункциональном центре в 12-00 часов 20.03.2021 для подписания акта приема-передачи нежилого помещения и регистрации права собственности. Однако 19.03.2021 около 10-30 часов ФИО10 позвонил ему (ФИО11) и сообщил, что в МФЦ не придет, поскольку продал помещение ФИО1 по более высокой стоимости и выгодным условиям, 22.03.2021 об этом ему (ФИО11) пришло уведомление. Также пояснил, что при подписании договора в торговом зале рядом с его офисом находились три человека, среди которых ФИО2, они сидели за столом и разговаривали между собой. Относительно внесения изменений в доверенность от 11.01.2019 указал, что таковые вносились в 2019 году. ФИО9 примерно 2 раза в год обращается к нему (ФИО11) для представления его интересов при заключении договоров от его имени.

Третье лицо ФИО8, надлежащим образом уведомленный о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, о причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие или об отложении судебного заседания не просил.

Представитель третьего лица ФИО8 Имерели Е.Г., действующая на основании доверенности от 25.05.2021 сроком на 5 лет, в судебном заседании против удовлетворения первоначальных исковых требований возражала, встречный иск полагала подлежащим удовлетворению. Дополнительно суду пояснила, что между ФИО8 и ФИО10 20.03.2021 заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, 30.03.2021 зарегистрировано право собственного на него за ФИО8 При заключении договора третьему лицу не было известно о существовании договора купли-продажи между ФИО9 и ФИО10

На основании положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

На основании п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

Как предусмотрено п. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (п. 4 ст. 434 ГК РФ).

В силу положений п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При таких данных, в качестве реквизита заключенности договора законодатель подразумевает не только достижение соглашения по всем его существенным условиям, но также и достижение этого соглашения в требуемой в подлежащих случаях форме. В этой связи, учитывая, что договор купли-продажи недвижимости может быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами – лицами, совершающими сделку либо уполномоченными ими лицами, при несоблюдении формы такого договора, в частности, его подписание неуполномоченным лицом, он не может считаться заключенным.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 18.03.2021 составлен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес обезличен>. В договоре купли-продажи недвижимости отражены все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договора, в качестве продавца указан ФИО10, покупателя – ФИО9

В разделе договора «Подписи сторон» проставлены подписи рядом с фамилиями и инициалами сторон.

Платежным поручением № 19 от 18.03.2021 подтверждается внесение ФИО9 оплаты по договору купли-продажи от 18.03.2021 в размере <данные изъяты>

Обращаясь в суд с иском об обязании передать имущество по договору купли-продажи и зарегистрировать его право собственности на объект недвижимости, ФИО9 указывает, что продавец ФИО10 уклоняется от передачи имущества, ссылаясь на его реализацию иному лицу по договору купли-продажи.

Так, 19.03.2021 ФИО9 посредством почтовой связи и по электронной почте направлены уведомления ФИО10 о необходимости передать имущество по акту приема передачи и совершить регистрационные действия, кроме того, представителем истца ФИО6 направлена телефонограмма ФИО10 аналогичного содержания, при этом, ФИО10 сообщено о продаже помещения другим покупателям.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.03.2021, ФИО10 (продавец) обязуется передать в собственность (продать) ИП ФИО8 (покупатель) в лице представителя по доверенности ФИО1 нежилое помещение общей площадью 134 кв.м., расположенное по адресу: <адрес обезличен>, а покупатель принять и оплатить (купить) указанное нежилое помещение. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 30.04.2021, право собственности ФИО8 на спорное нежилое помещение зарегистрировано 31.03.2021.

Обращаясь со встречным иском о признании договора купли-продажи от 18.03.2021 незаключенным, ФИО10 указывает, что договор со стороны покупателя ФИО9 не подписан, поскольку подписан ФИО11, полномочия которого на момент подписания договора не были подтверждены, в связи с чем у него возникли сомнения в легитимности договора купли-продажи, что явилось основанием для возврата денежных средств, уплаченных ФИО9 дважды, а также направления соответствующего уведомления последнему об отказе от заключения договора.

Как следует из пояснений третьего лица ФИО11, данных в судебном заседании, договор купли-продажи от 18.03.2021 заключался в его офисе в присутствии ФИО10, ФИО9 при заключении договора не присутствовал. Он (ФИО11) действовал от имени покупателя ФИО9 на основании доверенности, оформленной нотариально на бланке <данные изъяты> от 11.01.2019, которая предъявлялась ФИО10 для ознакомления при подписании договора. Договор купли-продажи подписан им (ФИО11) не посредством подражания подписи ФИО9, а путем проставления своей подписи около фамилии и инициалов ФИО9 в соответствующем разделе договора.

В опровержение данных пояснений стороной ответчика по первоначальному иску указано, что доверенность от имени ФИО9 на имя ФИО11 не предоставлялась последним ни в момент подписания договора ФИО12, подписавшего договор первым, ни в последующем.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО2 пояснил, что работает с ФИО11 <данные изъяты>, офис которого расположен по адресу: <адрес обезличен>, кабинет ФИО11 отграничен от торгового зала перегородками. 18.03.2021 он (свидетель) находился в торговом зале и видел, как ФИО11 и ФИО13, с которым он (свидетель) не был знаком, в кабинете ФИО11 обсуждали договор купли-продажи недвижимости, общаясь при этом по громкой связи с ФИО9, которого он (свидетель) узнал по голосу. ФИО11 и ФИО13 подписывали какой-то документ. Кроме того, ФИО11 выходил на улицу и брал какой-то документ, похожий на доверенность.

Однако суд не принимает во внимание показания свидетеля в части предоставления ФИО10 для ознакомления вышеуказанной доверенности, поскольку свидетелем указано, что документы, которые обсуждали и подписывали ФИО10 и ФИО11, он видел издалека, находясь в торгом зале, с содержанием документов он (свидетель) лично не знакомился. В связи с изложенным не принимаются в качестве доказательств пояснения третьего лица ФИО11 о предоставлении ФИО10 указанной доверенности от 11.01.2019 для ознакомления при подписании договора как неподкрепленные достаточными доказательствами и противоречащие иным имеющимся в деле доказательствам, учитывая ссылку ФИО10 об обратном.

Кроме того, из содержания вышеуказанной доверенности от 11.01.2019 усматривается, она выдана ФИО9 ФИО3 и ФИО11 для осуществления ряда действий, в ней перечисленных, в частности, данной доверенностью ФИО9 уполномочивает, в том числе ФИО11, быть его представителем в любых компетентных органах, организациях, учреждениях, перед любыми третьими лицами по вопросам оформления документов и регистрации права аренды и (или) собственности) и (или) иного права в отношении любых объектов недвижимого имущества, в том числе земельных участков, для чего уполномочивает подписывать договоры аренды, договор купли-продажи (выкупа) земельного участка, а также совершать иные действия, перечисленные в доверенности. Доверенность выдана сроком на 3 года. При выдаче доверенности полномочия на заключение договора купли-продажи недвижимости не были предоставлены.

Согласно ответам на запрос от 16.06.2021 и от 18.06.2021 нотариус ФИО4 подтвердила внесение изменений в доверенность от 11.01.2019 (бланк <данные изъяты>), заключающихся в указании на бланке документа дополнительных слов: «покупки» и «договоры купли-продажи объектов недвижимого имущества». Как указала нотариус, изменения вносились по просьбе доверителя ФИО9, подписаны последним и замещавшим на момент внесения изменений врио нотариуса ФИО5 с проставлением печати нотариуса. Дата доверенности и реестровый номер не менялись. Точную дату внесения изменений сообщить не представляется возможным.

При таких данных, учитывая, что дату внесения изменений в доверенность от 11.01.2019, согласно которым ФИО11 предоставлены полномочия по подписанию договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества, определить не представляется возможным, каких-либо доказательств внесения изменений в доверенность до подписания договора купли-продажи от 18.03.2021 в материалы дела не представлено, как и не представлено достаточных и бесспорных доказательств предоставления ФИО10 указанной доверенности для ознакомления при подписании договора либо впоследствии, полномочия ФИО11 на заключение договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от имени и в интересах ФИО9 на момент его подписания 18.03.2021 не могут считаться подтвержденными.

Доводы первоначального иска о юридической неграмотности ФИО11 относительно неуказания в договоре купли-продажи при его составлении на то обстоятельство, что ФИО11 действует от имени ФИО9 на основании доверенности, не принимаются судом во внимание, исходя из следующего.

На основании п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Пунктами 1, 4 статьи 185 ГК РФ предусмотрено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

Таким образом, представительство - это такое совершение юридических действий представителем, при котором все правовые последствия возникают не у представителя, а у представляемого. При этом, основанием возникновения прав и обязанностей у доверителя по отношению к третьему лицу служит сделка, которую заключает представитель от имени доверителя. В силу представительства правовые последствия возникают для представляемого только из сделок, заключенных представителем в силу и в пределах предоставленных ему полномочий. Полномочия представителя могут возникать на основании доверенности, договора (добровольное или договорное представительство), указания закона либо акта уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления (обязательное, законное представительство). Из правовой природы представительства и смысла приведенных норм следует, что для третьих лиц, перед которыми представитель выступает от имени представляемого, значимой является доверенность, подтверждающая круг полномочий.

При таких данных, правовая конструкция заключения представителем по доверенности сделки от имени представляемого с третьим лицом предполагает указание об этом в тексте договора во избежание введения в заблуждение другой стороны сделки относительно лица, ее заключающего, учитывая, что в силу п. 5 ст. 10 ГК РФ предполагается добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий. Поскольку в тексте договора купли-продажи от 18.03.2021 не имеется указания на документ, позволяющий ФИО11 действовать от имени ФИО9, в этой связи отсутствие подписи самого ФИО9 в договоре свидетельствует об отсутствии его волеизъявления на его заключение. При этом сам договор не является основанием для возникновения между ФИО10 и ФИО9 правоотношений из договора по продаже и приобретению спорного недвижимого имущества, а следовательно, договор купли-продажи нежилого помещения от 18.03.2021 нельзя признать заключенным.

Ссылка представителя истца по первоначальному иску на последующее одобрение сделки ФИО9 путем перечисления денежных средств ФИО10 в счет оплаты по договору купли-продажи и последующее обращение с иском в суд не принимается судом во внимание ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.

По смыслу данной нормы сделка считается заключенной от имени лица, ее совершившей (подписавшей), пока представляемое им лицо не одобрит данную сделку. Между тем, как видно из текста договора, покупателем в нем указан не ФИО11, подписавший договор, а ФИО9, при этом, согласно пояснениям самого ФИО11 он не имел намерения заключать договор купли-продажи от своего имени, а действовал в интересах ФИО9, в связи с чем ст. 183 ГК РФ не применима к данному спору.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что ФИО10 19.03.2021 посредством почтового отправления транспортной компанией «Сталкер» направил в адрес ФИО9 уведомление об отказе от договора купли-продажи ввиду подделки подписи ФИО9 ФИО11, отсутствия у последнего на момент заключения договора доверенности на представление интересов ФИО9, а также отсутствия в договоре ссылки на тот факт, что ФИО11 действует от имени ФИО9 по договоренности и подписи ФИО11 как представителя ФИО9 Уведомление аналогичного содержания направлено ФИО10 19.03.2021 ФИО11 посредством мессенджера «WhatsApp», а также 22.03.2021 ФИО6 по электронной почте.

Рассматривая заявление стороны истца по первоначальному иску о подложности представленных стороной ответчика по первоначальному иску доказательств (транспортной накладной компании «Сталкер», уведомления от 19.03.2021), суд приходит к следующему.

Так, представитель истца по первоначальному иску ссылается, что почтовое отправление с уведомлением получено ФИО9 спустя два месяца после его отправки, при этом, полученное уведомление по своему содержанию отличается от представленного ФИО10 в материалы дела уведомления. Между тем, сторона ответчика по первоначальному иску исключила из числа доказательств представленное ими в материалы дела уведомление ФИО9 от 19.03.2021 и просила при принятии решения руководствоваться полученным истцом уведомлением. При этом суд также учитывает, что данные уведомления сходны по содержанию, имеют незначительные отличия в тексте, и в любом случае позволяют определить волю ФИО10 на отказ от договора.

Указание представителя истца по первоначальному иску на подложность направленного ФИО10 уведомления, транспортной накладной ООО «Сталкер» ввиду проведенного эксперимента по направлению корреспонденции транспортной компанией ООО «Сталкер» со ссылкой на малочисленность порядковых номеров транспортных накладных по прошествии длительного времени (2 месяца) также не принимается судом во внимание, поскольку не представляется возможным с достоверностью определить количество лиц, обратившихся в ООО «Сталкер», как и в любую другую транспортную компанию, для оформления почтового отправления в определенный промежуток времени, поскольку оно может разниться в силу тех или иных обстоятельств и по независящим ни от кого причинам.

Помимо прочего, транспортная накладная № 051792 на почтовом отправлении, полученном ФИО9 в транспортной компании ООО «Сталкер», полностью идентична представленной ФИО10 в материалы дела транспортной накладной. Как следует из ответа на судебный запрос от 25.08.2021, транспортная компания ООО «Сталкер» подтвердила принятие от ФИО10 19.03.2021 экспресс-отправления в адрес ФИО9, а также указала на обстоятельства нескольких предпринятых курьером неудачных попыток вручения корреспонденции ФИО9, что в свою очередь обосновывает позднее получение им уведомления. При этом, в силу ст. 165.1 ГК РФ и разъяснений Пленума Верховного суда РФ, данных в п.п. 63, 64 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ФИО9 несет риск последствий неполучения корреспонденции, доставленной по адресу, указанному в договоре.

Таким образом, истцом допустимых доказательств объективно свидетельствующих о подложности указанного документа, не представлено.

Довод представителя истца по первоначальному иску о том, что ФИО10, которому был известен номер телефона ФИО9, не направил ему уведомление посредством телефонной связи, не имеет юридического значения при рассмотрении настоящего спора, поскольку исключительный способ для отправки юридически значимых сообщений в договоре не был установлен, в связи с чем ФИО10 при направлении уведомления об отказе от договора имел возможность использовать любые доступные для него средства связи.

При таких данных, учитывая, что доверенность, выданная ФИО9 ФИО11, в тексте оспариваемого договора не поименована, а доказательств того, что таковая была представлена для обозрения ФИО10 при подписании договора, в деле не имеется, ответчик по первоначальному иску ФИО10 в связи с возникновением сомнений в наличии у ФИО11 полномочий действовать от имени ФИО9 воспользовался своим правом и отказался от заключения договора купли-продажи, возвратив уплаченные ФИО9 денежные средства.

Обстоятельства возврата ФИО10 ФИО9 денежных средств, дважды перечисленных ФИО10 в размере <данные изъяты> в счет оплаты по договору купли-продажи от 18.03.2021, подтверждаются представленными в материалы дела заявлениями ФИО10 о переводе в рублях на территории Российской Федерации от 19.03.2021 и от 23.03.2021, а также платежными поручениями на сумму <данные изъяты> №000700 от 19.03.2021 и № 000162 от 23.03.2021, в которых назначением платежа указан возврат денежных средств по договору купли-продажи нежилого помещения.

Таким образом, представленные в дело доказательства и последовательные действия ФИО10 по направлению уведомления об отказе от сделки и возврату денежных средств подтверждают обоснованность позиции ФИО10 относительно возникших у него сомнений в полномочиях ФИО11 заключать договор купли-продажи спорного нежилого помещения от имени ФИО9 При этом, действия ФИО9 по одобрению сделки сами по себе не свидетельствуют о заключенности договора в отсутствие его подписи в договоре и с учетом неуказания в нем на полномочия подписавшего договор ФИО11 действовать по доверенности от имени покупателя ФИО9

В связи с указанным, суд приходит к выводу об удовлетворении встречного иска ФИО10 о признании договора купли-продажи от 18.03.2021 незаключенным.

При таких данных, с учетом обстоятельств того, что денежные средства, перечисленные ФИО9 ФИО10 во исполнение договора последним возвращены, спорное нежилое помещение в собственности ФИО10 не находится, поскольку реализовано им по договору купли-продажи от 20.03.2021 ФИО8, право собственности которого на спорный объект зарегистрировано 31.03.2021, а также учитывая незаключенность договора купли-продажи от 18.03.2021, оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований об обязании передать имущество по договору купли-продажи, регистрации права собственности и взыскании штрафа у суда не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ).

С учетом отказа в удовлетворении первоначального иска ФИО9 и удовлетворения встречного иска ФИО10 суд полагает необходимым взыскать с ответчика по встречному иску ФИО9 в пользу истца по встречному иску ФИО10 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., уплата которой подтверждается чеком-ордером от 09.08.2021 на сумму 300 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО9 к ФИО10 об обязании передать недвижимое имущество по договору купли-продажи, регистрации права собственности, взыскании штрафа оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО10 к ФИО9 о признании договора купли-продажи нежилого помещения незаключенным удовлетворить.

Признать договор купли-продажи нежилого помещения от 18.03.2021, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, общей площадью 134 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, незаключенным.

Взыскать с ФИО9 в пользу ФИО10 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Томска в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения.

Председательствующий: Н.О. Макаренко

Мотивированный текст решения суда изготовлен 02.09.2021.

УИД 70RS0002-01-2021-001069-63.